전세보증금을 안전하게 지키기 위한 절차 중 하나로, LH 전세임대 계약을 앞두고 임대인에게 전세보증금 반환 확약서 작성을 요청하는 경우가 늘고 있습니다. 그런데 막상 요청을 하면 여러 이유를 대며 작성을 거부하는 임대인들도 적지 않습니다. 이럴 때 계약을 그대로 진행해도 되는지, 아니면 다른 물건을 알아봐야 하는지 판단이 서지 않아 막막함을 느끼는 분들이 많습니다.

확약서 작성을 거부한다고 해서 무조건 위험한 물건이라고 단정할 수는 없지만, 그렇다고 아무 근거 없이 안심할 수도 없는 노릇입니다. 이 글에서는 임대인이 확약서 작성을 거부하는 대표적인 이유와 그 이유를 어떻게 받아들여야 하는지, 계약 진행 여부를 판단하는 기준, 그리고 확약서를 대신할 수 있는 안전장치까지 순서대로 정리합니다.

같은 거부라도 그 이면의 사정은 제각각입니다. 단순히 서류 작성 자체를 번거로워하는 임대인이 있는가 하면, 실제로 반환할 여력이 부족해 서면화를 꺼리는 임대인도 있습니다. 이 둘을 구분하지 못한 채 성급하게 계약을 진행하거나, 반대로 무조건 계약을 포기해 버리는 것 모두 바람직한 대응은 아닙니다.

• 임대인이 확약서 작성을 이런저런 이유로 계속 미루거나 거부하고 있다
• 이 상태로 계약을 진행해도 되는지 판단이 서지 않는다
• 확약서를 못 받으면 어떤 대체 수단으로 안전장치를 마련해야 하는지 궁금하다

지금 계약을 앞두고 있다면 아래 순서대로 임대인의 거부 이유를 하나씩 점검해 보시고, 이미 반환이 지연되는 상황이라면 후반부의 법적 대응 절차를 바로 참고하셔도 됩니다.

임대인이 확약서 작성을 거부하는 이유는 무엇인가요?

임대인이 확약서 작성을 거부하는 이유는 크게 단순한 번거로움, 관행에 대한 오해, 그리고 실제로 반환 능력이나 의지에 문제가 있는 경우로 나눠볼 수 있습니다. 문제는 이 세 가지 이유가 겉으로 보기에는 비슷하게 들린다는 점입니다. 그래서 임대인이 대는 이유를 그대로 믿기보다는, 그 이유가 어디에 해당하는지를 차분히 따져보는 절차가 필요합니다.

이처럼 임대인이 내놓는 이유는 표면적으로는 그럴듯하게 들려도, 실제 법적 기준이나 위험도와는 무관한 경우가 많습니다. 확약서 요청에 대한 임대인의 반응을 하나의 정보로 받아들이되, 최종 판단은 등기부등본과 계약 조건 등 객관적인 자료를 근거로 내리는 것이 중요합니다.

확약서 거부, 그래도 계약을 진행해도 될까요?

확약서를 받지 못했다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다. 다만 등기부등본상 권리관계, 주택 시세 대비 보증금 비율, 임대인의 전반적인 태도 등을 종합적으로 살펴본 뒤 신중하게 판단해야 합니다. 확약서는 여러 확인 수단 중 하나일 뿐, 그 자체가 계약 진행 여부를 결정짓는 유일한 기준은 아닙니다.

가장 먼저 살펴봐야 할 것은 등기부등본입니다. 근저당권이나 가압류 등 선순위 권리가 설정되어 있는지, 설정되어 있다면 그 금액이 얼마인지를 확인해야 합니다. 선순위 채권과 보증금을 합한 금액이 주택 시세에 근접하거나 이를 넘어선다면, 계약 종료 시 보증금을 온전히 돌려받기 어려울 가능성이 커집니다.

다음으로 임대인의 태도를 살펴보아야 합니다. 확약서 작성은 거부하더라도 특약사항에 반환 관련 문구를 넣는 데는 동의하는지, 아니면 어떤 형태의 서면화도 완강히 거부하는지에 따라 상황이 달라집니다. 후자의 경우라면 계약 진행을 한 번 더 재검토해 볼 필요가 있습니다.

마지막으로 전세보증금반환보증과 같은 보증보험 가입이 가능한 물건인지도 확인해 보시기 바랍니다. 보증보험 가입이 가능하다면 확약서가 없더라도 별도의 안전장치를 마련할 수 있는 여지가 생깁니다. 다만 보증보험도 가입 요건이 있으므로, 해당 주택이 요건을 충족하는지 사전에 확인하는 절차가 필요합니다.

이 세 가지 확인 절차는 순서를 정해두고 하나씩 밟아 나가는 것이 효율적입니다. 등기부등본으로 물건 자체의 위험도를 먼저 가늠하고, 임대인의 태도로 협조 가능성을 살핀 뒤, 마지막으로 보증보험이라는 별도의 회수 경로까지 확인해 두면 세 겹의 안전장치를 갖추는 셈이 됩니다.

이 세 가지를 종합했을 때 위험 요소가 뚜렷하지 않다면 계약을 진행하되 특약사항 등 대체 서면을 최대한 확보하는 방향으로, 위험 요소가 여러 개 겹친다면 다른 물건을 검토하는 방향으로 판단하는 것이 합리적입니다. 판단이 애매한 경계선상의 사례라면 서류를 준비해 02-591-5662로 개별 상담을 받아보시는 것을 권해 드립니다.

특히 계약 기간이 얼마 남지 않은 시점에서 확약서 거부를 처음 접했다면, 시간에 쫓겨 성급하게 결정하지 않도록 유의해야 합니다. 시간이 부족하다는 이유만으로 위험 요소를 충분히 검토하지 않은 채 계약을 진행하면, 나중에 후회로 이어지는 경우를 실무에서 종종 보게 됩니다.

비교적 안전한 경우와 재검토가 필요한 경우

확약서를 받지 못한 상황에서도 물건의 특성에 따라 상대적으로 안전한 경우와 신중한 재검토가 필요한 경우로 나눠 볼 수 있습니다. 아래 비교를 참고해 본인의 상황이 어느 쪽에 가까운지 점검해 보시기 바랍니다. 다만 이는 일반적인 참고 기준일 뿐, 개별 사건은 세부 사정에 따라 결론이 달라질 수 있습니다.

아래 목록은 절대적인 판정 기준이 아니라, 여러 요소를 종합적으로 살펴보기 위한 참고용 체크리스트에 가깝습니다. 항목 하나하나에 지나치게 얽매이기보다, 전체적으로 안전 신호와 위험 신호 중 어느 쪽이 더 많은지를 가늠해 보는 방식으로 활용하시기 바랍니다.

두 목록에 모두 걸치는 애매한 상황도 적지 않습니다. 이런 경우에는 어느 한 쪽으로 성급하게 결론을 내리기보다, 서류를 갖춰 전문가의 검토를 받아본 뒤 계약 여부를 결정하는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다.

등기부등본에서 반드시 확인해야 할 사항은?

등기부등본에서는 근저당권, 가압류, 가등기 등 선순위 권리의 존재 여부와 그 금액을 가장 먼저 확인해야 합니다. 이 금액과 보증금을 더한 값을 주택 시세와 비교해 보면, 계약 종료 시 보증금을 온전히 돌려받을 수 있는 물건인지 대략적인 감을 잡을 수 있습니다. 확약서를 받지 못했다면 이 확인 절차의 중요성이 더욱 커집니다.

근저당권은 채권최고액이 표시되어 있으므로 실제 채무액과는 차이가 있을 수 있지만, 위험도를 가늠하는 참고 기준으로 우선 활용할 수 있습니다. 여러 건의 근저당권이 설정되어 있다면 그 합계를 기준으로 판단해야 합니다. 채권최고액은 통상 실제 채무액보다 높게 설정되는 경우가 많으므로, 표시된 금액만 보고 지나치게 비관적으로 판단할 필요는 없지만 그렇다고 무시해서도 안 됩니다.

가압류나 가등기가 설정되어 있다면 소유권 자체에 다툼의 여지가 있거나, 채권자가 이미 강제집행을 준비하고 있다는 신호일 수 있습니다. 이런 표시가 있는 물건이라면 계약을 서두르기보다 상황을 더 면밀히 살펴야 합니다.

임차인이 여러 명 있는 다세대·다가구 주택이라면, 본인보다 먼저 전입한 다른 세입자들의 보증금까지 함께 고려해야 합니다. 건물 전체의 선순위 임차보증금 합계가 크다면, 근저당권이 없더라도 실제 회수 가능성은 낮아질 수 있습니다.

등기부등본은 발급 시점의 정보만을 담고 있다는 한계도 기억해야 합니다. 계약 이후에도 정기적으로 등기부등본을 재확인해, 새로운 권리관계가 추가되지는 않았는지 점검하는 습관을 들이는 것이 좋습니다. 특히 계약 갱신 시점이나 반환이 예정된 시점 직전에는 반드시 다시 확인해 보시기 바랍니다.

등기부등본만으로 판단이 어려운 경우에는 건축물대장이나 실거래가 정보를 함께 참고해 주택 시세를 가늠해 보는 것도 도움이 됩니다. 여러 자료를 함께 놓고 보아야 보증금 회수 가능성을 좀 더 정확하게 가늠할 수 있습니다.

드물게 전세권이 설정되어 있는 경우도 있는데, 이는 확정일자·전입신고와는 별개로 등기부등본에 직접 기입되는 물권입니다. 전세권이 설정되어 있다면 그 순위와 금액도 함께 확인해, 본인이 확보하게 될 권리와 어떻게 병존하는지 살펴보아야 합니다. 이런 사항은 계약서만으로는 알기 어려우므로 등기부등본을 직접 열람하는 절차를 생략하지 않는 것이 중요합니다. 열람이 낯설게 느껴진다면 인터넷등기소를 통해 손쉽게 발급받을 수 있으니, 계약 전 반드시 최신 등기부등본을 직접 확인해 보시기 바랍니다.

확약서 대신 활용할 수 있는 대체 안전장치는 무엇인가요?

확약서를 받지 못했다면 특약사항 명시, 전세보증금반환보증 가입, 확정일자와 전입신고 등 여러 대체 수단을 중첩해서 활용하는 것이 현실적인 대안입니다. 어느 한 가지 장치에만 의존하기보다, 가능한 수단을 최대한 함께 확보해 두는 것이 반환 리스크를 낮추는 방법입니다.

가장 먼저 시도해 볼 수 있는 방법은 계약서의 특약사항에 반환 관련 내용을 구체적으로 기재하는 것입니다. 확약서라는 별도 서류 형태를 거부하더라도, 계약서 자체에 반환 시기와 방법을 명시하는 데는 동의하는 임대인들이 있습니다. 특약사항도 계약서의 일부이므로 법적인 의미를 가진다는 점에서 최소한의 안전장치가 될 수 있습니다.

다음으로 전세보증금반환보증(HUG 또는 SGI서울보증 등) 가입을 검토해 볼 수 있습니다. 가입 요건을 충족하는 물건이라면, 임대인의 반환 여부와 별개로 보증기관을 통해 보증금을 회수할 수 있는 경로가 생깁니다. 다만 상품별로 가입 요건과 절차, 보장 범위가 다르므로 해당 상품의 약관을 미리 확인해야 합니다. 가입 심사 과정에서 등기부등본상 권리관계가 다시 한번 확인되므로, 심사 결과 자체가 물건의 안전성을 가늠하는 참고 자료가 되기도 합니다.

확정일자와 전입신고는 확약서와는 별개로 반드시 챙겨야 하는 기본 절차입니다. 대항력과 우선변제권을 확보해 두면, 설령 반환이 지연되더라도 다른 채권자보다 앞서 보증금을 회수할 가능성을 높일 수 있습니다. 입주와 동시에 지체 없이 처리하는 것이 원칙입니다. 특히 전입신고가 하루라도 늦어지면 그 사이에 다른 권리가 먼저 설정될 수 있으므로, 이사 당일 처리하는 것을 목표로 일정을 계획해 두시기 바랍니다.

마지막으로, 반환이 지연될 경우 어떤 절차를 밟게 되는지 미리 알아 두는 것도 넓은 의미의 안전장치입니다. 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송으로 이어지는 절차와 소요 기간을 미리 파악해 두면, 실제로 문제가 생겼을 때 당황하지 않고 신속하게 대응할 수 있습니다.

이 네 가지 장치는 서로 배타적이지 않으므로, 특약사항과 보증보험, 확정일자를 동시에 확보해 두는 것도 얼마든지 가능합니다. 여러 장치를 겹쳐 둘수록 어느 하나가 제 역할을 하지 못하더라도 다른 장치가 이를 보완해 줄 수 있습니다. 어떤 장치를 우선순위에 둘지 고민된다면, 비용이 들지 않는 확정일자·전입신고부터 먼저 챙기고, 그다음 특약사항과 보증보험을 순서대로 검토하는 방식을 권해 드립니다.

이런 장치들을 준비하는 과정이 번거롭게 느껴질 수 있지만, 계약 체결 시점에 들이는 수고는 이후 분쟁이 생겼을 때 들여야 하는 시간과 비용에 비하면 훨씬 작습니다. 처음부터 여러 안전장치를 동시에 확보해 두는 습관을 들이면, 다음 계약을 진행할 때도 같은 절차를 자연스럽게 적용할 수 있습니다.

그래도 나중에 반환을 거부하면 어떻게 대응하나요?

여러 안전장치를 마련해 두었더라도 실제로 반환이 거부되는 상황을 완전히 막을 수는 없습니다. 이때는 내용증명 발송, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행으로 이어지는 절차를 순서대로 밟아 대응하게 됩니다. 특약사항이나 대체 서면으로 남겨 둔 자료가 있다면 이 과정에서 임대인의 반환 의무를 뒷받침하는 근거로 활용할 수 있습니다.

먼저 내용증명으로 반환 기한과 금액을 명확히 밝혀 공식적으로 요구합니다. 이 단계에서 반응이 없거나 계속 미뤄진다면 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있는 상태를 만들어 둡니다. 내용증명은 발송 자체만으로도 임대인에게 심리적인 압박을 주는 효과가 있어, 이 단계에서 밀린 반환이 갑자기 진행되는 경우도 실무에서 종종 있습니다.

그럼에도 반환되지 않는다면 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 소장 접수 후 판결까지는 사건에 따라 통상 4~6개월 정도가 소요되며, 판결이 확정된 뒤에도 임대인이 임의로 이행하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류와 같은 강제집행 절차를 통해 실제 회수 단계까지 나아가게 됩니다.

확약서나 특약사항, 문자메시지나 통화 녹음 등 반환 의사를 확인할 수 있는 자료가 있다면 소송 단계에서 빠짐없이 정리해 제출하는 것이 좋습니다. 이런 자료들은 임대인이 반환 의무를 인식하고 있었다는 사실관계를 뒷받침하는 데 활용될 수 있습니다.

지연손해금 이율이 소송 제기 이후 더 높게 적용된다는 점은, 반환을 미루는 임대인에게도 부담으로 작용합니다. 협상 단계에서부터 절차를 진지하게 준비하고 있다는 점을 알리는 것이 임대인의 태도 변화를 이끄는 데 도움이 되기도 합니다. 참고로 임대인의 동의를 기대하기 어려운 상황에서 지급명령을 먼저 시도하는 경우, 이의 제기 시 결국 소송으로 넘어가며 시간이 더 소요될 수 있어 신중한 선택이 필요합니다.

이 모든 절차는 순서대로 진행되는 것이 원칙이지만, 사안에 따라 내용증명과 임차권등기명령 신청을 거의 동시에 준비하는 경우도 있습니다. 상황이 급박하다고 판단되면 절차를 하나씩 순서대로 밟기보다, 병행할 수 있는 부분은 함께 진행해 시간을 아끼는 편이 유리할 수 있습니다.

임차권등기명령과 가압류, 이것만은 주의하세요

임차권등기명령은 등기부등본에 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사해야 한다는 점이 가장 중요합니다. 등기가 완료되기 전에 먼저 이사하거나 전출신고를 하면, 그 사이 대항력을 잃어버릴 위험이 있기 때문입니다. 이 절차는 임대인의 동의 없이도 진행할 수 있으므로, 협조를 기대하기 어려운 상황이라도 활용할 수 있습니다.

가압류는 모든 사건에서 필요한 절차는 아니며, 임대 주택의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인이 보유한 다른 부동산 정보를 확인할 수 있는 경우에 미리 검토해 볼 수 있는 조치입니다. 확약서를 받지 못한 물건이라면, 등기부등본상 위험 신호가 확인될 때 소송 이전 단계에서 가압류를 함께 검토하는 것이 안전합니다.

가압류와 임차권등기명령은 각각 목적과 요건이 다른 절차이므로, 두 절차를 모두 활용해야 하는 상황인지, 하나만으로 충분한지는 사안별로 판단해야 합니다. 막연히 모든 절차를 다 진행하기보다는, 등기부등본과 계약 상황을 근거로 필요한 절차를 선별하는 것이 시간과 비용을 아끼는 방법입니다. 두 절차 모두 법원을 통해 진행되는 만큼, 신청 서류를 정확하게 준비하는 것이 처리 속도에도 영향을 미칩니다.

두 절차 모두 서류 준비와 요건 확인이 필요한 만큼, 진행 여부를 판단하는 단계에서부터 계약서와 등기부등본을 함께 챙겨 검토받아 보시는 것이 시행착오를 줄이는 방법입니다.

임차권등기명령 신청서에는 임대차계약서, 등기부등본, 주민등록초본 등 여러 서류가 함께 필요합니다. 반환이 지연될 조짐이 보인다면 이런 서류를 미리 준비해 두는 것만으로도 실제 절차에 들어갔을 때 시간을 크게 단축할 수 있습니다.

자주 묻는 질문