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경매 임차권 등기 낙찰 시 반드시 확인할 것 · 낙찰자 인수 여부와 배당 체크리스트

법도 전세금반환소송센터 안내

경매 임차권 등기 낙찰 시 무엇이 인수되고 무엇이 소멸되는지 한눈 정리

경매에서 임차권 등기가 잡힌 집이 낙찰될 때, 낙찰자 인수 여부·배당요구 종기·대항력·우선변제권·임차권 말소까지 핵심 순서대로 안내드립니다.

매각물건명세서 확정일자 전입일 배당요구 보증금 회수

핵심 요약 · 낙찰자 인수 여부

경매에서 임차권 등기가 설정된 상태라면, 해당 주택이 낙찰되더라도 일반적으로 낙찰자에게 보증금 반환 채무가 승계되지 않습니다. 임차인은 배당절차를 통해 보증금을 회수하는 것이 원칙이며, 배당으로 전액을 받지 못한 경우 잔액은 임대인(전 소유자)에게 별도로 청구하는 구조입니다. 반면, 임차인이 계속 거주하며 대항력을 유지한 채 경매가 진행되어 전액을 받지 못했다면 예외적으로 새 소유자에게 대항하여 잔액 문제를 다투는 상황이 생길 수 있습니다. 각자의 권리 순위와 등기 선후, 배당요구 종기 준수 여부가 결과를 가릅니다.

왜 그렇게 보나 · 권리 원리 간단 설명

임차권 등기는 임차인이 이사하더라도 대항력과 우선변제권의 효력을 보존하는 장치입니다. 다만 경매에서 소유권이 이전되면 원칙적으로 임차권은 경락으로 소멸하고, 임차인은 배당절차에서 우선순위에 따라 보증금을 받습니다. 특히, 주택이 담보권 실행으로 매각되는 구조라면 선·후순위 관계에 따라 임차권의 존속 여부가 갈리고, 임차권 등기 자체는 새 소유자에게 임대차의 지위를 자동 승계시키지 않습니다. 따라서 낙찰 이후 잔액이 남는다면 임대인 상대의 추가 청구가 기본 경로가 됩니다.

낙찰 후 임차인이 바로 체크할 5가지

① 매각물건명세서로 본인 권리기재·배당요구 종기·신청일 기재 여부를 확인합니다. ② 임차권 등기일이 경매개시결정 등기 이전이면 통상 배당참여 요건이 간주되는지 점검하고(사안별 상이), 이후라면 종기 내 배당요구서 접수 여부를 반드시 확인합니다. ③ 확정일자·전입일 선후와 다른 권리의 순위를 등기부로 재확인합니다. ④ 배당으로 전액 미수령 시 잔액은 임대인 상대로 별도 청구 경로를 준비합니다. ⑤ 전액 변제되면 임차권 말소 절차까지 마무리해야 추후 거래·대출에 불이익이 없습니다.