• 이런 상황이라면 이 글이 맞습니다

• 만기가 지났거나 다가오는데 집주인이 집이 팔려야 준다며 반환 날짜를 미루고 있다.
• 집주인이 임대 주택이나 다른 집을 매물로 내놓았다는 이야기를 들었다.
• 전세반환소송을 준비 중이거나 이미 소장을 냈는데, 판결 전에 재산이 빠져나갈까 걱정된다.
• 가압류를 꼭 하라는 말과 굳이 필요 없다는 말을 함께 들어 판단이 서지 않는다.

전세반환소송 가압류, 꼭 해야 하나요?

전세반환소송 가압류는 반드시 거쳐야 하는 단계가 아니라, 판결을 받아도 돈을 받기 어려워질 위험이 있을 때 고르는 선택지입니다. 임차인이 대항력과 우선변제권을 갖추고 있고 임대 주택의 가치가 선순위 부담과 보증금을 넉넉히 덮는다면, 가압류에 드는 시간과 담보 부담에 비해 얻는 것이 적을 수 있습니다.

반대로 임대 주택 시세에서 선순위 근저당을 빼고 나면 보증금이 다 남지 않는 구조라면, 판결 뒤 경매만으로는 부족분이 생길 수 있습니다. 이때 임대인의 다른 부동산이나 예금을 알고 있다면, 판결 전에 그 재산을 묶어 두는 가압류가 의미를 가집니다. 아래 판정표는 상담에서 가장 먼저 확인하는 항목을 순서대로 정리한 것입니다.

검토 필요가 나와도 곧바로 신청하는 것은 아닙니다. 전세반환소송 가압류는 법원이 담보 제공을 명할 수 있고 결정 뒤 지킬 기한도 있어, 실익과 부담을 함께 놓고 판단합니다.

가압류 요건 두 가지, 피보전채권과 보전의 필요

가압류가 받아들여지려면 지킬 채권(피보전채권)과 지금 묶어야 하는 이유(보전의 필요)가 모두 있어야 합니다. 「민사집행법」(이하 민집법) 제276조 제1항은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 전세보증금 반환채권은 돈을 돌려달라는 채권이므로 첫 번째 요건에 들어맞습니다.

만기가 아직 오지 않은 경우도 막혀 있지 않습니다. 민집법 제276조 제2항은 그 채권이 "조건이 붙어 있는 것이거나 기한이 차지 아니한 것인 경우에도 가압류를 할 수 있다"고 정합니다. 다만 만기 전이라면 반환 시기와 계약 종료 사유를 보여 줄 자료가 더 필요합니다.

두 번째 요건은 민집법 제277조입니다. 가압류는 "이를 하지 아니하면 판결을 집행할 수 없거나 판결을 집행하는 것이 매우 곤란할 염려가 있을 경우에 할 수 있다"고 되어 있어, 임대인이 재산을 처분하려는 정황이나 보증금에 비해 남는 재산이 부족하다는 사정을 보여 주어야 합니다. 막연히 불안하다는 말만으로는 보전의 필요를 소명하기 어렵습니다.

소송 전·소송 중·판결 후, 시점마다 가압류의 의미가 다릅니다

같은 가압류라도 언제 하느냐에 따라 역할이 바뀝니다. 전세반환소송 가압류를 고민한다면 먼저 지금 내가 어느 시점에 서 있는지부터 확인하세요.

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   소송 전 — 재산을 먼저 묶어 두는 단계

   판결을 받기 전에 임대인 재산을 확보해 두는 단계입니다. 만기 전이라도 제276조 제2항으로 신청할 수 있지만, 가압류만 해 두고 본안을 미루면 임대인이 제소명령을 신청할 수 있으므로 본안 소장도 함께 준비해야 합니다.

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   소송 중 — 본안과 별도로 신청하는 단계

   가압류는 본안 소송과 별개의 신청으로 진행합니다. 소송이 시작된 뒤 임대인이 재산을 정리하는 움직임을 보이면 그때 신청할 수 있고, 이미 낸 소장과 증거가 청구채권 소명 자료로 쓰일 수 있습니다.

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   판결 후 — 가압류 대신 강제집행

   민집법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정합니다. 이 단계에서는 가압류를 새로 하기보다 부동산 강제경매, 채권압류 및 추심 같은 본집행으로 넘어가는 것이 순서입니다.

소송 중 가압류는 판결까지 걸리는 시간을 생각하면 의미가 큽니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월이 걸리는데, 그사이 임대인이 다른 부동산을 팔아 버리면 판결을 받아도 집행할 재산이 줄어듭니다. 소송 중이라도 확정판결이나 가집행의 선고가 있는 판결을 받기 전이라면 요건을 갖춰 신청할 수 있습니다.

부동산·예금 채권·임차주택, 대상별로 효과가 어떻게 다른가요?

가압류는 무엇을 묶느냐에 따라 집행 방법과 효과가 다릅니다. 같은 전세금반환소송 가압류라도 부동산과 예금 같은 채권은 법원이 하는 일부터 다릅니다.

「주택임대차보호법」 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매나 공매로 환가될 때 그 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 이런 지위가 이미 있다면 같은 집에 가압류를 더하는 실익은 작을 수 있지만, 선순위 부담이 커서 배당만으로 모자랄 것 같다면 판단이 달라집니다.

집이 팔릴까 하는 걱정도 따로 따져야 합니다. 대항력을 갖춘 임차인이라면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보므로(같은 법 제3조 제4항), 집이 팔렸다는 사실만으로 보증금을 청구할 상대가 사라지지는 않습니다. 그래서 매매 소식보다 임대인이 다른 재산까지 정리하는지가 더 중요합니다.

가압류 신청서와 소명, 담보는 어떻게 준비하나요?

가압류 신청서에는 청구채권의 표시와 가압류의 이유가 될 사실의 표시를 적어야 합니다(민집법 제279조 제1항). 그리고 같은 조 제2항에 따라 청구채권과 가압류의 이유는 소명하여야 합니다.

법원은 가압류신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있습니다(제280조 제1항). 담보는 두 갈래로 정해져 있습니다. 청구채권이나 가압류의 이유를 소명하지 아니한 때에도 가압류로 생길 수 있는 채무자의 손해에 대하여 법원이 정한 담보를 제공하면 가압류를 명할 수 있고(제2항), 소명한 때에도 법원은 담보를 제공하게 하고 가압류를 명할 수 있습니다(제3항). 담보를 얼마나, 어떤 방식으로 낼지는 법원이 사건마다 정하므로 미리 단정할 수 없습니다.

소명 자료로는 임대차계약서, 계약 종료나 갱신 거절 의사를 알린 내용증명과 도달 자료, 임대 주택 등기사항전부증명서, 시세 자료, 임대인이 재산을 처분하려는 정황 자료가 기본입니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』을 쓴 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 법도 전세금반환소송센터 상담에서는 등기부의 선순위 부담과 시세를 함께 놓고 가압류 실익을 먼저 따져 봅니다.

가압류 뒤에 지켜야 할 기한 세 가지

가압류는 결정을 받는 것으로 끝나지 않습니다. 결정 뒤에 넘기면 집행하지 못하거나 취소될 수 있는 기한이 세 가지 있습니다.

2주 집행기간은 채권자에게 재판을 고지한 날부터 셉니다(제292조 제2항). 고지일과 2주가 끝나는 날을 달력에 적어 두세요. 부동산 가압류는 법원사무관등이 등기를 촉탁하므로 등기부에 실제로 기입되었는지 확인하고, 채권 가압류는 제3채무자에게 결정이 송달되었는지 확인해 두는 것이 좋습니다.

소송 전에 가압류를 해 두었다면 본안을 서두르는 것이 안전합니다. 제소명령은 채무자가 신청하면 법원이 반드시 명해야 하는 절차이므로, 본안 준비가 덜 된 상태라면 정해진 기간 안에 소를 제기하지 못해 가압류가 취소될 수 있습니다.

집주인이 이의신청하면 가압류는 멈추나요?

집주인이 이의신청을 해도 가압류의 집행은 그것만으로 멈추지 않습니다. 민집법 제283조 제1항은 채무자가 가압류결정에 대하여 이의를 신청할 수 있다고 정하면서, 제3항에서 이의신청은 가압류의 집행을 정지하지 아니한다고 밝힙니다. 이의신청에는 가압류의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 하므로(제2항), 임대인이 내세운 이유를 보고 대응 자료를 준비하면 됩니다.

임대인은 이의신청 외에 취소 신청도 할 수 있습니다. 민집법 제288조 제1항은 가압류이유가 소멸되거나 그 밖에 사정이 바뀐 때, 법원이 정한 담보를 제공한 때, 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때를 취소 사유로 듭니다.

시효 측면의 효과도 있습니다. 「민법」 제168조 제2호는 압류 또는 가압류, 가처분을 소멸시효의 중단 사유로 정하고 있어, 가압류는 보증금 반환채권의 시효를 중단시킵니다. 다만 시효가 중단된다고 본안을 미뤄도 된다는 뜻은 아니며, 본안을 내라는 압박은 제소명령과 3년 취소 사유에서 옵니다.

전세금반환소송 가압류, 자주 묻는 질문