전세보증금 반환 확약서란, 무엇을 증명하고 무엇을 못 하나

전세보증금 반환 확약서는 임대인이 임차인에게 보증금을 언제, 얼마나 돌려주겠다고 스스로 약속한 문서입니다. 법정 양식이 따로 없어 담긴 문구와 서명 방식에 따라 힘이 크게 달라집니다. 출발점은 확약서가 '집행 문서'가 아니라 '증거'의 자리에 있다는 사실입니다.

확약서가 증명하는 것은 임대인이 반환 의무를 인정했다는 사실, 반환하기로 한 날짜, 늦어질 때 지급하기로 한 지연손해금 같은 약정입니다. 임대인이 나중에 "공제할 금액이 있다"거나 "반환일을 정한 적 없다"고 말을 바꾸면, 서명된 확약서가 반박 근거가 됩니다.

반대로 확약서가 하지 못하는 일도 분명합니다. 「민사집행법」 제56조는 확정판결 외에 강제집행의 기초가 되는 문서를 다섯 가지로 열거하는데, 당사자끼리 작성한 확약서는 그 목록에 없습니다. 반환일이 지나도 확약서만으로는 집주인 예금이나 부동산을 압류할 수 없고, 소송 등으로 집행권원을 먼저 얻어야 합니다.

세 번째 카드가 특히 중요합니다. 「주택임대차보호법」 제3조①의 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 생기고, 제3조의2②의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 확약서는 이 요건을 대신하지 못합니다.

확약서·반환 계약서·공정증서·판결·임차권등기, 문서별 힘 비교표

전세보증금 반환과 관련해 임차인이 손에 쥘 수 있는 문서는 크게 다섯 가지입니다. 똑같이 '보증금을 돌려준다'는 내용이 적혀 있어도 강제집행으로 이어지는 힘, 경매 절차에서 순위를 지키는 힘은 문서마다 다릅니다.

비교표에서 보듯 강제집행의 문을 여는 것은 공정증서와 판결 쪽이고, 경매에서 순위를 지키는 것은 임차권등기와 대항요건·확정일자 쪽입니다. 강제집행을 승낙한 공정증서를 받아 두었더라도 먼저 이사해 대항요건을 잃으면 순위 문제가 따로 생기고, 임차권등기를 마쳤더라도 집주인 재산을 압류하려면 집행권원이 별도로 필요합니다.

판결 쪽에는 임차인을 위한 특례도 있습니다. 「주택임대차보호법」 제3조의2①은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 임차주택 경매를 신청하는 경우 「민사집행법」 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 예금 압류처럼 다른 집행에 그대로 옮겨 적용하면 안 됩니다.

전세보증금 반환 확약서 쓰는법, 힘을 키우는 문구 3가지

전세보증금 반환 확약서 쓰는법의 핵심은 나중에 해석 다툼이 생기지 않게 쓰는 것입니다. 증거로서 힘을 키우는 요소는 세 가지로 정리됩니다.

세 요소를 한 문장에 담은 예시입니다. 법률 효과를 보장하는 문구는 아니므로 계약 내용에 맞게 다듬어야 합니다.

"새 세입자 들어오면 반환" 문구는 기한일까, 조건일까?

'새 세입자가 들어오면 반환한다'는 문구는 불확정기한으로도, 정지조건으로도 해석될 여지가 있어 문구와 사정에 따라 결론이 갈립니다. 어느 쪽으로 읽히느냐에 따라 집주인의 지체책임이 시작되는 때가 달라집니다.

대법원 판결은 부관에 표시된 사실이 발생하지 않으면 채무를 이행하지 않아도 된다고 보는 것이 상당한 경우에는 조건으로, 그 사실이 발생하지 않는 것으로 확정된 때에도 채무를 이행해야 한다고 보는 것이 상당한 경우에는 불확정기한으로 본다는 취지입니다. 문구와 작성 경위에 따라 사안별로 판단되므로 미리 단정할 수 없습니다.

「주택임대차보호법」 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. '새 세입자가 들어와야 준다'는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법이 정한 반환 요건이 아니지만, 확약서에 그 문구를 넣으면 반환 시기를 늦추는 합의로 읽힐 여지가 생기므로 확정 날짜를 함께 적는 것이 안전합니다.

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LH 전세보증금 반환 확약서는 왜 개인 임대인 확약서와 구조가 다를까?

LH 전세보증금 반환 확약서는 계약 당사자 구조부터 개인 임대인 확약서와 다릅니다. 전세임대에서는 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차하고, 그 법인 등이 선정한 입주자가 집에 들어가 사는 구조이기 때문입니다.

「주택임대차보호법」 제3조②는 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항을 준용한다고 정합니다. 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정하고, 우선변제권의 확정일자도 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 기준으로 합니다(제3조의2②).

lh 보증금 반환 확약서는 보증금을 누구에게 반환하는지, 어떤 양식을 쓰는지, 입주자가 어떤 서류를 함께 내야 하는지가 LH 기준에 따라 정해집니다. 구체 양식과 처리 기준은 바뀔 수 있으니 LH 안내로 확인하시고, 개인 임대인 확약서 작성 요령을 그대로 옮겨 쓰지 않는 것이 좋습니다.

lh 전세보증금 반환 확약서를 둘러싼 상황에서도 입주자의 점유와 주민등록은 여전히 중요합니다. 법인의 대항력이 입주자의 인도·주민등록을 요건으로 삼는 구조라서, 반환이 끝나기 전에 입주자가 먼저 전출하면 법인 쪽 권리 보전에 영향을 줄 여지가 있습니다.

확약서를 공정증서로 바꾸면 무엇이 달라지나

확약서를 강제집행을 승낙한 취지의 공정증서로 바꾸면, 반환일이 지났을 때 소송을 거치지 않고 강제집행으로 나아갈 길이 열립니다. 「민사집행법」 제56조 4호는 공증인이 일정한 금액의 지급이나 대체물 또는 유가증권의 일정한 수량의 급여를 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 집행권원으로 정합니다.

요건은 세 가지로 읽힙니다. 공증인이 작성해야 하고, 보증금처럼 일정한 금액의 지급 등을 목적으로 하는 청구여야 하며, 채무자인 임대인이 강제집행을 승낙한 취지가 증서에 적혀 있어야 합니다. 공증 사무소에서 서명만 확인받는 방식은 이 요건과 다를 수 있으므로, 받은 증서의 종류부터 확인해야 합니다.

제56조 4호의 공정증서는 금전이나 대체물·유가증권의 급여 청구에 관한 것이라 집 인도 문제는 별개입니다. 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 공증인법 제56조의3①이 따로 정하는데, 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있습니다.

공정증서 전환의 실익은 사건마다 다릅니다. 집주인 명의 재산이 뚜렷하고 반환일이 가깝다면 소송 기간을 아끼는 의미가 크고, 재산이 불분명하면 공정증서가 있어도 실제 회수는 별개 문제로 남습니다.

확약서를 안 지킬 때, 내용증명부터 전세금반환소송까지

확약서에 적힌 반환일이 지났다면 기다리기보다 순서대로 움직이는 편이 안전합니다. 확약서는 단계마다 증거로 쓰이고, 특히 소송에서 반환 의무와 반환일을 증명하는 핵심 자료가 됩니다.

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   자료 정리와 내용증명

   확약서 원본, 임대차계약서, 문자 기록을 모으고 반환일 경과 사실과 반환 요구, 지연손해금 청구를 내용증명으로 보냅니다.

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   임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있고(제3조의3①), 등기를 마치면 대항력·우선변제권을 취득하거나 그대로 유지합니다(⑤). 집주인 동의는 필요 없습니다.

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   전세금반환소송

   확약서를 핵심 증거로 제출합니다. 소장 접수 후 판결까지는 대체로 4~6개월이 걸립니다.

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   강제집행

   판결 등 집행권원으로 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 중 집주인 재산에 맞는 방법을 고릅니다.

확약서가 채무의 승인(민법 제168조 3호)에 해당해 소멸시효를 중단시키는지는 문구와 작성 경위에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 법도 전세금반환소송센터는 전세금 사건을 450건 넘게 처리해 왔고, 상담에서는 확약서 문구와 계약서, 문자 기록을 함께 놓고 어느 단계부터 시작할지 판단합니다.

전세보증금 반환 확약서, 자주 묻는 질문