STEP 1 · 판정전세 경매 보증금 반환, 내 사건은 세 갈래 중 어디인가요?

전세 경매 보증금 반환의 길은 대항력이 선순위인지와 배당요구를 했는지로 정해집니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제3조의5는 민사집행법에 따른 경매가 행하여지면 임차권이 임차주택의 경락에 따라 소멸하는 것을 원칙으로 하고, 단서에서 "보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다"고 정합니다.

임차인의 대항력이 매수인에게까지 미치는지는 실무상 등기부에 오른 가장 앞선 저당권·압류·가압류 날짜와 내 대항력 취득일을 비교해 판단합니다. 아래 판정표에 내 상황을 대입해 보면 출발점이 정리됩니다.

판정표는 출발점일 뿐이고, 한 사건에서 갈래가 겹치는 경우가 적지 않습니다. 대항력이 선순위인 임차인이 배당요구를 해서 일부만 배당받았다면 남은 보증금은 갈래②의 문제로 이어질 여지가 있고, 대항력이 후순위인 임차인이 일부만 배당받았다면 남은 금액은 갈래③의 소송으로 넘어갑니다.

전세보증금 경매에서 내가 어느 갈래에 서 있는지 정리되면 해야 할 일과 기한이 달라집니다. 그래서 순서는 언제나 두 날짜 확인이 먼저입니다.

STEP 2 · 날짜전세집 경매 넘어가면 먼저 볼 두 날짜는 무엇인가요?

전세집 경매 넘어가면 가장 먼저 볼 것은 내 대항력 취득일과 배당요구의 종기, 두 날짜입니다. 주임법 제3조 제1항에 따라 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 이사한 날과 전입신고일 중 늦은 날의 다음 날이 내 기준일입니다.

그다음 등기사항증명서에서 저당권·근저당권, 압류, 가압류 가운데 가장 앞선 등기의 접수일을 찾아 내 기준일과 비교합니다. 실무에서는 매각으로 소멸하는지 가르는 기준이 되는 권리를 '말소기준권리'라고 부르는데, 법률에 정해진 용어가 아니라 실무 용어입니다. 내 기준일이 그보다 앞서면 갈래②가 열릴 수 있고, 늦으면 배당이 중심이 됩니다.

두 번째 날짜는 배당요구의 종기입니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제84조 제1항은 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때 집행법원이 배당요구를 할 수 있는 종기를 첫 매각기일 이전으로 정하도록 하고, 같은 조 제3항에 따라 그 종기결정과 제2항의 공고는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주 이내에 하여야 합니다. 통지를 기다리지 말고 사건번호로 종기부터 확인해 두세요.

1. 등기사항증명서 발급 — 갑구·을구에서 저당권·압류·가압류의 접수일을 순서대로 표시합니다.
2. 전입세대열람 내역 확인 — 주민센터에서 내 전입일과 다른 전입 세대가 있는지 확인합니다.
3. 계약서·이사일 대조 — 확정일자, 이사일, 전입일로 대항력 기준일을 계산합니다.
4. 경매 사건 조회 — 배당요구 종기와 매각기일을 달력에 적고 판정표에 대입합니다.

BRANCH 1 · 배당갈래①: 배당으로 보증금을 받으려면 무엇을 언제 해야 하나요?

배당으로 받는 길의 핵심은 우선변제권을 갖추고 배당요구의 종기까지 배당요구를 하는 것입니다. 주임법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자만으로는 부족하고 대항요건이 함께 있어야 합니다.

보증금이 적은 임차인은 제8조의 최우선변제도 확인합니다. 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 하면서, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추도록 합니다. 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위·기준은 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하고, 그중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못하므로(제3항), 내 사건에 적용되는 기준은 서류를 놓고 따로 확인해야 합니다.

민집법 제88조 제1항은 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 하고, 제148조는 배당받을 채권자로 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자 등을 열거합니다. 등기되지 않은 임차인은 등기만으로 배당받는 제148조 제3호·제4호의 채권자에 해당하지 않으므로, 종기까지 권리신고와 배당요구를 마쳐 두는 것이 안전합니다.

배당금을 실제로 받는 단계에서도 두 가지를 챙겨야 합니다. 주임법 제3조의2 제3항은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정합니다. 또 배당표에 내 보증금이 잘못 반영됐다면 배당기일에 이의하고, 민집법 제154조 제3항에 따라 배당기일부터 1주 이내에 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 집행법원에 내야 하며, 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 봅니다.

BRANCH 2 · 존속갈래②: 대항력이 남으면 매각 뒤 임차권은 어떻게 되나요?

대항력이 남는 길은 주임법 제3조의5 단서에서 출발합니다. 대항력이 있는 임차권으로서 보증금이 모두 변제되지 아니한 경우 그 임차권은 경락으로 소멸하지 않습니다. 전세보증금반환경매 사건에서 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않고 거주를 이어 가는 경우가 이 갈래입니다.

등기된 임차권은 구조가 다릅니다. 민집법 제91조 제3항은 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권이 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우 매각으로 소멸한다고 하고, 제4항은 그 밖의 경우 매수인이 인수한다고 정합니다. 다만 제91조 제4항 단서에 따라 전세권은 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸합니다. 등기 없이 인도와 주민등록으로 대항력을 갖춘 주택임차인은 주임법 제3조의5 구조로 설명하는 것이 정확합니다.

다만 매수인이 남은 보증금을 어디까지 떠안는지, 언제 돌려받을 수 있는지는 사안마다 다투어질 수 있어 단정하기 어렵습니다. 선순위 임차인의 배당요구 여부도 선택의 문제인데, 민집법 제88조 제2항은 배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다고 정합니다. 종기 전에 방향을 정해야 하는 이유입니다.

BRANCH 3 · 소송갈래③: 배당으로 모자란 보증금은 누구에게 청구하나요?

배당으로 모자란 보증금은 원래 계약한 임대인(전 소유자)에게 전세금반환소송으로 청구하는 것이 기본입니다. 대항력이 매수인에게 미치지 않는 임차인이라면 양수인이 임대인의 지위를 승계한다는 주임법 제3조 제4항의 구조를 기대하기 어렵고, 보증금반환채권은 배당받지 못한 금액만큼 원래 임대인에게 그대로 남습니다.

절차는 전세금반환소송, 판결, 임대인의 다른 재산에 대한 강제집행 순서입니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 판결 뒤에는 예금·급여 같은 채권의 압류 및 추심, 다른 부동산 경매, 동산 압류 가운데 실익이 있는 방법을 고릅니다. 남은 보증금에 비해 임대인의 재산이 부족해 보이고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 본안 전에 가압류를 함께 검토할 수 있습니다.

전세금 반환 경매가 끝났다고 해서 남은 채권이 사라지는 것은 아닙니다. 다만 임대인의 재산 상태에 따라 실제 회수 가능성이 크게 달라지므로, 배당표를 받은 직후 남은 금액과 임대인의 재산 단서를 함께 정리해 두는 것이 좋습니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 공인중개사)는 배당표 검토와 판결 뒤 집행을 한 흐름으로 봅니다.

OPTION · 직접 신청전세금 반환소송 승소 후 강제경매를 직접 넣을 때는 무엇이 다른가요?

전세금 반환소송 승소 후 강제경매를 임차인이 직접 넣을 때는 주임법 제3조의2 제1항의 특례가 있습니다. 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 민집법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다. 이 특례는 경매 신청에 한정되고, 채권압류 같은 다른 집행에는 적용되지 않습니다.

강제경매신청서에는 민집법 제80조에 따라 채권자·채무자와 법원의 표시, 부동산의 표시, 경매의 이유가 된 일정한 채권과 집행할 수 있는 일정한 집행권원을 적어야 합니다. 전세보증금반환소송 셀프 방법을 찾는 분도 많지만, 신청서보다 어려운 일은 내가 넣은 경매에서 선순위 권리 때문에 내 몫이 얼마나 남는지 미리 따지는 것입니다. 넣기 전 판단기준은 실무연구자료의 경매 신청 판단기준 글에서 따로 정리했습니다.

CHECK · 실수전세 경매 보증금 반환에서 흔한 실수 4가지

전세 경매 보증금 반환이 틀어지는 지점은 대부분 기한과 순서입니다. 아래 네 가지는 임차인이 흔히 하는 생각과 실제 조문의 차이를 나란히 놓은 것입니다.

임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않는다는 것이 주임법 제3조의3 제5항의 구조입니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서를 지키면 두 번째 실수를 막는 데 도움이 됩니다. 배당요구는 그와 별도로 종기 전에 챙겨 두는 것이 안전합니다.

FAQ전세보증금 경매, 자주 묻는 질문