보증금반환청구소송은 어떤 서류로 진행되나요?

보증금반환청구소송은 소장 접수에서 집행문 부여까지 일곱 장의 법원 서류가 차례로 오가며 진행됩니다. 임대차보증금반환청구소송이라는 사건명으로 접수되더라도 흐름은 같고, 서류마다 제출 기한이나 효력이 생기는 시점이 붙어 있습니다. 아래 표는 장마다 누가 서류를 만들고, 어떤 기한이 붙으며, 원고인 임차인이 무엇을 하면 되는지 정리한 것입니다.

표에서 기한이 숫자로 정해진 칸은 2장의 30일과 5장의 2주 두 곳입니다. 나머지 단계의 길이는 재판부 일정과 상대방 대응에 따라 달라지며, 법도 전세금반환소송센터가 안내하는 통상 기간은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월입니다. 진행 상황은 법원 사건검색 화면의 진행 내용에서 송달일과 제출 서류 이름으로 확인할 수 있습니다.

1장 소장, 청구취지·청구원인과 첨부할 증거

보증금반환청구소송의 소장에는 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 합니다(민사소송법 제249조①). 청구취지는 피고가 원고에게 보증금과 지연손해금을 지급하라는 식으로 판결 주문이 될 문장을 적는 칸이고, 청구원인은 임대차계약 체결, 보증금 지급, 임대차 종료, 반환 거절이라는 사실을 순서대로 쓰는 칸입니다.

소장이 제249조①에 어긋나거나 법률에 따른 인지를 붙이지 않은 경우 재판장은 상당한 기간을 정해 흠을 보정하도록 명하여야 하고, 원고가 그 기간 안에 보정하지 않으면 명령으로 소장을 각하하여야 합니다(제254조①②). 그래서 1장의 핵심은 처음부터 빠짐없이 쓰고, 청구원인의 사실마다 증거를 하나씩 붙이는 것입니다.

가상의 예로, 계약서와 입금내역은 있는데 종료 통지를 전화로만 했다면 임대차가 언제 끝났는지가 첫 쟁점이 됩니다. 이런 공백은 소장 단계에서 문자 기록이나 통화 녹음 같은 다른 자료로 메워 두는 편이 3장 이후의 다툼을 줄입니다.

2장 소장 부본 송달과 답변서 안내, 30일이 시작되는 날

법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 하고(민사소송법 제255조①), 송달할 때 피고가 청구를 다투려면 소장 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다는 취지를 알려야 합니다(제256조①②). 30일은 소장 접수일이 아니라 집주인이 소장 부본을 송달받은 날부터 계산하므로, 임차인은 진행 내용에서 송달 완료일을 먼저 확인해야 합니다.

송달이 늘 한 번에 되는 것은 아닙니다. 소장 부본을 송달할 수 없는 경우에는 제255조②가 제254조①~③을 준용하므로 재판장이 상당한 기간을 정해 보정을 명하는데, 실무에서는 이를 주소보정명령이라고 부릅니다. 송달 결과에 따라 길은 세 갈래로 나뉩니다.

피고가 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 답변서 30일 규정이 적용되지 않습니다(제256조① 단서). 따라서 집주인 주소를 알 수 없어 공시송달로 진행되는 사건은 무변론 판결보다 변론을 거치는 흐름이 되고, 임차인이 계약서·입금내역·종료 통지로 청구원인을 직접 증명해야 합니다.

답변서가 오지 않으면 무변론 판결로 끝날 수 있나요?

피고가 답변서를 제출하지 않으면 법원은 청구원인 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(민사소송법 제257조①). 법원은 소장 부본을 송달할 때 변론 없이 판결을 선고할 기일을 함께 통지할 수도 있어서(③), 보증금반환청구소송에서는 송달 단계에서 선고기일이 함께 정해지는 경우도 있습니다.

무변론 판결에는 두 가지 예외가 있습니다. 직권으로 조사할 사항이 있는 경우, 그리고 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우입니다(제257조① 단서). 30일이 지났어도 선고 전에 다투는 답변서가 들어오면 사건은 4장 변론기일로 넘어가므로, 30일 경과만으로 결론이 정해졌다고 보기는 이릅니다.

피고가 청구원인 사실을 모두 자백하는 취지의 답변서를 내고 따로 항변하지 않은 때에도 제257조①이 준용됩니다(②). 보증금을 돌려줘야 하는 것은 맞지만 돈이 없다는 내용의 답변서가 여기에 해당하는지는 답변서 문구를 보고 판단해야 합니다.

3장 답변서가 오면 4장 변론기일, 집주인 주장 읽는 법

답변서가 제출되면 법원은 그 부본을 원고에게 송달하여야 합니다(제256조③). 임차인은 답변서에서 집주인이 인정한 부분과 다투는 부분을 나누고, 다투는 부분마다 반박 자료를 붙인 준비서면으로 변론기일을 준비합니다. 보증금반환청구소송 답변서에 자주 나오는 주장은 크게 세 갈래입니다.

변론기일에서는 세 갈래 주장이 판결 주문의 어느 부분을 바꾸는지 보아야 합니다. 첫째 주장은 결론에 영향이 없고, 둘째 주장은 지급할 금액을, 셋째 주장은 집행을 시작하는 조건을 바꿉니다. 특히 셋째는 7장 집행 단계까지 영향을 미치므로 아래 갈림길에서 다시 다룹니다.

5~7장 판결서·확정·집행문, 받은 날부터 세는 기한

가집행 선고가 붙은 판결이면 집주인이 항소해도 확정을 기다리지 않고 집행문을 받아 강제집행을 시작할 수 있습니다. 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 하기 때문입니다(민사집행법 제24조). 다만 항소심에서 본안판결이 바뀌면 바뀌는 한도에서 가집행 선고는 효력을 잃고, 피고의 신청이 있으면 법원은 가집행으로 지급한 물건의 반환 등을 원고에게 명하여야 하므로(민사소송법 제215조①②) 집행 범위는 사안에 맞춰 정합니다.

강제집행은 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있습니다(민사집행법 제39조①). 집행 수단은 집주인 재산에 따라 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 고릅니다.

보증금 반환 청구 소송 방법의 갈림길, 집을 비웠는지로 달라지는 7장

같은 보증금반환청구소송이라도 임차인이 집을 이미 비웠는지에 따라 7장의 모습이 달라집니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로(「주택임대차보호법」 제4조②), 계속 거주하면서 소송을 내는 것 자체는 가능합니다. 차이는 판결 뒤 집행을 시작하는 조건에서 생깁니다.

거주 중인 임차인에게 열린 예외는 하나입니다. 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 임차주택에 대한 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않습니다(「주택임대차보호법」 제3조의2①). 이 특례는 임차주택 경매를 신청할 때에 한정되고, 채권압류 같은 다른 집행에는 적용되지 않습니다.

경매 매각대금에서 보증금을 받는 단계에서는 다시 인도가 필요합니다. 주택임대차보호법 제3조의2③은 "임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다"고 정하고, 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다.

세 갈림길 중 하나라도 판단이 서지 않으면 진행 내용과 받은 서류를 함께 놓고 확인해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

오늘 만들어 둘 1차 조치, 서류 7장 체크표

보증금반환청구소송을 진행하는 임차인이 가장 먼저 할 일은 서류가 도착할 때마다 받은 날과 기한을 한 장에 적어 두는 것입니다. 아래 체크표를 그대로 옮겨 적고 진행 내용의 날짜와 맞춰 보면 지금 몇 번째 장인지 바로 보입니다.

체크표의 기한 칸에 날짜가 애매하게 남는다면 송달증명이나 진행 내용으로 다시 맞춰 보는 것이 안전합니다. 기한을 하루 착각하면 항소기간처럼 되돌릴 수 없는 불변기간이 지나갈 수 있기 때문입니다.

보증금 반환소송, 자주 묻는 질문 3가지