계약갱신청구권 사용 방법 4단계, 기간 확인부터 갱신 확인서까지

계약갱신청구권 사용 방법은 기간 확인, 요구 의사표시, 도달 증거 확보, 갱신 확인서 작성의 네 단계로 나누면 빠뜨리는 것이 없습니다. 주임법 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 곧 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다.

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   기간 확인

   만료일 기준 6개월 전과 2개월 전 날짜를 달력에 적습니다. 연장된 적이 있다면 기준 만료일이 계약서 날짜와 다를 수 있습니다.

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   요구 의사표시

   "연장 가능할까요?" 같은 질문보다 "주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다"처럼 요구한다는 뜻이 분명한 문장을 보냅니다.

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   도달 증거 확보

   요구는 임대인에게 도달한 때 효력이 생깁니다. 날짜·수신자·내용이 남는 수단을 고릅니다.

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   갱신 확인서 작성

   갱신 기간, 보증금, 갱신요구권 행사에 따른 갱신인지를 한 장에 적고 서명합니다.

계약갱신청구권 사용 방법에서 가장 많이 빠지는 것은 4단계입니다. 집주인이 "그대로 사시라"고만 하면 2년 뒤 "그때 이미 썼다"는 말과 "법정갱신이었다"는 말이 엇갈리기 쉽고, 확인서 한 장이 다음 만기의 출발점을 고정합니다.

갱신 요구는 어떤 문장으로, 무엇으로 보내야 하나요?

갱신 요구는 기간 안에 임대인에게 도달하기만 하면 문자, 메신저, 이메일, 내용증명 가운데 어느 것으로도 할 수 있고, 핵심은 나중에 보여 줄 증거가 남는 수단을 고르는 것입니다. 주임법은 요구 방식을 정하지 않았고, 민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 보낸 날이 아니라 받은 날을 기준으로 기간을 따져야 안전하고, 경계에 임박한 우편은 도달이 기간 뒤로 밀릴 수 있습니다.

요구 문장에 새 보증금 액수를 적을 필요는 없습니다. 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로, 임차인은 같은 조건의 갱신을 요구하면 충분하고 증액은 임대인이 제7조의 요건에 맞춰 청구할 문제입니다.

집주인이 거절할 수 있는 사유, 자주 나오는 두 가지

집주인은 주임법 제6조의3 제1항 단서 1호부터 9호까지의 사유가 있을 때 갱신 요구를 거절할 수 있고, 실제로 가장 자주 부딪히는 것은 1호 차임 연체와 8호 실제 거주입니다. 1호는 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우로, 순수 전세보다는 월세가 섞인 반전세에서 문제가 됩니다. 조문이 "연체한 사실이 있는 경우"라고 적고 있어, 지금은 밀린 돈을 다 냈더라도 과거의 연체 이력이 쟁점이 될 여지가 있습니다.

8호는 임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우입니다. 부모나 자녀가 들어와 살겠다는 이유도 포함되므로, 임차인은 거절 이유를 문자나 서면으로 남겨 달라고 요청해 두는 것이 첫 대응입니다. 그 밖에 동의 없는 전대(4호), 고의나 중대한 과실로 인한 파손(5호) 등도 열거되어 있습니다.

8호로 거절당한 뒤 그 집이 다른 사람에게 임대되었다면 제6조의3 제5항의 손해배상을 검토할 수 있습니다. 배상액은 거절 당시 당사자 사이에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한, 제6조의3 제6항에 따라 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대해 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 거절로 입은 손해액 가운데 큰 금액으로 합니다.

위 세 갈림길 가운데 하나라도 애매하다면 계약서와 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

보증금 인상 요구는 어디까지 받아들여야 하나요?

갱신요구권으로 갱신되는 주택임대차에서 임대인의 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다(주임법 제7조 제2항). 흔히 말하는 '5% 상한'입니다. 다만 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도는 관할 구역의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려해 이 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있으므로, 집이 있는 지역의 조례도 확인 대상입니다.

20분의 1은 임대인이 당연히 받을 수 있는 인상 폭이 아니라 넘을 수 없는 한도입니다. 제7조 제1항은 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때에 장래에 대하여 증감을 청구할 수 있다고 정하므로, 증액에는 그런 사정이 전제됩니다. 같은 조항상 감액 청구의 여지도 있습니다.

시기 제한도 함께 봐야 합니다. 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다(제7조 제1항 후문). 인상에 동의하더라도 확인서에 변경 전후 금액과 변경일을 적어 두면 다음 증액 시기를 따질 때 기준이 됩니다.

계약갱신청구권 사용후 재계약, 무엇이 달라지나

계약갱신청구권 사용후 재계약에서 가장 크게 달라지는 점은 임차인이 더 이상 갱신요구권을 꺼낼 수 없다는 것입니다. 주임법 제6조의3 제2항은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다고 정하므로, 행사로 갱신된 2년이 끝날 때 임대인은 제6조의3 제1항 단서의 사유 없이도 갱신을 거절할 수 있습니다.

다만 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절의 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우에는, 임대차기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다(제6조 제1항). 이렇게 법정갱신되면 존속기간은 2년으로 보고(제6조 제2항), 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있으며 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).

첫 만기에 새 계약서를 쓰며 연장했다면 그것이 갱신요구권 행사였는지 합의 재계약이었는지가 두 번째 만기에서 다툼이 될 수 있고, 요구 기록과 계약서 문구에 따라 판단이 갈려 미리 단정하기 어렵습니다. 그래서 확인서에 어느 쪽인지 적어 두는 것이 가장 확실한 대비입니다.

갱신 후 중간에 나가려면 언제 말해야 하나요?

갱신요구권으로 갱신된 임대차에서 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 주임법 제6조의3 제4항이 갱신되는 임대차의 해지에 관하여 제6조의2를 준용하기 때문입니다. 새 집 입주일에서 3개월 이상 거꾸로 세어 통지를 도달시킵니다.

보증금 반환일은 해지 효력이 생기는 날을 기준으로 잡습니다. 보증금 반환과 집 인도는 동시이행 관계라서(민법 제536조 제1항) 열쇠를 넘기기 전에 반환 일정과 계좌를 문자로 확정해 둡니다. 제6조의2의 3개월 규정은 임차인의 해지에 관한 것으로, 임대인의 중도 해지 근거는 아닙니다.

반환일에 보증금이 들어오지 않으면 내용증명으로 반환을 요구하고, 임대차가 끝난 뒤에도 보증금이 반환되지 않으면 임차권등기명령을 신청할 수 있으며(주임법 제3조의3 제1항), 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 안전합니다. 그다음은 전세금반환소송이며, 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.

갱신 기간 중 집이 팔렸다면, 새 집주인에게도 그대로인가요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 갱신된 임대차는 새 집주인에게도 그대로 이어집니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 그 전제가 되는 대항력은 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 확인서 사본은 새 집주인에게 보여 줄 수 있게 보관합니다.

새 집주인이 직접 들어와 살겠다며 나가 달라고 하더라도, 실제 거주하려는 경우는 제6조의3 제1항 제8호의 갱신거절 사유로 정해져 있을 뿐 이미 갱신된 임대차를 중간에 끝내는 해지 사유로 정해져 있지는 않습니다. 반면 요구 기간 중에 매매가 겹치면 새 집주인이 실거주로 거절할 수 있는지는 소유권 이전 시점 등에 따라 갈려 단정하기 어렵습니다. 매매 소식을 들었다면 요구부터 기간 안에 도달시켜 둡니다.

계약갱신청구권, 자주 묻는 질문 3가지