보증금 반환 영수증은 누가 누구에게 써 주나요?

보증금 반환 영수증은 보증금을 돌려받은 임차인이 돌려준 임대인에게 써 주는 서류입니다. 민법 제474조는 "변제자는 변제를 받는 자에게 영수증을 청구할 수 있다."고 정합니다. 보증금 반환에서 변제자는 돈을 갚는 임대인이고 변제를 받는 자는 임차인이므로, 영수증을 달라고 요구할 수 있는 쪽은 임대인입니다.

임차인이 영수증 작성을 요구받는 것 자체는 이상한 일이 아닙니다. 임대인으로서는 큰돈을 돌려준 뒤 받은 적이 없다는 말을 막을 증거가 필요하기 때문입니다. 다만 제474조의 문언은 변제가 이루어지는 장면을 전제로 하고, 돈이 오가기 전에 받은 것으로 적어 달라는 요구까지 정해 둔 조문은 아닙니다.

반대로 임차인이 받아 두어야 할 서류도 있습니다. 밀린 월세나 관리비를 보증금에서 공제하는 데 동의했다면, 공제 항목과 금액을 적은 정산서를 임대인에게서 받아 두는 편이 좋습니다. 공제 내역이 문서로 남지 않으면 나중에 공제 범위를 두고 말이 엇갈리기 쉽습니다.

쓰는 순간은 언제인가요? 입금 확인 → 영수증 → 열쇠 순서

보증금 반환 영수증을 쓰는 순간은 입금이나 수표 수령을 확인한 직후입니다. 민법 제471조는 "영수증을 소지한 자에 대한 변제는 그 소지자가 변제를 받을 권한이 없는 경우에도 효력이 있다. 그러나 변제자가 그 권한없음을 알았거나 알 수 있었을 경우에는 그러하지 아니하다."고 정합니다. 임차인이 서명한 영수증이 먼저 다른 사람 손에 넘어가면, 그 사람에게 돈이 건너가도 임대인의 변제가 유효하다고 다퉈질 여지가 생깁니다.

집을 비우는 쪽과 돈을 돌려주는 쪽의 순서에도 법의 구조가 있습니다. 대법원 판결은 임대차가 끝났을 때 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 집 반환의무를 동시이행 관계로 보는 취지이고, 그 바탕인 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 「주택임대차보호법」(주임법) 제4조②도 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다."고 정합니다.

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   입금 확인은행 앱에서 입금자명·금액·시각을 확인하고 화면을 저장합니다. 수표라면 발행 은행과 번호를 적습니다.
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   영수증 서명·교부실제 받은 금액과 받은 방법을 적고 서명한 뒤, 교부 전에 사진으로 사본을 남깁니다.
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   열쇠·비밀번호 인계인계 시각을 문자로 남겨 집을 넘겨준 날을 기록합니다.
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   이사·전출전액을 받은 뒤 진행합니다. 일부만 받았다면 아래 '일부만 받을 때'를 먼저 봅니다.

순서가 뒤집히는 가장 흔한 장면은 "영수증을 먼저 보내 주면 은행에 가서 처리하겠다"는 요청입니다. 서명한 영수증 사진을 문자로 미리 보내는 것도 같은 위험이 있으므로, 내용을 미리 맞추고 싶다면 서명하지 않은 초안만 주고받는 편이 안전합니다.

전세보증금 반환 영수증 필수 칸, 그대로 옮겨 쓰는 골격

전세보증금 반환 영수증에는 누가, 어떤 집의, 어떤 계약에 따른 보증금을, 얼마를, 어떻게, 언제 받았는지가 드러나야 합니다. 법령이 정한 고정 양식이 따로 있는 서류는 아니므로 아래 골격을 옮겨 쓰고 실제 사정에 맞게 고치면 됩니다. 월세 보증금도 같은 칸을 씁니다.

칸 가운데 가장 자주 빠지는 것이 실제 받은 금액과 받은 방법입니다. 계약서상 보증금 총액만 적고 서명하면 공제가 있었는데도 총액을 다 받은 것처럼 읽힐 수 있습니다. 공제가 있다면 항목과 금액을 한 줄씩 적어, 무엇이 왜 빠졌는지가 영수증 한 장으로 설명되게 하는 편이 안전합니다.

서명 전에 빼거나 고칠 문구는 무엇인가요?

서명 전에 가장 먼저 볼 것은 '일체의 채권채무 정산 완료', '이후 어떠한 이의도 제기하지 않음' 같은 포괄 문구입니다. 이런 문구에 서명하면 공제 다툼이나 지연손해금, 임차권등기 비용 청구까지 포기한 것으로 다퉈질 수 있습니다. 문구의 효력은 전체 사정에 따라 판단되므로 단정할 수는 없지만, 다툼의 빌미를 미리 주지 않는 것이 출발점입니다.

임차권등기 비용은 특히 놓치기 쉽습니다. 주임법 제3조의3⑧은 "임차인은 제1항에 따른 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다."고 정합니다. 보증금을 늦게 받아 임차권등기까지 마쳤던 임차인이 포괄 정산 문구에 서명하면, 이 비용을 따로 청구하기 어려워질 수 있습니다.

고쳐 쓰는 예는 법률 효과를 보장하는 문장이 아니라, 받은 사실만 정확히 남기고 나머지 권리는 건드리지 않는 방향의 예시입니다. 집주인이 문구 수정을 거부한다면 받은 금액·방법·날짜만 적은 영수증을 따로 써서 건네는 방법이 있습니다. 민법 제474조의 문언은 영수증을 청구할 수 있다는 것이고, 포괄 정산 문구에 관한 정함은 그 조문에 없습니다.

일부만 받았다면 영수증에 무엇을 남겨야 하나요?

보증금을 일부만 받았다면 영수증에는 받은 금액과 함께 잔액을 받지 못했다는 사실, 잔액 청구를 유보한다는 뜻을 한 줄로 남겨 두는 것이 좋습니다. 일부만 받았는데 보증금 반환 영수증이라는 제목 아래 서명만 하면, 그 금액으로 정산이 끝났다는 주장이 나올 수 있습니다.

예시 문장은 표현의 예일 뿐이고 법률 효과가 그대로 생긴다고 단정할 수는 없습니다. 다만 받은 금액과 남은 금액을 나란히 적어 두면, 잔액을 청구할 때 영수증이 오히려 임차인 쪽 증거가 됩니다.

일부만 받은 상태에서 이사·전출을 서두르는 것은 따로 따져야 합니다. 주임법 제3조의3①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 같은 법 제3조의3⑤는 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그 뒤 대항요건을 잃어도 상실하지 않는다고 정합니다. 그래서 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 옮기는 순서가 안전합니다.

받는 사람이 다를 때: 대리인 수령·은행 직접 상환·보증기관 지급

보증금을 받는 사람이 임차인 본인이 아니라면 누가 영수증을 써야 하는지는 서류를 보고 판단해야 합니다. 겉으로는 같은 보증금 반환이라도 돈이 누구에게 어떤 근거로 건너가는지에 따라 영수증의 주체와 문구가 달라지기 때문입니다.

임대인 쪽도 마찬가지입니다. 집주인 가족이나 법인 직원이 돈을 보낸다면 입금자명과 임대인 이름이 다를 수 있으므로, 영수증에 '임대인 ○○○을 대신하여 ○○○ 명의로 입금'처럼 실제 송금인을 적어 두면 나중에 누가 갚았는지를 두고 혼선이 줄어듭니다.

계약서 원본도 돌려줘야 하나요?

계약서 원본을 돌려줘야 하는지는 임대차계약서가 채권증서에 해당하는지에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 민법 제475조는 "채권증서가 있는 경우에 변제자가 채무전부를 변제한 때에는 채권증서의 반환을 청구할 수 있다. 채권이 변제 이외의 사유로 전부 소멸한 때에도 같다."고 정합니다.

조문 문언상 반환 청구의 전제는 채무 전부를 변제한 때입니다. 일부만 받은 단계라면 계약서 원본은 잔액을 청구할 때 쓸 핵심 자료이므로 넘기지 않는 편이 안전합니다. 전액을 받은 뒤 원본 반환을 요구받는다면, 넘기기 전에 사본을 남기고 반환 사실을 영수증 아래쪽에 적어 두는 방법을 생각할 수 있습니다.

확정일자를 받은 계약서는 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰 생기는 우선변제권 관련 사실을 보여 주는 자료이기도 합니다. 보증금을 다 받기 전까지는 원본을 임차인이 보관하는 것이 자연스럽습니다.

보증금 반환 영수증, 자주 묻는 질문