보증금 못받았을때 먼저 볼 8문항

보증금 못받았을때 먼저 볼 것은 절차의 이름이 아니라 내 사건의 위치이며, 아래 8문항이 그 위치를 가려 줍니다. 각 문항에 예, 아니오, 애매함 중 하나로 답하면 됩니다. 점수를 매기는 표가 아니므로 예가 많다고 결과가 보장되지 않고, 아니오가 있다고 권리가 곧바로 사라지지도 않습니다.

애매함은 실패가 아니라 서류를 봐야 판단되는 지점이라는 표시입니다. 오늘 할 일은 임대차계약서, 문자·통화 기록, 등기사항전부증명서, 주민등록초본 네 가지를 모아 놓고 답을 적는 것입니다.

계약은 끝났나요? (1·2번)

보증금 반환을 구하려면 임대차가 끝났어야 하고, 끝났는지는 계약 기간과 통지 도달 증거로 판단합니다. 1번은 계약서의 종료일을 보는 문항입니다. 주임법 제4조①에 따라 기간을 정하지 않았거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 2년 미만 계약이라면 어느 기간을 전제로 통지했는지부터 정리해야 합니다.

2번은 통지의 문제입니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고(제6조①), 그 존속기간은 2년으로 봅니다(제6조②). 통지는 보낸 날이 아니라 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조①) 발송 기록보다 수신을 보여 주는 회신이나 배달 기록이 중요합니다. 아래 갈림길에서 내 칸을 찾아 보세요.

대항력과 우선변제권은 살아 있나요? (3·4번)

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대해 생기고, 우선변제권은 그 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(주임법 제3조①, 제3조의2②). 집이 팔리거나 경매로 넘어갈 때 보증금을 지키는 힘이 두 권리에 달려 있으므로, 3번과 4번은 소송 여부와 상관없이 먼저 확인합니다.

3번이 아니오라면 이미 주소를 옮겼거나 집을 비운 경우입니다. 임차권등기 없이 전출하면 대항력을 잃을 위험이 있으므로, 임대차가 끝났다면 임차권등기명령 신청을 곧바로 검토해야 합니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하지만, 이미 잃은 뒤 등기로 새로 갖춘 권리는 그 사이에 등기된 권리보다 뒤에 설 수 있습니다.

4번이 아니오라면 대항력만 남아 있을 수 있습니다. 확정일자는 동 주민센터 등 확정일자부여기관에서 지금이라도 받을 수 있으나(제3조의6①), 늦게 받으면 그 전에 등기된 권리보다 앞서기 어렵습니다. 보증금이 소액인 임차인은 제8조①의 보증금 중 일정액 보호를 검토할 수 있는데, 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조①의 요건을 갖추어야 하고 범위와 기준은 대통령령으로 정합니다.

상대는 여전히 그 집주인인가요? (5번)

대항력을 갖춘 임차인이라면 집이 팔려도 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(주임법 제3조④) 새 소유자를 상대로 보증금 반환을 구하게 됩니다. 5번은 등기부 갑구의 소유자 이름과 계약서의 임대인을 맞춰 보면 답이 나옵니다. 집을 넘겼다는 말을 들은 것과 등기가 바뀐 것은 다르므로 등기사항전부증명서를 직접 확인하세요.

대항력이 없는 상태에서 소유자가 바뀌었다면 사정이 다릅니다. 제3조④의 승계는 대항력을 전제로 하므로 새 소유자에게 곧바로 청구할 수 있다고 단정하기 어렵고, 계약 상대였던 임대인과의 관계를 함께 따져야 합니다. 임대인의 상속이나 공동명의도 청구 상대의 범위가 사실관계에 따라 달라지는 대표적인 애매함입니다.

집값과 선순위는 어떤가요? (6번)

보증금 못받았을때 실제 회수 가능성은 집값에서 앞선 권리를 뺀 여유가 보증금을 덮는지에 크게 좌우됩니다. 소송에서 이겨도 돈은 결국 임대인의 재산에서 나오기 때문입니다. 등기부 을구의 근저당과 갑구의 압류·가압류를 적어 보고, 다가구주택이라면 앞선 임차인의 보증금도 함께 봐야 합니다. 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자는 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있고(제3조의6③), 이해관계인과 요청할 수 있는 정보의 범위는 대통령령 또는 대법원규칙으로 정합니다(같은 조 ⑥).

6번이 아니오이고 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮으면서 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토할 이유가 생깁니다. 반대로 여유가 있다면 가압류 없이 임차권등기와 소송에 집중하는 선택도 가능합니다. 전세보증금 반환보증에 가입한 임차인은 보증기관에 먼저 절차를 확인하세요. 기준과 처리 기간은 상품과 사정에 따라 다를 수 있습니다.

돈의 액수에 다툼이 있나요? (7번)

임대인이 금액을 인정하면 사건은 언제 받느냐의 문제가 되고, 공제를 주장하면 얼마를 받느냐를 가리는 증거의 문제가 됩니다. 민법 제654조가 준용하는 제615조에 따라 임차인은 집을 반환할 때 원상에 회복하여야 하고, 연체 차임 등 임대차에서 생긴 채무는 보증금에서 공제될 수 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 임대인의 공제 주장이 언제나 핑계인 것은 아니므로 항목별로 나눠 봐야 합니다.

1차 조치로 받을 돈을 인정된 금액과 다툼이 있는 금액 두 줄로 나눠 적어 두세요. 그 메모가 합의 문장에도, 소장의 청구 범위에도 그대로 쓰입니다. 지급명령은 임대인이 금액과 반환 의무를 전부 인정하는 예외적인 경우가 아니면 권하지 않습니다. 이의가 나오면 소송으로 옮겨 가 그만큼 시간을 허비하기 쉽습니다.

이사 일정은 어떤가요? (8번)와 답별 다음 수

보증금 못받았을때 이사 날짜를 미룰 수 없다면 임대차가 끝난 뒤 임차권등기명령을 신청하고, 등기부에 기입된 것을 확인한 다음 이사·전출하는 순서가 안전합니다. 임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있고(제3조의3①) 전세권 설정과 달리 집주인의 동의가 필요하지 않습니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 권리를 상실하지 않습니다(제3조의3⑤).

이사를 미룰 수 있다면 계속 거주하면서 통지와 소송을 진행하는 길이 열립니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보기 때문입니다(제4조②). 다만 그 효과만으로 돈이 들어오지는 않으므로 아래 표에서 내 답에 맞는 다음 수를 고릅니다.

전체 지도는 네 칸입니다. 모든 칸을 차례로 밟아야 하는 것은 아니며, 앞의 답에 따라 어느 칸에서 시작할지와 무엇을 나란히 진행할지가 달라집니다. 애매함으로 표시한 문항은 표의 다음 수를 바로 따르기보다 서류를 먼저 확인하세요.

전세금 못받을때 자주 묻는 질문 3가지