전세보증금 반환 확약서 양식, 법정 서식이 있나요?

전세보증금 반환 확약서 양식은 법령으로 정해진 공식 서식이 없고, 당사자가 자유롭게 작성하는 문서입니다. 확약서의 형식을 따로 정한 규정이 없으므로 인터넷에서 내려받은 양식이든 손으로 쓴 한 장이든, 효력의 크기는 형식이 아니라 적힌 내용으로 정해집니다.

확약서는 임대인이 보증금을 언제, 얼마를, 어떤 방법으로 돌려주겠다고 약속한 서면입니다. 임대인이 반환 의무를 스스로 인정한 문서라서 나중에 전세금반환소송을 하게 되면 반환 약속과 금액을 보여 주는 증거로 쓰입니다. 금액이나 날짜가 비어 있으면 그만큼 다툼이 생기고 문서의 힘이 줄어듭니다.

확약서는 임차인의 대항력이나 우선변제권을 대신하지 못합니다. 확약서는 약속을 증명하는 문서이고, 돈을 강제로 받아 내는 힘은 판결이나 강제집행을 승낙한 공정증서에서 나옵니다.

필수 기재 8칸, 빈칸 하나가 다툼이 됩니다

전세보증금 반환확약서 작성법의 핵심은 전세보증금 반환 확약서 양식의 아래 8칸을 빠짐없이 채우는 것입니다.

표의 8칸은 서로 맞물려 있습니다. 보증금 총액은 적었는데 공제 정산 칸이 비어 있으면, 임대인은 반환일 직전에 수리비나 관리비를 이유로 금액을 줄이려 할 수 있습니다. 반환기일 칸은 확정 날짜로 적어야 지연 책임이 언제 시작되는지 분명해집니다.

칸별 작성법과 흔한 실수

전세보증금 반환 확약서 작성방법에서 실수가 잦은 곳은 날짜, 금액, 서명입니다. 전세보증금 반환 확약서 양식을 채울 때 아래 여섯 가지를 피하세요.

임대인이 문자로 확약서 사진을 보냈다면 그 대화 기록도 함께 보관합니다. 문서와 대화 기록이 같은 내용을 가리키면 소송에서 설득력이 커집니다.

넣으면 유리한 문구 예시, 빈칸 골격 그대로 쓰기

아래 골격은 개인 임대인과 쓰는 자유 서식의 전세보증금 반환 확약서 양식으로 옮겨 쓸 수 있는 문구 예시입니다. 밑줄 칸을 채우고 맞지 않는 문장은 지우세요. 문구의 법률 효과는 사안마다 달라질 수 있습니다.

4번 지연손해금 문구가 없어도 임대인의 지체 책임이 사라지지는 않습니다. 금전채무 불이행의 손해배상액은 민법 제397조 제1항에 따라 법정이율에 의하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조). 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하므로, 약정이율 칸은 계약 사정을 따져 채웁니다. 금전채무 불이행의 손해배상에서는 채권자가 손해를 증명할 필요가 없습니다(같은 법 제397조 제2항).

6번처럼 법상 권리를 포기하지 않는다는 문구를 넣는 이유는 반대 방향의 문장이 섞여 들어오는 일이 있기 때문입니다. 임대인이 확약서를 써 주는 대신 임차권등기명령은 신청하지 않는다는 문장을 넣자고 하는 경우가 있는데, 「주택임대차보호법」 제10조는 "이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다"고 정합니다. 그런 문구가 실제로 효력이 없는지는 문구와 사정에 따라 판단이 달라질 수 있어 단정할 수 없지만, 처음부터 서명하지 않는 편이 다툼을 줄입니다.

5번 이사·전출 문구는 대항력과 연결됩니다. 주택임대차의 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 생기고(같은 법 제3조 제1항), 확약서는 대항력을 대신하지 못합니다. 이사 순서는 아래 점검표에 한 줄로 정리했습니다.

LH 전세보증금 반환확약서와 개인 임대인 확약서, 무엇이 다른가요?

LH 전세보증금 반환확약서는 기관이 정한 서식을 쓰고, 개인 임대인과 쓰는 확약서는 당사자가 내용을 정하는 자유 서식이라는 점이 가장 큰 차이입니다. 기관 서식은 칸이 미리 정해져 있어 빠뜨릴 위험은 적지만, 세부 항목과 제출 절차는 기관 안내가 우선하므로 해당 기관의 최신 안내를 따라야 합니다.

「주택임대차보호법」 제3조 제2항은 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후, 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때 제1항을 준용한다고 정하고, 대항력이 인정되는 법인은 대통령령으로 정합니다. 전세보증금 반환확약서 lh 서식을 채울 때는 각 칸이 법인과 입주자 중 누구의 사항을 적는 칸인지 먼저 확인합니다.

전세보증금 반환 확약서 임대인 서명을 받을 때는 기관 서식이든 자유 서식이든 등기부상 소유자와 서명자가 같은 사람인지부터 대조합니다.

확약서를 공정증서로 만들면 무엇이 달라지나요?

확약서를 공정증서로 만들고 임대인이 강제집행을 승낙한 취지를 적으면, 판결 없이도 강제집행에 나아갈 수 있는 집행권원이 될 수 있다는 점이 가장 큰 차이입니다. 민사집행법 제56조 제4호는 공증인이 일정한 금액의 지급 등을 목적으로 하는 청구에 관하여 작성한 공정증서로서 채무자가 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있는 것을 집행권원으로 정합니다.

요건을 나눠 보면 세 가지입니다. 첫째, 공증인이 작성한 공정증서여야 하므로 당사자끼리 쓴 확약서에 도장을 더 찍는 것만으로는 부족합니다. 둘째, 일정한 금액의 지급을 목적으로 하는 청구여야 하므로 반환할 보증금 액수가 확정되어 있을수록 이 조문에 맞추기 쉽습니다. 셋째, 채무자인 임대인이 강제집행을 승낙한 취지가 적혀 있어야 하므로 임대인의 동의 없이는 만들 수 없습니다.

공정증서가 있어도 강제집행을 신청하는 절차는 따로 밟아야 하므로, 공증 여부는 임대인의 협조 가능성과 집행 단계까지 함께 따져 정합니다.

임대인이 반대로 집을 비워 달라는 인도 공정증서를 함께 쓰자고 하는 경우도 있습니다. 공증인법 제56조의3 제1항 단서는 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서를 임대차 관계 종료를 원인으로 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성하고, 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대하여도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함된 경우에만 작성할 수 있게 합니다. 퇴거 쪽 문구만 있고 보증금 쪽 승낙이 빠진 문서라면 서명하기 전에 내용을 다시 대조하세요.

내 확약서는 어느 쪽일까, 결과를 가르는 세 갈림길

같은 전세보증금 반환 확약서 양식이라도 아래 세 지점에서 대응이 갈립니다. 내 문서가 어느 칸인지 표시해 보세요.

문구가 애매하더라도 임차인의 지위가 곧바로 흔들리는 것은 아닙니다. 「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 확약서 원본과 임대차계약서를 함께 봐야 정확히 판단할 수 있습니다. 무료 전화상담 02-591-5662

서명 전 점검표와 확약을 지키지 않을 때 다음 단계

전세보증금 반환 확약서 쓰는법을 익혔다면, 서명 직전에 아래 다섯 줄을 마지막으로 대조합니다.

임대인이 반환기일을 넘기면 확약서를 들고 다음 단계로 넘어갑니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 신청할 수 있고(「주택임대차보호법」 제3조의3 제1항), 임차권등기를 마치면 그 뒤에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(같은 조 제5항).

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   내용증명 · 확약서의 반환기일과 금액을 적어 이행을 요구하고 도달 기록을 남깁니다.
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   임차권등기명령 · 임대차가 끝났는데 보증금을 받지 못했다면 신청하고, 등기부 기입을 확인한 뒤 이사합니다.
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   전세금반환소송 · 확약서를 핵심 증거로 냅니다. 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸립니다.
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   강제집행 · 판결이나 승낙 공정증서로 부동산 경매, 채권압류 및 추심 등을 진행합니다.

전세금반환소송에서 확약서는 임대인이 반환 의무와 금액을 인정했다는 점을 보여 주는 자료가 되어 쟁점을 좁히는 데 도움이 됩니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 확약서 문구 하나가 소송에서 어떤 의미를 갖는지 계약서와 함께 짚어 드립니다.

자주 묻는 질문