전세보증금 지연이자 계산, 공식 한 줄과 계산이 틀어지는 세 지점

전세보증금 지연이자 계산의 공식은 '원금 × 이율 × 지연 일수 ÷ 365'입니다. 다만 원금과 이율이 중간에 바뀌기 때문에 기간 전체를 한 번에 곱하면 틀립니다. 원금이 바뀌는 날(일부 입금일)과 이율이 바뀌는 날(소장 송달 다음 날)을 경계로 구간을 나누고, 구간마다 따로 계산해 더해야 합니다.

법률상 이 돈은 금전채무 불이행에 따른 손해배상, 곧 지연손해금입니다. 민법 제397조②는 금전채무불이행의 손해배상에 관하여 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실없음을 항변하지 못한다고 정합니다. 그래서 임차인은 실제로 얼마를 손해 봤는지 증명할 필요 없이 이율과 기간으로 청구하고, 집주인은 자신에게 과실이 없었다는 항변으로 책임을 벗지 못합니다.

집주인 계산서와 내 계산서를 나란히 놓으면 차이는 대개 아래 세 칸 중 한 곳에서 생깁니다. 공식 자체를 다투는 경우는 드물고, 어느 날부터 세는지, 어느 날 이율이 바뀌는지, 받은 돈을 어디에 먼저 넣는지가 숫자를 가릅니다.

월세 보증금 지연이자도 보증금 반환이 늦어진 구조는 같으므로 같은 세 칸으로 점검할 수 있습니다. 다만 월세 계약은 연체 차임이나 관리비 공제 주장이 함께 나오는 경우가 많아 지점 3의 비중이 커집니다.

틀어지는 지점 1 기산일, 만기일인가 이사한 날인가

전세보증금 지연이자의 기산일은 계약 종료일만으로 정해지지 않고, 임차인이 집을 비워 주거나 그 이행을 제공했는지와 함께 판단됩니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하고, 기한이 없는 경우에는 같은 조 ②에 따라 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있습니다.

쟁점은 동시이행입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 임차인의 주택 반환과 임대인의 보증금 반환이 동시이행 관계라는 취지입니다. 그래서 만기가 지났어도 임차인이 집을 비우지 않았고 이행 제공도 없었다면, 집주인은 동시이행을 들어 지체책임을 다툴 여지가 있습니다.

계속 거주한다고 해서 불법 점유가 되는 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 다만 거주가 적법하다는 것과 그 기간에 지연이자가 붙는지는 별개의 질문이라, 계속 거주 기간의 기산일은 사안마다 다르게 판단될 수 있습니다.

임차인의 이행 제공이 어떤 모습이어야 하는지는 민법 제460조의 구조로 다퉈질 수 있습니다. 제460조는 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하고, 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 된다고 정합니다. 이사 날짜를 정해 보증금 반환과 동시에 열쇠를 넘기겠다고 문자로 알린 기록은 그 판단에 쓰이는 자료입니다.

묵시적 갱신 중 해지 통지로 끝난 계약이라면 종료일부터 다시 세어 봐야 합니다. 주택임대차보호법 제6조의2②에 따라 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 효력이 생기므로, 통지한 날을 종료일로 잡은 계산서는 출발점부터 어긋납니다.

틀어지는 지점 2 이율 구간 경계, 소장 송달 '다음 날'과 항쟁 예외

전세보증금 지연이자의 이율이 바뀌는 날은 소장을 접수한 날이 아니라, 소장이 집주인에게 송달된 날의 다음 날입니다. 소송촉진법 제3조①은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 이행을 구하는 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율에 따른다고 정합니다.

접수일과 송달일 사이에는 짧게는 며칠, 집주인 주소 문제가 있으면 그보다 긴 시간이 걸립니다. 계산서에서 접수일을 경계로 잡았다면 소송촉진법 이율 구간이 그만큼 앞당겨진 것이므로, 사건 기록에서 소장 부본 송달일을 확인해 경계일을 다시 잡아야 합니다.

항쟁 예외도 경계를 움직입니다. 소송촉진법 제3조②는 채무자에게 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 집주인의 공제 주장 일부가 받아들여질 만한 다툼이었다면, 그 범위는 사실심 판결 선고일까지 민법 법정이율로 계산하는 주문이 나올 수 있습니다.

전세보증금 지연이자 계산 타임라인은 숫자를 뺀 가상의 예입니다. 실제 계산은 구간마다 '그 구간의 원금 × 그 구간의 이율 × 그 구간의 일수 ÷ 365'를 구해 더하는 방식이라, 구간 하나만 잘못 나눠도 합계가 달라집니다.

틀어지는 지점 3 일부 입금·공제, 받은 돈은 이자부터 빠지나요?

전세보증금 일부를 먼저 받았다면, 당사자 사이에 충당 합의가 없는 한 그 돈은 비용, 이자, 원본의 순서로 넣어 계산합니다. 민법 제479조①은 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다고 정합니다.

집주인 계산서가 받은 돈을 곧바로 원금에서 빼고 있다면, 그 뒤 구간의 원금이 작아져 이자 합계도 작게 나옵니다. 반대로 이자부터 채우면 원금이 그대로 남는 기간이 길어집니다. 같은 입금이라도 어디에 넣느냐에 따라 남은 원금과 이후 이자가 함께 달라집니다.

공제 주장은 성격이 다릅니다. 집주인이 수리비나 관리비를 보증금에서 빼야 한다고 주장하면 원금 자체가 다퉈지는 것이고, 그 다툼이 타당한 범위라면 지점 2의 항쟁 예외로 이율 구간까지 바뀔 수 있습니다. 공제 항목마다 근거 자료(사진, 견적서, 정산서)를 요구하고, 동의하지 않는 항목은 계산표에 따로 표시해 두세요.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자 기록을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

전세보증금 지연이자 받는법, 합의·소장·집행에서 이자는 저절로 붙을까

전세보증금 지연이자는 어느 경로에서도 저절로 붙지 않고, 합의서나 청구취지에 따로 적어야 받을 수 있습니다. 경로마다 적는 곳과 이율 기준이 다르므로, 전세보증금 지연이자 청구 방법은 경로를 먼저 고른 뒤 정합니다.

합의 정산에는 소송촉진법 이율이 당연히 적용되지 않습니다. 소송촉진법 제3조①은 법원이 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우의 법정이율 규정이기 때문입니다. 합의서에 지연이자는 없는 것으로 한다는 문구가 들어가면 나중에 따로 청구하기 어려워질 수 있으니, 서명 전에 이자 조항을 꼼꼼히 읽어야 합니다.

소송으로 가면 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸리고, 그동안 이자 계산은 청구취지에 적은 구간을 따라갑니다. 법원은 원칙적으로 당사자가 청구한 범위 안에서 판단하므로, 청구취지에서 지연이자를 빠뜨리면 판결 주문에도 나오지 않을 수 있습니다. 판결 뒤 강제집행(부동산 경매, 채권압류 및 추심 등)은 주문에 적힌 원금과 이자를 기준으로 진행됩니다.

전세보증금 지연이자 청구 서류와 청구취지 문구 틀

전세보증금 지연이자 청구에 필요한 서류는 기산일, 경계일, 입금 반영 세 칸을 각각 뒷받침하는 자료입니다. 서류마다 어느 칸을 채우는지 알고 모으면 빠지는 것이 없습니다.

• 임대차계약서보증금 원금, 계약기간, 약정이율 특약이 있는지
• 만기·해지 통지 자료문자 수신 확인, 내용증명 등 도달 기록으로 종료일 확정
• 이사·열쇠 반환 기록이사 날짜, 열쇠 반환 문자, 이행 제공 통지로 기산일 후보 정리
• 입금 내역통장 거래내역과 입금 당시 대화로 충당 반영 확인
• 공제 주장 자료집주인이 보낸 견적서·정산서와 내 반박 메모
• 구간별 계산표구간, 원금, 이율, 일수, 금액 다섯 칸

계속 거주 중이라면 판결에 '원고로부터 주택을 인도받음과 동시에'라는 동시이행 문구가 붙을 수 있고, 일부 입금이 있었다면 [보증금 잔액]과 [기산일]을 충당 계산 뒤의 값으로 바꿔야 합니다. 문구 틀은 구조를 보여 주는 예이며, 실제 청구취지는 사건 기록에 맞춰 다듬어야 합니다.

전세금 반환 지연 이자 계산이 다를 때 자주 묻는 질문