• 만기가 지났는데 보증금이 들어오지 않아 전세반환소송을 준비하고 있다
• 소장 작성을 법무사 사무소에 맡기면 충분한지 고민하고 있다
• 재판 날 법정에 누가 나가야 하는지 아직 정하지 못했다
• 집주인이 수리비나 밀린 관리비를 빼겠다고 말한 적이 있다

전세반환소송 법무사, 맡길 수 있는 일과 본인이 할 일

전세반환소송 법무사의 역할은 법원에 내는 서류를 작성하는 일이고, 법정에서 당사자를 대신해 변론하는 일은 그 범위에 들어가지 않습니다. 전세반환소송은 크게 서류를 만들어 내는 단계와 법정에서 문답이 오가는 단계로 나뉘는데, 앞의 단계는 전문가의 도움을 받아 정확도를 높일 수 있지만 뒤의 단계는 본인이 직접 서거나 변호사를 소송대리인으로 선임해야 합니다.

임차인 입장에서 혼동이 생기는 이유는 소장 한 장이 소송의 전부처럼 보이기 때문입니다. 실제로는 소장을 접수한 뒤 집주인의 답변서가 오고, 그 주장에 맞춰 준비서면과 증거를 다시 내고, 변론기일에 재판장의 질문에 답하는 과정이 이어집니다. 아래 표는 단계마다 서류 작성 도움을 받을 수 있는 부분과 임차인이 직접 감당해야 하는 부분을 나눈 것입니다.

표에서 본인 몫이 가장 무거운 칸은 변론기일입니다. 서면은 미리 다듬어 둘 수 있지만, 집주인이 법정에서 새로운 주장을 꺼내거나 재판장이 계약 경위를 물으면 그 자리에서 답해야 하고 이 문답을 대신해 줄 사람은 변호사가 아니면 법이 따로 허락한 사람뿐입니다. 반대로 집주인이 보증금 반환 의무를 인정하고 날짜만 미루는 사건이라면 법정에서 다툴 쟁점이 적어 본인 부담도 줄어듭니다.

전세반환소송 소송대리인은 왜 변호사로 한정되나요?

민사소송에서 소송대리인은 원칙적으로 변호사만 될 수 있고, 이 원칙은 「민사소송법」 제87조에 근거합니다. 다른 법률이 재판상 행위를 할 권한을 따로 준 대리인이 아니라면, 변호사가 아닌 사람은 아무리 사정을 잘 알아도 소송대리인으로 법정에 설 수 없습니다. 법정의 변론은 상대방 주장에 대한 인정과 부인, 청구의 일부 포기나 화해처럼 결과를 바로 바꾸는 행위가 포함되므로 자격을 법으로 정해 둔 것으로 이해됩니다.

예외는 「민사소송법」 제88조에 있습니다. 단독판사가 심리·재판하는 사건 가운데 소송목적의 값이 일정한 금액 이하인 사건에서, 당사자와 밀접한 생활관계를 맺고 있고 일정한 범위 안의 친족관계에 있는 사람, 또는 당사자와 고용계약 등으로 그 사건에 관한 통상사무를 처리·보조해 오는 등 일정한 관계에 있는 사람이 법원의 허가를 받은 때에는 제87조를 적용하지 않습니다.

여기서 눈여겨볼 점은 제88조의 예외가 직업 자격이 아니라 당사자와의 관계를 기준으로 한다는 것입니다. 그래서 법무사라는 자격만으로 이 예외에 해당하는 구조는 아니며, 법무사 사무소의 도움은 서류 작성 영역에서 의미를 갖습니다. 법무사의 서류 작성 도움이 정확하고 쓸모 있는 것과 별개로, 법정에서 누가 말할 수 있느냐는 질문은 이 조문으로 따로 답해야 합니다.

소액사건이면 가족이 대리할 수 있나요?

소액사건에 해당하면 당사자의 배우자·직계혈족·형제자매는 법원의 허가 없이 소송대리인이 될 수 있습니다(「소액사건심판법」 제8조①). 이 경우 가족 대리인은 당사자와의 신분관계와 수권관계를 서면으로 증명해야 하는데, 수권관계는 당사자가 판사 앞에서 구술로 대리인을 선임하고 법원사무관등이 조서에 그 사실을 적은 경우 서면 증명의 예외가 됩니다(같은 조 ②). 신분관계 증명은 이 예외에 포함되지 않습니다.

주의할 점은 「주택임대차보호법」 제13조가 임차인의 보증금반환청구소송에 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2만 준용한다는 것입니다. 가족 대리 특칙인 제8조는 준용 목록에 없으므로, 전세보증금 사건이라는 이유만으로 가족 대리가 열리는 것은 아니고 사건 자체가 소송목적의 값 기준으로 소액사건 범위에 들어야 합니다. 그 범위는 대법원규칙이 정하는 사항이어서, 전세보증금처럼 금액이 큰 청구는 먼저 소가부터 확인해야 합니다.

가족이 대리할 수 있는 사건이라도 대리인이 계약 경위와 증거를 이해하고 있어야 법정 문답이 가능합니다. 이사 날짜, 종료 통지를 보낸 날, 집주인이 공제를 말한 문자 내용을 가족 대리인이 바로 설명할 수 있도록 정리해 두는 것이 실질적인 준비입니다.

집주인이 다투는 사건인지 판정하는 네 가지 말

집주인이 보증금 반환 의무와 금액을 다투지 않는 사건이면 서류 중심으로 진행될 여지가 크고, 다투는 사건이면 법정에서의 대응이 결과를 좌우합니다. 사건 성격은 소장을 쓰기 전에 집주인이 그동안 한 말로 상당 부분 가늠할 수 있습니다. 문자와 통화 메모를 다시 읽으면서 아래 네 가지 말 가운데 어디에 해당하는지 표시해 보세요.

첫 번째 말만 해당한다면 집주인이 답변서를 내지 않을 수도 있습니다. 「민사소송법」 제257조에 따라 법원은 피고가 답변서를 내지 않으면 청구 원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있지만, 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 피고가 다투는 취지의 답변서를 내면 그렇지 않습니다. 두 번째부터 네 번째 말이 하나라도 섞여 있다면 전세반환소송 법무사의 서류 도움만으로 끝까지 가기 어려운 사건일 수 있습니다.

위 네 가지 가운데 어느 말에 해당하는지, 두 가지가 섞여 있는지는 계약서와 문자를 함께 봐야 정확히 가릴 수 있습니다. 판단이 애매하면 무료 전화상담 02-591-5662로 자료를 보고 확인해 드립니다.

전세금반환소송 법무사와 나누는 서류 단계, 등기부터 경매 신청까지

전세반환소송 전후의 서류는 임차권등기명령 신청서, 소장과 그 뒤의 서면, 판결 뒤 집행 신청서의 세 묶음이며 각각 요건과 시점이 다릅니다. 특히 임차권등기명령은 판결과 무관하게 신청할 수 있어 소송보다 앞서 진행되는 경우가 많고, 집행 신청서는 판결 주문의 형태에 따라 필요한 증명이 달라집니다.

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   임대차 종료 확인

   만기일과 종료 통지를 보낸 날, 집주인이 받은 날을 정리합니다. 이 날짜가 이후 모든 서류의 출발점입니다.

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   임차권등기명령 신청

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면 판결 없이도 신청할 수 있습니다(제3조의3①). 신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차 목적인 주택, 등기의 원인이 된 사실, 대법원규칙으로 정하는 사항을 적고 신청 이유와 원인 사실을 소명합니다(②).

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   등기 기입 확인 후 이사

   임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 것이 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다(⑤). 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(⑧).

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   소장 접수와 변론

   소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월 정도를 예상합니다. 집주인이 다투면 서면 공방과 기일이 늘어날 수 있고, 기일 출석은 본인 또는 변호사가 맡습니다.

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   판결 뒤 집행 신청

   임차주택에 대해 확정판결 등으로 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아닙니다(제3조의2①). 이 특례는 경매 신청에 한정되므로, 상환 형태 판결로 예금 등 채권을 압류하려면 「민사집행법」 제41조①에 따라 반대의무 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 합니다.

플로우에서 보듯 서류 작성 자체는 단계마다 도움을 받을 수 있지만, 언제 어떤 서류를 낼지 정하는 판단은 사건 전체를 보는 사람이 해야 합니다. 임차권등기 기입 전에 이사 날짜를 잡거나, 판결 주문이 상환 형태인데 채권압류부터 서두르면 시간과 비용을 다시 들이게 되므로 단계 순서를 먼저 확정해 두는 것이 좋습니다.

전세반환소송 준비, 오늘 할 일 세 가지와 갈림길

전세반환소송 법무사와 변호사 가운데 누구와 진행할지 정하기 전에 집주인 거절 사유 목록과 기본 서류 묶음을 만들어 두면, 어느 방식을 택하든 상담과 서류 작성 시간이 줄어듭니다. 아래 세 가지는 오늘 바로 할 수 있는 1차 조치입니다.

세 갈림길 가운데 첫 번째가 가장 중요합니다. 집주인이 날짜만 미루는 사건이면 서류 도움을 받아 본인이 진행하는 방식도 현실적인 선택지가 될 수 있고, 다투는 사건이면 처음부터 변호사를 소송대리인으로 선임해 답변서 대응과 기일 출석을 맡기는 쪽이 일관성 있게 사건을 끌고 가는 방법입니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 이 갈림길 판단을 계약서와 문자 기록을 기준으로 함께 정리해 드립니다.

전세금반환소송, 역할 분담에 관해 자주 묻는 질문