• 이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 집주인이 중도해지에 동의했지만 날짜와 조건은 아직 말로만 정해 두었습니다.
• 집주인이 보낸 합의서 초안에 "새 세입자가 들어오면 반환"이라는 문구가 있습니다.
• 새 세입자 복비를 내라는데 어디까지 부담해야 하는지 모르겠습니다.
• 보증금을 받기 전에 주민등록을 먼저 옮겨 달라는 요청을 받았습니다.

STEP 1 · 한 줄 판정전세 계약 해지는 합의가 필요한가요, 통지만으로 되나요?

전세 계약 해지는 계약 상태에 따라 갈리며, 처음 정한 약정기간 중이면 합의가 필요하고 갱신된 기간이면 임차인의 통지만으로 할 수 있습니다. 법률이나 계약서에 해지권이 없으면 임차인 한쪽 의사만으로 기간 중에 계약을 끝내기 어려워, 전세계약 중도해지는 집주인과 함께 끝내는 합의해지 형태가 흔합니다.

통지로 해지할 수 있는 경우에도 3개월이 지나는 날을 반환일로 확정하고 공제를 정리해 두면 실랑이가 줄어듭니다. 민법 제625조·제627조 제2항은 "임차의 목적을 달성할 수 없는 때"라는 요건 자체가 다퉈질 수 있어서, 근거가 있어도 합의서로 정리해 두는 편이 안전할 수 있습니다.

STEP 2 · 필수 기재전세계약 중도해지 합의서에 꼭 들어갈 8칸

전세계약 중도해지 합의서에는 당사자·주택·해지일·반환일·반환 방법·공제·복비와 위약금·지연 시 조치의 8칸이 빠짐없이 들어가야 합니다. 합의서는 정해진 양식이 없어 중요한 칸이 빠지기 쉽고, 아래 표는 다툼이 자주 생기는 지점을 기준으로 정리한 최소 항목입니다.

가장 자주 비는 칸은 ④ 반환일과 ⑧ 전출 시점입니다. "알아서 맞춰 주겠다"는 말로 넘어가면 일정이 틀어질 때 그 빈칸이 반환 지연으로 이어집니다.

STEP 3 · 문구 교정칸별로 잘못 쓴 예와 고친 예

전세계약 중도해지 합의서에서 가장 자주 문제가 되는 문구는 날짜가 정해지지 않은 반환 조건, 범위가 없는 공제, 보증금보다 앞선 전출 약속입니다. 아래 예시 문구는 일반적인 골격이고, 실제 효과는 계약 내용과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

"새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말은 원래 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 아니지만, 합의서에 적는 순간 계약 조건이 될 수 있습니다. 이 문구를 불확정기한으로 보면 채무자는 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임을 지는데(민법 제387조 제1항), 새 세입자가 끝내 구해지지 않으면 기한 도래 여부부터 해석이 갈릴 수 있으므로 확정 날짜로 적는 편이 기준이 분명합니다.

"등"으로 끝나는 공제 문구는 반환 당일 새 항목이 붙는 통로가 됩니다. 항목을 열거하고 확인 방법(점검일·사진·서명)까지 적어 두면 다툼의 범위가 좁아집니다.

STEP 4 · 중개보수전세계약 중도해지 복비는 누가 내나요?

전세계약 중도해지 복비(중개보수)는 법상 중개를 의뢰한 사람이 내는 것이 원칙이고, 기존 임차인이 내야 한다는 조문은 없으므로 부담 여부는 합의로 정해집니다. 「공인중개사법」 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정합니다. 새 계약의 중개의뢰인은 보통 임대인과 새 임차인이므로, 기존 임차인의 복비 부담은 법정 의무가 아니라 중도해지 조건으로 합의한 결과입니다.

범위의 기준은 같은 법 제32조 제4항으로, 주택 중개보수 한도는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정해져 지역에 따라 다를 수 있습니다. 그래서 숫자를 어림해 적기보다 한도 기준과 영수증 증빙을 함께 적는 것이 안전합니다. 공인중개사 자격을 갖춘 엄정숙 변호사가 이 칸을 꼼꼼히 보는 이유도 복비 문구 하나로 차감액이 달라지기 때문입니다.

STEP 5 · 위약금위약금과 손해배상 조항은 어떻게 적어야 하나요?

전세계약 중도해지 합의서의 위약금 조항은 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 금액을 정했다면 그 밖의 손해배상을 더 청구할지까지 함께 적어야 합니다. 민법 제398조 제4항은 위약금의 약정을 손해배상액의 예정으로 추정하고, 같은 조 제2항은 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 다만 감액은 법원의 판단 영역이라 서명 전에 금액을 조정하는 편이 확실합니다.

임차인에게 쓸모 있는 형태는 "이 합의서에 정한 것 외에는 서로 이 임대차와 관련한 손해배상을 청구하지 않는다. 다만 보증금 반환 지연에 따른 지연손해금은 제외한다"처럼 추가 청구는 막고 지연손해금은 남겨 두는 문구입니다. 추가 청구는 막고 임차인 몫은 지키는 구조입니다.

STEP 6 · 순서보증금 받기 전 전출을 약속하면 안 되는 이유와 지연손해금

보증금을 받기 전에 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있으므로, 전세계약 중도해지 합의서에는 보증금 전액 수령 뒤 전출로 적는 것이 안전합니다. 주택임대차보호법상 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(제3조 제1항), 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춰야 인정됩니다(제3조의2 제2항). 대법원 판결은 대항요건이 계속 유지되어야 한다는 취지여서, 먼저 전출하면 경매 등에서 순위를 잃을 수 있습니다.

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있으므로(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 먼저 이사해야 한다면 합의한 해지일이 이사일보다 앞서야 일정을 세우기 쉽습니다. 또 같은 법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하고 있어, 보증금을 받을 때까지 거주를 유지하는 것도 정당한 선택입니다.

반환이 늦어지면 지연손해금이 문제됩니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(민법 제397조 제1항), 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 법정이율은 연 5%입니다(제379조). 임차인은 손해를 따로 증명할 필요가 없습니다(제397조 제2항). 다만 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 서로 맞물린 관계라는 것이 대법원 판결 취지여서, 임차인이 인도를 준비해 알렸는지에 따라 지체 여부가 달라질 수 있습니다. 소송으로 가면 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리므로 합의서 단계의 날짜 확정이 가장 경제적입니다.

STEP 7 · 서명 직전서명 전 점검표와 합의서 빈칸 골격

전세계약 중도해지 합의서에 서명하기 전에는 날짜 확정, 공제 범위, 복비·위약금 범위, 전출 순서, 보증보험 영향의 다섯 가지를 확인해야 합니다. 하나라도 "아니오"라면 그 칸을 고친 뒤 서명하세요.

• 해지일과 반환일이 모두 연월일로 적혀 있고, 새 세입자 입주·대출 실행 같은 조건에 묶여 있지 않습니다.
• 공제 항목이 하나씩 열거되어 있고 "등"으로 끝나지 않으며, 확인 방법이 적혀 있습니다.
• 복비는 부담하는 몫과 한도·증빙 조건이, 위약금은 금액 근거와 손해배상 정리 문구가 함께 있습니다.
• 주민등록 이전과 열쇠 인도가 보증금 전액 수령 확인 뒤로 적혀 있습니다.
• 전세보증금반환보증에 가입했다면 중도해지 합의가 보증 조건에 영향을 주는지 보증기관에 먼저 확인했습니다.

강행규정도 함께 봐야 합니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정합니다. 다만 대상은 "이 법에 위반된" 약정이므로, 복비·위약금처럼 이 법이 직접 정하지 않은 사항을 스스로 부담하기로 한 합의까지 무효가 된다고 기대하기는 어려울 수 있습니다.

골격은 일반적인 예시이므로 집주인 초안과 칸마다 대조하는 용도로 쓰세요. 원계약서에 중도해지 특약이나 위약금 조항이 있다면 새 합의서가 그 조항을 대체하는지도 문구로 밝혀 두어야 이중 부담을 피할 수 있습니다.

FAQ전세 계약 해지, 자주 묻는 질문 3가지