• 만기가 몇 달 남았는데 언제, 어떻게 말해야 갱신되는지 모르겠다.
• 문자로 보내도 되는지, 새 계약서를 꼭 써야 하는지 헷갈린다.
• 집주인이 실거주나 보증금 인상을 이유로 갱신 답을 미룬다.
• 2년 전 재계약 때 갱신요구권을 쓴 것인지 확실하지 않다.

계약갱신청구권 뜻, 한 줄 정의와 법조문 이름

계약갱신청구권은 임차인이 정해진 기간 안에 갱신을 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절할 수 없도록 만든 주택 임차인의 권리입니다. 일상에서는 계약갱신청구권, 갱신청구권, 갱신권이라고 부르지만 주임법 제6조의3의 조문 제목은 '계약갱신 요구 등'이고, 같은 조 제2항은 이 권리를 '계약갱신요구권'이라고 적습니다.

계약갱신청구권 뜻은 세 개의 항으로 나눠 보면 정확해집니다. 제1항은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간, 즉 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 요구하면 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 효력을, 제2항은 1회 한정과 2년 존속기간을, 제3항은 갱신 조건을 정합니다. 전세 계약갱신청구권이라는 별도 제도가 있는 것은 아니고, 전세 세입자도 보증부 월세 세입자와 같은 조문으로 같은 권리를 갖습니다.

계약갱신청구권 해당·비해당 판정표

계약갱신청구권 해당 여부는 요구 시기, 행사 횟수, 거절 사유, 갱신 조건 네 칸으로 판정합니다. 네 칸 모두 해당 쪽이면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 한 칸이라도 애매하면 서류를 놓고 따져 봐야 합니다.

거절 사유는 제6조의3 제1항 단서에 9가지로 열거되어 있고, 여기에 해당하지 않으면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다는 원칙으로 돌아갑니다. 각 호의 요지는 다음과 같습니다.

• 1호임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
• 2호임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
• 3호서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 4호임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 5호임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 6호임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 7호임대인이 법에 정한 가·나·다목 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해 점유를 회복할 필요가 있는 경우
• 8호임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
• 9호그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

1호는 연체한 사실이 있는지를 묻는 문언이어서 현재 밀린 차임이 없다는 사정만으로 판단이 끝나지 않을 수 있습니다. 3호는 문언상 합의와 상당한 보상 제공이 함께 있어야 하고, 8호는 직계존속·직계비속의 실제 거주도 포함합니다.

계약갱신청구권 기간, 언제 말하고 얼마나 늘어나나요?

계약갱신청구권 기간은 두 개의 시계로 나뉩니다. 요구를 해야 하는 행사 기간은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지이고, 갱신된 뒤의 존속기간은 2년입니다.

기간 안에서 언제 보냈는지보다 임대인에게 도달했는지가 중요합니다. 마감 직전에 보내면 도달 시점을 두고 다툼이 생길 수 있으므로 여유 있게 보내는 편이 안전합니다.

행사 기간이 지났다고 길이 모두 닫히는 것은 아닙니다. 주임법 제6조 제1항은 임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같다고 정합니다. 흔히 묵시적 갱신이라고 부르는 법정갱신이며, 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조 제2항).

계약갱신청구권 계약서, 새로 써야 하나요?

계약갱신청구권으로 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보므로(제6조의3 제3항), 새 계약서가 없어도 갱신의 효과 자체는 조문에서 나옵니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있어, 금액이 바뀌면 그 내용을 어떤 문서로 남길지가 실무 쟁점이 됩니다.

새 계약서를 반드시 써야 하는지, 증액된 보증금 부분의 확정일자를 어떻게 갖출지는 대출·보증보험 상황에 따라 달라질 수 있어 한 가지로 정리하기 어렵습니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되므로(제3조의2 제2항), 증액분이 생긴다면 그 부분을 따로 챙겨야 하는지 미리 확인해 두는 것이 좋습니다.

갱신 합의서를 쓴다면 이번 갱신이 제6조의3에 따른 요구권 행사라는 표시, 갱신 뒤 기간의 시작일과 종료일, 보증금·차임 변경 내용 세 가지를 문장으로 남겨 두세요. 첫째 표시는 1회가 이미 쓰였는지를 두고 생길 다툼을 줄여 줍니다.

계약갱신청구권 문자로 해도 되나요?

계약갱신청구권은 문자로도 행사할 수 있고, 핵심은 방식보다 요구가 임대인에게 도달했다는 사실입니다. 주임법 제6조의3은 요구 방식을 따로 정하지 않으므로 문자·메신저·이메일·내용증명 가운데 무엇이든 갱신 요구의 뜻이 분명하고 도달이 증명되면 됩니다.

민법 제111조 제1항은 "상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다"고 정합니다. 보낸 날이 아니라 임대인에게 도달한 날이 행사 기간 안에 들어와야 한다고 보고 준비하는 것이 안전합니다.

계속 살고 싶은데 어떠시냐는 식의 질문은 요구로 읽히지 않을 수 있으므로, 계약갱신을 요구한다는 문장을 그대로 적는 편이 낫습니다.

계약갱신청구권 거부, 집주인이 거절할 수 있나요?

계약갱신청구권 거부는 제6조의3 제1항 단서의 9가지 사유가 있을 때 가능하고, 그 밖에는 임대인이 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 집주인이 자주 하는 말을 조문에 대어 보면 다음과 같습니다.

임대인이 8호 사유로 갱신을 거절하였는데, 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 합니다(제6조의3 제5항). 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한, 갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분, 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액 가운데 큰 금액입니다(제6조의3 제6항).

실거주를 이유로 거절당해 이사한다면 거절 문자, 이사 당시 등기부, 이사 관련 영수증을 보관해 두세요. 나중에 손해를 따질 때 출발점이 됩니다.

계약갱신청구권 복비는 누가 내나요?

계약갱신청구권으로 갱신할 때 중개가 반드시 필요한 것은 아니어서, 임대인과 임차인이 요구와 회신만으로 갱신을 마무리하면 중개보수 문제가 생기지 않습니다. 「공인중개사법」 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 "중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다"고 정합니다.

보수는 중개를 의뢰한 사람과의 관계에서 정해지는 구조이므로, 갱신 서류 작성을 누가 의뢰했는지에 따라 부담하는 사람이 달라질 수 있습니다. 집주인이 갱신 복비는 세입자 몫이라고 말하더라도 그 말만으로 정해지지는 않으니, 맡기기 전에 의뢰인과 보수 부담을 문자로 확인해 두세요.

계약갱신청구권에 대한 흔한 오해 4가지

『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사인 엄정숙 변호사는 갱신 단계의 문자 한 줄이 만기 뒤 보증금 회수의 출발점이 되는 경우가 많다고 설명합니다. 계약갱신청구권 뜻을 알았다면 다음은 내 서류에서 갈림길을 확인할 차례입니다.

계약갱신청구권 뜻 다음으로 자주 묻는 질문