할머니·할아버지나 부모가 자녀 이름을 앞세워 전세계약을 맺어두는 경우, 실무에서 생각보다 자주 마주치게 됩니다. 문제는 보증금을 돌려받지 못해 소송을 준비하는 순간부터 시작됩니다. 계약서상 임차인은 미성년 자녀인데, 그 자녀는 법적으로 스스로 소송을 진행할 능력이 없기 때문입니다. 이럴 때 친권자인 부모가 그냥 자녀를 대리해서 소송을 내면 되는 것인지, 아니면 별도로 챙겨야 할 절차가 있는지부터 짚어볼 필요가 있습니다.

• 자녀나 손주 이름으로 전세계약을 맺어두었는데, 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있다면
• 보증금은 사실상 부모가 마련했지만 계약서상 임차인 명의는 미성년 자녀라, 소송을 누구 이름으로 내야 하는지 헷갈린다면
• 친권자인 내가 자녀를 대리해 그냥 소송을 진행하면 되는 줄 알았는데, 주변에서 특별대리인이라는 낯선 말을 들어본 적이 있다면
• 부모의 사정과 자녀의 이익이 부딪힐 수 있다는 말을 듣고, 내 상황이 거기에 해당하는 건 아닌지 궁금하다면

친권자가 자녀 이름으로 된 전세계약, 그대로 소송해도 될까요

즉 핵심은 두 갈래로 나뉩니다. 이해상반에 해당하지 않는 통상적인 사안이라면 친권자가 그대로 자녀를 대리해 소송을 진행해도 무리가 없습니다. 그러나 부모와 자녀의 이해관계가 부딪히는 사정이 있다면, 그 상태로 진행된 소송은 나중에 대리권 흠결을 이유로 다투어질 위험을 안고 가는 셈이 됩니다. 아래에서는 왜 이런 사안이 생기는지, 이해상반이란 구체적으로 어떤 개념인지, 그리고 특별대리인 선임은 어떻게 진행되는지 순서대로 짚어보겠습니다.

왜 자녀 명의로 전세계약을 맺어두는 경우가 많을까요

조부모나 부모가 자녀 앞으로 재산을 마련해주려는 목적, 또는 세금이나 명의 관리 차원의 이유로 미성년 자녀 이름으로 전세계약을 맺는 사례는 실무에서 드물지 않게 나타납니다. 계약서상 임차인 명의는 자녀로 되어 있지만, 실제로 보증금을 마련하고 임대인과 조건을 협상하는 과정은 부모가 주도한 경우가 대부분입니다.

이 구조가 평소에는 크게 문제되지 않다가, 임대차가 끝나고 보증금을 돌려받아야 하는 시점에 이르러서야 "임차인은 결국 누구인가"라는 질문이 현실적인 문제로 떠오릅니다. 미성년 자녀는 원칙적으로 스스로 소송행위를 할 수 없고, 법정대리인인 친권자가 자녀를 대신해 소송을 진행하는 구조가 기본 틀이기 때문입니다.

그런데 이 대리가 어떤 경우에나 문제없이 인정되는 것은 아닙니다. 친권자와 자녀 사이의 이해관계가 부딪히는 예외적인 상황이라면, 통상적인 대리와는 다른 별도의 절차를 거쳐야 한다는 점을 먼저 알아둘 필요가 있습니다. 이 지점을 놓치고 그냥 소송부터 진행하는 경우가 실무에서 종종 눈에 띕니다.

특히 자녀 명의로 계약을 맺어둔 기간이 길어질수록, 그 사이 보증금과 관련된 돈이 부모의 다른 자금과 뒤섞여 쓰였을 가능성도 함께 커지는 경향이 있습니다. 처음 계약을 맺을 때는 단순히 자녀 앞으로 재산을 마련해주려는 목적이었더라도, 시간이 지나며 부모의 생활비나 다른 채무 상환에 보증금 관련 자금이 오갔다면 나중에 소송을 준비하는 단계에서 그 내역을 다시 정리해야 하는 부담이 생길 수 있습니다.

또한 조부모가 손주 명의로 계약을 맺어준 경우라면 친권자인 부모와는 별개로 조부모의 의사와 자금 관계까지 함께 얽혀 있는 경우도 있습니다. 이런 사안에서는 누가 실제 자금을 댔는지, 그 돈의 성격이 자녀에게 준 증여인지 아니면 잠시 맡겨둔 것인지에 따라서도 이해상반 판단이 달라질 수 있어, 처음부터 자금 관계를 분명히 정리해두는 편이 이후 절차에 도움이 됩니다.

이사나 전학 등의 사정으로 자녀 이름을 앞세워 계약을 맺어두었다가, 임대차가 길어지면서 애초의 목적과는 다른 방향으로 자금이 쓰이는 경우도 있습니다. 처음에는 단순히 명의만 빌린 것이라 생각했더라도, 시간이 흐르며 실질적으로 자녀의 재산처럼 취급된 정황이 쌓였다면 그 사실관계 자체가 이해상반 판단에서 중요한 자료가 될 수 있습니다.

이해상반행위란 무엇을 말하는 걸까요

민법 제921조①은 "법정대리인인 친권자와 그 자사이에 이해상반되는 행위를 함에는 친권자는 법원에 그 자의 특별대리인의 선임을 청구하여야 한다"고 정합니다. 이해상반행위란 하나의 행위를 두고 친권자와 자녀 중 누구의 이익을 앞세우느냐에 따라 결과가 달라지는 행위를 말합니다. 친권자에게 유리한 방향으로 일이 흘러가면 그만큼 자녀에게는 불리해질 수 있는 구조인 셈입니다.

제921조②는 한 친권자가 데리고 있는 여러 자녀 사이에서 이해가 부딪히는 경우에도 그 중 한쪽 자를 위한 특별대리인 선임을 청구하도록 정하고 있습니다. 이해상반 문제가 부모와 자녀 사이뿐 아니라 형제자매 사이에서도 나타날 수 있다는 점을 함께 알아두면, 자녀가 여럿인 가정에서 재산 문제를 정리할 때 참고가 됩니다.

전세금반환소송 자체는 임차인의 권리를 임대인에게 주장하는 절차이기 때문에, 얼핏 보면 자녀에게만 이익이 되는 일처럼 보일 수 있습니다. 그러나 소송을 진행하는 과정에서 합의 조건을 정하거나, 돌려받은 돈을 어떻게 쓸지 정하는 국면에서 친권자의 이해관계가 함께 얽혀 들어갈 수 있다는 점이 바로 문제의 출발점입니다.

여기서 한 가지 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다. 친권자가 자녀를 대리해 소송을 내는 행위 자체는 통상적인 법정대리 행위이지, 그 자체만으로 곧바로 이해상반행위가 되는 것은 아닙니다. 이해상반 여부는 "소송을 낸다"는 행위 하나만 떼어놓고 보는 것이 아니라, 그 소송을 둘러싼 자금 관계와 이후 처리 방식까지 함께 살펴야 판단할 수 있는 문제입니다. 이 구분을 분명히 해두지 않으면 모든 자녀 명의 소송에 특별대리인이 필요하다고 오해하거나, 반대로 어떤 경우에도 필요 없다고 지나치기 쉽습니다.

어떤 사정이면 이해상반으로 볼 여지가 생길까요

예컨대 보증금을 마련한 자금이 실질적으로 부모의 것이었고, 그동안 부모 명의 채무를 갚거나 생활비로 함께 써온 사정이 있다면 어떨까요. 소송으로 돌려받는 돈의 귀속과 사용을 두고 부모와 자녀의 이해관계가 갈릴 수 있는 사안으로 볼 여지가 생길 수 있습니다.

또 소송 중 임대인과 합의로 반환금액을 다소 낮추는 대신 조기에 지급받기로 하는 경우도 생각해볼 수 있습니다. 그 합의가 자녀 입장에서 항상 유리한 선택인지, 혹은 빠른 자금 확보라는 부모 쪽 사정이 앞선 결정은 아닌지를 두고 다투어질 수 있는 지점이 남습니다.

반대로 부모가 단순히 미성년 자녀를 대신해 절차를 진행할 뿐, 반환받을 돈도 전액 자녀 명의 계좌 등으로 그대로 귀속시키는 사안이라면 이해상반으로 보기 어려운 경우도 있을 수 있습니다. 사안마다 사실관계가 다르기 때문에 결과도 다르게 나타날 수 있습니다.

다만 어떤 사정이 실제로 이해상반행위에 해당하는지는 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있는 영역입니다. 특정 상황이 이해상반에 해당한다거나 해당하지 않는다고 미리 단정하기는 어렵습니다.

보증금 반환 청구권을 자녀가 성년이 될 때까지 그대로 자녀 명의로 유지해둘 생각인지, 아니면 반환받는 즉시 다른 용도로 쓸 계획이 있는지에 따라서도 이해관계의 결이 달라질 수 있습니다. 처음부터 반환금의 사용 계획을 분명히 정리해두면, 이해상반 여부를 살피는 단계에서도 판단의 기준으로 삼을 수 있는 사실관계가 좀 더 뚜렷해집니다.

그렇기 때문에 소송을 준비하는 단계에서부터 자신의 사정이 이해상반에 해당할 여지가 있는지부터 짚어보는 편이, 나중에 절차를 다시 밟는 수고를 더는 길이 될 수 있습니다.

특별대리인 선임, 가정법원에서 어떻게 진행될까요

이해상반에 해당할 여지가 있다고 판단되면, 친권자는 법원에 자녀를 위한 특별대리인의 선임을 청구해야 합니다. 이 청구는 가정법원에 하는 것이 실무의 기본 구조입니다. 선임 청구서에는 자녀와 친권자의 관계, 문제 되는 행위인 전세금반환소송의 제기와 수행 내용, 그리고 왜 이해상반으로 볼 사정이 있는지에 관한 사실관계를 정리해 제출하게 됩니다.

법원이 특별대리인을 선임하면, 그 이후로는 특별대리인이 자녀를 대리해 전세금반환소송을 제기하거나 이미 진행 중인 소송을 이어받아 수행하는 역할을 맡게 됩니다. 친권자는 적어도 그 소송에 관해서는 더 이상 자녀를 대리하지 않게 되는 구조입니다.

특별대리인 선임에는 일정한 시간이 소요될 수 있습니다. 임차권등기명령이나 소멸시효처럼 시점 자체가 중요한 절차와 맞물려 있는 사안이라면, 특별대리인 선임 청구 일정을 미리 함께 챙겨두는 것이 안전합니다. 특별대리인이 반드시 변호사여야 하는 것은 아니지만, 실제 소송 수행은 변호사에게 위임하는 경우가 일반적입니다.

전세금반환소송 절차 자체는 성년 임차인과 크게 다르지 않습니다

자녀 명의 계약이라고 해서 전세금반환소송의 기본 절차 자체가 특별히 달라지는 것은 아닙니다. 먼저 임대인에게 내용증명으로 보증금 반환을 요구하고, 그래도 반환이 이루어지지 않으면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채 이사할 수 있는 상태를 만들어두는 절차부터 시작하는 경우가 많습니다.

임차권등기명령은 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사하거나 전출해야 안전합니다. 등기가 되기 전에 먼저 이사부터 해버리면 그 사이 대항력을 잃을 위험이 있기 때문입니다. 이 절차에는 집주인의 동의가 필요하지 않다는 점도 전세권 설정과 다른 부분입니다.

임차권등기까지 마쳤는데도 보증금을 받지 못하면 전세금반환소송으로 넘어가게 됩니다. 소장을 접수한 뒤 판결이 나오기까지는 대체로 4~6개월 정도가 걸리는 것으로 보고 있습니다. 자녀 명의 사안에서 특별대리인 선임 절차까지 함께 필요하다면, 그 선임에 걸리는 시간만큼 전체 일정이 더 늘어날 수 있다는 점을 미리 감안해두는 것이 좋습니다.

판결이 확정되었는데도 임대인이 임의로 지급하지 않으면 강제집행 단계로 넘어갑니다. 임대인 소유의 부동산에 대한 경매, 임대인이 다른 사람에게 가진 채권을 압류하고 추심하는 절차, 동산에 대한 압류 등 여러 방법 중 임대인의 재산 상황에 맞는 방법을 선택하게 됩니다. 지연손해금은 민법 제379조에 따른 연 5%가 기본 이율이고, 소송이 진행되는 기간에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 추가로 붙을 수 있습니다.

결국 "임대인이 새 세입자가 들어오면 그때 준다"는 식의 이야기는 임대인 개인의 사정일 뿐, 법적인 근거가 되는 것은 아닙니다. 기준이 되는 것은 어디까지나 임대차계약서와 관련 법 규정입니다. 자녀 명의 계약이라 해도 이 기준 자체가 달라지지는 않으며, 다만 소송의 주체가 미성년자라는 점에서 대리 문제 하나가 더 얹히는 구조라고 이해하시면 됩니다.

소송을 준비할 때 미리 챙겨두면 좋은 자료

자금 출처를 보여주는 자료는 특히 중요합니다. 보증금을 누가 실제로 마련했는지, 그 돈이 어디서 나왔는지를 보여주는 계좌 이체 내역이나 관련 자료를 정리해두면, 이해상반 여부를 살피는 단계에서도, 나중에 특별대리인 선임이 필요할 때도 도움이 됩니다.

임대차계약 체결 당시 정황을 보여주는 자료도 챙겨두면 좋습니다. 계약 체결 과정에서 실제로 누가 협상을 주도했는지, 계약서에 서명한 사람이 누구인지, 자녀는 계약 당시 어떤 역할이었는지를 정리해두면 추후 소송 진행이나 특별대리인 선임 청구 과정에서 사실관계를 설명하기가 한결 수월해집니다.

부동산 중개를 통해 계약을 맺었다면 중개대상물 확인설명서나 중개계약서도 함께 보관해두시길 권합니다. 계약 당시 임차인 명의가 자녀로 기재된 경위, 보증금 지급 방식에 관한 특약 등이 남아 있다면 이후 이해상반 여부를 설명하거나 소송에서 사실관계를 다툴 때 참고 자료로 쓰일 수 있습니다.

보증금 관련 자금이 여러 계좌를 거쳐 이동한 경우라면, 그 흐름을 시간 순서대로 정리한 메모를 함께 남겨두는 것도 도움이 됩니다. 나중에 특별대리인이나 변호사가 자금 관계를 파악할 때, 계좌 내역만 늘어놓기보다 흐름을 요약한 자료가 있으면 사실관계를 설명하는 시간을 크게 줄일 수 있습니다.

가족관계증명서나 기본증명서처럼 친권자와 자녀의 관계를 공적으로 보여주는 서류도 미리 준비해두는 편이 좋습니다. 소송을 제기하거나 특별대리인 선임을 청구할 때 모두 필요한 자료이기 때문에, 처음부터 한 번에 정리해두면 절차가 오갈 때마다 다시 서류를 준비하는 수고를 줄일 수 있습니다.

이런 자료들을 미리 정리해두면 좋은 또 다른 이유는, 특별대리인이 선임된 이후에도 그 특별대리인이 사건 내용을 처음부터 파악해야 하기 때문입니다. 친권자가 그동안 파악해온 계약 경위와 자금 흐름을 자료로 남겨두면, 특별대리인이 사건을 넘겨받아 소송을 이어가는 과정에서도 한결 매끄럽게 절차가 이어질 수 있습니다.

특별대리인 없이 소송부터 진행하면 생기는 위험

이해상반에 해당하는 사안인데도 특별대리인을 선임하지 않고 친권자가 그대로 자녀를 대리해 소송을 낸 경우, 그 대리권 행사에 절차상 하자가 있는 것으로 다투어질 위험이 있습니다. 소송이 상당히 진행된 뒤에 이 문제가 드러나면, 지금까지 진행된 소송행위나 앞으로 받을 판결의 효력을 놓고 다시 다투어야 하는 상황으로 이어질 수 있습니다.

이렇게 되면 시간과 비용 모두에서 부담이 커질 수밖에 없습니다. 임대인 측에서 방어 전략으로 이 부분을 짚고 나올 가능성도 배제할 수 없어, 애초에 소송을 시작하는 단계에서 이해상반 여지를 점검해두는 편이 뒤늦게 절차를 되짚는 것보다 안전합니다.

이미 소송이 진행 중인 상태에서 이해상반 문제가 뒤늦게 확인되었다면, 그 시점에라도 특별대리인 선임을 청구해 절차를 보완하는 방법을 검토해볼 수 있습니다. 다만 이 경우 선임까지 걸리는 시간만큼 전체 일정이 늦어질 수 있다는 점은 감안해야 합니다.

또 하나 생각해볼 부분은, 이런 절차상 하자가 바로 법원이 직권으로 잡아내는 문제가 아니라 상대방인 임대인 측이 나중에 지적하면서 드러나는 경우가 많다는 점입니다. 임대인 입장에서는 소송이 불리하게 흘러가고 있다고 판단되면 이런 절차적인 부분을 짚어 시간을 끌려는 유인이 있을 수 있습니다. 그렇기 때문에 처음부터 절차를 정확히 밟아두는 쪽이 임대인에게 다툴 빌미를 주지 않는 방법이 됩니다.

결국 이해상반 문제를 미리 점검하는 일은 단순히 절차를 하나 더 거치는 번거로움이 아니라, 소송 전체가 흔들리지 않도록 기초를 다지는 작업에 가깝습니다. 자녀 명의 계약이라는 사정 하나 때문에 나중에 소송 전체를 다시 해야 하는 상황을 피하려면, 소송을 시작하기 전 단계에서부터 이 부분을 챙겨두는 편이 결과적으로 시간을 아끼는 길이 될 수 있습니다.

변호사와 처음 상담을 진행할 때 자녀 명의 계약이라는 사정을 미리 알리는 것도 도움이 됩니다. 상담 초기 단계에서 이해상반 여지를 함께 짚어보면, 소송을 어떤 순서로 준비할지, 특별대리인 선임 청구를 병행할지 여부를 미리 계획해둘 수 있어 절차가 진행되는 도중에 갑자기 방향을 바꾸는 상황을 줄일 수 있습니다.

임대인 쪽 상속인이 미성년자인 경우와 헷갈리지 마세요

비슷하게 미성년자가 등장하는 사안으로, 임대인이 사망하고 그 상속인 중에 미성년자가 있는 경우도 있습니다. 이 경우는 임대인 쪽 당사자가 미성년자인 상황으로, 이번 글에서 다루는 임차인 쪽 계약 당사자가 애초부터 미성년 자녀인 경우와는 출발점 자체가 다릅니다.

임대인의 상속인이 미성년자인 사안에서는 그 상속인의 법정대리인이 소송을 받는 입장, 즉 피고 쪽에서 문제가 됩니다. 반면 이번 글의 사안은 임차인이 소송을 내는 입장, 즉 원고 쪽에서 친권자와 자녀 사이의 이해상반이 문제된다는 점에서 방향이 반대라고 할 수 있습니다.

두 경우 모두 미성년자와 관련된 절차라는 공통점 때문에 종종 혼동되곤 합니다. 그러나 어느 쪽이 미성년자이고, 어느 쪽의 대리 문제인지부터 정확히 구분해야 실제로 필요한 절차를 놓치지 않을 수 있습니다. 계약 당사자가 자녀인지, 상대방인 임대인 측 상속인이 자녀인지를 가장 먼저 확인해보시길 권합니다.

실무에서는 두 사안이 같은 사건에서 함께 나타나는 경우도 있습니다. 예컨대 임차인인 자녀가 미성년자이고, 소송 상대방인 임대인마저 사망해 그 상속인 중에 미성년자가 섞여 있는 경우입니다. 이런 사안이라면 임차인 쪽 이해상반 문제와 임대인 쪽 상속인의 법정대리 문제를 각각 따로 점검해야 하므로, 어느 한쪽만 확인하고 넘어가지 않도록 주의가 필요합니다.

어느 쪽이든 미성년자가 걸린 사안은 통상적인 소송보다 챙겨야 할 서류와 절차가 하나둘 더 늘어나는 경향이 있습니다. 처음부터 양쪽 당사자의 구성을 정확히 파악하고 시작하면, 소송 도중에 새로운 절차를 추가로 밟아야 하는 상황을 줄일 수 있습니다.

자주 묻는 질문

미성년 자녀 명의로 맺어둔 전세계약에서 보증금을 돌려받지 못하고 있다면, 우선 내용증명으로 반환을 요구하고 임차권등기명령을 거쳐 전세금반환소송으로 이어가는 절차 자체는 성년 임차인의 사안과 크게 다르지 않습니다. 다만 소송의 주체가 미성년 자녀라는 점에서, 친권자의 대리가 이해상반에 해당하는지부터 먼저 점검해야 한다는 한 단계가 더 붙는다는 점이 다릅니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 부동산·민사 전문 변호사로, 공인중개사 자격을 함께 갖추고 방송에도 다수 출연해왔습니다. 지연손해금은 민법 제379조에 따른 연 5%가 기본이고, 소송이 진행되는 동안에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 추가로 적용될 수 있습니다. 자녀 명의 계약, 친권자 대리, 이해상반과 특별대리인까지 얽힌 사안일수록 처음부터 절차를 정확히 짚어두는 것이 중요합니다.