전세 계약기간 만료 전 이사, 합의 해지 협상에서 정할 세 가지

전세 계약기간 만료 전 이사에서 먼저 볼 것은 내 계약이 최초 계약기간 중인지, 이미 갱신된 기간 중인지입니다. 최초 기간 중에는 계약서에 정한 기간이 양쪽을 묶기 때문에, 민법 제636조가 말하는 해지권 보류 특약이 없다면 임차인이 이사 간다고 알리는 것만으로 계약이 끝나지 않습니다. 이때 남는 길은 집주인과 계약을 앞당겨 끝내기로 약속하는 합의 해지입니다.

반대로 주임법 제6조①에 따라 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 갱신(법정갱신)이 된 뒤이거나, 제6조의3 갱신요구권을 써서 갱신된 기간이라면 사정이 다릅니다. 제6조의2①은 이런 경우 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, ②는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다고 정합니다. 갱신요구로 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의3④이 제6조의2를 준용합니다.

갱신된 기간이라도 3개월을 기다리기 어려운 일정이면 결국 종료일을 앞당기는 합의를 하게 되고, 그때도 아래 세 가지를 정해야 합니다.

전세 계약 기간 만료 전 이사 통보, 합의를 요청하는 첫 문자

전세 계약 기간 만료 전 이사 통보는 최초 기간 중이라면 '통보'가 아니라 '합의 요청'으로 쓰는 것이 맞습니다. 나가는 날짜만 일방적으로 적으면 집주인은 계약 위반 선언으로 받아들이기 쉽습니다. 이사 사유, 원하는 종료일, 협조할 수 있는 사항을 담아 상대가 답하기 쉬운 형태로 보내세요.

문자는 보내는 것보다 도달이 중요합니다. 민법 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하므로, 읽음 표시·답장·통화 뒤 요약 문자를 캡처해 두세요. 갱신 기간 중 해지 통지처럼 날짜 계산이 걸린 통지라면 내용증명을 함께 보내 도달일을 증명해 두는 편이 안전합니다.

갱신된 기간 중 제6조의2에 따른 해지 통지는 한 번 보내면 되돌리기 어렵다는 점도 기억하세요. 민법 제543조는 법률의 규정에 의하여 해지할 권리가 있는 때 그 해지는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 그 의사표시는 철회하지 못한다고 정합니다. 이사 날짜가 아직 흔들린다면 해지 통지보다 합의 요청 문자를 먼저 보내 일정을 맞춰 보는 것이 순서입니다.

합의 해지서에 넣을 다섯 줄

합의 해지는 말로도 성립할 수 있지만, 이사 뒤에 다툼이 생기면 남는 것은 서면뿐입니다. 문자로 합의했다면 그 내용을 다시 정리한 문서에 양쪽이 서명하거나, 최소한 집주인이 동의한다고 답한 문자를 남겨 두세요. 아래 다섯 줄이 빠지면 나중에 같은 문제가 되풀이됩니다.

1. 종료일임대차를 언제 끝내는지 날짜로 적습니다.임대인과 임차인은 ○○○○년 ○월 ○일 이 임대차계약을 합의로 종료한다.
2. 보증금 반환일과 방법반환일, 전액인지 여부, 받을 계좌를 적습니다.임대인은 종료일에 주택 인도와 동시에 보증금 전액을 임차인 명의 계좌로 반환한다.
3. 중개보수새 임차인 계약의 보수를 누가 어느 범위까지 내는지 적습니다. 부담하지 않기로 했다면 그 사실도 적습니다.
4. 원상복구·정산 범위통상적인 사용으로 생긴 마모를 어떻게 볼지, 관리비·공과금을 어느 날 기준으로 정산할지 정합니다.
5. 지연 시 처리반환일을 넘기면 어떻게 하는지 적습니다.반환일까지 보증금을 반환하지 않으면 임차인은 임차권등기명령 등 법적 절차를 진행할 수 있고, 그 비용은 임대인이 부담한다.

다섯째 줄에는 조문 근거도 있습니다. 주임법 제3조의3⑧은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 반환이 늦어진 데 따른 지연손해금은 민법 제397조①에 따라 법정이율(제379조, 연 5%)로 정하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의합니다.

새 임차인이 들어오는 날을 종료일로 삼는 조건부 합의도 쓰입니다. 이 방식은 새 임차인이 구해지지 않으면 종료일이 계속 밀릴 수 있으므로, 늦어도 ○월 ○일에는 종료하고 보증금을 반환한다는 최종 기한을 꼭 함께 적으세요.

전세계약기간 만료전 이사시 복비는 누가 내나요?

전세계약기간 만료전 이사시 복비는 법이 기존 임차인의 몫으로 정해 둔 것이 아니라, 누가 부담할지 합의로 정하는 영역입니다. 「공인중개사법」 제32조①은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하므로, 새 임대차의 중개보수는 그 중개를 의뢰한 사람에게서 받는 구조입니다.

그런데도 중도에 나가는 임차인이 복비를 내는 경우가 있는 이유는, 집주인 입장에서 예정에 없던 새 계약을 해야 하기 때문입니다. 집주인은 복비 부담을 합의 해지의 조건으로 내걸 수 있고, 임차인은 이사 일정을 지키려고 그 조건을 받아들이기도 합니다. 결국 법률상 의무라기보다 협상의 결과이므로, 전세 계약 만료 전 이사 복비를 누가, 어느 계약의 보수를, 어느 범위까지 내는지 합의서에 적어 두어야 보증금 공제 다툼을 막을 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖고 있어, 중개 실무에서 복비 부담이 정해지는 방식과 그 법적 효력이 어디까지인지를 나눠 설명해 드립니다. 청구된 금액이 맞는지 의심스러우면 중개보수 영수증과 해당 지역 조례의 한도를 함께 확인해 보세요.

전세계약 만료전 이사 위약금, 계약서 문구로 판단하는 법

전세계약 만료전 이사 위약금은 계약서나 합의서에 위약금 약정이 있을 때 비로소 문제되고, 그 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다(민법 제398조④). 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(제398조②). 약정 자체가 없다면 정해진 위약금은 없고, 집주인이 손해를 입었다고 주장하려면 실제 손해를 따로 따져야 하는 문제가 됩니다.

자주 듣는 집주인의 말 세 가지와 판정입니다. 기준은 임대차계약서와 법입니다.

보증금 받기 전 이사할 때 대항력 지키는 순서

보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 가장 먼저 지킬 것은 대항력입니다. 주임법 제3조①에 따라 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에게 대항할 수 있는데, 이사와 전출로 이 요건이 사라지면 그 뒤 집이 팔리거나 경매로 넘어갈 때 보증금을 지키기 어려워집니다. 우선변제권도 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생기는 권리라(제3조의2②) 같은 위험을 안고 있습니다.

1. 1. 종료일 확정 · 합의서에 종료일을 적습니다. 종료일이 이사일보다 늦다면 이사일 이전으로 앞당기는 협상부터 합니다.
2. 2. 종료일 경과·미반환 확인 · 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있습니다(제3조의3①).
3. 3. 임차권등기명령 신청 · 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다.
4. 4. 등기부 기입 확인 · 결정문만 보지 말고 등기사항증명서에 임차권등기가 올라간 것을 확인합니다.
5. 5. 이사·전출 · 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제3조의3⑤).

합의 해지 순서에서 자주 생기는 문제는 이사일이 종료일보다 앞서는 경우입니다. 합의서상 종료일이 아직 오지 않았다면 임대차가 끝나지 않은 상태라 임차권등기명령을 신청할 수 없고, 그 사이에 전출하면 대항력 공백이 생길 수 있습니다. 그래서 종료일을 이사일과 같은 날이나 그 이전으로 맞추고, 보증금은 이사 당일 열쇠와 맞바꾸는 구조로 짜는 것이 가장 안전합니다.

이사 당일 보증금이 들어오지 않을 가능성이 보인다면, 이사·전출 일정을 확정하기 전에 임차권등기 일정부터 맞춰 보세요. 새 집 잔금 때문에 전입을 미룰 수 없다면 협상과 법적 절차를 함께 설계해야 합니다.

집주인이 합의를 거절하면 남는 선택지

집주인이 합의를 거절하면, 최초 계약기간 중에는 계약이 원래 만료일까지 유지되고 보증금 반환도 원칙적으로 그 만료일을 기준으로 문제됩니다. 이사를 하더라도 계약상 지위는 그대로 남으므로, 보증금 반환이 늦어진다는 점과 대항력을 어떻게 지킬지를 함께 계산해야 합니다.

전세 계약 만료 통보 기간도 함께 기억해 두세요. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등을 통지할 수 있고, 임차인은 끝나기 2개월 전까지 통지해야 제6조①의 갱신을 막을 수 있습니다. 전세금반환소송까지 가면 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸리고, 집주인이 만기에도 돈이 없다고 미리 밝혔다면 대응이 달라집니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류가 미리 필요할 수 있고, 전세보증보험에 가입했다면 보증기관 절차를 먼저 확인하세요.

전세 계약기간 만료 전 이사, 자주 묻는 질문