소장 접수 전, 오늘 정리할 세 장

판정 1 · 종료전세반환금 소송, 지금 내도 되는 시점인가요?

전세반환금 소송은 임대차가 법적으로 끝난 뒤에 보증금 반환을 청구하는 것이 기본입니다. 계약서의 만기일이 지났다고 해서 곧바로 계약이 끝났다고 단정할 수는 없습니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조의 통지 기간을 지켰는지에 따라 같은 만기일이라도 결론이 갈리기 때문입니다.

주임법 제6조 제1항은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 같습니다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 같은 조 제2항에 따라 2년으로 봅니다.

법정갱신이 되었다고 임차인이 2년을 꼭 채워야 하는 것은 아닙니다. 주임법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신된 경우에도 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용하므로 해지 구조가 같습니다.

첫 번째 갈림길은 통지가 기간 안에 상대방에게 도달했는지입니다. 문자를 보냈어도 상대가 받았다는 기록이 없으면 다툼이 생기므로, 수신 확인 화면이나 내용증명 도달 기록을 함께 보관해야 합니다. 만료 2개월 전이 지나서 보낸 통지라면 법정갱신이 성립했는지, 그 통지를 해지 통지로 볼 수 있는지가 문구와 경위에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다.

판정 1 · 시점전세반환금 소송, 만기 전에 미리 낼 수 있나요?

만기 전에 내는 전세반환금 소송은 장래이행의 소로서 「민사소송법」 제251조의 요건을 갖춘 경우에만 가능합니다. 제251조는 "장래에 이행할 것을 청구하는 소는 미리 청구할 필요가 있어야 제기할 수 있다."라고 정합니다. 만기 전이라도 소를 낼 길은 있지만, 미리 청구할 필요가 있는지를 법원이 따로 판단합니다.

미리 청구할 필요가 인정되는지는 사안마다 다릅니다. 임대인이 반환하지 않겠다는 뜻을 이미 분명히 밝혔는지, 그 답변이 기록으로 남아 있는지 같은 사정이 함께 검토될 여지가 있을 뿐, 어떤 사정이면 반드시 인정된다고 단정할 수는 없습니다. 만기가 가깝다면 종료일을 기다려 일반 이행의 소로 내는 편이 다툼이 적을 수 있습니다.

이자 계산에서도 차이가 생깁니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」(이하 소송촉진법) 제3조 제1항 단서는 「민사소송법」 제251조에 규정된 소에 해당하는 경우에는 같은 항 본문을 적용하지 않는다고 정합니다. 장래이행의 소로 판단되면 소장 송달 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율이 붙는 구조가 적용되지 않는다는 뜻이므로, 소를 내는 시점이 청구 금액에도 영향을 줍니다.

판정 2 · 피고피고는 누구로 해야 하나요? 집이 팔렸다면

전세반환금 소송의 피고는 원칙적으로 계약을 맺은 임대인이지만, 집이 팔렸다면 새 소유자가 피고가 될 수 있습니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 다만 이 승계는 임차인이 대항력을 갖춘 경우를 전제로 합니다.

대항력은 주임법 제3조 제1항에 따라 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에 대하여 생기며, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다. 등기부에서 소유권이 넘어간 날짜와 임차인의 입주일·전입일을 나란히 놓고 앞뒤를 비교하는 것이 피고 판정의 출발점입니다. 대항력을 갖춘 뒤 집이 팔렸다면 새 소유자를 상대로 하는 구성을 우선 검토하게 됩니다.

임차인이 매도 사실을 알고 새 소유자와의 임대차 관계를 원하지 않는 경우 어떻게 처리되는지는 대법원 판결 취지에 따라 사안별로 판단될 여지가 있어 단정하기 어렵습니다. 임대인이 사망했거나 집이 공동명의인 경우에도 피고 구성이 달라질 수 있습니다. 피고를 잘못 짚었을 때 바로잡는 절차는 피고 경정 글에서 따로 정리했습니다.

판정 3 · 청구 범위전세반환금 소송에서 청구할 돈은 어떻게 짜나요?

전세반환금 소송의 청구 금액은 보증금 원금과 반환이 늦어진 데 따른 지연손해금 두 덩어리로 짭니다. 보증금은 계약서와 입금 내역으로 확정하고, 밀린 차임처럼 공제가 문제 될 항목이 있다면 그 정리 방향도 소장 단계에서 미리 살펴야 합니다.

지연손해금은 시기에 따라 기준이 바뀝니다. 「민법」 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정하고, 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 법정이율을 연 5%로 정합니다. 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 소송촉진법 제3조 제1항에 따라 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다.

소송촉진법에는 예외도 있습니다. 같은 법 제3조 제2항은 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 집주인의 다툼에 타당한 이유가 인정되는 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 그 이율이 적용되지 않는다는 뜻입니다.

비용 지도전세반환금소송비용, 먼저 내는 돈과 최종 부담자는 다른가요?

전세반환금소송비용은 소를 내는 임차인이 먼저 내고, 판결이 나면 패소한 쪽이 최종적으로 부담하는 것이 원칙인 구조입니다. 소장을 접수할 때 법원에 내는 인지와 송달료는 원고가 먼저 납부하는 실비이며, 금액은 청구 금액 등 사건에 따라 달라지므로 사안별로 안내받는 것이 정확합니다.

「민사소송법」 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정합니다. 소송을 대리한 변호사에게 당사자가 지급하였거나 지급할 보수는 같은 법 제109조 제1항에 따라 대법원규칙이 정하는 금액의 범위 안에서 소송비용으로 인정됩니다. 실제로 지급한 보수 전액이 아니라 규칙이 정한 범위 안에서만 상대방 부담으로 돌릴 수 있다는 점을 미리 알아 두어야 합니다.

판결문에는 소송비용을 누가 부담하는지만 적히고 액수가 정해지지 않는 경우가 많습니다. 제110조 제1항은 이 경우 제1심 법원이 그 재판이 확정되거나 소송비용부담의 재판이 집행력을 갖게 된 후에 당사자의 신청을 받아 결정으로 소송비용액을 확정한다고 정합니다. 신청할 때에는 같은 조 제2항에 따라 비용계산서, 그 등본과 비용액을 소명하는 데 필요한 서면을 제출하여야 합니다.

변호사 선임 비용의 구조는 사건 규모와 진행 단계에 따라 다르므로 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다. 혼자 진행할 범위나 단계별 비용 변수는 셀프 소송 글과 비용 글에서 따로 다뤘습니다.

관할전세금반환소송, 어느 법원에 내야 하나요?

전세금반환소송은 피고 주소지 법원뿐 아니라 의무이행지 법원에도 낼 수 있습니다. 「민사소송법」 제2조는 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 같은 법 제8조는 재산권에 관한 소를 제기하는 경우에는 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다.

보증금 반환은 돈을 돌려주는 채무입니다. 「민법」 제467조 제2항은 변제장소를 따로 정하지 않은 경우 특정물인도 이외의 채무변제는 채권자의 현주소에서 하여야 한다고 정하므로(영업에 관한 채무는 채권자의 현영업소), 보증금을 받을 임차인의 현주소가 의무이행지가 될 수 있습니다. 집주인이 다른 지역에 살아도 임차인이 사는 곳의 법원에 소를 낼 수 있는지 먼저 검토해 볼 수 있는 이유입니다.

제8조는 "제기할 수 있다"는 선택 관할이어서 반드시 임차인 주소지 법원에 내야 한다는 뜻은 아닙니다. 예를 들어 집은 대구에 있고 임차인은 이사해 다른 도시에 살며 집주인은 또 다른 곳에 산다면, 어느 법원이 기일 출석과 이후 집행에 편한지까지 함께 따져 고릅니다. 소가 구간에 따른 절차 차이는 셀프 소송 글에서 따로 정리했습니다.

상대 항변집주인 단골 항변, 어떻게 대응하나요?

전세반환금 소송에서 집주인이 내세우는 말은 대체로 정해져 있습니다. 상대의 사정을 무시할 필요는 없지만, 판단 기준은 임대차계약서와 법입니다. 자주 나오는 네 가지 말을 판정과 함께 정리했습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 전세금반환소송 450건 이상을 처리한 경험을 바탕으로 이런 항변이 소송에서 어떻게 다뤄지는지 상담합니다.