전세금 반환소송에서 임대인은 어떤 항변을 하나요?

소송이 시작되면 임대인은 소장을 받고 답변서를 제출하는데, 이 답변서에 위와 같은 항변이 담기는 경우가 많습니다. 문제는 임차인 입장에서 이런 항변을 처음 접하면 당황해서 합의금을 깎아 주거나 소송을 취하하는 방향으로 흔들리기 쉽다는 점입니다. 하지만 항변은 임대인이 소송을 지연시키거나 반환 금액을 줄이기 위한 방어 수단일 뿐, 그 자체로 정당성이 자동으로 인정되는 것은 아닙니다.

법원은 항변을 판단할 때 임대인이 주장하는 사실관계를 임대인 스스로 증명하도록 요구합니다. 즉 "집이 지저분하다", "관리비를 안 냈다", "새 세입자가 안 구해진다"는 식의 막연한 주장만으로는 항변이 받아들여지지 않고, 구체적인 증거와 금액 산정 근거가 뒷받침되어야 합니다. 이 구조를 이해하고 있으면 임대인의 항변을 감정적으로 받아들이지 않고 서류로 대응할 수 있습니다.

특히 임차인들이 자주 혼동하는 부분은 "임대인이 저렇게 주장하니 어느 정도는 사실이겠지"라고 지레짐작하는 태도입니다. 그러나 소송에서 항변은 어디까지나 임대인이 자신에게 유리한 결과를 얻기 위해 내세우는 주장일 뿐이며, 그 주장이 사실인지 아닌지는 증거로만 판가름 납니다. 임차인이 계약서, 입주 당시 사진, 관리비 납부 내역 같은 기초 자료를 미리 챙겨 두면, 어떤 항변이 나오더라도 당황하지 않고 즉시 반박 자료를 제시할 수 있습니다.

위 표는 실무에서 가장 많이 마주치는 네 가지 항변 유형을 정리한 것입니다. 네 번째 열의 대응 포인트만 미리 챙겨 두어도 답변서에 대응하는 준비서면의 절반은 완성된다고 볼 수 있을 만큼, 항변마다 요구되는 증거의 종류는 명확하게 정해져 있습니다. 아래에서는 각 항변이 왜 그렇게 판단되는지, 임차인이 어떤 자료로 재반박해야 하는지를 순서대로 살펴보겠습니다.

이런 상황이라면 이 글이 필요합니다

아래 다섯 가지 중 하나라도 해당한다면, 지금 임대인의 말을 그대로 믿고 물러서기보다 항변 유형별 대응 논리를 먼저 확인하는 것이 순서입니다.

• 임대인이 원상복구비를 이유로 보증금 일부만 주겠다고 한다
• 이사를 안 했으니 못 준다고 계속 버티고 있다
• 새 세입자 구해지면 준다는 말만 반복한다
• 미납 관리비·공과금을 임의로 공제하겠다고 통보했다
• 이미 소장을 접수했는데 답변서에 낯선 주장이 담겨 있다

원상복구비·시설물 하자를 이유로 보증금을 깎겠다는 항변, 정당할까요?

임대차 종료 시 임차인의 원상회복의무는 민법 제615조(제654조에 의해 임대차에 준용)에 근거를 둡니다. 그런데 이 의무는 임차인이 부속시킨 물건을 철거하고 훼손 부분을 회복하는 데 그칠 뿐, 도배지가 햇빛에 바래거나 장판이 눌린 자국처럼 세월과 정상적 거주로 생기는 통상손모까지 책임지라는 뜻은 아닙니다. 법원 실무에서도 통상손모는 임차인의 원상회복 범위에서 제외해 판단하는 경우가 일반적입니다.

따라서 임대인이 하자 공제를 주장할 때는 먼저 "그 손상이 통상적인 사용에 따른 것인지, 아니면 임차인의 부주의나 고의로 발생한 것인지"를 구분해야 합니다. 벽지 얼룩, 바닥 찍힘, 실리콘 곰팡이처럼 오래 살면 자연히 생기는 흔적은 대체로 임대인이 부담할 원상회복 범위 밖에 있다고 보는 경우가 많습니다. 반면 임차인이 실수로 깨뜨린 창문, 무단으로 뚫은 벽면 못자국을 넘어선 대형 훼손처럼 명백한 파손은 임차인 책임으로 인정될 여지가 있습니다.

공제 항변에 대응할 때 임차인이 준비해야 할 자료는 다음과 같습니다. 첫째 입주 당시 찍어둔 사진이나 영상, 둘째 임대인이 제시하는 수리비 견적서·영수증의 실제 수리 범위, 셋째 하자가 발생한 시점이 임차인의 거주 기간인지 이전부터 있던 것인지를 특정하는 자료입니다. 이 세 가지가 갖춰지면 임대인의 공제 주장이 실제 손상 범위보다 부풀려졌는지를 재판부 앞에서 구체적으로 다툴 수 있습니다.

사진이 남아 있지 않은 경우라도 좌절할 필요는 없습니다. 관리사무소의 입주·퇴거 점검표, 공인중개사가 작성한 중개대상물 확인설명서, 이웃 세대의 유사한 하자 사례 등 간접 자료로도 통상손모 여부를 뒷받침할 수 있습니다. 중요한 것은 임대인이 제시한 금액을 그대로 인정하지 않고, 항목별로 근거를 요구하는 태도입니다.

또한 하자 공제를 다투는 과정에서는 표준임대차계약서에 별도의 원상복구 특약이 있는지도 함께 확인해야 합니다. 특약에 "원상복구는 통상손모를 제외한다"는 문구가 명시되어 있다면 임차인에게 유리한 근거가 하나 더 늘어나는 셈이고, 반대로 "입주 당시 상태로 완전히 복구한다"는 식의 포괄적 문구가 있다면 그 문구의 해석 범위를 두고 다툴 여지가 생깁니다. 어느 경우든 계약서 원문을 다시 꺼내 특약 문구부터 확인하는 것이 하자 항변 대응의 출발점입니다.

실무에서 자주 다투어지는 세부 항목도 미리 알아 두면 도움이 됩니다. 반려동물을 키운 흔적이 남은 바닥 스크래치, 실내 흡연으로 인한 벽지 냄새, 못을 박아 생긴 작은 구멍 등이 대표적입니다. 이 중에서도 정도가 경미하고 통상적인 생활 범위 안에 있다고 볼 수 있는 흔적은 공제 대상에서 제외되는 경우가 많은 반면, 냄새가 심하게 배어 도배 전체를 새로 해야 하거나 바닥재 교체가 불가피할 정도의 손상은 임차인 책임으로 인정될 가능성이 커집니다. 결국 관건은 "어느 정도까지가 통상적인 사용인가"를 구체적인 사진과 정황으로 얼마나 설득력 있게 보여주느냐에 달려 있습니다.

동시이행항변권, 집을 안 비웠으니 못 준다는 주장은 맞을까요?

동시이행항변권은 두 채무가 서로 맞물려 있을 때, 상대방이 자기 채무를 이행하기 전에는 나도 이행하지 않겠다고 주장할 수 있는 권리입니다. 임대차에서는 임차인이 집을 비우고 열쇠·비밀번호 등을 넘기는 것과 임대인이 보증금을 돌려주는 것이 이런 관계에 있습니다. 그래서 임차인이 아직 짐을 빼지 않은 상태라면, 임대인이 "먼저 집을 비우면 그때 주겠다"고 하는 것 자체는 법리적으로 근거가 있는 주장입니다.

문제는 이 항변이 실제와 다르게 남용되는 경우입니다. 임차인이 이미 이사를 마치고 열쇠까지 반납했는데도 임대인이 "아직 집을 안 비웠다"거나 "확인이 안 됐다"며 계속 버티는 사례가 적지 않습니다. 이런 경우에는 이사 완료를 증명하는 자료, 즉 이사업체 계약서, 관리비 정산 확인서, 전출신고 확인서, 열쇠 인계 사진이나 문자 기록 등을 준비해 동시이행항변이 더 이상 성립하지 않는다는 점을 명확히 밝혀야 합니다.

특히 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입까지 마쳤다면, 임차인은 그 이후 이사를 하더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지할 수 있습니다. 이 순서를 지켰다는 사실 자체가 "임차인이 권리를 포기하지 않고 정당한 절차를 밟았다"는 강력한 정황이 되어, 임대인의 지연 전략에 제동을 거는 역할을 합니다. 실제 소송에서는 법원이 두 의무를 동시에 이행하라는 상환이행 판결을 내리는 경우도 있는데, 이 경우에도 임차인이 이미 등기와 이사를 마쳤다면 사실상 임대인의 보증금 지급만 남는 구조가 됩니다.

반대로 주의해야 할 순서도 있습니다. 임차권등기가 등기부에 실제로 기입되기 전에 먼저 이사를 해 버리면, 그 사이 짧은 기간 동안 대항력이 끊기는 공백이 생길 수 있습니다. 이 공백 중에 임대인이 해당 주택을 제3자에게 처분하거나 다른 채권자가 권리를 설정해 버리면, 임차인이 보증금을 우선적으로 회수하는 데 불리해질 수 있습니다. 그래서 이사 시점은 반드시 등기부등본을 발급받아 임차권등기가 실제로 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤로 잡아야 하며, 이 원칙만 지켜도 동시이행항변을 둘러싼 다툼의 상당수는 사전에 차단할 수 있습니다.

새 세입자 들어오면 주겠다는 말, 법적으로 효력이 있을까요?

전세·월세 시장에서는 "새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"는 말이 관행처럼 통용되지만, 이는 임대인들 사이의 자금 운용 방식일 뿐 법이 정한 반환 시기가 아닙니다. 임대차계약이 기간 만료나 갱신거절 통지로 종료되면, 임대인은 그 시점에 보증금을 반환할 의무를 부담합니다. 임차인이 이 관행을 법적 근거로 오해해서 반환을 미루는 데 동의해 버리면, 그만큼 지연이자 청구권과 협상력을 스스로 포기하는 결과가 됩니다.

실제 소송에서 임대인이 이 주장을 답변서에 담더라도, 법원은 거의 받아들이지 않습니다. 계약서에 "신규 임차인 입주 시 반환"이라는 특약이 별도로 존재하지 않는 이상, 재판부는 계약서와 법정 기준에 따라 반환 시기를 판단하기 때문입니다. 따라서 임대인이 이 말을 반복한다면, 협의로 시간을 끌기보다 내용증명을 통해 반환 기한을 명확히 통지하고, 그 기한이 지나면 임차권등기명령과 소송 절차로 넘어가는 편이 실질적으로 유리합니다.

간혹 계약 당시 "임대인이 다른 세입자를 구하는 데 협조한다"는 취지의 문구가 특약에 들어가는 경우가 있는데, 이는 어디까지나 임차인이 조기 퇴거를 원할 때 임대인이 부동산 중개에 협조하겠다는 의미일 뿐, 반환 시기 자체를 새 세입자 입주로 미루어도 좋다는 합의로 해석되지 않는 것이 일반적입니다. 계약서 문구를 임대인이 자신에게 유리하게 재해석하려는 시도가 있다면, 특약의 정확한 문언과 작성 경위를 함께 짚어 반박해야 합니다. 특약 해석을 둘러싼 다툼 역시 결국 계약서 원본과 당시 정황 자료가 있어야 유리하게 풀어갈 수 있습니다.

미납 관리비·공과금 상계 주장은 어디까지 인정되나요?

임차인이 실제로 미납한 관리비나 공과금이 있다면, 임대인이 이를 보증금에서 상계하겠다고 주장하는 것 자체에는 근거가 있을 수 있습니다. 다만 상계가 인정되려면 미납 금액과 기간이 관리사무소의 관리비 고지서나 공과금 명세서 같은 객관적 자료로 특정되어야 합니다. 이미 정산이 끝난 항목을 다시 청구하거나, 원래 임대인이 부담해야 할 항목까지 임차인 몫으로 떠넘기는 것은 인정되지 않습니다.

대표적으로 문제가 되는 항목이 장기수선충당금입니다. 공동주택관리법상 장기수선충당금은 원칙적으로 소유자(임대인)가 부담하는 비용이므로, 임차인이 관리비에 포함되어 매달 이를 대신 납부해 온 경우라면 퇴거 시 임대인에게 그 반환을 청구할 수 있습니다. 그런데도 일부 임대인은 이 사실을 모르거나 알면서도 언급하지 않고 넘어가는 경우가 많으므로, 임차인이 먼저 관리비 납부 내역을 확인해 장기수선충당금 항목이 있는지 점검할 필요가 있습니다.

공과금 정산에서도 비슷한 다툼이 생깁니다. 전기·수도·가스 요금은 실제 사용량에 따라 정산하는 것이 원칙이므로, 임대인이 이사 이후 발생한 요금까지 임차인 몫으로 청구하거나, 이미 자동이체로 정산이 끝난 달의 요금을 다시 요구하는 것은 인정되기 어렵습니다. 퇴거 시점에 계량기 지침을 사진으로 남겨 두고, 관리사무소나 각 공급사에 정산 기준일을 명확히 확인해 두면 이런 유형의 상계 주장에 훨씬 수월하게 대응할 수 있습니다.

상계 항변에 대응하는 방법은 간단합니다. 임대인이 제시하는 미납 내역을 항목별로 쪼개어 하나씩 관리사무소 확인서나 고지서와 대조하고, 이미 납부한 내역이 있다면 계좌이체 내역이나 영수증으로 반박하면 됩니다. 동시에 장기수선충당금처럼 임차인이 오히려 돌려받아야 할 항목이 있다면 이를 반소나 상계 재항변으로 함께 정리해, 최종적으로 받을 금액을 명확히 계산해 두는 것이 좋습니다.

임대인이 소송 중에 항변을 바꾸거나 추가하면 어떻게 되나요?

실무에서는 처음 답변서에는 "동시이행항변"만 간단히 적어 두었다가, 변론이 진행되면서 원상복구비 공제나 관리비 상계 주장을 뒤늦게 추가하는 임대인이 적지 않습니다. 이는 소송 전략상 처음부터 모든 카드를 보여주지 않으려는 의도이거나, 소송을 진행하면서 대리인이 바뀌며 주장이 늘어나는 경우일 수 있습니다. 어느 쪽이든 임차인 입장에서 중요한 것은 새로운 주장이 나올 때마다 이를 무시하지 않고 즉시 반박 자료를 준비하는 태도입니다.

다만 임대인이 변론 막바지에 이르러서야 전혀 새로운 사실관계를 주장하며 소송을 지연시키려 한다면, 임차인 측 대리인은 이를 시기에 늦은 방어방법이라는 취지로 각하를 구하는 의견을 재판부에 제출할 수 있습니다. 법원 역시 이미 충분한 심리 기회가 있었는데도 뒤늦게 쟁점을 늘리려는 시도에는 신중한 태도를 보이는 경우가 많습니다. 결국 항변이 여러 차례 바뀌더라도, 매번 침착하게 서면으로 대응 기록을 남겨 두는 것이 장기적으로 유리한 위치를 지키는 방법입니다.

1심에서 항변이 일부 인정돼 금액이 깎이면 항소할 수 있나요?

항소를 결정하기 전에는 우선 1심 판결문에서 재판부가 어떤 근거로 공제를 인정했는지를 꼼꼼히 확인해야 합니다. 판결 이유에 "임차인이 제출한 증거만으로는 통상손모임을 인정하기 부족하다"는 식의 설시가 있다면, 항소심에서는 그 부족했던 증거를 보완하는 데 집중해야 승산이 생깁니다. 반대로 이미 충분한 증거를 제출했는데도 사실인정 자체가 아쉽게 갈린 경우라면, 새로운 증거 없이 같은 주장을 반복하는 항소는 실익이 크지 않을 수 있습니다.

항소 여부와 별개로, 1심에서 인정된 금액 부분에 대해서는 판결이 확정되는 대로 곧바로 강제집행 절차를 진행할 수 있습니다. 즉 다투는 부분만 항소로 넘기고, 다툼 없이 인정된 금액은 먼저 회수를 진행하는 방식도 가능하므로, 전체 채권 회수를 무작정 미룰 필요는 없습니다. 항소 절차와 강제집행 절차를 병행하는 전략은 사안별로 차이가 크기 때문에, 판결문을 받은 즉시 대응 방향을 정하는 상담을 받아 보는 것이 안전합니다.

임대인 항변에 임차인은 어떻게 재반박해야 할까요?

항변 대응은 소송이 시작되기 전, 즉 내용증명을 보내는 단계부터 준비하는 것이 이상적입니다. 아래 절차 지도에서 보듯 항변 방어는 특정 한 단계가 아니라 전체 절차에 걸쳐 누적되는 작업입니다.

준비서면을 작성할 때는 임대인의 항변을 문장 단위로 쪼개어, 각 문장에 대응하는 증거를 표시하는 방식이 효과적입니다. 예를 들어 "시설물이 훼손되었다"는 문장에는 입주 당시 사진을, "아직 이사하지 않았다"는 문장에는 이사 완료 확인서를 붙이는 식입니다. 이렇게 하면 재판부가 쟁점을 빠르게 파악할 수 있고, 임대인의 항변이 구체적 증거 없이 반복 주장에 그친다는 점도 자연스럽게 드러납니다.

혼자 준비서면을 작성하기 어렵거나, 임대인이 여러 항변을 복합적으로 제기해 쟁점이 복잡해진 경우라면 변호사의 조력을 받는 것이 시간을 아끼는 방법입니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 부동산·민사 전문 변호사로, 공인중개사 자격도 갖추고 있어 임대인이 실무에서 어떤 논리로 항변을 구성하는지를 미리 예측해 대응 서면을 준비하는 데 강점이 있습니다.

실제로 항변 대응은 한 번의 준비서면으로 끝나지 않고, 변론기일마다 임대인 측 주장을 확인하고 그에 맞춰 자료를 보완하는 반복 작업에 가깝습니다. 이 과정에서 증거를 날짜순으로 정리한 표를 만들어 두면, 어떤 항변에 어떤 자료로 대응했는지를 재판부와 임차인 본인 모두 한눈에 파악할 수 있어 실수를 줄일 수 있습니다. 특히 여러 차례 변론기일이 진행되는 사건일수록 초반에 자료 정리 체계를 잡아 두는 것이 뒤로 갈수록 시간을 절약해 줍니다.

자주 묻는 질문

임대인이 답변서에서 여러 항변을 한꺼번에 주장하면 불리한가요?

여러 항변이 한 번에 제기되었다고 해서 그 자체로 임차인에게 불리해지는 것은 아닙니다. 오히려 항변이 많을수록 각각의 논리가 서로 모순되거나 근거가 부족한 부분이 드러나기 쉽습니다. 예를 들어 원상복구비를 문제 삼으면서 동시에 새 세입자 미확보를 이유로 대는 경우, 두 주장 모두 구체적 금액 산정 없이 시간을 끌려는 의도로 비칠 수 있습니다. 각 항변을 표로 정리해 하나씩 반박하는 준비서면을 제출하면 재판부가 쟁점을 명확히 이해하는 데 도움이 됩니다. 중요한 것은 당황하지 않고 항변 개수만큼 대응 증거를 갖추는 것이며, 항변이 늘어날수록 오히려 임대인 측 논리의 허점도 함께 늘어난다는 점을 기억해야 합니다.

항변이 일부 받아들여져서 금액이 깎이면 나머지는 어떻게 받나요?

법원이 항변 일부를 받아들여 공제 금액을 인정하더라도, 나머지 금액에 대해서는 그대로 승소 판결이 나오고 집행권원이 확보됩니다. 이후 임대인이 판결에 따라 임의로 지급하지 않으면 강제집행 절차로 넘어가게 되며, 임대인 명의 부동산에 대한 경매 신청, 예금이나 급여에 대한 채권압류 및 추심, 필요하다면 동산압류까지 선택할 수 있습니다. 어떤 집행 방법이 유리한지는 임대인의 재산 상황에 따라 달라지므로 판결 확정 후 재산 파악이 우선입니다. 일부 공제로 금액이 줄었다고 해서 나머지 채권이 사라지는 것은 아니라는 점이 핵심이며, 집행 단계에서는 오히려 공제로 다투지 않은 확정 금액부터 신속하게 회수를 진행하는 것이 유리합니다.

임대인이 근거 없는 항변만 반복하면 소송이 많이 길어지나요?

일반적으로 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도가 소요됩니다. 임대인이 근거 없는 항변을 반복하더라도 재판부는 서류와 증거를 중심으로 심리를 진행하기 때문에, 실체가 부족한 항변은 오히려 신속하게 배척되는 경우가 많습니다. 다만 항변에 대응하는 준비서면 제출과 추가 서증 정리에 시간이 들 수 있어, 다투는 쟁점이 많을수록 기일이 한두 차례 더 늘어날 가능성은 있습니다. 그럼에도 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%로 계속 가산되므로, 시간이 흐를수록 임대인에게 불리해지는 구조라는 점은 변하지 않습니다.

항변 대응을 위해 변호사를 선임하면 어느 시점에 상담받는 것이 좋나요?

가장 이상적인 시점은 임대인에게 내용증명을 보내기 전, 즉 반환이 지연되기 시작하는 초기 단계입니다. 이 시점에 상담을 받으면 향후 임대인이 어떤 항변을 제기할 가능성이 높은지 미리 점검하고, 필요한 증거(입주 당시 사진, 관리비 납부 내역 등)를 그때그때 확보해 둘 수 있습니다. 이미 소송이 시작되어 답변서를 받은 상태라도 늦지 않았으며, 답변서의 항변 내용을 분석해 준비서면 제출 전에 대응 방향을 잡는 것만으로도 충분한 도움이 됩니다. 어느 단계에서 상담을 받든 무료 전화상담을 통해 현재 상황에서 가장 시급한 절차가 무엇인지부터 확인하는 것이 첫걸음입니다.

임대인의 항변은 유형이 정해져 있는 만큼, 어떤 증거를 언제 준비해야 하는지도 미리 알 수 있습니다. 지금 상황에 해당하는 항변이 무엇인지부터 확인하는 것이 대응의 첫걸음입니다.