• 등기부 을구의 근저당과 내 보증금을 더하면 시세를 넘거나 거의 같다.
• 집주인이 집을 내놨다거나 곧 주인이 바뀐다고 알려 왔다.
• 돌려줄 돈이 없으니 차라리 이 집을 사라는 제안을 받았다.
• 만기가 다가오는데 누구에게 보증금을 돌려받아야 하는지 모르겠다.

STEP 1 · 내 자리 찾기깡통전세 매매, 집주인이 팔 때와 내가 살 때 두 갈래 판정표

깡통전세 매매에서 임차인의 자리는 집주인이 제3자에게 파는 경우와 임차인이 직접 사는 경우로 나뉘고, 둘 다 맞지 않으면 경매가 세 번째 길로 남습니다. 깡통전세는 법률 용어가 아니라 선순위 채무와 보증금을 합한 금액이 집의 시세에 가깝거나 넘는 상태를 부르는 말입니다. 그래서 같은 매매라도 등기부 순위와 새 집주인의 사정에 따라 임차인이 얻는 결과가 크게 달라집니다.

판정표에서 가장 먼저 확인할 칸은 임차인의 대항력이 언제 생겼는가입니다. 주택임대차보호법 제3조①은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 대항력 발생일이 등기부 을구의 선순위 근저당권 설정일보다 앞서는지에 따라 매매 뒤의 위험도, 경매에서의 결과도 달라집니다.

STEP 2 · 매매 소식을 들었을 때집주인이 집을 판다면 세입자가 먼저 확인할 것은?

집주인이 깡통전세 주택을 판다는 소식을 들었다면 세입자는 등기부 열람, 반환 의사 확인, 통지 상대 정리 세 가지를 먼저 하면 됩니다. 매매계약만 체결되고 소유권이전등기가 넘어가기 전이라면 아직 기존 집주인이 소유자이고, 등기가 넘어간 뒤라면 대항력을 갖춘 임차인에 대해서는 새 집주인이 임대인의 자리에 섭니다. 세입자가 할 일은 그 시점을 정확히 잡고 기록을 남기는 것입니다.

세입자가 가장 많이 놓치는 부분은 매매 뒤에도 대항력이 살아 있느냐입니다. 대법원 판결은 대항력이 유지되려면 주택의 점유와 주민등록이 계속되어야 한다는 취지이므로, 매매 소식에 놀라 먼저 전출하거나 짐을 빼면 새 집주인에게 승계를 주장할 근거가 약해질 수 있습니다. 매매가 진행되는 동안에는 이사·전출 일정을 보증금 회수 계획과 묶어서 정해야 합니다.

가압류는 모든 경우에 필요한 수단이 아닙니다. 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 조치로 보고, 매매 소식만으로 서두를 일인지는 등기부와 집주인의 재산 사정을 함께 보고 판단합니다. 전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관에 매매 사실과 이후 절차를 먼저 확인하는 것이 좋고, 보증 이행의 기준과 기간은 상품과 사안에 따라 달라질 수 있습니다.

STEP 3 · 청구 상대새 집주인이 보증금을 못 주면 누구에게 청구하나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 원칙적으로 임대인의 지위를 승계한 새 집주인(양수인)에게 보증금을 청구합니다. 주택임대차보호법 제3조④는 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고, 이 승계는 제3조①의 대항력을 갖춘 임차인을 전제로 합니다. 대법원 판결은 양수인이 임대인의 지위를 승계하면 보증금반환채무도 함께 넘어가고 양도인의 채무는 소멸한다는 취지입니다.

깡통전세 매매에서 문제가 되는 것은 새 집주인이 보증금을 감당할 재산이 없는 경우입니다. 대법원 판결은 임차인이 승계를 원하지 않으면 이의를 제기하여 승계되는 임대차관계의 구속에서 벗어날 수 있고, 그때는 양도인의 보증금반환채무가 소멸하지 않는다는 취지로 본 바 있습니다. 다만 이의를 언제, 어떤 방식으로 해야 하는지와 이의 뒤의 거주 문제는 사안에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

STEP 4 · 전세 살다가 매수보증금 대신 집을 사라는 제안, 계산 칸부터 채우세요

세입자가 깡통전세 주택을 직접 사는 선택은 시세에서 선순위 채무와 보증금을 뺀 구조로 따져, 실제로 더 내야 하는 돈과 남는 위험을 확인한 뒤에 정해야 합니다. 전세 살다가 매수하는 방식은 보증금을 돌려받는 대신 그 금액만큼 매매대금을 덜 내는 구조라서, 겉으로는 보증금이 지켜지는 것처럼 보입니다. 그러나 집값보다 빚이 큰 집이라면 매수하는 순간 그 빚의 부담을 내가 떠안게 될 수 있습니다.

가상의 예로 흐름만 보겠습니다. 선순위 채무와 보증금의 합이 시세보다 큰 집이라면, 매매대금을 시세대로 정하고 보증금을 공제해도 선순위 대출을 다 갚을 돈이 매매대금 안에 남지 않을 수 있습니다. 이때 집주인이 대출은 그냥 넘겨받으면 된다고 말하더라도 그 말만으로 은행 채무와 근저당권이 정리되는 것은 아닙니다. 세금과 대출 규제는 매수자의 보유 주택 수와 대출 조건 등에 따라 달라지므로 계약 전에 별도로 확인합니다.

STEP 5 · 잔금일 설계보증금 상계와 선순위 대출, 잔금일에 어떤 순서로 처리하나요?

직접 매수할 때는 계약서에 보증금 공제 조항을 넣고, 선순위 대출의 말소 또는 인수를 은행과 먼저 정한 뒤, 잔금일에 대금 지급과 등기 서류를 같은 날 주고받는 순서가 안전합니다. 민법 제492조①은 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담하고 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때 각 채무자가 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정하면서, 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다.

보증금반환채권과 매매대금채무는 모두 금전채무이지만, 보증금의 이행기가 언제 도래했는지를 두고 다툼이 생길 수 있습니다. 그래서 매매계약서에 매매대금 중 보증금 상당액은 매도인의 보증금반환채무와 대등액에서 공제한다는 식으로 금액과 방식을 적어 두는 편이 분명합니다. 공제 뒤에도 임대차가 정리된 것인지, 남은 관리비나 원상회복 정산은 어떻게 하는지도 같은 계약서에 정리합니다.

선순위 대출은 잔금으로 대출을 갚고 근저당권을 말소하는 방법과, 매수인이 대출 채무를 넘겨받는 채무인수 방법으로 처리합니다. 민법 제454조①은 제삼자가 채무자와의 계약으로 채무를 인수한 경우에는 채권자의 승낙에 의하여 그 효력이 생긴다고 정하므로, 매도인과 세입자 두 사람의 합의만으로는 은행에 대한 효력이 생기지 않습니다. 또 민법 제536조①에 따라 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으므로, 잔금과 등기 서류를 맞바꾸는 조항을 두면 돈만 먼저 나가는 상황을 줄일 수 있습니다.

STEP 6 · 다른 출구매매 대신 경매로 갈 때와 비교하면 무엇이 다른가요?

매수도 승계도 마땅치 않다면 보증금반환소송으로 판결을 받아 경매로 회수하는 길이 있고, 이때는 우선변제 순위가 회수 범위를 좌우합니다. 주택임대차보호법 제3조의2②는 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 이 조항의 우선변제권은 확정일자만으로 생기는 권리가 아니라 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 하고, 같은 조 제3항에 따라 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 그 보증금을 받을 수 없습니다.

주택임대차보호법 제3조의5는 임차권이 민사집행법에 따른 경매가 행하여진 경우 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다고 정하고, 다만 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 단서가 적용될 때 남은 보증금을 매수인이 어떻게 부담하는지, 경매에서 내 대항력을 매수인에게 주장할 수 있는지는 대항요건을 갖춘 날과 선순위 권리의 순서에 따라 갈릴 수 있어 단정하기 어렵습니다.

경매 쪽을 고른다면 순서를 지키는 것이 중요합니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사·전출해야 대항력 상실 위험을 줄일 수 있습니다. 집주인이 판결 뒤에도 돌려주지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 재산 상황에 맞는 수단을 고릅니다.

FAQ · 함께 찾는 질문깡통전세 매매에서 세입자가 자주 묻는 질문