이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 임대인의 부모님, 형제, 지인이 보증하겠다며 각서나 확약서에 이름과 서명을 남겼는데 보증금은 돌아오지 않고 있습니다.
• 임대인은 연락이 닿지 않거나 재산이 없다고 말하는데, 보증인은 직장과 거주지가 분명해서 청구 상대로 생각하고 있습니다.
• 보증인이 서명한 사실은 인정하면서도 먼저 집주인에게 받으라거나 자신은 말만 했다고 물러서고 있습니다.
• 임대인을 상대로 판결을 받아 두었는데, 막상 집행하려 보니 보증인의 이름이 판결문 어디에도 없습니다.
• 보증인에게 내용증명만 보내 두고 시간이 흘러, 시효가 어떻게 되는지 걱정이 되기 시작했습니다.

전세 보증금 반환 연대보증인이라는 표현은 일상에서는 흔히 쓰이지만, 법적으로는 따져 볼 층이 여러 겹입니다. 첫째 보증이 법이 정한 방식으로 성립했는지, 둘째 보증인이 어디까지 책임지는지, 셋째 보증인이 먼저 임대인에게 받으라고 버틸 수 있는지, 넷째 시효가 어떻게 흐르는지, 다섯째 판결과 집행에서 보증인을 어떻게 포함시킬지입니다. 이 글은 이 다섯 가지를 순서대로 풀어 씁니다.

집주인 가족이 책임지겠다고 했다면 보증인에게 바로 청구할 수 있나요?

보증은 쉽게 말해 돈을 갚아야 하는 사람이 갚지 못할 때 제3자가 대신 갚겠다고 약속하는 구조입니다. 전세 보증금 반환 연대보증인 문제에서 임차인은 채권자, 임대인은 주채무자, 집주인의 가족이나 지인은 보증인입니다. 민법 제428조 제1항은 보증인이 주채무자가 이행하지 아니하는 채무를 이행할 의무가 있다고 정하고 있어, 보증이 성립했다면 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증인에게도 이행을 요구할 길이 열립니다. 다만 이 한 줄만 믿고 곧바로 보증인의 집이나 급여를 압류할 수는 없고, 그 사이에 거쳐야 할 단계가 있습니다.

그 단계를 순서대로 적으면 이렇습니다. 먼저 보증이 법이 정한 방식으로 성립했는지를 봅니다. 다음으로 보증인의 책임 범위가 어디까지인지, 보증인이 내세울 수 있는 항변이 무엇인지를 정리합니다. 그리고 시효를 관리하면서, 판결 단계에서 보증인의 성명이 판결에 올라가도록 소송을 설계합니다. 각 단계에서 놓치면 되돌리기 어려운 부분이 있어 아래에서 하나씩 풀어 쓰겠습니다.

보증인이 흔히 꺼내는 말도 미리 알아 두시면 좋습니다. 새 세입자가 들어오면 해결될 테니 조금만 기다려 달라는 말, 집주인과 먼저 이야기해 보겠다는 말이 대표적입니다. 이런 말은 임대인과 보증인의 사정일 뿐 법적 근거가 있는 이야기가 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이며, 관행이라는 이유로 청구 시기를 늦추면 그만큼 시효와 증거 관리가 불리해질 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터는 임대차계약서와 법을 기준으로 보증금을 돌려받는 길을 안내해 왔습니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사가 이끄는 센터로, 처리 450건 이상, 법원 판결 기준 승소율 95% 이상의 경험을 바탕으로 전국 어디서나 전화로 선임하실 수 있습니다. 지금 가진 서면을 들고 상담하시면 보증이 성립했는지부터 같이 확인해 드립니다.

보증은 서면이 있어야 한다는데, 어떤 서면이면 되나요?

민법 제428조의2 제1항은 보증은 그 의사가 보증인의 기명날인 또는 서명이 있는 서면으로 표시되어야 효력이 발생한다고 정합니다. 다만 보증의 의사가 전자적 형태로 표시된 경우에는 효력이 없다고 덧붙입니다. 그래서 집주인 가족이 쓴 각서에 보증인의 서명이나 기명날인이 있는지가 가장 먼저 확인할 사항입니다. 보증인의 서명이 있거나 기명날인이 되어 있으면 문언상 요건에 해당할 수 있으나, 그 서명이나 날인이 보증인 본인의 것인지는 따로 다툼이 생길 수 있습니다.

전화 통화에서 책임지겠다고 한 말이나 메신저로 보낸 약속은 어떻게 볼까요. 구두 약속은 서면이 없으니 보증의 효력을 주장하기 어렵습니다. 메신저, 문자, 이메일 같은 전자적 형태의 의사 표시는 조문이 효력이 없다고 정하고 있어서, 그것만으로 보증이 성립했다고 주장하기는 어려울 수 있습니다. 그렇다고 해서 보증인의 말이 아무 의미가 없다는 뜻은 아니며, 다른 법적 근거가 있는지는 사안별로 살펴봐야 합니다.

같은 조 제2항은 보증채무를 보증인에게 불리하게 변경하는 경우에도 제1항과 같다고 정합니다. 예를 들어 처음 서면을 쓴 뒤에 보증 범위나 조건을 보증인에게 더 무겁게 바꾸기로 했다면, 그 변경 부분도 서면 방식을 갖췄는지 확인해야 합니다. 구두로 이것저것 덧붙여 합의했다는 기억만으로는 효력과 증명 양쪽에서 부담이 커집니다.

제3항은 보증인이 보증채무를 이행한 경우 그 한도에서 제1항과 제2항에 따른 방식의 하자를 이유로 보증의 무효를 주장할 수 없다고 정합니다. 보증인이 실제로 일부를 갚았다면 갚은 한도에서는 서면 방식이 부족했다는 이유로 되돌리기 어렵다는 뜻으로 읽습니다. 이행하지 않은 나머지 부분을 어떻게 볼지는 사안별로 달라질 수 있어, 일부라도 돈을 받게 되면 입금 내역과 영수 문구를 함께 정리해 두시는 것이 좋습니다.

보증인은 무엇을, 어디까지 책임질까요?

보증채무는 주채무에 딸려 있는 채무입니다. 임대인의 보증금 반환 채무가 있어야 보증인의 책임이 따라오고, 주채무가 줄어들거나 없어지면 보증인의 책임도 그에 맞춰 움직입니다. 그래서 보증인을 상대로 청구하더라도 결국 임대차계약이 언제 끝났는지, 보증금이 얼마나 남아 있는지 같은 주채무의 사실관계를 먼저 단단히 정리해야 합니다.

민법 제433조 제1항은 보증인이 주채무자의 항변으로 채권자에게 대항할 수 있다고 정합니다. 예를 들어 임대인이 이미 보증금 일부를 돌려주었다면 그 부분은 임대인도 다툴 수 있는 사항이고, 보증인도 같은 이유로 다툴 수 있습니다. 반대로 같은 조 제2항은 주채무자가 항변을 포기해도 그 포기는 보증인에게 효력이 없다고 정합니다. 임대인이 합의서를 쓰면서 어떤 권리를 포기했더라도 그것이 보증인에게 그대로 미친다고 볼 수는 없다는 뜻입니다.

보증인이 먼저 집주인에게 받으라고 하면 어떻게 하나요?

민법 제437조는 채권자가 보증인에게 채무의 이행을 청구한 때 보증인이 주채무자의 변제자력이 있는 사실 및 그 집행이 용이할 것을 증명하여, 먼저 주채무자에게 청구할 것과 그 재산에 대하여 집행할 것을 항변할 수 있다고 정합니다. 이것이 흔히 최고·검색의 항변이라고 부르는 것입니다. 증명하는 쪽이 보증인이라는 점이 중요합니다. 보증인이 말로만 먼저 집주인에게 받으라고 한다고 해서 임차인이 그 말을 따라야 하는 것은 아닙니다.

그런데 같은 조문의 단서는 보증인이 주채무자와 연대하여 채무를 부담한 때에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 즉 연대하여 부담하는 보증이라면 보증인은 이 항변을 할 수 없습니다. 서면에 연대보증이라고 적혀 있다면 바로 이 단서가 문제 되는 전형적인 경우입니다. 다만 연대하여 부담한 때에 해당하는지는 서면의 문구에 따라 달라질 수 있으므로, 서면의 표현을 그대로 확인해야 합니다.

연대보증이라는 말이 적혀 있지 않고 단순히 책임지겠다고만 적혀 있는 경우에는 제437조 단서가 적용되는지가 열려 있습니다. 이런 경우에도 임차인이 청구를 시작할 수 없는 것은 아니고, 보증인이 항변을 해 올 가능성을 염두에 두고 임대인의 재산 상태와 집행 가능성에 관한 자료를 미리 모아 두는 쪽이 안전합니다. 결과를 미리 단정하기보다 서면의 문구와 자료에 따라 대응을 달리 준비하셔야 합니다.

시효는 임대인에게 한 청구만으로 모두 해결될까요?

전세 보증금 반환 연대보증인에게 청구할 때도 시효는 따로 봐야 합니다. 민법 제162조 제1항은 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다고 정합니다. 민법 제168조는 소멸시효가 청구, 압류 또는 가압류와 가처분, 승인으로 중단된다고 정합니다. 임대인에 대한 보증금 반환 채권과 보증인에 대한 보증채무는 서로 딸려 있지만 별개의 채권이므로, 시효가 어떻게 흐르는지는 각각 따로 확인하는 것이 안전합니다. 기산점은 사안별로 달라질 수 있어 계약 종료일과 반환 약정일을 먼저 정리해 두셔야 합니다.

제440조는 주채무자에 대한 시효의 중단이 보증인에 대하여 효력이 있다고 정합니다. 그래서 임대인을 상대로 소를 제기해 시효가 중단되면 그 효력이 보증인에게도 미칩니다. 그러나 조문에는 반대 방향, 곧 보증인에게 한 조치가 임대인에게도 효력이 있다는 규정이 없으므로, 그렇게 된다고 단정해서는 안 됩니다. 임대인과 보증인 양쪽에 대해 각각 시효 관리를 하는 것이 안전하다는 결론이 됩니다.

소를 제기했더라도 안심하기는 이릅니다. 민법 제170조 제1항에 따르면 재판상의 청구는 소송의 각하, 기각 또는 취하의 경우 시효중단의 효력이 없습니다. 다만 같은 조 제2항은 이 경우 6월 내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 한 때에는 시효가 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 본다고 정합니다. 소송을 중간에 거두기로 할 때에는 이 6월 기간을 반드시 확인하셔야 합니다.

보증인이 갚겠다는 취지의 서면을 써 준 경우 승인에 해당하는지가 문제 될 수 있습니다. 승인은 민법 제168조 제3호가 정한 시효중단 사유이지만, 어떤 문구가 승인으로 평가될지는 서면 내용에 따라 달라지므로 결과를 단정하기 어렵습니다. 보증인에게 받은 서면은 날짜와 문구를 그대로 보관하고, 승인에 해당하는지는 상담에서 확인하시기 바랍니다.

임대인에게 받은 판결로 보증인의 재산을 집행할 수 있나요?

전세 보증금 반환 연대보증인의 재산을 집행하려면 판결 단계부터 설계가 필요합니다. 민사집행법 제39조 제1항은 강제집행이 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고, 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다고 정합니다. 임대인만 피고로 한 판결에는 집행을 받을 사람으로 임대인의 성명만 표시되어 있습니다. 그렇다면 그 판결만으로 보증인의 재산에 집행을 개시하기는 어렵다고 보는 것이 조문의 구조에 맞습니다.

민사집행법 제28조 제1항은 강제집행이 집행문이 있는 판결정본이 있어야 할 수 있다고 정합니다. 판결문을 받았다고 곧바로 집행에 들어가는 것이 아니라 집행문을 받아야 하고, 그 판결과 집행문에 집행받을 사람이 누구로 적혀 있는지가 집행의 범위를 정합니다. 그래서 보증인을 상대로 받으려면 보증인도 피고로 삼아 판결에 이름이 올라가도록 해야 합니다.

임대인과 보증인을 한 소장에서 함께 피고로 삼을지, 따로 소를 제기할지는 사안별로 정하는 문제입니다. 보증 서면의 상태, 보증인의 주소 파악 여부, 임대인에 대한 소송의 진행 정도에 따라 유리한 방식이 달라질 수 있습니다. 이 글에서는 보증인도 판결에 성명이 표시되어야 집행이 가능하다는 점까지만 확인하시면 됩니다.

소장을 접수한 뒤 판결까지는 4~6개월 정도를 생각하시면 됩니다. 판결을 받은 뒤에는 보증인의 재산에 대해 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 어느 방법이 맞는지를 정해 집행합니다. 어떤 방법이 맞는지는 보증인이 가진 재산의 종류와 자료 확보 정도에 따라 달라집니다. 판결 이후 절차는 보증인 재산 조사와 함께 설계해야 하므로 판결 전부터 보증인의 재산 단서를 모아 두시는 것이 좋습니다.

보증인이 내세울 만한 반박은 무엇이고, 어떻게 대비하나요?

소송으로 가면 보증인은 여러 방향에서 반박할 수 있습니다. 모든 반박이 받아들여지는 것은 아니지만 어떤 반박이 나올 수 있는지 미리 알아 두면 준비할 자료가 분명해집니다. 아래 표는 앞에서 본 조문을 기준으로 자주 나올 만한 반박과 대비 방향을 정리한 것입니다. 실제 사건에서는 사실관계에 따라 반박의 무게가 달라지므로 참고용으로 보시기 바랍니다.

보증인까지 포함한 청구 순서는 어떻게 잡아야 하나요?

1. 서면 확보와 정리

   각서나 확약서 원본, 보증인의 서명 또는 기명날인 부분, 임대차계약서, 보증금을 지급한 내역을 한곳에 모읍니다. 보증인이 누구인지, 어느 계약의 어느 채무를 보증하는지 서면에서 읽히는지 확인합니다.

2. 내용증명 발송

   임대인에게는 보증금 반환을 요구하고, 보증인에게는 보증채무의 이행을 서면으로 청구합니다. 이행 청구는 통상 최고로 다루어지므로, 6월 안에 소 제기 등을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다는 제174조의 내용을 일정표에 적어 두셔야 합니다.

3. 임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 하셔야 하며, 등기 전에 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

4. 전세금반환소송 제기

   임대인과 보증인을 피고로 삼아 소를 제기합니다. 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 생각하시면 됩니다. 보증이 성립했다는 점은 서면으로 증명하고, 임대인에게 반환 의무가 있다는 점은 임대차계약서로 주장합니다.

5. 판결문 확인

   당사자란에 임대인과 보증인이 모두 적혀 있는지, 주문이 각자에게 어떤 내용으로 적혀 있는지 읽습니다. 집행문을 받을 때 쓸 판결정본도 함께 준비합니다.

6. 강제집행

   집행문이 있는 판결정본으로 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 중 맞는 방법을 골라 진행합니다. 임대인과 보증인 중 어느 쪽의 재산에 먼저 집행할지도 이 단계에서 정합니다.

이 순서에서 가장 자주 놓치는 것은 임차권등기명령입니다. 보증인이 있으니 보증금은 결국 받을 수 있겠지 하고 이사부터 해 버리면, 대항요건과 확정일자로 이어지는 우선변제권을 지키기 어려워질 수 있습니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖추어야 인정됩니다. 보증인이 따로 있더라도 임대 부동산에 대한 권리를 지키는 절차는 병행해서 진행하시기 바랍니다.

지급명령은 이 사안에서 권하지 않습니다. 상대가 이의하면 소송으로 넘어가 그만큼 시간이 낭비되고, 상대가 이의하지 않는 예외적인 경우가 아니면 실익이 작기 때문입니다. 처음부터 소송으로 준비하시는 편이 시간을 아끼는 길인 경우가 많습니다. 구체적인 절차는 상담에서 사안에 맞춰 정리해 드리며, 지금 바로 02-591-5662로 무료 전화상담을 요청하실 수 있습니다.

각서 문구가 애매할 때, 보증인지 아닌지 어떻게 보나요?

현실의 각서는 법률 용어로 정리되어 있지 않은 경우가 많습니다. 보증한다고 적은 경우도 있지만, 책임지겠다, 함께 갚겠다, 연대하여 변제하겠다처럼 다양한 표현이 쓰입니다. 어떤 표현이 보증으로 평가되고 어떤 표현이 다른 성격의 채무 부담으로 평가되는지는 문구와 작성 경위에 따라 달라지는 해석의 문제라서 한 줄로 단정하기 어렵습니다.

표의 첫 번째와 두 번째 줄처럼 방식과 문구가 비교적 분명한 경우에는 해당 조문을 중심으로 정리하면 됩니다. 문제는 세 번째처럼 의미가 열려 있는 문구입니다. 이 경우에는 서면이 어떤 맥락에서 쓰였는지, 보증금 반환 시기와 어떻게 연결되어 있는지, 서명한 사람이 임대인과 어떤 관계인지를 함께 봅니다. 문구 하나만 떼어 판단하기보다 서면 전체를 놓고 해석하게 됩니다.

서명이 보증인 본인의 것인지가 다투어지는 경우도 있습니다. 보증인이 자신은 쓴 적이 없다고 하거나 대신 쓴 것이라고 주장하면, 서면 원본과 작성 경위를 보여 줄 자료가 중요해집니다. 서면을 받을 때 보증인의 신분증 사본을 함께 받았는지, 서명하는 자리에 누가 있었는지 같은 사정을 기억나는 대로 정리해 두면 상담에서 큰 도움이 됩니다. 이 부분은 증거 관계에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

보증인이 일부라도 갚겠다고 나설 때 확인할 것은 무엇인가요?

소송 전이나 소송 중에 보증인이 일부를 먼저 갚겠다고 나서는 경우가 있습니다. 반가운 제안이지만 입금 방식과 문구에 따라 나중에 다툼의 씨앗이 되기도 합니다. 먼저 일부 변제인지 전액 변제인지를 서면으로 분명히 해야 합니다. 영수증이나 합의서에는 받은 금액이 보증금의 일부이며 잔액이 남아 있다는 취지가 보이도록 적어 두는 것이 안전합니다.

잔액과 지연손해금을 어떻게 정리했는지도 서면에 남겨야 합니다. 입금받는 순간 나머지를 모두 포기한 것처럼 읽히는 문구가 들어가지 않도록 합의서를 꼼꼼히 읽어 보시기 바랍니다. 포기나 면제의 문구가 있으면 나중에 주장하기 어려워질 수 있습니다. 서명하기 전에 한 번 더 확인하시고, 이해되지 않는 부분은 서명하지 말고 상담을 받으시기 바랍니다.

보증인이 갚은 한도에서는 앞서 본 제428조의2 제3항처럼 서면 방식의 하자를 이유로 보증의 무효를 주장하기 어려워집니다. 이 점과 별개로 입금 내역과 입금자 이름은 나중에 다툼이 생겼을 때 설명 자료가 되므로 반드시 보관해 두세요. 입금이 보증금의 어느 부분에 대한 것인지 입금 당시 문자나 영수 문구로 남겨 두면 정리가 쉬워집니다.

임차권등기는 보증금을 전부 받기 전에는 말소하지 않는 것이 안전합니다. 일부만 입금되었는데 보증인이 나머지는 곧 주겠다며 등기 말소를 먼저 요구하는 경우가 있습니다. 이 요구를 받아들이면 우선변제권을 지키는 수단을 먼저 내려놓게 되므로, 전액이 입금된 것을 확인한 뒤에 말소에 응하시는 것이 원칙입니다. 합의서에는 말소 시점을 잔액 입금 이후로 적어 두시기 바랍니다.

자주 묻는 질문