전세보증금을 돌려받으려고 소송을 시작했는데, 재판 도중 판사님이 화해를 권하거나 임대인이 “조금 양보해 주면 바로 입금하겠다”며 합의를 제안하는 일이 있습니다. 합의는 분명 빠른 길입니다. 그런데 합의서를 읽을 때 대부분의 임차인은 보증금 액수와 지급일에만 눈이 가고, 맨 아래에 한 줄로 붙어 있거나 아예 빠져 있는 비용 조항은 그냥 지나칩니다. 전세보증금 반환소송 비용을 누가 최종적으로 떠안는지는 바로 그 한 줄에서 정해지는데도 말입니다.

이 글은 소송이 진행되던 중에 화해, 조정, 화해권고결정으로 사건을 끝내려는 임차인을 위해 쓰였습니다. 판결로 끝났을 때의 비용 정산이 아니라, 합의서에 비용 조항을 어떻게 적고 어떻게 읽어야 하는지에 집중합니다. 조문에 적힌 내용과 그 의미를 순서대로 풀어 쓰고, 조문에 없는 부분은 단정하지 않고 사안별 확인이 필요하다고 표시했습니다.

• 재판 중 판사님이 화해를 권했거나, 임대인 측에서 조정으로 끝내자고 먼저 제안해 왔습니다.
• 임대인이 보증금 일부 감액이나 분할 지급을 조건으로 합의서 초안을 보내왔는데, 비용에 관한 줄이 없거나 한 줄뿐입니다.
• 화해권고결정서를 받았고, 이의신청 기간 안에 비용 부분을 어떻게 읽어야 할지 판단이 서지 않습니다.
• 임차권등기명령을 이미 마쳤고, 그 비용까지 임대인에게 받을 수 있는지 궁금합니다.

전세보증금 반환소송 비용은 판결로 끝날 때와 합의로 끝날 때 어떻게 달라지나요?

판결로 끝나는 경우부터 보겠습니다. 민사소송법 제98조는 소송비용을 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 보증금 전액을 인정하는 판결이라면 임대인이 진 쪽이므로 소송비용도 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 보증금 가운데 일부만 인정되는 일부패소라면 제101조에 따라 당사자들이 부담할 소송비용을 법원이 정하고, 사정에 따라 한쪽 당사자에게 소송비용 전부를 부담하게 할 수도 있습니다. 판결 단계에서는 이처럼 법원이 부담자를 정하는 구조가 이미 짜여 있습니다.

판결문에 부담 비율만 있고 구체적인 액수는 정해져 있지 않다면, 제110조제1항에 따라 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 뒤에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정합니다. 이긴 임차인이 비용을 돌려받으려면 이 절차까지 이어서 밟아야 하는 셈입니다.

합의로 끝날 때는 사정이 다릅니다. 법원은 승패를 가리지 않고 당사자 사이의 합의 내용을 조서나 결정에 담습니다. 그러니 비용을 누가 낼지도 합의의 일부가 되고, 합의에서 그 부분을 정하지 않으면 법이 따로 마련해 둔 기본값이 작동합니다. 화해와 화해권고결정에 적용되는 기본값이 제106조이고, 판결의 패소자 부담 원칙과는 결과가 다릅니다. 같은 전세보증금 반환소송 비용인데도 임차인이 이기는 판결이면 임대인 쪽으로 넘어가지만, 합의서에 아무 말이 없으면 각자에게 남는 구조라는 점이 이 글의 출발점입니다.

이 글에서 말하는 비용 조항은 세 가지입니다. 첫째는 소송을 진행하며 든 소송비용입니다. 둘째는 보증금을 늦게 돌려받아 생긴 지연손해금으로, 엄밀히는 비용이 아니라 금전채무 불이행에 따른 손해배상이지만 합의서에서는 거의 언제나 함께 정리되므로 같은 자리에서 점검합니다. 셋째는 임차권등기를 했다면 그 신청과 등기에 든 비용입니다. 비용 항목의 종류와 금액 자체, 판결 결론별 부담 범위는 이 글의 주제가 아니며 구체적인 금액도 다루지 않습니다.

합의서에 비용 조항이 없으면 누가 부담하나요?

제106조의 구조를 한 번 더 천천히 풀어 보겠습니다. 이 조문이 적용되려면 두 가지가 맞아야 합니다. 하나는 당사자가 법원에서 화해했다는 사실입니다. 괄호 안에 제231조의 경우를 포함한다고 적혀 있어서, 화해권고결정이 이의 없이 굳어져 재판상 화해와 같은 효력을 갖게 된 경우도 여기에 들어갑니다. 다른 하나는 화해비용과 소송비용의 부담에 대해 특별히 정한 바가 없어야 한다는 점입니다. 두 요건이 맞으면 효과는 하나, 그 비용을 당사자들이 각자 부담한다는 것입니다.

각자 부담이라는 말의 실제 의미를 생각해 보면, 임차인이 소송을 진행하며 쓴 비용은 임차인이, 임대인이 쓴 비용은 임대인이 각각 지는 결과가 됩니다. 판결이었다면 진 쪽인 임대인에게 넘어갔을 비용이 합의에서는 임차인에게 그대로 남는다는 차이가 생깁니다. 비용의 크기는 사건마다 다르지만, 조항이 비어 있다는 이유만으로 임차인이 감수하게 되는 부분이라는 점에서 가볍게 볼 일이 아닙니다.

한 가지 오해를 정리해 두겠습니다. 합의서에 각자 부담이라고 적는 것 자체가 문제는 아닙니다. 그 문구는 제106조의 기본값과 같은 결과를 만들 뿐입니다. 중요한 것은 그 결과를 알고 선택했는지입니다. 임대인이 보증금을 일부 깎아 주는 조건이었고 비용은 각자 부담하기로 서로 이해한 합의라면 합리적인 합의일 수 있습니다. 반대로 보증금은 전액 받기로 했는데 비용에 관해 아무 말이 없었다는 이유로 비용이 임차인에게 남았다면, 합의서를 읽는 단계에서 놓친 부분이 됩니다.

조정으로 끝나는 경우에는 근거 조문이 따로 있습니다. 민사조정법 제37조제1항은 조정절차의 비용에 관하여 조정이 성립된 경우에는 특별한 합의가 없으면 당사자들이 각자 부담한다고 정합니다. 결과는 제106조와 닮았지만 조문이 다르고, 이 조문이 말하는 것은 조정절차의 비용이라는 점도 구분해서 읽어야 합니다. 조정 전에 이미 쓴 소송비용까지 이 조문만으로 정리되는지는 사안별로 확인이 필요하므로, 조정으로 끝낼 때도 소송비용 문구는 조정조서에 따로 적어 두는 편이 분명합니다.

비용을 임대인이 부담하기로 정했을 때의 후속 절차도 알아 두어야 합니다. 제113조제1항은 제106조의 경우에 당사자가 “소송비용부담의 원칙만을 정하고 그 액수를 정하지 아니한 때”에는 법원이 당사자의 신청에 따라 결정으로 그 액수를 정하여야 한다고 규정합니다. 쉽게 말해 합의서에 소송비용은 피고가 부담한다고만 적고 액수를 적지 않았다면, 그 액수는 법원에 신청해서 결정을 받아 확정하는 구조라는 뜻입니다. 다만 제113조는 제106조의 경우를 대상으로 하는 조문이므로, 조정으로 끝날 때 같은 방식으로 액수를 확정할 수 있는지는 사안별로 확인이 필요합니다. 합의서에 액수까지 적을지, 원칙만 적고 법원 확정에 맡길지는 합의 단계에서 정할 사항이며, 어느 쪽이든 누가 언제 신청할지까지 생각해 두는 편이 안전합니다.

화해·조정·화해권고결정은 언제 끝난 것이 되나요?

합의서에 쓴 문구는 가볍게 수정할 수 있는 메모가 아닙니다. 세 경로 모두 법이 정한 효력이 강력하기 때문입니다. 아래 세 장의 카드에서 각 경로가 어느 시점에 효력을 갖는지 먼저 확인해 보세요.

세 경로를 나란히 놓고 보면 공통점이 있습니다. 어느 쪽이든 합의 내용이 조서나 결정으로 굳어지면 판결에 준하는 효력이 생긴다는 점입니다. 화해권고결정은 특히 주의해야 합니다. 서명이나 출석 없이도, 정본을 송달받고 2주 안에 이의를 신청하지 않으면 재판상 화해와 같은 효력이 생기는 구조이기 때문입니다. 제231조는 이의신청이 없는 때 외에도 이의신청에 대한 각하결정이 확정된 때, 당사자가 이의신청을 취하하거나 이의신청권을 포기한 때를 효력 발생 사유로 들고 있습니다. 결정서를 받은 임차인이 바쁘다는 이유로 손을 놓고 있다가 기간을 넘기면, 결정서의 비용 부분까지 그대로 굳어질 수 있습니다.

그래서 화해권고결정서를 받았다면 보증금 액수와 지급 기한만이 아니라 비용 부담에 관해 결정서에 어떻게 적혀 있는지도 함께 읽어야 합니다. 정본이 송달되기 전에도 이의를 신청할 수 있다는 점(제226조① 단서)도 알아 두면 좋습니다. 다만 이의를 낼지 말지는 결정 내용 전체를 보고 판단할 일이고, 이의를 낸 뒤의 진행은 사건마다 달라지므로 이 글에서는 단정하지 않습니다.

합의 내용을 한 번 정한 뒤 되돌릴 수 있는지는 사안마다 달라 단정할 수 없습니다. 조서에 적힌 합의를 다시 다투는 길이 있는지, 있다면 어떤 요건이 필요한지는 개별 사정을 보아야 하므로, 이 글은 되돌리는 방법이 아니라 서명 전에 확인할 사항을 다룹니다. 이 점이 서명 전 점검이 중요한 가장 큰 이유입니다.

합의서에 정해 둘 비용 조항은 어떤 항목인가요?

합의서에서 비용과 관련해 점검할 항목은 크게 세 가지입니다. 하나씩 살펴보겠습니다.

1. 소송비용: 누가 부담하고 액수는 누가 확정하나

소송비용 문구는 보통 세 가지 모습입니다. 소송비용은 임대인이 부담한다고 적는 방식, 각자 부담한다고 적는 방식, 그리고 항목을 나누어 일부는 임대인이 부담하고 나머지는 각자 부담한다고 적는 방식입니다. 어느 방식을 택하든 보증금 감액 여부, 지급 시기와 함께 한 묶음으로 협상해야 합니다. 비용에서 양보하는 대신 보증금 지급 기한을 앞당기는 합의도 가능하기 때문입니다.

화해나 화해권고결정에서 임대인이 부담하기로 하되 액수를 적지 않았다면 앞서 본 제113조제1항에 따라 법원에 액수 결정을 신청하는 단계가 남습니다. 같은 조 제2항은 이 경우 제110조제2항과 제3항 등을 준용하므로, 비용계산서와 비용액을 소명하는 서면을 내는 절차(제110조②), 그리고 그 결정에 대한 즉시항고(제110조③)가 이어지는 구조입니다. 합의서에 액수까지 적어 두면 이 절차를 거치지 않아도 되지만, 액수가 합의 금액에 이미 반영되어 있는지를 따져 보아야 합니다. 이 글은 구체적인 금액을 다루지 않으므로 사안별로 계산해 보는 과정은 상담에서 확인하시기 바랍니다.

2. 지연손해금: 받을지, 포기할지, 어떻게 셀지

지연손해금은 법 구조부터 알아 두면 합의서를 읽기가 쉽습니다. 민법 제397조제1항은 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율에 따르되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 따른다고 정합니다. 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 곧 연 5%로 정하고 있습니다. 소장이 임대인에게 송달된 날의 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항이 판결을 선고할 경우의 법정이율을 대통령령으로 정하는 이율에 따르도록 합니다. 구체적인 수치는 대통령령 사항이어서 이 글에 적지 않습니다.

같은 조 제2항에는 예외가 있습니다. 채무자에게 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 그 타당한 범위에서는 제1항을 적용하지 아니합니다. 다만 이런 조문은 판결을 선고하는 경우를 전제로 한 것이므로, 합의로 끝나는 경우에 이 이율이 어떻게 적용되는지는 단정하지 않고, 합의서에서 지연손해금을 받는지, 어느 날부터 얼마의 기준으로 계산하는지, 아니면 이번 합의로 면제하는지를 직접 문구로 정하는 편이 분쟁을 줄입니다.

합의서에 정한 지급 기한을 넘기면 어떻게 할지도 함께 적어 두면 좋습니다. 정한 날까지 나누어 받기로 했다면 어느 회차를 넘겼을 때 남은 금액에 어떤 지연손해금이 붙는지, 그리고 그 경우 합의서 자체로 강제집행이 가능한지까지 연결해서 읽어야 합니다. 이 집행 문제는 뒤의 순서 점검에서 다시 짚습니다.

3. 임차권등기 비용: 별도 청구 근거가 있습니다

임차권등기명령을 신청하고 등기를 마쳤다면 그 비용에는 소송비용과는 다른 청구 근거가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 조문의 문언은 “임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다”입니다. 이 조문이 소송비용 부담을 다루는 제106조와는 별개의 근거라는 점이 중요합니다.

그렇다면 합의서가 소송비용을 각자 부담으로 정리했을 때 임차권등기 비용도 같이 정리되었다고 볼 수 있을까요. 이 부분은 문구에 따라 달라지므로 단정할 수 없습니다. 합의서에 이 사건과 관련한 나머지 청구는 모두 포기한다는 취지의 문구가 들어 있다면, 그 포기가 임차권등기 비용 청구에 미치는지는 문언과 합의의 경위를 보아야 합니다. 그러므로 임차권등기 비용은 합의서에서 별도 항목으로 적어 두는 것이 가장 분명합니다.

또 한 가지, 임차권등기를 마친 상태라면 합의서에 등기 말소 시점도 적어 두는 편이 안전합니다. 주택임대차보호법 제3조의3제5항은 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정하고 있습니다. 등기가 임차인에게 보호막 구실을 하는 만큼, 말소는 보증금을 모두 받은 뒤로 순서를 맞추어 두는 것이 좋습니다.

4. 포기·청구 종결 문구: 범위를 좁혀 적어야 합니다

합의서 마지막에는 이 합의로 모든 분쟁이 끝났음을 확인하고 향후 서로 어떠한 청구도 하지 않는다는 문구가 자주 들어갑니다. 이런 포괄 문구는 합의서의 다른 항목과 충돌할 수 있습니다. 예컨대 임차권등기 비용은 임대인이 부담한다고 앞에서 적어 놓고 마지막에 일체의 청구를 포기한다고 적으면, 두 문구가 서로 어떻게 읽힐지 분쟁의 씨앗이 됩니다. 포기 대상은 보증금 잔액이나 특정 청구로 좁혀 적고, 앞에서 따로 정한 항목은 포기 대상에서 제외한다고 명시하는 쪽이 읽기에도 분명합니다.

합의서의 비용 조항 문구는 어떻게 읽어야 하나요?

실제 합의서에서 자주 보이는 문구 네 가지를 골라 읽는 법을 정리했습니다. 아래 문구는 이해를 돕기 위한 예시이며, 실제 합의서는 사안에 맞게 조정되어야 합니다.

표의 네 번째 문구가 가장 위험합니다. 앞의 세 문구는 비용 부담의 방향을 분명히 하지만, 네 번째는 포기의 범위가 열려 있어 뒤늦게 다툼이 생길 수 있습니다. 임대인이 마지막 줄에 포괄 문구를 넣자고 제안하는 것은 흔한 일이므로, 이 줄이 앞에서 정한 비용 항목을 지우는 효과를 낼 수 있는지 반드시 따져 보아야 합니다.

아래는 같은 합의를 두 가지로 적었을 때의 차이를 비교한 것입니다. 금액은 전혀 달라지지 않았는데 적는 방식만으로 임차인에게 남는 부분이 달라질 수 있습니다.

합의를 서두르는 말, 조문으로 어떻게 읽나요?

합의 자리에서는 서두르는 분위기가 흔합니다. 임대인이나 상대방 측에서 자주 나오는 말을 조문에 비춰 읽어 보겠습니다.

합의 제안을 받았다면 어떤 순서로 점검하나요?

제안을 받은 날부터 서명 또는 이의신청 기한까지 아래 순서로 점검하면 빠뜨리는 항목을 줄일 수 있습니다. 소송 중이라 시간이 넉넉하지 않을 수 있으니, 기간이 정해진 단계를 가장 먼저 확인하는 것이 좋습니다.

1. 제안 내용을 서면으로 받습니다구두로 오간 말은 비용 조항 점검이 어렵습니다. 합의서 초안이나 화해권고결정서, 조정안을 문서로 받아 비용에 관한 줄이 있는지 먼저 확인합니다.
2. 기한이 있는 경로인지 확인합니다화해권고결정이라면 조서 또는 결정서의 정본을 송달받은 날부터 2주의 이의신청 기간(제226조①)이 흐릅니다. 송달받은 날과 기간이 끝나는 날을 달력에 적어 두십시오.
3. 받을 돈을 항목으로 쪼갭니다보증금 원금, 지연손해금, 소송비용, 임차권등기 비용으로 나누어 각각 합의서에 어떻게 적혀 있는지 대조합니다. 한 덩어리 금액으로 적힌 합의서는 항목별 의미를 알기 어렵습니다.
4. 포기 문구의 범위를 읽습니다마지막 줄의 포괄 문구가 앞에서 정한 비용 항목을 지울 수 있는지 따져 보고, 필요하면 포기 대상을 좁히거나 제외 항목을 명시하도록 요청합니다.
5. 이행 방법과 기한을 확인합니다언제까지 어디로 입금하는지, 나누어 받는다면 회차별 기한이 무엇인지, 어기면 어떻게 되는지를 읽습니다. 소송상 화해는 민사집행법 제56조 5호가 정하는 집행권원에 해당하므로 이행이 안 될 때 집행으로 이어질 수 있고, 조정과 화해권고결정이 같은 구조로 쓰이는지는 사안별로 확인이 필요합니다.
6. 성립 뒤 비용액 확정 신청 여부를 정리합니다화해나 화해권고결정에서 비용 부담의 원칙만 정했다면 제113조제1항에 따른 액수 확정 신청이 필요한지, 누가 언제 하는지 정리해 둡니다. 임차권등기가 되어 있다면 말소 시점도 보증금 수령 뒤로 맞추어 둡니다.

여섯 단계 가운데 가장 놓치기 쉬운 것은 2단계의 기한과 4단계의 포기 범위입니다. 기한은 지나면 되돌리기 어렵고, 포기 범위는 서명하면 좁히기 어렵습니다. 이 두 곳은 혼자 판단하기보다 전문가에게 문구 단위로 확인받는 것이 안전합니다. 법도 전세금반환소송센터는 합의서 초안과 결정서의 비용 문구를 사건 기록과 함께 읽는 상담을 전화로 진행하며, 지역에 관계없이 전화로 선임할 수 있습니다. 상담은 02-591-5662로 연결됩니다.

자주 묻는 질문

서명 전에 비용 조항을 함께 읽어 드립니다

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로 부동산·민사 분야를 전문으로 하며, 공인중개사 자격도 갖추고 있습니다. 그동안 처리한 사건은 450건 이상이고 승소율은 95% 이상입니다(법원 판결 기준). 합의가 눈앞에 있을 때일수록 문구 한 줄이 무겁습니다. 합의서 초안이나 결정서를 가지고 전화 주시면 비용 조항부터 함께 읽겠습니다.