• 이직·전근·결혼 같은 사정으로 계약기간이 남았는데 이사해야 한다
• 집주인이 "새 세입자 들어오면 보증금 주겠다"는 말만 한다
• 계약서 특약에 위약금이나 중개보수 부담 문구가 있는지 기억나지 않는다
• 만기가 지나 계약이 그대로 이어진 것 같은데 갱신인지 확실하지 않다

답을 가르는 갈림길 3가지

같은 "중간에 나가는" 상황이라도 아래 세 가지에서 결론이 갈립니다. 여섯 가지 질문의 답을 읽기 전에 내 계약이 어느 쪽인지 먼저 표시해 두면 훨씬 빨리 정리됩니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 주고받은 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

전세 중간에 나가면 보증금은 언제 받나요?

주택임대차보호법에는 처음 약정한 기간 중에 임차인이 혼자 계약을 끝낼 수 있게 하는 일반 규정이 없습니다. 그래서 전세 중간에 나가면 집주인과 이사 날짜와 보증금 반환 날짜를 합의해야 하고, 합의한 그날이 반환일이 됩니다. 합의가 끝내 되지 않으면 원래 만기까지 계약이 이어진다고 보고 일정을 짜야 합니다.

법정갱신이나 계약갱신요구로 갱신된 기간이라면 사정이 다릅니다. 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2 제1항·제2항, 제6조의3 제4항). 이 경로에는 집주인의 동의가 필요하지 않습니다.

계약이 끝난 뒤에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속하는 것으로 봅니다(제4조 제2항). 보증금 반환과 집을 비워 주는 일은 서로 맞물려 있다는 것이 대법원 판결 취지라, 이사 날짜와 입금 날짜를 같은 날로 맞추는 것이 기본입니다.

2년 미만으로 정한 계약도 살펴볼 부분이 있습니다. 기간을 2년 미만으로 정한 임대차는 2년으로 보지만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다(제4조 제1항). 예를 들어 1년으로 계약하고 1년에 나가려는 경우라면 '중간'이 아니라 만기 퇴거로 볼 여지가 있으니, 그 뜻을 미리 분명히 전해 두는 편이 안전합니다.

위약금을 내야 하나요?

특약에 위약금 문구가 있다면 민법 제398조 제4항에 따라 위약금의 약정은 손해배상액의 예정으로 추정됩니다. 그리고 손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 적당히 감액할 수 있습니다(같은 조 제2항). 다만 감액이 되는지, 어느 정도인지는 법원의 판단 영역이라 미리 단정할 수 없습니다.

특약이 없는데 약정기간 중 합의 없이 먼저 집을 비우는 경우, 임대인이 그로 인한 손해를 주장하며 다툴 여지는 있습니다. 하지만 어떤 손해가 얼마만큼 인정되는지는 계약 내용과 사정에 따라 달라지므로, "중간에 나가면 당연히 위약금을 내야 한다"는 식의 말은 그대로 받아들일 필요가 없습니다.

갱신된 기간에 제6조의2에 따라 해지하는 것은 법이 임차인에게 인정한 해지권을 쓰는 것입니다. 주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다고 정하고 있어, 이 해지권을 막거나 대가를 물리는 특약이 있다면 효력이 문제될 수 있습니다. 합의로 나가는 경우라면 위약금·중개보수·이사 일정 같은 조건을 합의서에 함께 적어 두어야 뒤탈이 줄어듭니다.

복비는 누가 내나요?

공인중개사법 제32조 제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정합니다. 새 임대차계약에서 중개를 의뢰하는 사람은 보통 집주인과 새 세입자이고, 나가는 임차인은 그 계약의 당사자가 아닙니다. 중개보수의 한도는 국토교통부령과 시·도 조례로 정해지는 구조라 이 글에서 금액은 다루지 않습니다.

다만 처음 약정기간 중에 합의로 나가는 경우에는 집주인이 "복비를 부담하면 중도 퇴거에 동의하겠다"는 조건을 거는 일이 있습니다. 그 조건에 동의했다면 법 조문이 아니라 합의에 따라 부담하게 되므로, 동의하기 전에 범위(어느 계약의 보수인지, 누구 몫인지)를 문장으로 분명히 해 두어야 합니다.

갱신된 기간에 3개월 해지를 하는 경우라면 임차인이 법정 해지권을 행사하는 것이어서, 기존 임차인에게 중개보수를 부담시킬 조문 근거는 찾기 어렵습니다. 그래도 계약서 특약에 별도 문구가 있는지는 꼭 확인하세요. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 특약의 중개보수 문구를 법률과 중개 실무 양쪽에서 함께 검토합니다.

새 세입자를 제가 구해야 하나요?

새 세입자를 구하는 일은 원래 집을 다시 빌려주려는 임대인의 몫입니다. 임차인이 직접 세입자를 소개하거나 중개사무소에 매물을 내 주는 것은 빨리 나가기 위한 협조 수단일 뿐, 그 자체가 보증금을 돌려받기 위한 법적 요건은 아닙니다. 기준은 늘 임대차계약서와 법입니다.

집주인과의 대화가 길어질수록 중요한 것은 말이 아니라 기록입니다. 반환일과 조건에 합의했다면 문자로라도 "언제, 어떤 조건으로"를 남겨 두어야 나중에 계약 종료 사실을 증명할 수 있습니다.

중간에 나가도 대항력이 유지되나요?

주택임대차보호법상 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 생깁니다. 우선변제권은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(제3조의2 제2항). 집을 비우고 주민등록을 옮기면 이 요건이 무너질 수 있습니다.

보증금을 못 받은 채 먼저 이사해야 한다면 임차권등기명령을 떠올리게 되는데, 이 제도는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있습니다(제3조의3 제1항). 약정기간 중이고 합의도 없는 상태라면 아직 신청 대상이 아니고, 합의로 계약이 끝났거나 3개월 해지 효력이 생긴 뒤에야 길이 열립니다.

임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(제3조의3 제5항). 그래서 이사와 전출은 반드시 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 하는 것이 순서입니다.

갱신된 계약이면 3개월 통지로 끝나나요?

법정갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 보지만(제6조 제2항), 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 갱신된 경우 제6조 제2항에도 불구하고 임차인이 언제든지 해지를 통지할 수 있다고 정합니다. 계약갱신요구권은 1회에 한하여 행사할 수 있고 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 보며(제6조의3 제2항), 그 해지에도 제6조의2가 준용됩니다(같은 조 제4항).

주의할 점이 두 가지 있습니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에게는 법정갱신 규정이 적용되지 않습니다(제6조 제3항). 또 민법 제543조 제2항은 해지의 의사표시를 철회하지 못한다고 정하므로, 이사 계획을 확정한 뒤에 통지를 보내야 합니다.

1. 1
   계약 상태 확인 · 만기일, 임대인의 갱신거절 통지 여부, 내가 만료 2개월 전까지 통지했는지, 갱신요구를 했는지 정리
2. 2
   해지 통지 발송 · 받은 날이 기록으로 남는 방법(내용증명 등)을 함께 사용
3. 3
   도달일 확인 · 3개월의 출발점은 임대인이 통지를 받은 날
4. 4
   3개월 경과 · 해지 효력 발생, 보증금 반환 청구와 이사일 맞추기
5. 5
   반환이 없으면 · 내용증명 → 임차권등기명령 → 전세금반환소송 → 강제집행 순으로 진행

계약 상태별로 답이 어떻게 바뀌나요? 한눈에 보는 정리표

전세 중간에 나가면 생기는 질문의 답은 결국 "지금 계약이 어떤 상태인가"와 "특약에 무엇이 적혀 있는가"로 정리됩니다. 아래 표에서 내 계약에 해당하는 줄을 찾으면 계약을 끝내는 방법과 보증금 반환 시점이 함께 보입니다.

표는 출발점일 뿐이고, 실제 결론은 계약서 문구와 갱신 경위를 함께 봐야 확정됩니다. 특히 "만기에 아무 말도 안 했는데 갱신된 건지" 헷갈리는 경우가 가장 많으니, 만기 전후에 주고받은 문자부터 날짜순으로 모아 두세요.

오늘 바로 쓸 수 있는 문안 2종

두 문안은 출발용 예시라 법률 효과를 보장하지 않습니다. ①은 상대의 동의를 구하는 글이라 부드럽게, ②는 일방적 통지라 계약 특정과 근거 조문을 분명히 적는 것이 핵심입니다.

전세 계약 해지, 자주 묻는 질문 3가지