용어임차보증금반환소송이란? 임차보증금·전세금·임대차보증금 용어 정리

임차보증금반환소송은 임대차가 끝났는데도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 임대인을 상대로 보증금 반환을 청구하는 민사소송입니다. 전세든 월세든 구조는 같습니다.

검색창에는 임차보증금반환소송, 전세금반환소송, 보증금 반환소송이 따로 나오지만 가리키는 절차는 대부분 같습니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법)은 보증금이라는 말을 쓰고, 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에도 이 법을 준용하면서 전세금을 임대차의 보증금으로 봅니다(주임법 제12조).

등기부에 전세권을 설정한 경우는 민법의 전세권 규정이 따로 적용되는 별개 제도라, 이 글은 전입신고와 확정일자를 갖춘 일반 주택 임대차를 기준으로 설명합니다.

전체 흐름보증금 반환 소송 절차 3부 순서도, 한 표로 보기

보증금 반환 소송 절차는 세 부분으로 나누면 흐름이 잡힙니다. 1부는 법원에 가기 전 임차인이 준비하는 구간이고, 2부는 소장을 낸 뒤 법원이 진행하는 구간, 3부는 판결을 받은 뒤 실제 돈으로 바꾸는 구간입니다. 각 부의 끝에는 다음 부로 넘어가기 위한 열쇠가 하나씩 있습니다.

소장 접수 후 판결까지는 4~6개월 정도를 예상합니다. 임대인이 다투지 않으면 더 짧아질 수 있고, 공제 다툼이나 송달 문제가 생기면 길어집니다.

1부 · 종료 확정제 계약은 언제 끝난 것으로 보나요?

임대차 종료는 계약서의 만기일만으로 정해지지 않습니다. 주임법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않은 경우, 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인이 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같고, 이렇게 갱신되면 존속기간은 2년으로 봅니다(같은 조 ②).

임차인이 만기에 나가려면 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 임대인에게 알려 두는 것이 1부의 첫 단추입니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생기므로(민법 제111조①), 문자 답장이나 내용증명 배달 기록처럼 도달을 보여 줄 자료를 남겨야 합니다.

임차인이 계약갱신요구권을 써서 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용됩니다(제6조의3④). 어느 경우든 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로(주임법 제4조②), 보증금을 받기 전 집을 비울 때의 위험을 따로 점검합니다.

1부 · 이사가 먼저일 때이사 전에 임차권등기가 꼭 필요한가요?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있는 절차입니다(주임법 제3조의3①). 법이 신청할 수 있다고 정한 선택지라 필수는 아니지만, 보증금을 받기 전에 이사해야 한다면 1부의 핵심 단계입니다.

핵심은 대항력과 우선변제권입니다. 우선변제권은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는데(주임법 제3조의2②), 이사와 전출로 대항요건이 빠지면 지켜 온 순위가 흔들릴 수 있습니다. 임차인이 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 것은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3⑤).

주의할 점은 순서입니다. 결정 소식만 듣고 이사하지 말고, 등기사항전부증명서에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 해야 합니다. 임차권등기는 집주인 동의가 필요 없다는 점이 전세권 설정과 다릅니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로(제3조의3⑧) 영수증을 모아 둡니다.

두 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 통지 기록을 놓고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 종료일과 이사 순서를 함께 짚어 드립니다.

2부 · 소송보증금 반환소송, 소장 접수부터 판결까지 무엇이 오가나요?

2부는 임차인이 관할 법원에 소장을 내면서 시작됩니다. 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하고(민사소송법 제2조), 재산권에 관한 소는 의무이행지 법원에도 제기할 수 있습니다(제8조).

법원은 소장 부본을 임대인에게 송달하고, 임대인이 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 합니다(민사소송법 제256조①). 다만 공시송달의 방법으로 소장 부본을 송달받은 경우에는 그렇지 않습니다. 임대인이 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조①). 직권으로 조사할 사항이 있거나 판결 선고 전까지 다투는 취지의 답변서가 들어오면 예외입니다.

보증금반환청구소송에는 주임법 제13조에 따라 소액사건심판법 제6조·제7조·제10조·제11조의2가 준용됩니다. 그중 제7조①에 따라 판사는 민사소송법 제256조부터 제258조까지의 규정에도 불구하고 바로 변론기일을 정할 수 있어, 답변서 기간이 지나기 전에 첫 기일이 잡히기도 합니다.

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   소장 접수 · 청구취지에 보증금과 지연손해금, 청구원인에 계약·종료 사실을 적습니다.
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   송달 · 소장 부본이 임대인에게 도달해야 다음 단계가 열립니다.
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   답변서 30일 · 다투면 답변서가 들어오고, 들어오지 않으면 무변론 판결로 갈 수 있습니다.
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   기일 · 공제·종료 시점·인도 여부가 쟁점이면 증거를 내며 기일이 이어집니다.
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   판결 선고 · 주문에 지급액, 지연손해금, 가집행 여부, 동시이행 조건이 적힙니다.

사건이 대법원규칙으로 정하는 소액사건에 해당하면(소액사건심판법 제2조①) 법원은 결정으로 소장 부본을 첨부해 피고에게 청구취지대로 이행할 것을 권고할 수 있습니다(제5조의3①). 피고는 이행권고결정서의 등본을 송달받은 날부터 2주일 이내에 서면으로 이의신청을 할 수 있고(제5조의4①), 그 기간 내에 이의신청을 하지 않으면 이행권고결정은 확정판결과 같은 효력을 가집니다(제5조의7①). 이행권고결정은 주임법 제13조로 준용되는 절차가 아니라 소액사건 범위에 해당할 때의 별도 분기입니다.

2부의 쟁점은 대부분 1부 자료로 증명합니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사(『전세금반환소송 매뉴얼』 저자, 부동산·민사 전문, 공인중개사)가 상담에서 계약서·입금내역·통지 기록부터 확인하는 이유도 여기에 있습니다.

3부 · 판결 뒤판결 뒤에는 무엇이 남나요? 확정·집행문·강제집행

판결을 받았다고 보증금이 자동으로 입금되지는 않습니다. 임대인이 지급하지 않으면 3부 강제집행 단계로 넘어갑니다. 항소는 판결서가 송달된 날부터 2주 이내에 하여야 하고 이 기간은 불변기간이므로(민사소송법 제396조①②), 그 기간이 지나도록 항소가 없으면 판결이 확정됩니다.

강제집행에는 집행문이 필요하고, 집행문은 판결이 확정되거나 가집행의 선고가 있는 때에만 내어 줍니다(민사집행법 제30조①). 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행을 선고하여야 하므로(민사소송법 제213조①), 주문에 가집행 문구가 있다면 확정 전에도 집행을 준비할 수 있습니다.

보증금 반환 판결은 집을 비워 주는 것과 동시에 지급하라는 동시이행 판결로 나올 수 있습니다. 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 집행을 개시할 수 있습니다(민사집행법 제41조①). 예외는 임차인이 임차주택에 대해 보증금반환청구소송의 확정판결 등 집행권원으로 경매를 신청하는 경우로, 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시 요건으로 하지 않습니다(주임법 제3조의2①). 채권압류 같은 다른 집행에는 이 예외가 없고, 경매 대금에서 우선변제로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(같은 조 ③).

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   판결서 송달 · 송달일을 기록해 2주 항소기간을 셉니다.
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   확정 또는 가집행 · 확정되었거나 가집행 선고가 있으면 집행문 신청이 가능해집니다.
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   집행문 부여 · 판결 정본에 집행문을 받습니다.
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   경매·채권압류 · 임차주택 경매나 예금·급여 등 채권압류 중 맞는 수단을 고릅니다.

1차 조치단계별 준비물·제출처 표와 순서 오해 정리

아래 표는 오늘 바로 모을 수 있는 1차 조치 목록입니다. 앞 단계의 결과물이 다음 단계의 첨부서류가 되므로 한 폴더에 날짜순으로 모아 두세요. 실무상 갖추는 자료이고, 사안에 따라 추가 서류를 요구받을 수 있습니다.

순서를 두고 흔히 생기는 오해 세 가지도 정리해 둡니다.

FAQ보증금 반환소송 자주 묻는 질문