• 만기나 퇴거일이 다가오는데 회사 쪽 정산 일정이 아직 정해지지 않았다
• 정산서에 도배·장판·청소 같은 공제 항목이 들어갔는데 근거 설명이 없다
• 관리사무소와 본사 중 누구에게 반환을 요구해야 하는지 헷갈린다
• 새집 이사 날짜는 정해졌는데 보증금이 언제 들어올지 모른다
• 회사를 상대로 소송하면 본사 소재지 법원까지 가야 하는지 걱정된다

이 글은 특정 회사의 내부 기준을 설명하는 글이 아닙니다. 부영아파트처럼 회사가 임대인으로 계약서에 적힌 임대아파트에 공통으로 적용되는 법 구조를 퇴거 전부터 판결 뒤까지 시간 순서로 정리한 글입니다.

부영아파트 전세금 반환, 개인 집주인과 무엇이 같고 무엇이 다른가요?

부영아파트 전세금 반환에서 법의 뼈대는 개인 집주인과 같습니다. 임대차가 끝나면 임대인은 보증금을 돌려주고 임차인은 집을 넘겨주며, 두 의무는 서로 맞물려 이행됩니다. 주임법 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정하고 있고, 이 규정은 임대인이 회사라고 해서 달라지지 않습니다.

다른 점은 절차의 모양입니다. 대단지 임대아파트는 관리사무소가 퇴거 접수와 현장 점검을 맡고 본사나 담당 부서가 정산과 송금을 처리하는 구조인 경우가 있습니다. 그래서 임차인은 누가 결정권을 가졌는지, 정산서의 숫자가 어떤 근거에서 나왔는지, 다툼이 생기면 어느 법원에 내야 하는지를 개인 임대차보다 한 번 더 확인해야 합니다.

왼쪽은 법이 이미 정해 둔 부분이고, 오른쪽은 서류로 확인해야 결론이 나는 부분이자 이 글의 나머지 순서입니다.

임대인은 누구인가: 계약서·등기부·법인등기로 회사를 특정하기

부영아파트 전세금 반환을 요구할 상대방은 임대차계약서의 임대인란에 적힌 법인입니다. 관리사무소는 퇴거 접수와 현장 확인을 맡을 수 있지만, 계약서상 임대인이 아니라면 보증금 반환 의무를 지는 당사자로 보기 어렵습니다. 내용증명이나 소장에 상대방을 잘못 적으면 송달과 집행 단계에서 다시 손봐야 하므로, 처음부터 법인명을 정확히 맞춰 두는 것이 시간을 아끼는 길입니다.

세 서류가 서로 맞지 않는 경우가 첫 번째 갈림길입니다. 소유자는 다른 법인인데 계약서에는 다른 회사가 임대인으로 적혀 있거나, 계약 기간 중 소유 회사가 바뀐 경우가 그렇습니다. 주임법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하고 있어, 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유 회사가 반환 의무를 이어받는 구조가 될 수 있습니다. 다만 어느 회사를 상대로 할지는 서류를 맞춰 본 뒤 판단해야 합니다.

퇴거 정산에서 공제는 어디까지 인정될까?

퇴거 정산의 공제는 계약서 조항과 실제 손상·미납 내역이 함께 맞아야 인정됩니다. 「민법」 제654조는 사용대차의 원상회복 규정인 제615조를 임대차에 준용하고, 제615조는 "차주가 차용물을 반환하는 때에는 이를 원상에 회복하여야 한다"고 정합니다. 그래서 임차인이 원상회복 의무를 지는 것은 맞지만, 어디까지가 원상회복인지는 별개의 문제입니다.

원상회복을 따질 때는 입주 당시 상태와 비교하는 것이 출발점입니다. 입주 때 이미 있던 하자나 시간이 지나 자연스럽게 생긴 낡음까지 임차인이 부담하는지는 계약 내용과 판례 취지에 따라 다퉈지는 쟁점이라 한 줄로 단정할 수 없습니다. 관리비와 차임은 계약서와 부과 내역이 기준이고, 실제 미납이 있다면 보증금에서 공제되는 대상이 될 수 있습니다.

정산서를 받았다면 아래처럼 근거를 요구하는 문장을 문자나 내용증명으로 보내 두면 다툼의 범위가 기록으로 남습니다.

가상의 예를 들면, 퇴거 점검에서 벽지 얼룩과 바닥 긁힘이 지적돼 교체비가 공제됐을 때 임차인이 입주 당일 찍어 둔 사진에 같은 흔적이 있다면 그 항목은 다툴 여지가 생깁니다. 사진이 없다면 하자 접수 기록이나 입주 점검표부터 모아 두십시오.

아파트 전세금 반환이 늦어질 때 밟을 순서

아파트 전세금 반환이 늦어질 때 임차인이 가장 먼저 지킬 것은 대항력입니다. 보증금을 받기 전에 이사하고 전출하면 대항력이 끊길 위험이 있으므로, 이사가 급하다면 임차권등기명령으로 먼저 안전판을 만든 뒤 움직여야 합니다.

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   종료 확인과 통지

   만기 종료인지, 중도 해지인지, 회사 절차와 연계된 퇴거인지 먼저 확정합니다. 퇴거 의사와 반환 요청은 도달이 남는 방법(내용증명 등)으로 보냅니다.

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   정산서 검토와 근거 요청

   공제 항목별 근거를 받고 다툼 없는 금액의 우선 반환을 요청합니다.

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   동시이행 상태 유지

   「민법」 제536조 제1항에 따라 쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있습니다. 보증금 반환이 제공되지 않았다면 열쇠 반납과 전출을 서두를 이유가 없습니다.

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   임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않았다면 임차주택 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제1항). 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권을 잃지 않으므로(제5항), 등기사항증명서에 기입된 것을 확인한 뒤 이사합니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제8항).

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   아파트 전세금 반환소송

   소장 접수 후 판결까지 통상 4~6개월이 걸립니다. 공제 다툼이 있으면 다툼 있는 항목의 근거와 증거가 쟁점이 됩니다.

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   강제집행

   판결 뒤에는 회사의 예금채권 압류와 추심, 부동산 강제경매 등 회사 재산에 맞는 방법을 고릅니다.

우선변제권은 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 임대차계약서상 확정일자를 함께 갖춰야 생깁니다(주임법 제3조의2 제2항). 회사 임대아파트라도 전입신고와 확정일자를 챙겨 두었는지 미리 확인해 두면 뒤 단계가 단단해집니다.

종료 사유, 공제 범위, 이사 일정 중 하나라도 애매하다면 계약서와 정산서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

법인 상대 아파트 전세금 반환소송, 어느 법원에 내나요?

아파트 전세금 반환소송을 회사 상대로 낼 때는 회사의 주된 사무소 쪽 법원뿐 아니라 임차인 주소지 법원도 선택지가 될 수 있습니다. 「민사소송법」 제2조는 소를 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할한다고 정하고, 제5조 제1항은 법인의 보통재판적을 주된 사무소 또는 영업소가 있는 곳에 따라 정합니다.

여기에 더해 「민사소송법」 제8조는 재산권에 관한 소를 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정합니다. 「민법」 제467조 제2항은 특정물 인도 외의 채무는 채권자의 현주소에서 변제하도록 정하고 있어, 계약서에서 변제 장소를 따로 정하지 않았다면 보증금 반환 의무의 이행지를 임차인의 현주소로 볼 수 있습니다. 그래서 임차인은 자기 주소지를 관할하는 법원에 소를 낼 수 있습니다. 반드시 그 법원이어야 한다는 뜻이 아니라 선택할 수 있다는 뜻입니다.

송달도 미리 챙길 부분입니다. 소장에는 법인 등기사항증명서의 본점 주소와 대표자를 정확히 적는 것이 송달 지연을 줄이는 기본이고, 관리사무소 주소만 적으면 송달 확인에 시간이 걸릴 수 있습니다.

임대보증금 보증에 가입돼 있다면 먼저 볼 것

회사가 임대인인 아파트라면 임대보증금 보증에 가입돼 있는지부터 확인하는 것이 좋습니다. 임대사업자가 임대보증금 보증에 가입한 경우에는 주택도시보증공사(HUG) 같은 보증기관을 통한 경로가 열려 있을 수 있고, 그 경로는 소송보다 먼저 검토할 대상이 됩니다.

확인 방법은 계약 때 받은 안내문, 보증서 사본, 회사에 대한 서면 문의입니다. 보증 가입 대상과 보증 범위, 이행 청구 요건과 처리 기간은 관련 법령과 보증 약관, 보증기관 안내가 기준이라 이 글에서 단정하지 않습니다. 이행 청구 때 대항력 유지가 요건인지도 약관에서 확인한 뒤 이사 날짜를 정하시기 바랍니다.

보증에 가입돼 있지 않거나 보증기관 경로가 막혔다면 앞의 6단계 순서로 돌아가면 됩니다.

지연손해금은 언제부터, 어떤 이율로 붙나요?

보증금 반환이 늦어지면 지연손해금이 붙을 수 있지만, 시작 시점은 동시이행 관계 때문에 단정하기 어렵습니다. 「민법」 제387조 제1항은 확정한 기한이 있는 채무는 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다고 정합니다. 그런데 보증금 반환과 집 인도는 서로 맞물린 의무여서, 임차인이 인도의 이행을 제공했는지 등에 따라 회사의 지체가 언제 시작됐는지가 달라질 수 있습니다.

이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 「민법」 제379조에 따라 연 5%입니다. 다만 임대인이 회사라면 상행위로 인한 채무인지에 따라 상법상 법정이율이 문제될 여지도 있습니다. 법원이 보증금 지급을 명하는 판결을 선고할 때에는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율에 따릅니다. 다만 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 그 이율을 적용하지 아니합니다.

공제 다툼이 있는 회사 임대아파트에서는 이 단서가 실제로 문제될 수 있습니다. 회사가 공제 항목 일부를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 타당한 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 소송촉진법 이율을 적용하지 아니하므로, 다툼 없는 금액은 먼저 받고 다툼 있는 금액만 소송으로 가져가는 구성이 나은지 따져볼 만합니다.

부영아파트 전세금 반환 자주 묻는 질문