임차권등기명령 신청방법, 유형이 달라도 같은 뼈대는 무엇인가요?

임차권등기명령 신청방법의 공통 뼈대는 관할, 신청서 기재, 소명 세 가지입니다. 「주택임대차보호법」(주임법) 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다고 정합니다. 관할의 기준은 임차인의 새 주소나 임대인의 주소가 아니라 임차주택의 소재지입니다.

신청서에 적을 사항은 주임법 제3조의3 제2항이 네 호로 정합니다. 1호는 신청의 취지 및 이유, 2호는 임대차의 목적인 주택(임대차의 목적이 주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부), 3호는 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 사실), 4호는 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항입니다. 유형에 따라 가장 크게 달라지는 칸은 2호입니다.

신청의 이유에서 임차인이 보여 줄 핵심은 임대차가 끝났다는 점과 보증금을 돌려받지 못했다는 점입니다. 기간 만료와 갱신 거절 통지, 해지 통지, 합의 해지처럼 계약이 끝난 경로마다 자료가 다르므로 통지 문자와 내용증명을 먼저 모아 둡니다. 임차권등기명령 신청에 대한 재판은 변론 없이 할 수 있고 결정으로 하며(민사집행법 제280조 제1항, 제281조 제1항 준용), 기각 결정에 임차인은 항고할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제4항).

등기부로 내 집 유형을 어떻게 판정하나요?

집 유형 판정의 출발점은 건물 이름이 아니라 등기사항증명서입니다. 흔히 빌라라고 부르는 건물 안에도 호수별로 구분등기된 다세대와 건물 전체가 하나로 등기된 다가구가 섞여 있어, 부르는 이름만 믿고 임차권등기명령 신청방법을 고르면 주택 표시가 어긋날 수 있습니다. 오늘 등기사항증명서를 한 통 발급받아 표제부를 보면서 아래 세 문항에 답해 보세요.

세 문항의 답은 서로 겹칠 수 있습니다. 아파트라도 방 한 칸만 빌렸다면 문항 2에서 일부가 되고, 집합건물로 등기된 오피스텔이라면 문항 1은 아파트와 같아도 문항 3에서 달라집니다. 임차인은 유형 이름 하나를 고르기보다 세 문항의 답을 조합해 필요한 칸을 정하면 됩니다.

아파트·다세대는 어떤 칸을 보나요?

아파트·다세대·연립처럼 구분등기된 주택의 핵심은 등기부의 동·호수 표시를 신청서 주택 표시에 그대로 맞추는 일입니다. 세대 전체를 빌렸다면 주임법 제3조의3 제2항 2호가 도면을 요구하는 경우인 주택의 일부분에 해당하지 않습니다.

아파트·다세대 임차인이 대조할 곳은 네 군데입니다. 등기부 표제부의 동·호수, 임대차계약서의 목적물 표시, 주민등록상 주소, 신청서의 주택 표시입니다. 현관에 붙은 호수와 등기부 호수가 다른 다세대도 있어, 표기 차이가 단순한 적기 방식의 문제인지 호수 자체가 다른 문제인지 먼저 가립니다. 호수 자체가 다르다면 신청서 보정에 그치지 않고 대항력 판단으로 번질 수 있으므로 접수 전에 따로 확인해야 합니다.

아파트라고 해서 소명 부담이 줄어들지는 않습니다. 임대차 종료와 보증금 미반환을 소명하는 일은 다른 유형과 같고, 3호 칸을 쓸 때 실무상 주민등록일·점유 시작일·확정일자를 확인해 적습니다. 주임법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인의 권리이므로 확정일자 날짜만 적어 두고 끝내지 않습니다.

다가구·건물 일부는 왜 도면이 필요한가요?

다가구 호실이나 건물 일부를 빌린 임차인에게 도면이 필요한 이유는 등기 단위와 임차 단위가 다르기 때문입니다. 다가구주택은 건물 전체가 하나의 단독 건물로 등기되는 경우가 많아 등기부만으로는 어느 부분에 임차권이 있는지 특정되지 않습니다. 그래서 주임법 제3조의3 제2항 2호는 임대차의 목적이 주택의 일부분이면 해당 부분의 도면을 첨부하도록 정합니다.

주임법 제3조의3은 도면의 구체적인 양식까지 적어 두지 않았습니다. 실무상으로는 건물 전체의 층 구조 안에서 임차 부분의 위치와 경계, 층과 호실, 면적이 드러나게 작성하고, 계단이나 출입구처럼 찾기 쉬운 기준점을 함께 넣습니다. 건축물 현황도를 구할 수 있다면 참고가 되며, 세부 작성 방식은 접수 법원의 안내를 확인하는 것이 안전합니다.

가상의 예로 3층 다가구 건물의 2층 오른쪽 호실을 빌린 임차인을 생각해 보겠습니다. 등기부에는 건물 전체만 나오므로 신청서 주택 표시에는 건물 전체를 적고, 그중 임차 부분을 2층 해당 호실로 특정해 도면과 연결합니다.

오피스텔·상가주택은 무엇을 소명해야 하나요?

오피스텔·상가주택 임차인이 더 챙길 쟁점은 그 집이 주임법의 주택에 해당한다는 점입니다. 주임법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용하고, 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 같다고 정합니다. 주거용 건물인지는 공부상 표시만이 아니라 실제 용도를 보아 정한다는 것이 대법원 판결의 취지이므로, 오피스텔이라는 이름만으로 결론이 정해지지는 않습니다.

오피스텔 임차인은 실제 주거로 썼다는 사정을 자료로 보여 줍니다. 주거용으로 적힌 계약서, 주민등록, 확정일자, 공과금과 관리비 내역, 주방과 침실이 보이는 내부 사진이 실무상 자주 쓰입니다. 다만 어떤 자료면 충분한지 법에 목록이 있는 것은 아니고, 그 주소로 사업자등록을 해 두었다면 주택 해당 여부가 다퉈질 수 있어 결론은 사안별로 달라집니다.

상가주택 임차인에게 갈림길은 어느 법의 경로로 신청하느냐입니다. 1층 점포와 안쪽 살림방을 함께 빌린 경우처럼 주택 임대차인지 상가 임대차인지 갈릴 수 있고, 계약 목적과 구조, 실제 사용 모습에 따라 판단이 달라질 수 있습니다. 두 경로는 적용 법률과 환산보증금 문제가 다르므로, 계약서와 사업자등록 여부부터 확인합니다.

미등기·무허가 건물이면 신청 실익이 있나요?

미등기·무허가 건물 임차인은 법 적용과 등기 기입을 나눠서 봐야 합니다. 주임법 제2조는 주거용 건물이라고 정할 뿐 등기나 허가를 적용 요건으로 적어 두지 않았으므로, 주택임대차 보호를 받을 여지는 건물의 등기 여부만으로 닫히지 않습니다. 실제 적용 여부는 건물 상태와 사용 모습에 따라 판단합니다.

문제는 임차권등기가 실제로 기입될 수 있느냐입니다. 임차권등기는 법원사무관등의 촉탁을 받아 등기관이 등기부에 기입하는 방식이고(민사집행법 제293조 준용), 촉탁과 기입에 필요한 사항은 대법원규칙이 정합니다(주임법 제3조의3 제7항). 등기부가 없는 건물은 이 기입 단계가 쟁점이 되므로, 가능 여부를 미리 한 가지로 말하기 어렵고 신청 전에 접수 법원과 전문가에게 확인하는 편이 낫습니다.

등기 기입을 기대하기 어렵다면 임차인은 이사 일정을 서두르기 전에 다른 경로를 함께 검토합니다. 임차권등기가 없으면 전출이나 이사로 대항요건이 흔들릴 수 있기 때문입니다. 판결 뒤 미등기 건물을 강제경매로 넘기려면 민사집행법 제81조 제1항 제2호 단서에 따라 채무자의 소유와 지번·구조·면적, 건축허가 또는 건축신고를 증명하는 서류를 붙여야 합니다. 지번·구조·면적을 증명하지 못하면 경매신청과 동시에 집행법원에 조사를 신청할 수 있지만(같은 조 제3항), 건축허가나 건축신고를 증명하기 어려운 무허가 건물은 경매 단계에서 막힐 수 있습니다. 회수 전망까지 함께 따져 본 뒤 순서를 정합니다.

임차권등기명령 신청 서류는 유형별로 어떻게 다른가요?

임차권등기명령 신청 서류는 공통 묶음에 유형별 자료를 더하는 방식으로 준비합니다. 법률이 직접 정한 것은 신청서 기재사항과 소명 의무이고, 세부 첨부 목록은 대법원규칙과 법원 실무의 영역입니다. 공통 묶음은 실무상 신청서, 임대차계약서, 주민등록표 초본 또는 등본, 건물 등기사항증명서, 임대차 종료를 보여 주는 통지 자료입니다. 아래 표도 실무상 자주 준비하는 기준이므로 접수 법원 안내로 최종 확인하세요.

표를 쓸 때 임차인이 자주 놓치는 곳은 세 군데입니다. 다가구에 집합건물식 호수만 적는 경우, 일부 임차인데 도면을 빠뜨리는 경우, 임대차 종료 자료 없이 계약서만 내는 경우입니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로(주임법 제3조의3 제8항) 납부 영수증을 모아 둡니다. 납부 항목과 금액은 바뀔 수 있어 접수처 안내를 따르세요.

보증금반환채권을 계약으로 양수해 우선변제권을 승계한 금융기관등도 임차인을 대위해 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의2 제7항, 제3조의3 제9항). 전세자금대출이 얽혀 있다면 신청 주체가 임차인인지 금융기관등인지 먼저 확인합니다.

접수 뒤 이사까지 순서는 어떻게 되나요?

임차권등기명령의 효과는 결정이 아니라 등기를 마쳐야 생깁니다. 주임법 제3조의3 제5항에 따르면 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 전에 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 그래서 어느 유형이든 마지막 단계는 같습니다.

1. 1
   접수 · 전자소송 또는 법원 방문으로 제출합니다.
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   보정 대응 · 주택 표시, 도면, 소명 자료를 보완하라는 안내가 오면 그 항목만 정확히 고칩니다.
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   결정 · 임대인은 이의신청을 할 수 있지만 이의신청이 집행을 정지하지는 않습니다(민사집행법 제283조 준용).
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   촉탁과 기입 · 임대인에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있는 구조이고(민사집행법 제292조 제3항 준용), 법원사무관등이 등기를 촉탁합니다.
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   등기부 확인 · 등기사항증명서를 다시 발급해 임차권등기가 실제로 기입됐는지 봅니다.
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   이사·전출 · 기입을 확인한 뒤에 움직입니다. 그 전에 전출하면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다.

임차인이 이미 전출한 뒤 등기를 마치면 기존 권리의 유지가 아니라 등기로 새로 취득하는 구조가 되어, 앞선 권리와의 순위가 달라질 수 있습니다. 임대인이 협력해 준다면 민법 제621조의 임대차등기 경로도 있고, 효력은 주임법 제3조의4 제1항이 제3조의3 제5항·제6항을 준용합니다. 다만 대항력이나 우선변제권을 갖추고 그 경로로 신청하는 임차인도 신청서에 주민등록을 마친 날, 임차주택을 점유한 날, 확정일자를 받은 날을 적고 이를 증명할 서면(일부 임차면 해당 부분의 도면 포함)을 첨부해야 하므로(같은 조 제2항) 유형별 준비는 그대로 필요합니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 처리 450건 이상의 경험을 토대로 등기부와 계약서를 함께 보고 안내합니다. 임차권등기명령 신청방법이 유형 판정에서 막혔다면 혼자 추측해 쓰기보다 서류 한 묶음을 놓고 확인하는 편이 빠릅니다.

임차권등기명령 신청, 자주 묻는 질문