이런 상황이라면 이 글부터 확인해 보세요

• 만기가 지났거나 코앞인데 임대인이 보증금 돌려줄 날짜를 말하지 않습니다.
• 나가겠다고 문자는 보냈는데 그 문자가 통지로 인정될지 모르겠습니다.
• 별다른 통지 없이 만기를 넘겼고 임대인은 계약이 연장됐다고 말합니다.
• 양식은 받아 두었지만 첫 문장을 무엇으로 써야 할지 막막합니다.

전세금 안줄 때 내용증명, 지금 보내도 늦지 않았나요?

전세금 안줄 때 내용증명은 만기 전이든 만기 뒤든 보낼 수 있고, 반환을 요구하는 편지 자체에 법이 정한 발송 마감일은 없습니다. 마감이 있는 것은 갱신 거절 통지입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항은 임차인의 통지를 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지, 임대인의 통지를 6개월 전부터 2개월 전까지로 정하고 있습니다.

임차인이 물어야 할 것은 늦었는지가 아니라 어떤 편지를 보내야 하는 국면인지입니다. 기간 안의 통지가 입증되는 임차인에게 내용증명은 이미 끝난 계약의 보증금을 달라는 요구이고, 통지가 없었던 임차인에게는 앞으로 계약을 끝내겠다는 통지가 됩니다. 같은 양식을 베껴 보내면 뒤쪽 임차인의 편지는 뜻이 어긋날 수 있습니다.

주택의 등기를 하지 아니한 전세계약도 주임법 제12조가 이 법을 준용하고 전세금을 임대차의 보증금으로 보므로 같은 틀로 따져 봅니다. 내용증명이 실제로 무엇을 남기고 무엇을 남기지 못하는지는 아래 비교로 먼저 정리해 둡니다.

내 계약 상태 3유형 판별표

내 계약 상태는 누가 언제 어떤 통지를 했고 그 통지를 입증할 수 있는가로 판별합니다. 아래 표는 전세금 안줄 때 내용증명을 쓰기 전에 유형부터 정하기 위한 것이며, 입증 자료가 없는 통지는 실제로 했더라도 다툼 앞에서 약해질 수 있습니다.

B유형은 흔히 묵시적 갱신이라 부르는 경우로, 제6조의2의 표제도 '묵시적 갱신의 경우 계약의 해지'입니다. 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있지만 효력은 바로 생기지 않으므로, B·C유형의 임차인은 통지가 일찍 도달할수록 3개월의 출발점이 앞당겨집니다. 갱신요구로 늘어난 기간이 끝나 가는 임차인은 제6조 제1항의 통지 이력을 다시 봐야 합니다.

월세가 섞인 계약은 한 가지를 더 점검합니다. 주임법 제6조 제3항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 제1항을 적용하지 않는다고 정합니다. 제6조 제1항 갱신이 성립했는지 자체가 다퉈지면 어느 유형이라고 단정하기 어렵고, 문자와 계약서를 함께 봐야 합니다.

가상의 예로, 임차인이 만기 한 달 전에 처음 나가겠다는 문자를 보냈고 임대인의 통지도 없었다면 2개월 전 통지가 아니어서 제6조 제1항 갱신이 다퉈질 수 있습니다. 같은 문자에 임대인이 그럼 만기에 정산하자고 답했다면 합의 종료를 주장할 여지가 있습니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하면 문자와 계약서를 함께 봐야 유형을 가를 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5662

유형별 첫 문장은 어떻게 써야 하나요?

첫 문장은 A유형이면 종료 확인으로, B·C유형이면 해지 통지로 시작합니다. 아래 문구는 쓸 수 있는 예시일 뿐 법률 효과를 보장하는 문장이 아니므로, 괄호 자리의 사실이 실제 기록과 맞는지 확인한 뒤 고쳐 쓰시기 바랍니다.

유형을 잘못 고르면 뜻과 시점이 어긋납니다. A유형 임차인이 해지한다고 쓰면 임대인이 이제부터 3개월이라고 맞설 빌미가 될 수 있고, B유형 임차인이 계약이 끝났으니 돌려달라고만 쓰면 해지 통지로 읽을지 다툼이 생겨 3개월의 출발점이 흔들릴 수 있습니다.

A유형과 B유형 사이가 애매한 임차인은 종료를 주장하되, 갱신된 것으로 보더라도 이 서면을 해지 통지로 한다는 문장을 덧붙이는 방법을 검토할 수 있습니다. 임대인이 갱신 거절을 통지했거나 합의로 끝난 계약이라면 통지 부분을 그 날짜와 사실로 바꿉니다. 이미 문자로 해지 통지를 보낸 임차인은 그 날짜도 적어 둡니다.

공통으로 넣을 네 문단

첫 문장 뒤의 본문은 어느 유형이든 네 문단이면 충분합니다. 칸 수를 늘리기보다 임대인이 사실을 부인하기 어렵게 적는 것이 전세금 안줄 때 내용증명의 핵심입니다.

넣지 않는 편이 나은 문장도 있습니다. 근거 없는 금액 청구, 임대인의 재정 상태에 대한 단정, 형사 절차를 암시하는 표현은 회신을 막고 분쟁만 키웁니다. 내용증명은 나중에 법원이 읽을 수도 있는 서면이므로 사실과 요구만 차분히 적는 편이 안전합니다.

받는 사람과 주소가 불확실할 때

수신인은 계약서의 임대인과 최신 등기사항증명서의 소유자를 대조해 정합니다. 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조 제1항), 엉뚱한 사람이나 주소로 간 내용증명은 효력 시점을 늦출 수 있습니다.

내용증명은 보낸 내용을 남기는 방식이므로 도달 기록은 따로 챙겨야 합니다. 발송할 때 배달 결과를 확인할 수 있는 방법을 함께 신청하고 조회 화면을 저장해 둡니다. B·C유형 임차인에게는 그 날짜가 3개월의 출발점이라 특히 중요합니다. 임대인이 사망했다면 상속인 확인이 먼저이므로 수신인을 정하기 전에 확인을 받으시는 편이 안전합니다.

시효와 이자에 대해 내용증명이 하는 일·못 하는 일

내용증명은 시효와 이자에 대해 제한적인 일만 합니다. 민법 제174조는 "최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다"고 정합니다. 내용증명으로 반환을 요구하는 것은 통상 이 최고로 다뤄지므로, 편지 한 통으로 시효 걱정이 끝났다고 볼 수 없습니다.

이자도 편지 한 통으로 곧바로 붙기 시작한다고 볼 수 없습니다. 민법 제387조에 따라 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터, 기한이 없으면 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있습니다. 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%이고(제379조), 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다(제397조 제1항). 다만 임차인이 아직 집을 점유 중이면 제536조 제1항의 동시이행 문제가 걸려 지연손해금이 언제부터 붙는지 단정할 수 없습니다.

우선변제권도 편지와 무관합니다. 주임법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인의 권리입니다. 이사로 대항요건을 잃으면 이 권리도 흔들릴 수 있으므로, 내용증명을 보낸 뒤에도 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에는 이사·전출을 서두르지 않습니다.

보낸 뒤 회신별 다음 수

내용증명을 보낸 뒤의 다음 수는 회신 내용이 정합니다. 임대인의 사정도 듣되, 기준은 임대차계약서와 법에 두고 짧게 판단합니다.

새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있습니다.

임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 있는 조건은 아닙니다. 구체적인 날짜를 서면으로 요청하고, 기다릴 시점을 임차인이 스스로 정합니다.

계약이 자동으로 연장됐으니 아직 줄 수 없습니다.

유형 다툼입니다. 통지 입증 자료를 제시하되, 입증이 약하면 해지 통지를 겸해 3개월의 출발점을 확보하는 방안을 검토합니다.

수리비와 원상복구비를 빼고 주겠습니다.

공제 항목과 근거를 서면으로 요청하고, 다툼 없는 부분과 나눠 기록합니다. 일부만 받을 때는 나머지를 포기하지 않는다는 뜻을 남깁니다.

회신이 없으면 도달 기록을 확인한 뒤, 계약이 끝난 국면의 임차인은 임차권등기명령과 전세금반환소송을 검토합니다. 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월이 걸리고, 이사가 먼저라면 등기부 기입을 확인한 뒤 옮기는 순서입니다. 보증보험(HUG·SGI)에 가입한 임차인은 보증기관 안내를 먼저 확인합니다. 전세금 안줄때 쓰는 수단은 사건마다 순서가 달라지므로 회신을 받은 날 다음 수를 정리해 두는 것이 좋습니다.

전세금 안줄때 내용증명, 자주 묻는 질문