아파트 전세금 못받을때 먼저 볼 것

아파트 전세금 못받을때 먼저 볼 것은 계약이 끝났는지, 대항력이 살아 있는지, 내 보증금 앞에 어떤 권리가 있는지 세 가지입니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용된다고 정할 뿐이어서, 아파트라고 해서 따로 밟는 소송이나 별도의 신청서가 있는 것은 아닙니다. 전세금 못받을때 쓰는 수단의 지도도 같습니다. 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행(부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류)입니다.

임차인이 아직 아파트에 살고 있다면 만기가 지났다는 이유만으로 임대차관계가 사라지지는 않습니다. 주임법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 그래서 실제로 급한 것은 만기 날짜보다 새집 잔금일 같은 이사 일정인 경우가 많습니다.

종료 통지 이력은 특히 꼼꼼히 봐야 합니다. 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 않았고 임차인도 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않았다면, 주임법 제6조 제1항에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로 종료일 자체가 달라질 수 있습니다.

아파트라서 유리한 점 세 가지

아파트의 유리한 점은 회수 전망을 비교적 빨리 가늠할 수 있다는 데 있습니다. 시세·등기·재원이라는 재료가 비교적 잘 보이기 때문입니다.

세 가지 유리한 점은 전망을 판단하는 재료일 뿐 보증금 반환을 보장하지는 않습니다. 실거래 자료는 참고 자료이고, 실제 매각 가격은 경매 진행 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 체납 세금처럼 등기부만으로 바로 드러나지 않는 부담이 있을 수도 있습니다. 시세 숫자만 보고 안전하다고 단정하지 말고 순위와 함께 읽어야 합니다.

아파트라도 막히는 점 세 가지

아파트라도 막히는 점은 근저당 부담, 매매 지연, 임대인 의사 세 가지입니다. 세 가지 모두 시세표에는 나타나지 않고 등기부와 임대인의 실제 행동에서 드러납니다.

근저당은 아파트에서 자주 보이는 부담입니다. 임차인의 대항요건·확정일자 날짜보다 앞서 설정된 근저당이 있으면 경매에서 그 순위가 먼저 고려되므로, 시세가 높아도 임차인의 몫은 원칙적으로 앞 순위를 뺀 나머지에서 계산됩니다(소액임차인 보호는 주임법 제8조로 따로 봄). 등기부의 채권최고액은 실제 남은 빚과 다를 수 있어 표시된 숫자만으로 결론을 내리기도 어렵습니다.

매매 지연과 임대인 의사는 함께 움직입니다. 매매는 가격과 조건에 따라 늦어질 수 있고, 임차인에게 매매나 대출을 대신 결정할 권한은 없습니다. 임대인의 결정 없이 아파트를 돈으로 바꾸는 대표적인 길은 판결 등 집행권원을 받은 뒤의 강제집행입니다(민사집행법 제78조 제2항).

세 갈림길 중 하나라도 걸린다면 등기부와 계약서, 문자를 함께 봐야 판단이 정확해집니다. 무료 전화상담 02-591-5662

집이 팔린다면 누구에게 청구하나요?

대항력을 갖춘 임차인이라면 아파트가 팔려도 새 소유자를 상대로 보증금 반환을 구할 수 있는 구조입니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하며, 제3조 제1항의 대항력이 전제가 됩니다. 종전 임대인의 책임이 남는지 사라지는지는 사안에 따라 달라질 수 있어 단정하기 어렵습니다.

매매 소식을 들은 임차인이 먼저 지킬 것은 주민등록과 점유입니다. 매매 쪽 사정으로 전출을 먼저 요청받더라도, 보증금 전액을 받기 전에 전출하면 대항력이 흔들릴 수 있습니다. 등기사항증명서 갑구에서 소유자가 바뀌었는지 확인하고, 매수인이 임대차를 승계하는지 잔금으로 돌려주는지를 문자로 남겨 둡니다.

매수인의 잔금으로 보증금을 돌려받는 방식이라면 보증금 지급과 집 인도를 같은 자리에서 맞추는 것이 안전합니다. 임대차 종료 때 보증금 반환과 집 인도의 관계에서는 민법 제536조 제1항의 동시이행이 논의되며, 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다는 구조입니다. 소송 도중에 소유자가 바뀌면 누구를 상대로 판결을 받을지 다시 따져야 하므로 변동을 발견한 즉시 확인합니다.

새 세입자 말만 믿어도 되나요?

새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐, 주임법에 그런 조건을 붙인 조문은 없습니다. 기준은 임대차계약서와 법이며, 계약서에 새 임차인과 연결된 특약이 따로 있는지 먼저 확인하면 됩니다.

새 임차인의 보증금이 실제 재원이 되는 아파트도 있으므로 임대인의 사정을 듣는 것은 의미가 있습니다. 문제는 날짜 없는 기다림입니다. 자주 듣는 세 가지 말을 판정하면 다음과 같습니다.

기다림을 끊을 시점을 정해 주는 법정 기한은 없습니다. 임차인이 스스로 회신 기한을 정하고, 날짜·금액·입금하는 사람 세 가지가 서면으로 오는지를 기준으로 삼으면 판단이 쉬워집니다. 새집 잔금일이 있다면 거기서 거꾸로 세어 임차권등기 신청 시점을 먼저 잡습니다.

이사 전 임차권등기 순서

이사를 먼저 해야 하는 임차인의 순서는 임차권등기 신청, 등기부 기입 확인, 이사·전출입니다. 임차권등기명령은 집주인 동의 없이 법원에 신청하는 절차라는 점에서 전세권 설정과 다릅니다. 주임법 제3조의3 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 그 이전에 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.

1. 1종료 소명 자료 정리계약서와 종료 통지 자료로 임대차가 끝났음을 보여 줄 준비를 합니다. 종료 전이라면 신청 요건부터 다시 따져 봅니다.
2. 2관할 법원에 신청임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명하여야 합니다(주임법 제3조의3 제1항·제2항).
3. 3명령과 등기 촉탁주임법 제3조의3 제3항이 민사집행법 제293조를 준용하는 구조로 등기 촉탁이 이뤄집니다. 명령이 났다는 것만으로 끝나지 않습니다.
4. 4등기사항증명서 확인임차권등기가 실제로 기입되었는지 을구에서 직접 확인합니다. 결정문만으로 확인을 끝내지 않습니다.
5. 5이사·전출기입을 확인한 뒤 짐을 옮기고 주민등록을 옮깁니다.

신청 당일 등기까지 끝난다고 기대하기는 어렵습니다. 일정이 늘 수 있으므로 새집 잔금일과 간격을 넉넉하게 둡니다. 등기 기입 전에 이사·전출하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 임차권등기명령의 신청과 임차권등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제8항).

임차권등기는 보증금을 대신 받아 주는 절차가 아니라 권리를 지키는 장치입니다. 임대인이 끝내 주지 않으면 전세금반환소송과 강제집행을 별도로 검토해야 하고, 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸립니다.

경매까지 갈 때 아파트에서 볼 것

아파트 경매에서 볼 것은 내 날짜가 근저당보다 앞서는지, 우선변제 요건을 갖췄는지, 집을 넘겨줄 준비가 됐는지입니다. 판결 등 집행권원을 받은 임차인은 강제경매와 강제관리 가운데 하나를 선택하거나 함께 쓸 수 있는데(민사집행법 제78조 제2항·제3항), 임차인 자신이 사는 아파트에서는 강제경매가 주로 검토되는 편입니다.

임대인이 월세를 받는 다른 부동산이 있다면 강제관리도 검토 대상이 됩니다. 다른 채권자가 먼저 경매를 신청한 아파트라면 배당요구 종기부터 확인합니다. 등기부에 경매개시결정이 보이면 경매 일정도 함께 관리합니다.

오늘 할 일 체크리스트

오늘 할 일은 등기부와 실거래 시세로 내 보증금 앞 순위를 메모하고, 만기 통지 입증 자료를 확인하는 것입니다.

• 내 호실 등기사항증명서를 발급해 갑구의 소유자·압류·가압류, 을구의 근저당 날짜와 채권최고액을 적습니다.
• 같은 단지·비슷한 면적의 실거래 자료를 몇 건 적어 집값 범위를 잡습니다.
• 집값 범위에서 내 날짜보다 앞선 권리를 빼고, 내 보증금이 그 안에 들어오는지 한 줄로 메모합니다.
• 주민등록 초본의 전입일과 계약서의 확정일자를 확인합니다.
• 갱신거절·종료 통지 문자와 내용증명, 임대인의 약속 문자를 한곳에 모읍니다.
• 전세자금대출과 보증 가입 여부를 확인하고 해당 기관 안내를 받아 둡니다.

메모 결과가 애매하게 나오는 것은 자연스러운 일입니다. 앞 순위 채무가 실제로 얼마나 남았는지, 체납이 있는지는 밖에서 바로 보이지 않기 때문입니다. 가상의 예로, 시세는 보증금보다 높아 보이는데 전입 전 근저당이 있고 임대인이 매도 중이라고 말하는 경우를 생각해 봅니다. 유리한 점과 막히는 점이 함께 있으므로 매매 일정에 기한을 두고, 이사가 먼저라면 임차권등기를, 기한이 지나면 소송 준비를 검토하는 순서가 됩니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 공인중개사)는 등기부 순위와 계약 서류를 함께 놓고 이런 순서를 점검합니다. 아파트 전세금 못받을때는 서류 몇 장으로 갈리는 지점이 많아, 혼자 판단이 멈추는 칸만 물어봐도 일정이 정리됩니다.

아파트 전세금 자주 묻는 질문