• 계약서의 만기일이 토요일·일요일이거나 명절 연휴 한가운데에 걸려 있다
• 집주인이 은행이 쉬니 월요일에 보내겠다는 문자를 보냈다
• 새 집 잔금과 전세대출 실행일이 만기일과 같은 날로 잡혀 있다
• 갱신하지 않겠다는 통지 마감일이 일요일에 걸려 언제까지 보내야 할지 헷갈린다

전세 만기일이 토요일이면 계약은 언제 끝나나요?

전세 만기일이 토요일이라고 해서 계약이 월요일까지 자동으로 늘어난다고 단정할 수는 없습니다. 민법에 기간의 말일이 주말이면 하루를 미루는 규정이 있기는 하지만, 그 규정이 계약서에 적힌 특정 날짜에도 그대로 미치는지는 계약을 어떻게 읽느냐에 달려 있기 때문입니다.

민법 제161조는 기간의 말일이 토요일 또는 공휴일에 해당한 때에는 기간은 그 익일로 만료한다고 정합니다. 기간을 일·주·월·연으로 정한 때에는 기간말일의 종료로 기간이 만료하고(제159조), 기간을 주·월·연으로 정한 때에는 역에 의하여 계산합니다(제160조①). 그리고 민법 제155조는 기간의 계산은 법령, 재판상의 처분 또는 법률행위에 다른 정한 바가 없으면 이 장의 규정에 의한다고 적용 범위를 정해 둡니다.

전세계약서는 대개 2년이라는 기간과 몇 년 몇 월 며칠까지라는 날짜를 함께 적습니다. 그 날짜를 당사자가 따로 정한 종료일로 볼지, 2년이라는 기간의 끝을 표시한 것에 불과하다고 볼지에 따라 제161조가 들어올 여지가 달라질 수 있습니다. 계약 해석과 판례의 영역이라 어느 한쪽으로 단정하기 어렵고, 실무에서는 다툼 자체가 생기지 않도록 반환일과 이사일을 별도로 합의해 두는 편이 낫습니다.

어느 쪽으로 적힌 계약이든 확인할 것은 같습니다. 계약서의 계약기간 칸과 특약란, 중개 과정에서 주고받은 문자에 이사 날짜를 따로 적은 흔적이 있는지부터 살펴보십시오. 날짜가 따로 합의되어 있다면 그 합의가 가장 강한 기준이 될 수 있고, 아무것도 없다면 지금 문자로 정하는 것이 다툼을 줄이는 길입니다.

주말 만기에 보증금은 언제 받아야 하나요?

주말 만기의 보증금은 원칙적으로 계약에서 정한 반환일에 받아야 하지만, 집주인의 지체 책임이 언제부터 생기는지는 임차인이 집을 비워 줄 준비를 갖췄는지와 함께 따져야 합니다. 전세보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물린 의무이기 때문입니다.

민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 한편 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그래서 집주인이 월요일 입금을 말하는 경우, 임차인이 만기일에 짐을 빼고 열쇠를 넘길 준비를 갖춰 알렸는지(이행의 제공)가 함께 문제될 수 있고, 지체 여부는 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

돈이 실제로 움직이는 날도 따로 봐야 합니다. 개인 간 계좌 이체는 주말에도 되는 경우가 많지만, 집주인이 대출로 반환 자금을 마련하거나 임차인이 받은 보증금으로 전세대출을 상환하고 새 집 잔금 대출을 실행하는 경우에는 금융기관 영업일에 맞춰 처리되는 일이 많습니다. 법이 정한 날짜와 은행이 움직이는 날짜가 어긋나는 지점이 전세 만기 주말 일정의 가장 흔한 함정입니다.

표의 세 장면은 이해를 돕기 위한 가상의 예이고, 실제 계약에서는 계약서 문언과 합의 내용이 우선합니다. 특히 B처럼 만기가 주말 당일인 경우에는 제161조를 근거로 월요일까지 기다려야 하는지, 금요일에 미리 받을 수 있는지가 모두 불분명하므로, 어느 날로 할지 양쪽이 같은 날짜를 적은 문자를 남기는 것이 출발점입니다.

집주인이 '월요일에 주겠다'고 할 때 어떻게 해야 하나요?

집주인이 월요일 입금을 제안하면, 임차인은 그 제안을 받아들이든 아니든 열쇠와 현관 비밀번호를 입금 확인과 맞바꾸는 순서를 지키는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있어, 주말 동안 보증금을 받지 못한 임차인이 서둘러 집을 넘겨야 할 법적 이유는 없습니다.

합의를 하든 하지 않든 문자로 남길 내용은 정해져 있습니다. 반환 날짜와 시각, 보증금 전액인지 일부인지, 받을 계좌, 열쇠와 비밀번호를 넘길 방법을 한 문자에 담으면 나중에 이행의 제공을 했는지 다툴 때도 기록이 됩니다. 아래 문구는 그대로 써도 되도록 만든 예시이며, 법률 효과를 보장하는 문장은 아닙니다.

1. 전날까지 짐 정리와 관리비·공과금 정산 자료를 준비하고, 집 상태 사진을 날짜가 보이게 찍어 둡니다.
2. 약속한 시각에 집주인과 함께 집 상태를 확인하고, 보증금 입금 문자나 이체 내역을 화면으로 확인합니다.
3. 입금이 확인되면 그 자리에서 열쇠·출입카드를 넘기고 비밀번호를 변경하거나 알려 줍니다.
4. 교환이 끝난 뒤 새 집 잔금 이체와 전입신고로 넘어가고, 주고받은 문자는 지우지 않고 보관합니다.

통지 마감일이 주말에 걸리면 언제까지 보내야 하나요?

갱신하지 않겠다는 통지는 마감일이 주말에 걸리더라도 그 전 평일까지 집주인에게 도달시키는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법 제6조①은 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정하고, 이렇게 법정갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②).

2개월 전이라는 기한은 만기일에서 거꾸로 세는 기간입니다. 거꾸로 세는 기간의 끝이 토요일이나 공휴일에 걸릴 때 제161조를 적용해 마감을 뒤로 늦출 수 있는지는 단정할 수 없습니다. 늦춰질 것이라고 기대하는 순간 마감을 넘길 위험이 생기므로, 통지 마감일이 주말이면 직전 평일보다 며칠 앞서 도달하도록 일정을 당기는 것이 기본입니다.

전세 만기 주말 일정을 짤 때는 기간 계산의 기본 원칙도 함께 알아 두면 좋습니다. 기간을 일·주·월·연으로 정한 때에는 초일을 산입하지 아니하고 오전 영시로부터 시작하는 때에는 예외이며(제157조), 주·월·연의 처음부터 기산하지 아니하는 때에는 최후의 주·월·연에서 그 기산일에 해당한 날의 전일로 만료하고, 최종의 월에 해당일이 없는 때에는 그 월의 말일로 만료합니다(제160조②③). 이 원칙을 거꾸로 세는 통지 기한에 대입하는 방법에 따라 하루가 달라질 수 있으니 여유를 두는 것이 가장 확실합니다.

새 집 전입·확정일자, 주말 이사 때 대항력은 언제 생기나요?

새 집의 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생깁니다. 주택임대차보호법 제3조①은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다.

주말에 이사하면 전입신고를 언제, 어떤 방법으로 할 수 있는지가 바로 문제됩니다. 온라인 전입신고가 가능한지, 주말에 접수한 신고가 언제 처리된 것으로 기록되는지는 관할 주민센터에 미리 확인해 두는 것이 좋습니다. 새 집에서 보증금을 우선하여 변제받으려면 대항요건과 함께 계약서 확정일자를 갖추어야 하므로(제3조의2②), 확정일자도 같은 일정 안에서 챙기십시오.

기존 집 쪽에서도 주의할 점이 있습니다. 보증금을 받지 못한 상태에서 짐을 빼고 주민등록을 새 집으로 옮기면, 기존 집에서 갖고 있던 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있습니다. 전세 만기일 공휴일이나 주말 이사가 겹친다면 새 집 전입과 기존 집 퇴거를 같은 날 처리하기 전에 보증금 입금부터 확인하는 순서를 잡아 두십시오.

주말이 지나도 전세 만기 보증금 반환이 안 되면 무엇부터 하나요?

주말이 지나도 보증금이 들어오지 않으면, 임차인은 반환을 요구한 기록을 남기고 임차권등기명령부터 검토하는 것이 일반적인 순서입니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다.

임차권등기는 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 핵심입니다. 주택임대차보호법 제3조의3⑤에 따라 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 반대로 등기 전에 먼저 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있으니 새 집 일정이 급하더라도 순서를 지키십시오.

전세보증금반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행 청구 절차와 필요한 서류부터 확인하십시오. 청구 기준과 기간은 상품과 약관마다 달라 일률적으로 말하기 어렵습니다. 또 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류가 미리 필요한 경우도 있습니다.

내 일정은 어느 쪽인가요? 결론이 갈리는 갈림길 3가지

전세 만기 주말 상황은 겉으로는 비슷해 보여도 아래 세 가지에 따라 할 일의 순서가 달라집니다. 계약서와 문자를 펼쳐 놓고 하나씩 대조해 보면 내 일정이 어느 쪽인지 대략 보입니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사입니다. 만기일 하나가 바꾸는 결과는 계약서 문언과 주고받은 문자에서 갈리는 경우가 많아, 상담에서도 날짜가 적힌 서류부터 함께 확인합니다.

전세 만기 주말 FAQ