• 계약이 끝났는데 임대인이 새 세입자가 들어와야 준다며 보증금을 미루고 있다
• 소송은 결심했지만 청구취지 칸에 금액과 이자를 어떻게 적을지 막막하다
• 아직 그 집에 살고 있어 먼저 이사해야 하는지 고민이다
• 임대인이 원상복구비와 밀린 월세를 빼겠다는데 얼마를 청구해야 할지 모르겠다

기준은 임대차계약서와 법입니다. 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐, 반환을 미룰 법적 근거가 되지 않습니다. 이 글은 법도 전세금반환소송센터가 전세금반환청구소송 상담에서 소장 전에 확인하는 순서를 정리한 것입니다.

보증금반환청구소송 하는법, 소장 전에 정할 다섯 가지

보증금반환청구소송 하는법의 핵심은 소장 양식보다 다섯 가지 사실을 먼저 확정하는 데 있습니다. 청구취지는 피고가 원고에게 얼마를, 언제부터 어떤 이율의 지연손해금과 함께, 어떤 조건으로 지급하라는 한 문장이고, 다섯 가지가 그 문장의 빈칸을 하나씩 채웁니다.

다섯 칸 가운데 하나라도 비어 있으면 소장을 낸 뒤 보정이나 청구취지 변경으로 시간이 늘어날 수 있습니다. 전세보증금반환청구소송 방법을 찾는 분들이 가장 많이 놓치는 칸은 ②와 ④입니다. 거주 여부와 공제 주장에 따라 청구 금액과 지급 조건이 함께 바뀌기 때문입니다.

피고 칸도 단순하지 않습니다. 임대 중에 집이 팔렸다면 주택임대차보호법(이하 주임법) 제3조④에 따라 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로, 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 피고 후보가 됩니다. 등기사항전부증명서로 소유자와 주소를 확인한 뒤 피고와 관할 법원을 정합니다.

오늘 할 일 — 소장 전 5칸 점검표

보증금반환청구권은 언제 생기나요? 종료 사유 판정표

보증금반환청구권은 임대차가 끝나야 반환을 청구할 수 있는 권리라, 소장의 청구원인은 언제 무엇으로 끝났는가에서 시작합니다.

통지는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조①). 종료일 다툼이 예상되면 보낸 날이 아니라 도달한 날을 증명할 자료, 예를 들어 내용증명 배달 기록이나 읽음 표시가 남은 문자 화면을 따로 모아 두어야 합니다. 묵시적 갱신 뒤의 3개월도 임대인이 통지를 받은 날부터 셉니다.

기간이 끝났는데도 보증금을 받지 못했다면 주임법 제4조②가 중요합니다. 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 소송 중에도 임차인의 지위가 종료일에 곧바로 사라지지 않는다는 뜻입니다.

집에 살면서 청구 vs 이사 후 청구, 청구취지가 달라지는 이유

보증금반환청구소송의 청구취지는 임차인이 집을 비웠는지에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 임대차가 끝난 뒤 임대인의 보증금 반환과 임차인의 주택 인도는 동시이행 관계로 보는 것이 대법원 판결 취지이고, 그 바탕에는 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다는 민법 제536조①이 있습니다.

어느 형태로 적을지, 판결 주문이 어떤 모양이 될지는 사건마다 법원이 판단합니다. 다만 거주 중인데 단순이행만 청구하면 임대인의 동시이행 항변으로 일부 인용 형태가 될 수 있어 처음부터 상환이행 구조를 염두에 두고 짜는 경우가 많습니다.

이사를 먼저 하려면 순서가 중요합니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고(주임법 제3조의3①), 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하며 그 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3⑤). 반대로 등기가 마쳐지기 전에 이사·전출하면 대항력을 잃을 위험이 있으니, 등기부에서 기입을 확인한 뒤 움직여야 합니다.

지연손해금은 청구취지에 어떻게 적나요?

지연손해금은 청구취지에서 기산일부터 소장 부본 송달일까지와 그다음 날부터 다 갚는 날까지, 두 구간으로 나눠 적는 것이 기본 구조입니다. 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고(민법 제397조①), 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조).

예외 칸 때문에 임대인이 공제를 내세워 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서는 소송촉진법 제3조①을 적용하지 아니하는 구조이고, 공제 판단이 이자 계산과도 연결됩니다.

가장 다툼이 많은 것은 기산일입니다. 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행 관계에 있으면 임차인이 인도하거나 인도의 이행을 제공한 시점이 지체 판단에 영향을 줄 수 있는데, 어느 날짜부터 지체로 볼지는 판례와 사안에 따라 달라지는 영역입니다. 소장에는 이사일·열쇠 반환일 같은 객관적 날짜를 적고 그 기록을 증거로 붙입니다. 상가 임대차라면 상사 거래의 법정이율이 문제될 여지도 있어, 이율 칸은 계약의 성격을 보고 정합니다.

집주인이 빼겠다는 금액, 청구에 어떻게 반영하나

임대인이 공제를 주장하는 금액은 인정하는 부분은 빼고, 다투는 부분은 넣어 청구하는 것이 출발점입니다. 보증금은 임대차에서 생긴 임차인의 채무를 담보하는 성격이라는 것이 대법원 판결 취지여서, 실제로 밀린 차임처럼 다툼 없는 채무는 빼고 청구하는 편이 소송을 단순하게 만듭니다.

공제 주장을 듣고 청구 금액을 미리 크게 줄여 두면, 나중에 그 공제가 근거 없다고 밝혀져도 금액을 늘리려면 소송 중 청구취지를 바꾸는 절차를 거쳐야 합니다. 반대로 근거가 분명한 공제까지 모두 청구하면 그 부분은 받아들여지지 않아 소송비용 부담에도 영향을 줄 수 있습니다.

상가보증금 반환 청구 소송 방법, 주택과 같은 점·다른 점

상가보증금 반환 청구 소송 방법도 다섯 칸을 채우는 순서는 주택과 같지만, 「상가건물 임대차보호법」(이하 상가법)이 어디까지 적용되는지가 먼저 갈립니다. 상가법은 대통령령으로 정하는 보증금액(차임이 있으면 환산한 금액을 포함)을 초과하는 임대차에는 원칙적으로 적용되지 않고, 제2조③에 열거된 조문만 초과 임대차에도 적용됩니다.

환산보증금 초과 상가는 위 특례가 빠지므로 상가 보증금 반환 청구의 집행 단계 조건이 주택과 달라집니다. 판결로 임차 건물 경매를 신청할 때 반대의무 이행을 요건으로 하지 않는 특례(상가법 제5조①)가 적용되지 않아, 민사집행법 제41조①의 원칙대로 반대의무의 이행 또는 이행 제공을 증명해야 집행이 개시되는 문제가 생길 수 있습니다.

상가의 종료 시점도 따로 봅니다. 환산보증금 이하 상가가 법정갱신된 경우 존속기간은 1년으로 보고(상가법 제10조④), 임차인은 언제든지 해지 통고를 할 수 있으며 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(상가법 제10조⑤). 초과 상가에는 제10조④⑤가 열거에 없어 적용되지 않으므로 민법의 임대차 규정으로 종료 시점을 따집니다.

판결을 돈으로 바꾸는 순서, 경매·배당·인도

보증금반환청구소송에서 이긴 뒤에도 임대인이 돈을 주지 않으면 판결을 집행권원으로 강제집행을 합니다. 많이 쓰는 길은 임차 목적물인 그 집에 대한 강제경매이고, 주택은 순서를 지키면 아직 거주 중이어도 경매 신청까지는 할 수 있습니다.

이 순서에서 우선변제권은 확정일자만으로 생기지 않습니다. 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰야 하고, 임차권등기를 마친 경우에는 주임법 제3조의3⑤에 따라 그 등기로 대항력과 우선변제권을 취득하거나 이미 취득한 권리를 유지합니다.

판결이 상환이행이든 단순이행이든 돈으로 바꾸는 단계에서 인도 시점이 다시 등장합니다. 소장 단계에서 이사·등기 계획을 함께 세워 두면 집행 단계에서 막히는 일이 줄어듭니다.

보증금 반환 소송 기간·가압류·셀프, 자주 묻는 질문