묵시적 갱신 해지 통보 방법, 먼저 내 계약이 제6조① 갱신인지 확인

묵시적 갱신 해지 통보 방법은 계약이 어떤 경로로 연장됐는지에 따라 적용 조문이 달라집니다. 주택임대차보호법(이하 주임법) 제6조제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다.

법률 용어로는 법정갱신이라고 부르는 것이 정확하지만, 주임법 제6조의2의 표제가 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'여서 두 말이 함께 쓰입니다. 갱신된 계약의 존속기간은 2년으로 보지만(제6조제2항), 임차인은 그 2년에도 불구하고 언제든지 해지를 통지할 수 있습니다. 제6조의2가 이 해지권을 주는 상대는 임차인이고, 임대인에게는 같은 규정이 마련되어 있지 않습니다.

다만 2기의 차임액에 달하도록 차임을 연체했거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제6조제1항이 적용되지 않습니다(제6조제3항). 그런 사정이 있으면 법정갱신 자체가 문제되므로, 통보 문장을 고민하기 전에 계약 상태부터 판단해야 합니다. 갱신 경로별 규칙을 표로 정리하면 다음과 같습니다.

표의 마지막 줄은 혼동이 잦은 부분입니다. 민법 제639조제1항의 묵시의 갱신은 해지통고를 제635조에 맡기고, 건물 임차인이 통고하면 상대방이 받은 날부터 1월이 지나야 효력이 생깁니다. 주임법이 적용되는 주택이라면 1개월이 아니라 3개월 규칙을 기준으로 이사 날짜를 잡아야 계산이 어긋나지 않습니다.

해지 통보는 누구에게 보내야 하나요?

해지 통보는 현재의 임대인에게 보내야 효력이 생깁니다. 주임법 제6조의2제1항은 통지의 상대를 임대인으로 정하고 있고, 민법 제543조제1항도 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정합니다. 수신인을 잘못 고르면 문장이 아무리 정확해도 3개월이 시작되지 않을 수 있습니다.

공인중개사나 관리인에게만 알린 경우는 판단이 갈립니다. 그 사람이 임대인으로부터 해지 통지를 받을 권한까지 받았는지에 따라 결론이 달라질 여지가 있어, 중개사무소에 말해 두었다는 사실만으로 임대인에게 도달했다고 단정하기는 어렵습니다. 중개사에게 알렸다면 같은 내용을 임대인에게도 직접 보내 두는 것이 안전합니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다(주임법 제3조제1항). 집이 팔렸다는 소식을 들었다면 등기사항전부증명서로 현재 소유자를 확인한 뒤 그 사람에게 보내세요. 수신인 선택은 나중에 보증금 반환을 누구에게 청구할지와도 이어집니다.

3개월은 언제부터 세나요? 보낸 날이 아니라 받은 날

3개월은 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 셉니다. 주임법 제6조의2제2항은 해지가 '임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다'고 정하고, 민법 제111조제1항도 '상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다'고 정합니다. 문자를 보낸 날이나 우체국에 접수한 날이 아니라 임대인에게 닿은 날이 기준입니다.

도달은 임대인이 실제로 읽었는지보다 넓은 개념입니다. 대법원 판결은 사회통념상 상대방이 통지의 내용을 알 수 있는 객관적 상태에 놓였을 때 도달한 것으로 본다는 취지입니다. 다만 문자에 답이 없거나 번호가 바뀐 경우처럼 그런 상태에 놓였는지 자체가 다투어지면 사안에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

가상의 예로 계산해 보겠습니다. 임대인이 3월 10일에 통지를 받았다면 민법 제157조에 따라 첫날은 빼고 3월 11일부터 셉니다. 월로 정한 기간은 역에 따라 계산하고 마지막 달에서 기산일에 해당한 날의 전날로 끝나고 마지막 달에 해당일이 없으면 그 달의 말일로 끝나며(민법 제160조), 기간은 말일이 끝나야 만료하므로(민법 제159조) 3개월은 6월 10일이 끝나면서 차고 해지 효력은 그 뒤에 생기는 것으로 계산합니다. 우편이 하루 늦게 닿으면 이사 가능일도 하루 밀린다는 뜻입니다.

집주인이 연락을 끊어 우편이 계속 반송되는 경우, 표의자가 과실 없이 상대방이나 그 소재를 알지 못하면 민법 제113조에 따라 민사소송법의 공시송달 규정으로 의사표시를 송달할 수 있습니다. 다만 마지막 수단에 가깝고 요건 판단이 필요합니다.

전세 묵시적갱신 해지 통보, 수단은 상대가 실제로 받는 경로로

전세 묵시적갱신 해지 통보에 법이 정한 형식은 없습니다. 주임법 제6조의2는 통지 방식을 제한하지 않으므로 문자·메신저·이메일·내용증명 모두 해지 의사를 전할 수 있고, 고르는 기준은 임대인이 평소 실제로 받아 보는 경로인지, 받았다는 흔적이 남는지 두 가지입니다.

평소 문자로 수리나 관리 문제를 주고받았다면 같은 번호로 보내고 읽음 표시나 답장을 캡처해 두는 방식이 가장 빠릅니다. 답이 없거나 다툼이 예상되면 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 둡니다. 내용증명은 어떤 문장을 언제 보냈는지를 남기고, 배달 여부는 우체국 배달 조회나 배달증명으로 따로 확인합니다. 도달 증거는 아래 네 가지를 한 폴더에 모아 두세요.

• 발송 화면 캡처(날짜·시간·수신 번호가 보이게)
• 읽음 표시나 답장 화면 캡처
• 내용증명 사본과 우체국 접수증
• 배달 조회 결과나 배달증명 기록

전세보증보험(HUG·SGI)에 가입했다면 해지 통지와 이후 보증금 청구 절차에 관해 보증기관이 따로 요구하는 사항이 있을 수 있으니 가입한 기관의 안내를 함께 확인해 두세요.

통보 문장 4줄 예시, 그대로 옮겨 쓰는 기본형

묵시적 갱신 해지 통보 방법에서 문장은 짧을수록 좋습니다. 계약 특정, 해지 의사와 근거, 효력 시점, 보증금 반환 요청 네 가지만 들어가면 충분하고, 감정 섞인 표현은 오히려 다툼을 키웁니다. 아래 문장은 기본형이며 괄호 부분만 내 계약에 맞게 채우면 됩니다.

둘째 줄에 근거 조문을 넣어 두면 임대인이 계약기간 2년이 남았다고 답하는 상황을 줄일 수 있습니다. 넷째 줄의 반환 요청은 해지 효력일과 보증금 반환 시점을 연결해 두는 역할을 합니다.

통보 후 3개월 동안 할 일, 보증금을 못 받으면 임차권등기명령

해지 통보 뒤 3개월은 보증금 회수를 준비하는 기간입니다. 해지 효력이 생겨 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않으면 임차인은 임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3제1항). 3개월이 지나기 전에는 '임대차가 끝난 후'라는 요건이 채워지지 않는다는 점도 기억해 두세요.

이사와 전출 시점이 가장 조심할 대목입니다. 주임법 제3조의3제5항은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권(대항요건과 확정일자를 갖춘 경우의 권리, 제3조의2제2항)을 취득하고, 이미 갖고 있던 권리는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이를 상실하지 않는다고 정합니다. 결정문만 보고 움직이지 말고 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 합니다.

보증금을 반환받을 때까지는 기간이 끝나도 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(주임법 제4조제2항). 임차권등기명령은 집주인 동의가 필요 없고, 이후 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도를 예상하고 일정을 짜는 것이 현실적입니다. 해지 통보를 받은 임대인이 흔히 하는 말과 판정은 다음과 같습니다.

해지 통보를 되돌릴 수 있나요? 도달한 뒤에는 철회하지 못합니다

해지 통보는 임대인에게 도달한 뒤에는 임차인 혼자서 철회할 수 없습니다. 민법 제543조제1항은 법률 규정에 따라 해지의 권리가 있을 때 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 제2항은 '전항의 의사표시는 철회하지 못한다'고 정합니다. 이사 계획이 틀어졌다고 없던 일로 하자는 문자를 보내도 그것만으로 해지 효력이 사라지지는 않습니다.

계약을 이어 가려면 임대인과 다시 합의하는 방법이 남습니다. 다만 그 합의를 기존 계약의 연장으로 볼지 새 계약으로 볼지에 따라 존속기간과 이후 해지 방법이 달라질 수 있습니다. 합의 내용은 반드시 문자나 서면으로 남겨 두세요.

해지 통보는 이사할 곳과 잔금 일정이 어느 정도 정해진 뒤 보내는 편이 안전합니다. 반대로 보증금 반환이 걱정돼 통보를 미루면 3개월의 시작도 그만큼 늦어지므로, 새집 입주일에서 3개월을 거꾸로 세어 통보일을 정하는 방식이 묵시적 갱신 해지 통보 방법 가운데 가장 실수가 적습니다.

묵시적 갱신 해지, 자주 묻는 질문 3가지