전세금 공동소송, 계약이 따로인 여러 세입자도 한 소장으로 함께 낼 수 있나요?

같은 건물에 사는 세입자들은 임대인이 같고 보증금을 받지 못하게 된 계기도 비슷하니, 단톡방에서는 자연스럽게 한꺼번에 소송을 내자는 말이 나옵니다. 그런데 법적으로 보면 세입자마다 임대차계약서가 따로 있고 보증금 액수, 계약일, 만기일, 전입일, 확정일자를 받은 날이 모두 다릅니다. 보증금반환채권도 계약마다 하나씩 생기는 별개의 채권입니다. 그래서 건물이 같다는 이유만으로 곧바로 한 번에 소송할 수 있다고 결론 내리기 전에, 민사소송법이 여러 사람이 하나의 소송에서 당사자가 되는 것을 어떤 조건에서 허용하는지부터 확인해야 합니다.

이 질문에 답하는 조문이 민사소송법 제65조입니다. 이 조문은 두 가지 유형을 정하고 있습니다. 첫째, 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우입니다. 둘째, 소송목적이 되는 권리나 의무가 같은 종류의 것이고 사실상 또는 법률상 같은 종류의 원인으로 말미암은 경우에도 마찬가지로 본다는 것입니다. 어느 쪽이든 요건에 해당하면 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있습니다. 즉 한 소장에 원고가 여러 명 이름을 올리는 방식이 법에서 열려 있는 것입니다.

그렇다면 계약이 따로인 여러 세입자는 어느 유형에 가까울까요. 먼저 권리가 같은 종류라는 점은 비교적 분명합니다. 모두 임대차가 끝난 뒤 임대인에게 보증금의 반환을 구하는 권리이기 때문입니다. 문제는 "같은 종류의 원인"으로 볼 수 있느냐입니다. 같은 임대인, 같은 건물, 비슷한 시기에 임대인의 자금 사정이 나빠져 반환이 막혔다는 공통점이 있지만, 이런 사정이 법적으로 같은 종류의 원인에 해당한다고 평가될지는 사안마다 다릅니다. 계약 체결 경위가 서로 다르고 만기일이 한참 어긋나 있다면 평가가 달라질 여지도 있습니다. 그래서 별개 계약의 세입자들이 제65조의 어느 유형에 들어가는지는 단정해서 말씀드리기 어렵고, 계약서와 진행 경과를 놓고 하나씩 따져 보아야 합니다.

한 가지 더 짚어 둘 점이 있습니다. 제65조는 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있다고 적고 있을 뿐 반드시 그렇게 하라는 의무 규정이 아닙니다. 세입자가 각자 따로 소장을 내는 것도 얼마든지 가능한 선택지이니, 계약 만기와 서류 준비 정도, 서로의 소송 의사를 종합해 정하시면 됩니다.

공동소송을 검토하기 전에 세입자 각자가 먼저 맞춰 둘 기본 사항 세 가지입니다. 서로 정보를 공유하되 각자의 서류는 각자 챙겨 두셔야 합니다.

한 세입자가 합의하거나 소를 취하하면 나머지 세입자에게도 영향이 있나요?

공동소송에서 가장 많이 오해하는 부분이 이 지점입니다. 한 소장에 이름을 올렸으니 운명도 같이 간다고 생각하기 쉽지만, 민사소송법 제66조는 공동소송인 가운데 한 사람의 소송행위 또는 이에 대한 상대방의 소송행위와 한 사람에 관한 사항이 다른 공동소송인에게 영향을 미치지 아니한다는 기본 구조를 정하고 있습니다.

이 규정을 보증금 소송에 대입하면 이렇게 이해할 수 있습니다. 세입자 가운데 한 사람이 임대인과 합의해서 소를 취하하더라도 그것은 그 세입자의 소송에 관한 일이고, 다른 세입자의 청구가 따라서 사라지는 것은 아닙니다. 반대로 한 세입자가 끝까지 다투겠다고 해서 합의하려는 다른 세입자가 묶이는 것도 아닙니다. 소송을 낼 때는 함께였더라도 합의, 취하, 항소를 할지 말지는 세입자 각자가 판단하게 됩니다.

항소를 예로 들어 보겠습니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고, 이 기간은 불변기간입니다(제396조 제1항, 제2항). 판결이 선고되면 세입자마다 판결서를 송달받은 날을 기준으로 이 시계가 돌아갑니다. 다른 세입자가 항소를 하지 않기로 했다고 해서 내 항소 여부가 정해지지 않고, 임대인이 일부 세입자에게만 항소하는 경우에도 각자 사건에서 어떻게 대응할지 따로 살펴야 합니다. 판결서 송달일은 사람마다 다를 수 있으므로 기간 계산은 반드시 본인 기준으로 확인하셔야 합니다.

화해도 마찬가지입니다. 화해, 청구의 포기·인낙을 변론조서에 적으면 그 조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다(제220조). 임대인이 일부 세입자와만 화해하고 나머지 세입자는 판결을 기다리는 경우도 얼마든지 생길 수 있습니다. 이때 화해 조항에 무엇을 넣을지, 지연손해금과 소송비용, 임차권등기 비용을 어떻게 정리할지는 세입자 각자의 이해가 걸린 문제입니다. 다른 세입자가 서명한 조건이 내게도 같은 값으로 적용되는 것은 아니니, 단톡방에서 오간 말만 믿고 서명하지 마시고 조서의 문구를 직접 확인하셔야 합니다.

한편 민사소송법에는 소송목적이 공동소송인 모두에게 합일적으로 확정되어야 할 공동소송, 이른바 필수적 공동소송에 관한 특별규정도 있습니다. 제67조 제1항은 이런 공동소송에서 공동소송인 가운데 한 사람의 소송행위는 모두의 이익을 위하여서만 효력을 가진다고 정합니다. 앞서 본 제66조의 기본 구조와는 다른 규율입니다. 다만 여러 세입자의 보증금 반환 사건이 이 유형에 해당하는지는 판례의 영역이어서 어느 쪽이라고 단정하지 않겠습니다. 이 글은 계약이 따로인 세입자들의 보증금 반환청구라는 전제에서 제66조의 구조를 기준으로 설명하고, 실제 사건에서 어느 유형으로 다뤄질지는 소장 접수 단계에서 사안별로 확인하는 것이 안전합니다.

마지막으로 소송대리인의 권한도 각자 점검하셔야 합니다. 소송대리인의 권한은 서면으로 증명하여야 하고(제89조 제1항), 반소의 제기, 소의 취하·화해·청구의 포기·인낙·소송 탈퇴, 상소의 제기 또는 취하, 대리인의 선임은 특별한 권한을 따로 받아야 합니다(제90조 제2항). 여러 세입자가 한 대리인을 선임하더라도 위임장은 세입자마다 따로 작성되고, 그 위임장에 화해와 상소의 권한이 들어 있는지도 각자 확인하셔야 합니다. 대표 한 사람이 모두의 결정을 대신해 주는 구조가 아니라는 점을 기억해 두시기 바랍니다.

법원은 어디로 가고, 사건이 합쳐지거나 나뉠 수도 있나요?

여러 세입자가 함께 소송을 낼 때 관할도 궁금해지는 부분입니다. 민사소송법 제25조 제1항은 하나의 소로 여러 개의 청구를 하는 경우 제2조부터 제24조까지의 규정에 따라 그 여러 개 가운데 하나의 청구에 대한 관할권이 있는 법원에 소를 제기할 수 있다고 정합니다. 그리고 제2항은 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 되는 경우에 제1항을 준용한다고 합니다. 쉽게 말해 요건에 맞는 공동소송이라면 그중 한 세입자의 청구에 관할이 있는 법원에 함께 소를 제기하는 길이 열릴 수 있다는 취지입니다.

다만 제25조 제2항의 문언은 제65조의 첫째 유형과 같은 표현으로 적혀 있습니다. 같은 종류의 권리가 같은 종류의 원인에서 생긴 둘째 유형에 이 준용이 어떻게 적용되는지는 문언만으로 정리하기 어려우므로, 계약이 따로인 세입자들이 한 법원에 함께 소를 낼 수 있는지는 사안별로 확인하셔야 합니다.

소를 함께 냈다고 해서 끝까지 한 덩어리로 가는 것도 아닙니다. 민사소송법 제141조는 법원이 변론의 제한, 분리 또는 병합을 명하거나 그 명령을 취소할 수 있다고 정합니다. 이 조문은 두 방향으로 읽힙니다. 하나는 함께 낸 사건이라도 법원이 필요하다고 보면 변론을 나눠서 진행하도록 명할 수 있다는 것입니다. 예를 들어 한 세입자에게만 차임 연체 공제나 원상복구 같은 별도 쟁점이 있다면 그 부분이 분리될 여지가 있습니다. 다른 하나는 세입자들이 따로 소를 냈더라도 법원이 변론의 병합을 명할 수 있다는 것입니다. 따라서 따로 소를 냈다가 사건이 합쳐지는 경우도, 함께 냈다가 나뉘는 경우도 모두 이론상 가능합니다.

아래 표는 한 소장으로 함께 낼 때와 각자 따로 낼 때를 정리한 것입니다. 어느 쪽이 더 낫다는 우열이 아니라, 세입자 각자의 사정에 어느 쪽이 맞는지 가늠하는 용도로 보시면 됩니다.

소송비용은 세입자끼리 나눠서 부담하게 되나요?

여러 세입자가 함께 소송하면 비용이 줄어들 것이라는 기대가 가장 흔합니다. 이를 점검하려면 소송비용이 누구에게 어떤 기준으로 돌아가는지부터 구분해야 합니다. 민사소송법 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 따라서 세입자들이 승소한 부분의 비용은 원칙적으로 패소한 임대인이 부담하는 방향으로 정해지고, 이 원칙은 한 명이 소송하든 여러 명이 함께 소송하든 달라지지 않습니다.

공동소송 특유의 조문은 제102조입니다. 제1항은 공동소송인이 소송비용을 균등하게 부담한다고 정하면서, 법원이 사정에 따라 연대하여 부담하게 하거나 다른 방법으로 부담하게 할 수 있다는 단서를 둡니다. 제2항은 권리를 늘리거나 지키는 데 필요하지 아니한 행위로 생긴 소송비용을 그 행위를 한 당사자에게 부담하게 할 수 있다고 정합니다. 공동소송인이 비용을 부담하게 되는 경우에 그 부담을 어떻게 나눌지 정하는 규정입니다.

이를 세입자 쪽에서 풀어 보면 이렇습니다. 세입자들이 승소한 부분이라면 임대인이 비용을 부담하는 것이 원칙이므로 제102조가 문제 되는 장면은 많지 않습니다. 반대로 일부 청구가 받아들여지지 않아 세입자 쪽이 비용을 부담하게 되면 함께 소를 낸 세입자들 사이에서 그 몫이 균등하게 정해지는 것이 기본이고, 법원이 사정을 보아 달리 정할 수도 있습니다. 한 세입자의 개별 사정으로 불필요하게 늘어난 절차의 비용은 그 세입자에게 돌아갈 여지도 있으나, 구체적인 결론은 사건마다 달라 미리 단정할 수 없습니다.

그래서 "함께 하면 소송비용이 나뉘어 가벼워진다"는 말은 절반만 맞습니다. 소송비용 부담의 재판 문제와, 변호사를 선임할 때 각자 어떤 약정을 맺느냐 하는 문제는 서로 다른 차원입니다. 여러 세입자가 한 소송대리인을 선임하더라도 선임 조건과 비용 구조는 세입자 각자가 확인해야 할 사항입니다. 구체 금액이나 요율을 인터넷의 일반론으로 가늠하기보다, 사안에 맞춘 비용 구조를 무료 전화상담에서 안내받아 보시는 것이 정확합니다.

배당 순위는 함께 소송해도 합쳐지지 않습니다: 주택임대차보호법 제3조의2

세입자들이 가장 궁금해하면서도 가장 오해가 많은 지점이 경매 배당입니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 못하면 결국 임차주택을 경매로 넘겨 그 대금에서 보증금을 받아야 하는 상황이 많습니다. 이때 누가 먼저 받는지를 정하는 조문이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항입니다. 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함합니다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 핵심은 대항요건과 확정일자 두 가지를 모두 갖춰야 한다는 점입니다.

여기서 세입자마다 이 요건을 갖춘 시점이 다르다는 사실이 결정적입니다. 같은 건물이라도 어떤 세입자는 일찍 전입하고 확정일자를 받았고, 어떤 세입자는 한참 뒤에 입주했을 수 있습니다. 우선변제는 세입자마다 요건을 갖추었는지와 갖춘 시점을 따로 따져 가려지므로, 같은 소장에 이름을 나란히 올렸다고 해서 순위가 합쳐지거나 앞선 세입자의 순위를 나눠 받는 것이 아닙니다. 공동소송은 판결을 받는 절차를 묶는 것일 뿐이고, 배당표 위의 순위는 별개로 결정됩니다.

아래 표는 세입자의 상황별로 제3조의2 제2항의 요건이 어떻게 달라지는지 구분한 것입니다. 실제 순위는 경매 절차에서 선순위 권리 등 다른 변수까지 함께 보아야 하므로 이 표는 출발점으로만 사용하시기 바랍니다.

이 표의 마지막 줄은 특히 유의하셔야 합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 이는 세입자 각자가 자신의 임차주택에 대해 하는 것입니다. 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전출하는 것이 안전하며, 같은 날 함께 이사하자고 약속했더라도 등기 기입 전에 이사하면 대항요건을 잃을 위험이 있습니다.

판결을 받은 뒤의 집행도 세입자별로 따로 이루어집니다. 강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제39조 제1항). 판결에 이름이 없는 세입자는 원칙적으로 그 판결로 집행을 신청할 수 없습니다. 한편 확정판결 등에 따라 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니하는데(주택임대차보호법 제3조의2 제1항), 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정됩니다.

경매가 진행되어 배당을 받는 단계에서는 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제 규정에 따른 보증금을 받을 수 없다는 조문도 있습니다(제3조의2 제3항). 여러 세입자가 같은 건물에서 배당을 기다린다면 각자 점유를 넘길 시점을 미리 맞춰 두셔야 합니다.

전세금 공동소송, 함께 낸다고 더 빠르거나 유리할까요? 시효와 시점 문제까지 정리합니다

공동소송이 반드시 더 빠르다고 말할 수는 없습니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도를 안내해 드리지만, 원고가 여러 명이면 사건마다 쟁점과 증거가 늘어나서 진행이 달라질 수 있습니다. 반대로 이미 쟁점이 거의 같은 세입자들이 한꺼번에 서류를 정리해 내는 경우에는 임대인의 반박이 한 번에 정리되는 이점도 있습니다. 어느 쪽이 될지는 사안별이어서, 함께 한다는 이유만으로 속도나 결과를 약속드릴 수 없습니다.

오히려 공동소송에서 놓치기 쉬운 것은 시효입니다. 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성합니다(민법 제162조 제1항). 소멸시효는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 중단됩니다(제168조). 소를 제기하여 시효를 중단시키는 효력은 소를 제기한 때에 생깁니다(민사소송법 제265조). 그런데 여러 세입자의 보증금반환채권은 서로 다른 채권입니다. 다른 세입자가 소장을 냈다고 해서 내 채권의 시효가 저절로 중단된다고 기대해서는 안 되고, 내 이름으로 청구가 이루어졌는지가 중요합니다. 소장에 이름이 빠진 세입자는 자기 채권에 대해 별도로 조치를 취해야 합니다.

내용증명으로 반환을 요구하는 경우도 정리해 두겠습니다. 최고는 6월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다(제174조). 즉 내용증명을 보냈더라도 그 뒤 6개월 안에 이런 조치를 하지 아니하면 최고만으로는 시효중단의 효력이 없다는 뜻입니다. 또 소송이 각하, 기각 또는 취하되면 재판상 청구의 시효중단 효력이 없지만, 그 경우에도 6월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 하면 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 봅니다(제170조 제1항, 제2항). 한 세입자가 소를 취하하는 일이 생기면 이 부분을 각자 따져 보셔야 합니다.

계약 만기가 서로 다른 점도 변수입니다. 보증금의 반환은 임대차가 끝난 뒤의 문제이므로, 이미 만기가 지난 세입자와 아직 만기가 남은 세입자를 한 소장에 함께 담을 수 있는지는 단정하기 어렵습니다. 이런 경우에는 만기가 지난 세입자가 먼저 소를 내고 나머지는 시기를 보아 소를 내는 방안을 함께 비교해 볼 수 있습니다. 가압류는 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 경우가 있어서, 여러 세입자의 보증금을 한 건물이 감당하지 못할 때는 더 일찍 검토해 보시는 것이 좋습니다. 이 모든 판단은 세입자마다 사정이 다르니 02-591-5662로 무료 전화상담을 받아 보시기 바랍니다.

전세금 공동소송을 함께 준비한다면 어떤 순서로 움직이나요?

전세금반환의 기본 절차는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행으로 이어집니다. 여러 세입자가 함께 움직일 때도 이 줄기는 같고, 어느 단계가 공동이고 어느 단계가 각자인지만 구분하면 됩니다.

전세금 공동소송 단톡방에서 자주 나오는 말, 조문으로 판정해 보면

여러 세입자가 함께 준비하다 보면 단톡방에서 확신에 찬 말들이 오갑니다. 그중 오해로 이어지기 쉬운 네 가지를 조문 기준으로 판정해 보았습니다.

자주 묻는 질문