전세임대주택 입주를 준비하다 보면 “SH 전세보증금 반환 확약서”라는 서류를 처음 마주하게 되는 경우가 많습니다. 서울주택도시공사(SH공사)의 전세임대 사업은 저소득 가구, 청년, 신혼부부 등 입주 대상자를 위해 공사가 먼저 집주인과 전세계약을 맺고, 그 후 입주자와 다시 임대차계약을 맺는 독특한 구조를 취하고 있습니다. 이 과정에서 공사가 집주인에게 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 확인하는 절차 중 하나로 등장하는 것이 바로 확약서입니다.

문제는 이 확약서라는 개념이 일반적인 전세계약 실무에서는 잘 다루어지지 않다 보니, 입주 예정자는 물론 집주인 입장에서도 “왜 이런 서류를 써야 하느냐”, “LH 전세임대와는 뭐가 다르냐”는 의문을 갖는 경우가 흔하다는 점입니다. 특히 확약서를 작성했음에도 실제 계약 종료 시점에 보증금 반환이 지연되는 사례가 발생하면, 이 서류가 법적으로 어떤 힘을 가지는지, 어떤 절차로 대응해야 하는지 궁금해하는 분들이 많습니다.

이 글에서는 SH 전세보증금 반환 확약서의 개념과 요구되는 상황, SH와 LH 전세임대의 절차상 차이, 그리고 확약서에도 불구하고 보증금을 돌려받지 못할 때 실제로 밟아야 하는 법적 절차까지 순서대로 정리합니다.

SH 전세보증금 반환 확약서란 무엇인가요?

SH 전세임대 사업은 공사가 입주 대상자를 대신해 전세보증금 전액(또는 대부분)을 지급하고 집주인과 계약을 맺는 구조입니다. 이때 공사가 지급하는 돈은 결국 공공재원이기 때문에, 계약이 끝났을 때 그 돈을 온전히 돌려받을 수 있는 주택인지를 심사 단계에서부터 꼼꼼히 따지게 됩니다. 등기부등본상 근저당권이나 가압류가 있는 주택, 소유관계가 복잡한 다가구주택, 시세 파악이 쉽지 않은 신축 빌라 등은 일반 주택보다 반환 리스크가 상대적으로 높다고 평가될 수 있습니다.

이런 경우 공사는 계약 자체를 거절하기보다, 임대인에게 보증금 반환 확약서 제출을 요청해 절차를 진행하는 방식을 택하는 경우가 있습니다. 확약서에는 통상 반환 기한, 반환 방식, 반환이 지연될 경우의 책임 소재 등을 명시하도록 하며, 이를 통해 임대인 스스로도 반환 의무를 명확히 인지하도록 하는 효과를 기대합니다. 임대인 입장에서도 확약서 작성이 특별히 불리한 절차는 아닙니다. 계약상 원래부터 부담하는 반환 의무를 다시 서면으로 확인하는 것일 뿐이므로, 정상적으로 계약을 이행할 의사가 있는 임대인이라면 확약서 작성 자체를 거부할 이유는 크지 않습니다.

다만 확약서는 어디까지나 임대인이 자발적으로 서명하는 사문서의 일종입니다. 확약서 자체가 등기부에 공시되는 물권이 아니라는 점, 그리고 확약서를 썼다고 해서 반환이 법적으로 100% 담보되는 것은 아니라는 점은 반드시 함께 이해해 두어야 합니다. 확약서는 반환 리스크를 낮추는 행정적 장치이지, 그 자체가 강제집행권원이 되는 서류는 아닙니다.

결국 확약서의 실질적 의미는 “임대인이 반환 의무를 부인할 수 없도록 미리 서면으로 못 박아 두는 것”에 가깝습니다. 실제로 반환이 지연될 경우에는 확약서 자체보다는, 뒤에서 설명할 내용증명·임차권등기명령·전세금반환소송이라는 일반적인 법적 절차를 통해 권리를 실현하게 됩니다.

확약서와 임대차계약서를 헷갈려 하는 경우도 종종 있습니다. 임대차계약서는 임대차 관계 전반(임대 기간, 보증금 액수, 월차임 유무, 관리비 등)을 규율하는 기본 문서이고, 확약서는 그 계약서에 더해 반환이라는 한 가지 쟁점에 대해 임대인의 의사를 별도로 다시 확인해 두는 보조 문서입니다. 즉 확약서가 있다고 해서 계약서 내용이 바뀌는 것이 아니라, 계약서상 반환 의무를 다시 한번 서면으로 확인하고 강조하는 역할을 한다고 이해하면 됩니다.

또한 확약서에 “반환하지 않을 경우 지연손해금을 지급한다”거나 “공사가 대위하여 처리할 수 있다”는 취지의 문구가 포함되어 있는 경우, 이는 추후 분쟁이 발생했을 때 임대인의 책임 범위를 명확히 하는 데 도움이 될 수 있습니다. 다만 이런 문구가 실제로 어떤 효력을 가지는지는 확약서의 구체적인 문언과 개별 사안에 따라 달라질 수 있으므로, 확약서를 작성하거나 검토할 때는 문구 하나하나를 꼼꼼히 확인하는 것이 바람직합니다.

SH 전세임대주택 계약은 어떤 구조로 진행되나요?

SH 전세임대는 입주 대상자가 직접 집주인과 계약하는 일반 전세와 달리, 공사가 계약의 중심에 서는 3자 구조로 진행됩니다. 이 구조를 이해해야 확약서가 왜 등장하는지, 그리고 나중에 보증금 관련 분쟁이 생겼을 때 누가 권리자인지도 함께 이해할 수 있습니다.

이 구조에서 눈여겨봐야 할 점은, 원 소유자인 집주인과 실제 거주자인 입주자 사이에 직접적인 계약관계가 존재하지 않는다는 사실입니다. 보증금 반환에 관한 1차적인 권리·의무 관계는 원칙적으로 집주인과 SH공사 사이에서 발생합니다. 입주자는 공사와의 재임대차계약을 통해 거주할 권리를 가지되, 원래 보증금을 둘러싼 반환 청구의 당사자는 공사가 되는 경우가 많다는 점을 알아두어야 합니다.

그렇다고 해서 입주자가 아무 역할이 없는 것은 아닙니다. 실제 거주자로서 계약 종료 시점, 이사 일정, 새로운 거주지 확보 등을 공사와 긴밀히 조율해야 하고, 만약 계약 만료 전 집주인의 사정으로 매각·경매 등의 문제가 생기면 공사를 통해 상황을 파악하고 대응 방향을 상의하는 것이 우선입니다. 이 구조를 정확히 이해하고 있어야 나중에 문제가 생겼을 때 누구를 상대로, 어떤 절차를 밟아야 하는지 혼동을 줄일 수 있습니다.

확약서는 언제, 왜 요구되나요?

모든 SH 전세임대 계약에 반환 확약서가 일률적으로 요구되는 것은 아닙니다. 실무적으로는 보증금 회수 리스크가 상대적으로 높다고 판단되는 주택 유형에 대해 추가 절차로 확약서 제출이 요청되는 경우가 많습니다. 대표적인 상황은 다음과 같습니다.

• 근저당권 등 담보권이 설정된 주택 — 등기부등본상 근저당권이나 가압류가 있어 보증금 회수 순위가 밀릴 가능성이 있는 경우입니다.
• 다가구주택처럼 선순위 임차인이 많은 경우 — 건물 전체 보증금 총액이 커서 매각·경매 시 후순위로 밀릴 위험이 있는 주택입니다.
• 신축 빌라 등 시세 파악이 어려운 주택 — 인근 거래 사례가 적어 감정가와 실제 매각가의 차이가 클 수 있는 경우입니다.
• 계약 갱신·재계약이 반복되며 기간이 길어지는 경우 — 시간이 지날수록 시세 변동, 소유권 변동 등 변수가 늘어나는 점을 고려한 것입니다.

이 같은 심사 기준과 확약서의 정확한 서식, 요구 시점은 SH공사가 매 사업연도 공고하는 모집공고문이나 내부 심사 지침에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서 확약서 제출 대상인지, 어떤 내용을 담아야 하는지는 계약을 진행하는 담당 지사나 콜센터를 통해 신청 시점 기준으로 다시 확인하는 것이 안전합니다. 이 글은 확약서 제도의 전반적인 취지와 흐름을 설명하는 정보 제공 목적의 글이라는 점을 참고해 주시기 바랍니다.

SH와 LH 전세임대, 확약서 절차는 어떻게 다른가요?

SH와 LH는 모두 “공사가 임차인이 되어 계약을 맺고, 입주자와 재임대차계약을 맺는” 큰 틀은 같지만, 운영 주체와 관할 범위, 세부 심사 절차에서 차이가 있습니다. 아래 표는 두 기관의 구조적 차이를 정리한 것으로, 세부 기준은 매년 공고에 따라 달라질 수 있으니 참고용으로 확인해 주시기 바랍니다.

표에서 보듯 두 기관의 실질적인 절차 흐름은 매우 비슷합니다. 다만 SH는 서울시라는 한정된 지역 안에서 물건을 검토하다 보니 신축 빌라, 다세대주택 등 특정 유형의 매물 비중이 상대적으로 높게 나타나는 경향이 있고, 이 때문에 확약서 요구 빈도가 체감상 다르게 느껴질 수 있습니다. LH는 전국 단위로 운영되는 만큼 지역별로 심사 기준이나 실무 관행에 차이가 있을 수 있다는 점도 참고할 부분입니다.

중요한 것은 어느 기관을 통하든, 확약서라는 서류 자체가 보증금 반환을 법적으로 100% 보장하는 장치는 아니라는 사실입니다. 확약서는 반환 리스크를 낮추기 위한 행정적 보완 절차일 뿐, 실제로 임대인이 약속을 지키지 않을 경우에는 결국 법적 절차를 통해 권리를 실현해야 한다는 점은 SH든 LH든 동일합니다.

확약서 외에 SH·LH가 함께 확인하는 안전장치는 무엇인가요?

확약서는 여러 안전장치 가운데 하나일 뿐이고, 실제 심사 과정에서는 이보다 앞서 확인하는 절차들이 더 많습니다. 대표적으로는 등기부등본을 통한 권리관계 확인, 감정평가를 통한 시세 대비 보증금 비율 점검, 그리고 필요한 경우 보증보험 가입 여부 확인 등이 함께 이루어집니다.

보증보험은 임대인이 아닌 별도의 보증기관(HUG, SGI 등)이 일정 요건을 충족하는 계약에 대해 보증금 반환을 보증해 주는 제도로, 확약서와는 성격이 다릅니다. 확약서가 임대인 개인의 서면 약속이라면, 보증보험은 제3의 기관이 보증인이 되어 반환을 담보하는 구조입니다. 다만 보증보험 가입 여부와 세부 요건 역시 사업 유형과 신청 시점에 따라 다르게 적용될 수 있어, 자신의 계약이 보증보험 대상인지는 계약 서류를 통해 개별적으로 확인해야 합니다.

결국 SH·LH 전세임대는 확약서 하나에만 의존하는 것이 아니라, 등기부 분석, 감정평가, 보증보험, 확약서 등 여러 겹의 절차를 통해 반환 리스크를 낮추려는 제도라고 이해하는 것이 정확합니다. 그럼에도 불구하고 실제로 반환이 지연되는 사례가 아예 없는 것은 아니며, 이런 경우에는 결국 법적 절차로 대응해야 한다는 사실은 변하지 않습니다.

확약서를 받았는데도 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 하나요?

확약서에 반환 기한이 명시되어 있었는데도 그 기한을 넘겨 반환이 이루어지지 않는다면, 이는 오히려 임대인의 반환 의무를 다투기 어렵게 만드는 유리한 증거 자료가 될 수 있습니다. 다만 증거로서의 가치와, 실제로 돈을 돌려받는 것은 별개의 문제입니다. 확약서 한 장으로 통장에 돈이 들어오는 것은 아니기 때문에, 기한이 지났는데도 반환이 없다면 곧바로 다음 단계 절차를 준비해야 합니다.

가장 먼저 해야 할 일은 반환을 요구하는 내용증명을 발송해 반환 기한과 지연에 따른 법적 조치 가능성을 명확히 통지하는 것입니다. 이는 추후 소송에서 임대인이 “몰랐다”는 취지로 항변하는 것을 막는 효과가 있고, 지연손해금 기산점을 명확히 하는 역할도 합니다. 확약서 사본을 내용증명에 함께 언급하면 임대인의 반환 의무를 다시 한번 환기시키는 효과도 기대할 수 있습니다.

주의할 점은, SH 전세임대 구조에서는 계약 당사자가 공사이기 때문에 반환 청구 및 법적 절차의 주체 역시 원칙적으로 공사가 되는 경우가 많다는 사실입니다. 입주자 개인이 임대인을 상대로 직접 소송을 진행하기보다는, 우선 담당 공사와 상황을 공유하고 공사가 어떤 절차를 진행 중인지 확인하는 것이 순서입니다. 다만 실제 거주자로서 이사 일정, 임차권등기명령 신청을 위한 등기부 확인 등 협조가 필요한 부분들이 있으므로, 개별 사정에 따라 전문가와 함께 대응 방향을 정리해 두는 것이 좋습니다.

전세금(보증금) 반환소송은 어떤 절차로 진행되나요?

확약서 유무와 관계없이, 임대인이 정당한 사유 없이 보증금 반환을 미루는 상황에서 실제로 활용되는 법적 절차는 크게 다르지 않습니다. “새로운 세입자가 들어와야 돌려줄 수 있다”는 말은 임대인 개인의 사정일 뿐, 계약서와 법이 정한 반환 의무와는 별개라는 점을 먼저 분명히 해 둘 필요가 있습니다.

이 중 특히 유의해야 할 것이 임차권등기명령입니다. 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 먼저 이사를 가버리면, 그동안 갖고 있던 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있습니다. 임차권등기명령은 이 대항력을 그대로 유지한 채로 이사할 수 있게 해주는 절차이며, 등기부에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 진행하는 것이 원칙입니다. 임차권등기명령 신청 자체에는 임대인의 동의가 필요하지 않다는 점도 함께 알아두시면 좋습니다.

소장을 접수한 이후 판결이 나오기까지는 사건의 난이도와 법원 사정에 따라 다르지만 통상 4개월에서 6개월 정도가 소요됩니다. 판결이 확정되었는데도 임대인이 여전히 반환하지 않는다면, 임대 부동산에 대한 경매를 신청하거나, 임대인의 다른 채권을 압류·추심하거나, 동산을 압류하는 등 강제집행 절차로 넘어가게 됩니다. 어떤 집행 방법이 유리한지는 임대인의 재산 상황에 따라 달라지므로 사전에 파악해 둘수록 절차가 수월해집니다.

참고로 임대인이 이의를 제기하지 않을 것이 확실한 극히 예외적인 경우가 아니라면, 지급명령만으로 절차를 끝내려 하기보다는 처음부터 소송 절차를 준비하는 편이 결과적으로 시간을 아끼는 경우가 많습니다. 지급명령에 이의가 제기되면 결국 소송으로 이행되어야 하므로, 그 사이에 시간만 더 소요될 수 있기 때문입니다.

강제집행 단계에서는 임대인 명의의 부동산이 있다면 그 부동산에 대한 경매를 신청하는 방법이 가장 널리 활용됩니다. 만약 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산을 보유하고 있다는 사실을 미리 파악하고 있다면 소송 도중이라도 가압류를 함께 진행해 두는 것이 회수 가능성을 높이는 방법이 될 수 있습니다. 임대인 소유 부동산이 마땅치 않은 경우라면 임대인의 예금채권, 급여채권 등을 압류하고 추심하는 방법, 또는 임대인 소유의 동산을 압류하는 방법도 함께 검토할 수 있습니다. 어떤 집행 방법을 먼저 선택할지는 임대인의 재산 상황을 얼마나 파악하고 있는지에 따라 달라지므로, 판결 확정 전부터 관련 정보를 정리해 두는 것이 실무적으로 유리합니다.

반환이 늦어지면 이자는 어떻게 계산되나요?

이 이자는 별도로 계산해 청구하지 않아도 자동으로 붙는 것이 아니라, 소장에 반환 청구와 함께 지연손해금 청구 취지를 명시해야 인정받을 수 있는 부분입니다. 따라서 소송을 준비할 때는 원금뿐 아니라 지연이자 부분까지 정확히 계산해 청구 취지에 반영하는 것이 실무적으로 중요합니다.

또한 보증보험(HUG 또는 SGI)에 가입되어 있는 경우라면, 소송과 별개로 보증기관을 통한 반환 절차를 먼저 확인해보는 것도 방법이 될 수 있습니다. 다만 보증기관별로 요건과 처리 기간이 다르므로 이 부분은 가입한 보증서의 내용을 기준으로 개별적으로 확인해야 하며, 이 글에서 일률적인 기준을 단정하기는 어렵습니다.

SH 전세임대처럼 공사가 계약 당사자인 구조에서는 지연이자 청구나 소송 진행 여부를 공사가 판단하는 경우가 많지만, 실제 거주자인 입주자 입장에서도 전체적인 절차와 예상 소요 기간을 알고 있어야 이사 계획, 다음 거주지 마련 등 실생활 대응을 함께 준비할 수 있습니다. 확약서, 등기부등본, 계약서 등 관련 서류는 절차가 끝날 때까지 잘 보관해 두는 것이 좋습니다.

계약 종료를 앞두고 있다면 아래 서류들을 미리 정리해 두는 것이 절차 진행 속도를 크게 좌우합니다. 특히 등기부등본은 계약 시점뿐 아니라 반환이 지연되기 시작한 시점에 다시 한번 발급받아 두는 것이 좋은데, 그 사이 근저당권이 추가되거나 권리관계가 바뀌었을 가능성도 배제할 수 없기 때문입니다.

• 임대차계약서 원본 및 확약서 사본 — 반환 기한, 금액, 특약사항을 다시 확인합니다.
• 최근 발급 등기부등본 — 근저당권·가압류 등 권리관계 변동 여부를 점검합니다.
• 보증금 입금 내역·영수증 — 실제 지급한 보증금 액수를 객관적으로 증명합니다.
• 주민등록초본(전입일자 확인용) — 대항력 발생 시점을 확인하는 데 필요합니다.

자주 묻는 질문

SH 전세보증금 반환 확약서는 전세임대라는 공공 제도 안에서 반환 리스크를 낮추기 위해 마련된 보완 장치입니다. 하지만 확약서가 있다고 해서 모든 상황에서 반환이 저절로 이루어지는 것은 아니며, 실제로 문제가 생겼을 때는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송이라는 절차를 정확한 순서로 밟아야 권리를 안전하게 지킬 수 있습니다. SH든 LH든 확약서라는 서류의 이름과 형식은 조금씩 다를 수 있지만, 결국 “계약이 끝나면 보증금은 전액 돌려받아야 한다”는 원칙 자체는 동일하게 적용됩니다. 확약서 관련 서류를 어떻게 활용해야 할지, 지금 상황에서 어떤 절차부터 시작해야 할지 판단이 서지 않는다면 전화 상담을 통해 상황을 먼저 정리해 보시길 권합니다. 확약서, 계약서, 등기부등본 등 서류를 미리 정리해 두면 상담 과정도 한결 수월하게 진행할 수 있습니다.