전세금 반환 사건을 450건 넘게 처리해 온 법도 전세금반환소송센터의 실무 기준으로, 재건축 상황에서 보증금을 지키는 순서를 조문 근거와 함께 정리했습니다.

재건축 전세금반환방법, 어떤 재건축인지부터 가른다

재건축 전세금반환방법을 정하는 첫 단계는 그 재건축이 도시정비법상 정비사업인지 확인하는 일입니다. 도시정비법 제2조 제2호 다목은 재건축사업을 정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업으로 정의합니다. 정비구역에서 조합이 진행하는 아파트 단지 재건축이 대표적입니다.

반면 단독주택이나 다가구주택 소유자가 혼자 건물을 헐고 새로 짓는 경우는 정비사업이 아닌 일반 철거·신축입니다. 개인 재건축에서는 도시정비법의 특별 규정이 적용되지 않으므로, 주로 주택임대차보호법과 민법으로 보증금 문제를 풀게 됩니다. 두 경우는 청구 상대방, 계약기간 보호, 집의 사용 제한이 모두 달라서 이 구분을 건너뛰면 이후 판단이 전부 어긋납니다.

구청 누리집이나 조합 게시판의 공고문에서 정비구역 지정, 조합설립인가, 관리처분계획인가 같은 단계명이 보이면 정비사업입니다. 그런 공고 없이 집주인이 공사 일정만 알려 왔다면 개인 재건축으로 보고 계약서와 집주인의 통지 내용부터 모아 두시면 됩니다.

계약기간 중 재건축 통보를 받았다면 바로 나가야 하나요?

계약기간 중 재건축 통보를 받았다는 사실만으로 곧바로 집을 비워야 한다고 단정할 수는 없습니다. 집주인의 퇴거 요청만으로 계약이 끝난다고 보기는 어려우므로, 임차인은 우선 계약서의 기간과 특약을 기준으로 자신의 위치를 확인해야 합니다. 다만 정비사업에서 관리처분계획인가가 이루어지면 아래에서 보는 별도 규칙이 작동하므로, 계약기간 중 퇴거 문제는 사업 단계에 따라 따로 따져야 합니다.

「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 보증금을 받기 전까지 임차인의 권리가 이어진다는 뜻이어서, 퇴거 날짜만 먼저 약속하고 반환 날짜는 미정으로 두는 합의는 임차인에게 가장 불리한 구조입니다.

집주인과 합의해 일찍 나가기로 한다면 합의 해지 날짜, 반환할 보증금 액수, 입금 계좌, 반환과 집 비우기의 순서를 한 장의 서면에 함께 적어 두십시오. 이사비 보상은 협상의 문제이지만 보증금 반환 날짜는 합의서의 필수 항목입니다.

만기 무렵 재건축을 이유로 갱신을 거절당했다면

임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못하지만, 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 제7호는 철거·재건축을 거절 사유의 하나로 둡니다. 제7호 본문은 임대인이 일정한 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우이고, 그 사유는 아래 세 가지 목입니다.

개인 재건축에서 가장 자주 다투는 지점은 가목입니다. 계약서에 재건축 예정이라는 한 줄만 있는지, 공사 시기와 소요기간까지 담긴 계획이 고지되었는지, 실제 공사가 그 계획대로 진행되는지가 갈림길입니다. 정비사업으로 철거가 진행되는 경우에는 다목에 해당하는지도 함께 살펴보게 됩니다.

중요한 것은 갱신 거절이 정당하더라도 보증금 반환 의무는 그대로라는 점입니다. 갱신이 거절되면 임대차는 원래 만기에 끝나고, 임대인은 그 만기에 보증금을 돌려줄 의무를 집니다. 거절 사유의 정당성을 다투는 일과 보증금을 돌려받는 일은 별개의 경로이므로, 거절 통지를 받은 날부터 반환일 확인 절차를 시작하는 것이 안전합니다.

관리처분계획인가 뒤에 달라지는 것

정비사업 재건축에서 임차인의 권리가 크게 바뀌는 기준 시점은 관리처분계획인가와 그 고시입니다. 도시정비법은 이 시점을 기준으로 계약기간 보호, 집의 사용, 계약 해지에 관한 특별 규정을 두고 있어, 같은 임차인이라도 고시 전과 후의 대응이 달라집니다.

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   정비구역 지정·조합설립제70조 제5항의 계약기간 특례와 제81조 제1항의 사용·수익 제한이 아직 작동하지 않는 단계입니다. 계약서와 만기를 기준으로 판단합니다.
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   사업시행계획인가사업이 구체화되는 단계입니다. 반환 경로와 서류를 미리 정리해 두기 좋은 때입니다.
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   관리처분계획인가·고시제70조 제5항의 계약기간 특례와 제81조 제1항의 사용·수익 제한이 작동하는 기준 시점입니다.
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   이전고시제81조 제1항이 정한 사용·수익 제한이 끝나는 시점입니다.

첫째, 도시정비법 제70조 제5항은 관리처분계획의 인가를 받은 경우 임대차계약의 계약기간에 대하여 주택임대차보호법 제4조 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 주택임대차보호법 제4조 제1항은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보는 규정이어서, 인가 이후에는 2년 보장을 근거로 남은 기간을 주장하기 어려워질 수 있습니다. 그 효과가 어디까지 미치는지는 계약 내용과 사업 경과에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다.

둘째, 제81조 제1항은 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 이전고시가 있는 날까지 임차권자 등 권리자가 종전의 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다고 정합니다. 다만 사업시행자의 동의를 받은 경우와 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우에는 그러하지 아니합니다. 고시 후에도 계속 거주할 수 있는지는 두 예외에 해당하는지로 갈립니다.

셋째, 제70조 제1항은 정비사업의 시행으로 임차권의 설정 목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 해지할 수 있는 사람이 임차인 쪽이라는 점을 기억해 두십시오. 집에서 계속 살 수 없게 된 임차인이 스스로 계약을 정리하고 보증금 반환을 청구하는 근거가 되는 조항입니다.

임대인과 사업시행자 중 누구에게 청구하나요?

정비사업 재건축에서 제70조 제1항에 따라 계약을 해지할 수 있는 임차인은 보증금 반환청구권을 사업시행자에게 행사할 수 있습니다(도시정비법 제70조 제2항). 사업시행자는 정비사업을 시행하는 자로, 재건축에서는 조합이 사업시행자인 경우가 많습니다. 임대인 외에 또 하나의 청구 창구가 열려 있는 셈입니다.

같은 조 제3항은 그 금전을 지급한 사업시행자가 해당 토지등소유자에게 구상할 수 있다고 정합니다. 재건축사업의 토지등소유자는 정비구역에 위치한 건축물 및 그 부속토지의 소유자이므로(제2조 제9호 나목), 결국 집주인에게 부담이 돌아가는 구조입니다. 임대인과 사업시행자 중 어느 쪽을 먼저 상대할지, 두 쪽을 함께 상대할 수 있는지는 해지 요건과 사업 진행 상황에 따라 판단이 달라질 수 있어 일률적으로 말하기 어렵습니다.

재건축 전세금반환방법에서 어느 쪽에 청구하든 필요한 서류는 계약서, 확정일자, 전입 기록, 보증금 입금 내역, 재건축 관련 통지와 공고문입니다.

위 세 가지 중 하나라도 애매하다면 계약서 특약과 공고문을 함께 보아야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

이사 전에 보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?

이사 날짜가 다가오는데 보증금이 들어오지 않았다면, 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 것이 기본입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

같은 조 제5항에 따라 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖춘 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 우선변제권은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정되므로(제3조의2 제2항), 등기 기입 전에 전입을 옮기면 보호가 흔들릴 수 있습니다.

보증금을 받기 전에는 집을 비우지 않는 방법도 생각할 수 있습니다. 민법 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 임대차 종료 시 보증금 반환과 집 인도를 동시이행 관계로 보는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 다만 관리처분계획인가 고시 뒤에는 제81조 제1항의 사용·수익 제한이 걸리고, 철거가 진행된 뒤까지 버티는 방법에 실익이 남는지는 단정하기 어려우므로 등기와 청구를 함께 진행하는 편이 안전합니다.

재건축 보증금 반환 단계별 절차표

재건축 전세금반환방법을 실제 절차로 옮기면 아래 순서가 됩니다. 앞 단계에서 남긴 서류가 뒤 단계의 증거가 되므로 순서대로 기록을 쌓아 두십시오.

지연손해금도 함께 챙기십시오. 민법 제387조 제1항에 따라 채무이행의 확정한 기한이 있으면 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 생기고, 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하므로(제397조 제1항) 다른 법률의 규정이나 약정이율이 없으면 소장 송달 전까지는 민법 제379조의 연 5%로 계산합니다. 소장이 송달된 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니합니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 대략 4~6개월이 걸립니다. 집주인이 반환 의무 자체를 다투는 사건이라면 지급명령은 이의신청으로 소송에 넘어가 시간만 늘 수 있어 권하지 않습니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류가 미리 필요할 수 있고, 보증보험에 가입했다면 보증기관의 절차를 먼저 확인하십시오.

재건축 전세금 반환, 자주 묻는 질문