• 2년 전 만기 때 갱신요구권을 쓰고 계속 살고 있는데 이직·결혼·청약 당첨으로 이사해야 한다.
• 집주인이 남은 기간을 채우든지, 새 세입자를 구해 오고 복비와 위약금을 내라고 한다.
• 당시 계약서를 새로 썼는지, 요구권을 쓴 것인지 스스로도 헷갈린다.
• 해지 통지를 보내고 싶은데 언제부터 3개월을 세는지, 보증금은 언제 받는지 모르겠다.

계약갱신청구권 중도해지, 먼저 내 계약의 갱신 경로 3갈래를 판정하세요

계약갱신청구권 중도해지의 규칙은 지금 계약이 어떤 경로로 연장됐는지에 따라 달라집니다. 같은 2년 연장이라도 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우, 아무도 정해진 기간에 통지하지 않아 법에 따라 갱신된 경우(법정갱신), 임대인과 조건을 새로 정해 계약서를 다시 쓴 경우(합의 재계약)는 해지할 수 있는 근거가 서로 다릅니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의3 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 정합니다. 이렇게 갱신된 임대차의 해지에는 같은 조 제4항에 따라 제6조의2가 준용됩니다.

법정갱신은 주임법 제6조 제1항의 구조입니다. 임대인이 위 기간에 갱신거절의 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 법정갱신된 계약의 해지에는 제6조의2가 직접 적용되며, 이 조문의 제목은 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'입니다.

합의 재계약이라도 곧바로 요구권과 무관하다고 단정할 수는 없습니다. 임차인이 갱신요구권을 쓰겠다고 밝힌 뒤 보증금만 고쳐 계약서를 새로 쓴 경우처럼 요구권 행사로 볼 여지가 있는 경우가 있고, 어느 쪽인지는 당시 문자와 계약서 문구 같은 사실관계에 따라 갈립니다.

해지 효력일과 보증금 반환일은 어떻게 계산하나요

요구권 갱신이나 법정갱신 계약의 해지 효력일은 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 때입니다(주임법 제6조의2 제2항). 기준은 임차인이 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 날이므로, 언제 보냈는지보다 집주인이 받았다는 사실을 증명할 수 있는지가 더 중요합니다.

해지 효력이 생기면 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 집 인도 의무가 마주 서게 됩니다. 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고 있고, 임대차 보증금 반환과 목적물 인도는 이런 동시이행 관계로 다뤄집니다. 그래서 효력일에는 보증금 입금 확인과 열쇠·비밀번호 반납을 같은 자리에서 맞바꾸도록 준비하는 것이 안전합니다.

반환받을 금액은 갱신된 계약의 보증금입니다. 주임법 제6조의3 제3항은 갱신되는 임대차를 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보되, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다고 정합니다. 갱신 때 보증금을 올렸다면 올린 금액까지 포함한 전체가 반환 대상입니다.

갱신된 계약을 중도해지하면 위약금을 내야 하나요

갱신요구권으로 갱신된 계약을 중도해지했다는 이유만으로 위약금을 내야 한다는 규정은 주임법에 없습니다. 주임법 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2 제1항은 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있다고 정하고 있어, 계약갱신청구권 중도해지 자체는 법이 인정한 권리를 쓰는 것이기 때문입니다.

문제는 계약서에 중도해지 시 위약금 같은 특약이 적혀 있는 경우입니다. 주임법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 요구권 갱신 계약에서 임차인의 해지권을 막거나 해지에 대가를 붙이는 특약은 이 조항에 비추어 효력을 다툴 여지가 큽니다. 다만 특약이 어느 계약에 언제 들어갔는지, 해지 자체를 제한하는 문구인지 다른 손해를 정한 문구인지에 따라 판단이 갈릴 수 있어 문구를 직접 봐야 합니다.

위약금과 다른 정산 항목도 구분하세요. 실제로 산 기간의 차임처럼 임대차에서 원래 생기는 채무는 중도해지와 관계없이 정산 대상이 될 수 있으므로, 집주인이 여러 항목을 위약금으로 묶어 청구하면 항목별 근거를 물어보는 것이 출발점입니다.

새 세입자를 구해 와야 하나요, 중개보수(복비)는 누가 내나요

새 세입자를 구해 오는 것은 계약갱신청구권 중도해지의 요건이 아닙니다. 주임법 제6조의2는 해지 통지와 3개월 경과만을 정하고 있고, 다음 세입자의 입주는 임대인이 보증금 반환 자금을 마련하는 방법일 뿐 반환 시기를 늦추는 법적 근거가 되지 않습니다. 집주인이 흔히 하는 말 세 가지를 조문에 비춰 보면 다음과 같습니다.

중개보수에 관해 「공인중개사법」 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정합니다. 다음 임대차 계약의 당사자는 임대인과 새 세입자이므로 나가는 임차인이 그 중개의뢰인인지는 따져 볼 문제이지만, 당사자끼리 복비 부담을 따로 합의했다면 그 합의가 쟁점이 되어 부담 주체를 일률적으로 단정하기는 어렵습니다.

임차인이 보증금을 빨리 받으려고 집 보여 주기에 협조하는 일은 많지만, 협조는 의무가 아니라 선택이라는 점을 분명히 해 두면 반환일이나 비용 부담에 관해 불리한 약속을 하지 않게 됩니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 중개 과정에서 오가는 문구가 보증금 회수에 어떤 영향을 주는지 함께 살펴볼 수 있습니다.

합의 재계약이었다면 무엇이 달라지나요

합의 재계약은 기간을 정한 새 임대차이므로, 요구권 갱신 계약처럼 언제든지 해지할 수 있다는 규칙이 그대로 적용된다고 보기 어렵습니다. 기간 약정이 있는 임대차는 원칙적으로 그 기간 동안 당사자를 구속하고, 한쪽이 일방적으로 끝내려면 계약이나 법률에 근거가 있어야 합니다.

대표적인 근거가 해지권을 보류한 특약입니다. 「민법」 제636조는 임대차기간의 약정이 있는 경우에도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조를 준용한다고 정합니다. 제635조 제2항 제1호에 따르면 건물의 경우 임차인이 해지를 통고하면 상대방이 통고를 받은 날로부터 1월이 지나야 해지 효력이 생깁니다. 계약서에 임차인이 기간 중에도 해지할 수 있다는 취지의 조항이 있는지부터 찾아보세요.

특약이 없다면 임대인과 해지 날짜와 정산 방법을 합의하는 것이 현실적인 길입니다. 합의서에 해지일, 보증금 반환일과 반환 방법, 중개보수 부담, 원상회복 범위를 한 장에 적어 두면 뒤의 다툼을 줄일 수 있습니다.

해지 통지는 어떻게 보내고, 보낸 뒤 취소할 수 있나요

해지 통지는 임대인에게 도달한 때 효력이 생기는 의사표시이고, 한 번 하면 철회하지 못합니다. 「민법」 제543조 제1항은 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고, 같은 조 제2항은 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정하고, 제111조 제1항은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정합니다.

주임법 제6조의2는 해지 통지의 형식을 따로 정하고 있지 않아 문자·메신저·이메일·내용증명 모두 쓸 수 있습니다. 중요한 것은 해지 의사가 분명한 문장과 임대인이 받았다는 흔적(읽음 표시·답장·배달 기록)이고, 답이 없으면 같은 내용을 내용증명으로 한 번 더 보내 두면 도달 다툼이 줄어듭니다.

해지 통지는 철회할 수 없으므로, 새 집 계약과 대출 일정이 확정되기 전에 서둘러 보내면 3개월 뒤 갈 곳이 없는 상태가 될 수 있습니다. 새 집 입주일에서 거꾸로 세어 통지 날짜를 정하세요.

3개월이 지나도 보증금을 돌려받지 못하면 어떤 순서로 움직이나요

해지 효력일이 지났는데도 보증금이 돌아오지 않으면 내용증명 → 임차권등기명령 → 전세금반환소송 → 강제집행 순서로 진행합니다. 출발점은 해지 효력일과 반환 요구를 서면으로 정리한 내용증명입니다.

주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 해지 효력이 생겨 임대차가 끝났다면 이 요건에 들어가고, 집주인 동의는 필요 없습니다. 이사 일정이 잡혀 있다면 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 전출하세요. 등기 전에 먼저 이사·전출하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

협의가 되지 않으면 전세금반환소송으로 넘어가며, 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다. 판결 뒤에도 지급하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심 같은 강제집행으로 회수합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관 절차를 먼저 확인해 보세요.

계약갱신청구권 중도해지, 자주 묻는 질문