전세금 미리 돌려받기 현실적인 4가지 루트와 안전한 절차
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전세금 미리 돌려받기 현실적인 4가지 루트와 안전한 절차
계약 만료 전에 보증금을 앞당겨 받는 일은 원칙상 쉽지 않습니다. 다만 합의, 해지 통지, 임차권등기명령, 채무불이행 등 법이 허용하는 경로를 정확히 밟으면 위험을 크게 줄일 수 있습니다.
합의가 최선, 증거는 서면·문자 중심
보증금 반환과 인도는 동시이행이 기본
임차권등기명령 후 이사·청구 병행
가능한 네 가지 경로 정리
1) 임대인과의 합의 + 대체 세입자
가장 현실적인 방법은 합의입니다. 임대인과 새로운 세입자 조건(보증금, 월세, 입주일)을 미리 정하고, 중개사를 통해 후임 세입자를 구해 서면 합의서로 남깁니다. 날짜·금액·정산 항목을 명확히 적고 문자·메신저 캡처를 보관해 두세요.
후임 세입자 확정일에 맞춰 일부 또는 전액 반환을 받는 방식으로 일정 조율이 수월합니다.
2) 묵시적 갱신 상태의 해지 통지
계약이 묵시적으로 갱신되었다면 임차인은 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 일정에 맞춰 이사일과 정산일을 고지하면 불필요한 다툼을 줄일 수 있습니다.
통지는 내용증명 우편 또는 확인 가능한 메시지로 남기고, 수령 확인을 확보하세요.
3) 임대차 종료 후 임차권등기명령
계약이 끝났는데 반환이 지연되면 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있습니다. 등기 후에는 보증금반환청구(지급명령·소송)로 회수를 추진합니다.
등기 완료 사실을 임대인·후임 세입자에게 통지해 이사 일정과 정산 절차를 분리하세요.
4) 임대인의 채무불이행에 따른 중도 해지
심각한 하자 방치, 약정 위반 등 채무불이행이 명백하면 증거를 갖춰 해지를 검토할 수 있습니다. 다만 사안별로 기준이 달라 분쟁 위험이 커서 전문 검토가 필요합니다.
하자 진단서, 수리 요청 내역, 사진·영상 등 객관적 자료를 확보해 두세요.
바로 적용 가능한 준비 체크리스트
- 핵심 일정표 만들기: 통지일·이사일·정산일을 한눈에 정리
- 증거 수집: 계약서, 확정일자, 전입내역, 메시지 캡처, 하자 관련 자료
- 정산 항목 명세: 차임·관리비·수리비·위약금 등 항목별 기준 미리 합의
- 지급 방식: 계좌이체 시점과 금액 분할 여부를 서면에 명시
- 대체 세입자 조건: 금액·기간·입주 가능일을 명확히 제시
갈등 줄이는 진행 순서
1. 통지 — 해지 또는 합의 제안서를 문자·이메일과 내용증명으로 발송, 수령 확인 확보
2. 서면 합의 — 정산일·금액·분할·대체 세입자 조건을 명시, 분쟁 조항 포함
3. 임차권등기명령(필요 시) — 임대차 종료 후 등기로 권리 보전, 이사와 회수 절차 병행
4. 지급명령·소송 — 기한 내 미지급 시 지급명령 또는 소송으로 집행권원 확보
꼭 알아둘 주의사항
- 묵시적 갱신이라면 통지 도달 후 3개월 경과 시 효력 발생을 기준으로 일정 계획
- 임대차 종료 전에는 원칙적으로 일방적 반환 청구가 어렵고, 합의 또는 채무불이행 사유 입증이 필요
- 전세보증금반환보증(HUG)에 가입했다면 약관에 따라 보증금 회수 경로 검토
- 모든 대화는 문자·이메일 등 추적 가능한 수단으로 남겨 두기
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[안내] 본 글은 일반적 정보를 제공하기 위한 것이며, 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다. 정확한 정보는 무료전화상담을 통해 확인할 수 있으며 이 정보는 정확하지 않을 수 있습니다.
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