전세금을 못 받고 나서 임대인의 사정을 알아보면, 이미 다른 세입자들에게도 비슷한 일이 벌어지고 있거나 임대인 명의 부동산이 여러 채 얽혀 있는 경우가 있습니다. 이런 상황에서 임차인들은 "형사 고소부터 해야 하나, 민사 소송부터 해야 하나" 사이에서 갈피를 잡지 못하곤 합니다. 법도 전세금반환소송센터가 형사 고소와 민사 소송을 함께 진행할 때의 순서, 증거를 공유하는 방법, 그리고 배상명령 제도의 실제 한계까지 정리해 드립니다.

법도 전세금반환소송센터를 이끄는 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필한 부동산·민사 전문 변호사로, 지금까지 450건이 넘는 전세금·보증금 반환 사건을 진행하며 법원 판결 기준 95% 이상의 승소율을 기록해 왔습니다. 전세사기처럼 형사와 민사가 얽힌 사안일수록, 두 절차를 어떤 순서와 방식으로 엮어 진행하는지에 따라 실제 회수 결과가 크게 달라집니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 임대인의 기망행위가 의심되어 형사 고소를 고민하고 있다
• 형사 고소와 민사 소송 중 무엇을 먼저 해야 할지 순서를 모르겠다
• 형사 사건 자료를 민사 소송에서도 쓸 수 있는지 궁금하다
• 배상명령을 받으면 보증금을 다 돌려받는 줄 알고 민사를 미루고 있다

형사 고소만으로는 보증금이 돌아오지 않는 이유

전세사기 피해를 입은 임차인이 가장 먼저 떠올리는 대응은 형사 고소입니다. 임대인이 계약 당시부터 보증금을 돌려줄 생각이나 능력이 없었다면, 형법상 사기죄로 고소할 수 있고 피해 규모가 크면 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률이 함께 적용되어 처벌 수위가 높아질 수도 있습니다. 그러나 형사 절차의 목적은 어디까지나 가해자를 처벌하는 것이지, 피해자에게 돈을 돌려주는 절차가 아닙니다.

수사기관은 임대인의 고의와 기망행위를 밝혀 기소 여부를 결정하고, 법원은 유죄인지 무죄인지, 형량은 얼마인지를 판단합니다. 임대인이 실형을 선고받는다 해도 그 판결 자체가 임차인에게 보증금을 지급하라는 명령은 아닙니다. 형사재판에서 배상명령이 함께 내려지는 경우도 있지만, 이는 뒤에서 설명하듯 제한적으로만 인정되는 별도의 제도입니다.

반면 임차권등기명령과 전세금반환소송은 처음부터 "임대인이 임차인에게 보증금을 지급해야 한다"는 사법적 확인을 받아, 그 확인을 근거로 부동산 경매나 채권압류 및 추심명령 같은 강제집행까지 진행할 수 있는 절차입니다. 실제로 임차인의 통장에 돈이 들어오게 만드는 실질적인 힘은 형사 절차가 아니라 민사 절차에 있습니다.

그렇다고 형사 고소가 무의미한 것은 아닙니다. 형사 고소는 임대인에게 심리적 압박을 주어 합의나 조기 변제를 이끌어내는 데 도움이 되고, 수사 과정에서 확보되는 자료가 민사 소송의 증거로 활용될 수 있다는 점에서 분명한 실익이 있습니다. 다만 형사와 민사 중 하나만 선택하는 것이 아니라, 두 절차의 역할을 정확히 이해하고 함께 끌고 가는 전략이 필요합니다.

상담 현장에서는 "고소장을 접수했으니 이제 기다리기만 하면 되겠지"라고 안심하는 임차인을 자주 만납니다. 그러나 수사는 임차인이 통제할 수 없는 절차이고, 그 사이 임대인이 다른 임차인과 먼저 합의하거나 재산을 정리해 버리면 정작 내 보증금을 회수할 재산이 남아 있지 않게 될 수 있습니다. 형사 고소 이후에도 민사 절차의 시계는 멈추지 않는다는 사실을 항상 염두에 두어야 합니다.

전세사기, 형사 고소와 민사 소송을 같이 해야 하나요?

네, 함께 진행하는 것이 원칙입니다. 형사 고소는 처벌과 압박을, 민사 소송(임차권등기명령·전세금반환소송)은 실제 보증금 회수를 각각 담당하는 서로 다른 절차이기 때문에, 어느 한쪽만 선택하면 나머지 목적을 이루지 못하게 됩니다. 형사 수사 결과가 나올 때까지 민사를 미루는 것은 시간만 낭비하는 결과로 이어지기 쉽습니다.

형사 고소와 민사 소송은 법적으로 완전히 독립된 절차이므로, 형사 사건의 진행 상황과 무관하게 민사 절차를 바로 시작할 수 있습니다. 오히려 형사 수사가 길어지는 동안 임대인이 재산을 처분하거나 다른 채권자에게 우선순위를 내주는 일이 생기면, 나중에 민사 판결을 받아도 실제로 회수할 재산이 남아 있지 않을 위험이 커집니다.

따라서 전세사기 정황이 확인되면, 형사 고소장을 준비하는 동시에 임차권등기명령 신청과 전세금반환소송 제기를 위한 서류도 함께 준비하는 것이 안전합니다. 두 절차를 담당하는 기관(경찰·검찰과 법원)이 다르기 때문에 서로의 진행을 기다릴 필요가 없다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

형사 고소부터 해야 하나요, 민사 소송부터 해야 하나요?

어느 하나를 반드시 먼저 해야 한다는 순서는 정해져 있지 않지만, 실무적으로는 임차권등기명령을 가장 먼저, 형사 고소와 전세금반환소송 준비를 곧이어 병행하는 흐름이 가장 안전합니다. 대항력을 지키는 임차권등기명령은 시간을 다투는 절차이므로 다른 무엇보다 먼저 처리해야 합니다.

임차권등기명령으로 대항력을 지켜 둔 다음에는, 형사 고소장 작성과 전세금반환소송 소장 작성을 사실상 동시에 진행하는 경우가 많습니다. 두 서류에 들어가는 사실관계(계약 경위, 임대인의 언행, 기망 정황)가 상당 부분 겹치기 때문에, 자료를 한 번에 정리해 두면 두 절차 모두에 활용할 수 있어 효율적입니다.

임대인 명의로 된 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산을 처분할 조짐이 있다는 정보를 갖고 있다면 민사 절차 초반에 가압류도 함께 검토해야 합니다. 가압류는 형사 고소 여부와 무관하게 진행할 수 있는 별도의 보전처분으로, 재산이 빠져나가기 전에 미리 묶어 두는 역할을 합니다.

정리하면 ①임차권등기명령 신청 → ②형사 고소장 접수와 전세금반환소송 준비를 병행 → ③(필요시) 가압류 → ④전세금반환소송 진행과 형사 수사·재판 병행 → ⑤민사 판결 확정 후 강제집행, 이렇게 다섯 갈래가 서로 시차를 두고 겹쳐서 진행되는 그림을 그리는 것이 현실적입니다.

형사 고소 전에 챙겨 두어야 할 증거

형사 고소장을 접수하기 전, 시간이 지나면 구하기 어려워지는 자료부터 먼저 확보해 두는 것이 중요합니다. 임대차계약서 원본과 특약사항, 계약 체결 전후 임대인과 주고받은 문자·카카오톡 대화, 계약금과 잔금을 이체한 통장 거래내역은 기망행위를 입증하는 가장 기본적인 자료입니다.

여기에 더해 등기부등본을 통해 계약 당시 이미 근저당권이 과도하게 설정되어 있었는지, 계약 이후 임대인이 추가로 담보를 설정하거나 소유권을 넘겼는지를 시점별로 확인해 두어야 합니다. 임대인이 "곧 갚겠다", "새 세입자 구하는 중"이라며 반복적으로 말을 바꾼 정황이 있다면 이 또한 문자나 통화 녹음으로 남겨 두는 것이 형사·민사 양쪽에서 모두 유용한 증거가 됩니다.

같은 건물이나 같은 임대인에게 피해를 입은 다른 임차인이 있다면, 서로 연락해 계약 시점과 조건, 임대인의 발언을 비교해 보는 것도 도움이 됩니다. 여러 피해자의 진술이 일치할수록 임대인의 기망 의도를 입증하기가 쉬워지고, 이는 형사 고소의 신빙성뿐 아니라 민사소송에서 임대인의 자력이나 재산 은닉 정황을 밝히는 데도 참고자료가 됩니다.

증거를 정리할 때는 원본을 함부로 수사기관에 제출하고 사본을 남기지 않는 실수를 피해야 합니다. 계약서, 영수증, 통장 내역 등은 반드시 사본이나 스캔본을 별도로 보관한 뒤 원본이나 사본을 제출하고, 제출 목록을 스스로도 기록해 두어야 이후 민사소송에서 같은 자료를 다시 활용할 때 혼선을 줄일 수 있습니다.

공인중개사를 통해 계약했다면 중개대상물 확인·설명서와 중개사가 계약 당시 안내한 내용도 함께 챙겨 두는 것이 좋습니다. 중개사가 근저당 등 권리관계를 제대로 설명했는지, 임대인의 자력에 대해 어떤 정보를 전달했는지는 형사 사건에서 임대인의 기망 정황을 뒷받침하는 간접자료가 될 수 있고, 경우에 따라 중개사의 책임 여부를 함께 검토하는 계기가 되기도 합니다.

형사 사건 증거를 민사 소송에도 쓸 수 있나요?

네, 활용할 수 있습니다. 형사 고소장, 진술조서, 수사 과정에서 확보된 계좌 내역이나 통신 기록, 그리고 불기소 결정문이나 공소장, 판결문 등은 민사소송에서 서증(문서 증거)으로 제출할 수 있습니다. 반대로 민사소송 과정에서 확보한 계약서, 등기부등본, 통장 거래내역도 형사 고소장의 첨부자료로 함께 활용할 수 있습니다.

형사 기록을 민사에서 쓰려면 수사기관이나 법원에 기록 등사(복사)를 신청해야 하는 경우가 많습니다. 수사가 진행 중인 단계에서는 기록 열람·등사가 제한될 수 있지만, 불기소 결정이나 기소 이후 공판 단계로 넘어가면 정보공개청구나 소송기록 열람등사 신청을 통해 필요한 자료를 확보할 수 있는 경우가 늘어납니다.

같은 사실관계에 대해 형사와 민사에서 각각 진술서, 진술조서, 준비서면을 따로 작성하다 보면 내용이 서로 어긋나는 실수가 생기기 쉽습니다. 계약 경위와 임대인의 발언, 기망 정황에 대한 핵심 사실관계는 처음부터 하나의 타임라인으로 정리해 두고, 형사와 민사 양쪽 서류에 일관되게 반영하는 것이 신빙성을 높이는 데 중요합니다.

다만 형사 사건 기록 중에는 다른 피해자의 개인정보나 수사 비밀에 해당하는 부분이 포함될 수 있으므로, 등사한 자료를 민사소송에 제출할 때는 필요한 범위로 한정해 활용하는 것이 바람직합니다.

형사 절차가 진행되는 도중 임대인 측에서 합의를 제안하며 "형사처벌을 원하지 않는다"는 합의서에 서명해 달라고 요청하는 경우가 있습니다. 이때 합의서 문구를 제대로 확인하지 않으면, 형사처벌 불원 의사표시가 마치 민사상 보증금 채권까지 포기한 것처럼 해석될 여지가 있는 문구가 포함될 수 있습니다. 합의서에는 "본 합의는 형사상 처벌 불원에 한하며, 보증금 반환 등 민사상 권리는 별도로 유보한다"는 취지를 명확히 남겨야 이후 전세금반환소송을 진행하는 데 문제가 생기지 않습니다.

형사재판에서 배상명령을 받으면 보증금을 다 돌려받나요?

그렇지 않은 경우가 많습니다. 배상명령은 소송촉진 등에 관한 특례법에 근거해 일정한 형사 사건의 유죄판결과 함께 피해 배상을 함께 명령하는 제도이지만, 법원은 배상책임의 유무나 범위가 명백하지 않다고 판단되면 배상명령 신청 자체를 각하하고 별도의 민사소송으로 청구하도록 안내할 수 있습니다.

전세사기 사건은 임대인의 기망 여부, 실제 손해액, 다른 채권자와의 우선순위 관계 등이 복잡하게 얽혀 있는 경우가 많아, 형사 법정에서 배상 범위를 명확히 확정하기 어렵다고 판단되는 사례가 적지 않습니다. 이 경우 배상명령 신청이 각하되면, 결국 임차인은 별도로 전세금반환소송을 제기해야 하는 상황에 놓이게 됩니다.

또한 배상명령이 인용되어 확정되더라도, 이는 임대인에게 지급 의무가 있다는 것을 확인해 주는 것일 뿐 실제로 돈을 받아내는 절차는 아닙니다. 임대인이 임의로 지급하지 않으면 배상명령도 결국 부동산 경매나 채권압류 같은 강제집행 절차를 거쳐야 하며, 이 점에서 전세금반환소송 판결과 실질적인 차이가 크지 않습니다.

이런 이유로 법도 전세금반환소송센터는 배상명령을 형사 절차의 부가적인 성과로만 보고, 실제 회수 전략의 중심은 처음부터 전세금반환소송에 두기를 권합니다. 배상명령이 인용되면 좋은 보너스가 되지만, 그것만 기다리며 민사소송 제기를 미루는 것은 권하지 않습니다.

배상명령은 형사재판이 진행되는 도중, 통상 1심 변론이 끝나기 전 단계에서 서면으로 신청해야 합니다. 신청 시기를 놓치면 배상명령 자체를 신청할 기회가 사라지므로, 형사 고소 이후 공판이 잡히면 배상명령 신청서를 함께 제출할지 미리 검토해 두어야 합니다. 이미 별도로 전세금반환소송을 제기해 진행 중이라면, 배상명령과 민사판결이 같은 금액을 이중으로 인정하지 않도록 두 절차의 진행 상황을 서로 확인하며 조율하는 것도 필요합니다.

형사 절차와 민사 절차, 역할이 다릅니다

두 절차를 나란히 놓고 보면 목적과 결과물이 완전히 다르다는 점이 분명해집니다. 아래 비교를 참고해 각 절차에 무엇을 기대해야 하는지 정리해 보시기 바랍니다.

표에서 보듯 형사 고소는 "임대인이 나쁜 짓을 했다"는 사실을 국가가 확인해 주는 절차이고, 민사 소송은 "임대인이 나에게 얼마를 지급해야 한다"는 사실을 확정하고 그 이행을 강제하는 절차입니다. 전세사기 피해를 실질적으로 회복하려면 이 둘을 같은 선상에서 비교할 것이 아니라, 서로 다른 역할을 하는 두 바퀴로 이해하고 함께 굴려야 합니다.

비용과 기간 면에서도 차이가 있습니다. 형사 고소는 접수 자체에 별도 비용이 들지 않지만 수사와 재판 기간을 임차인이 통제할 수 없고, 기소 여부와 처리 속도는 수사기관과 검찰의 판단에 달려 있습니다. 반면 전세금반환소송은 인지대와 송달료 등 소송 비용이 발생하지만, 소장 접수부터 판결까지 대체로 4~6개월 정도의 예측 가능한 흐름을 가지고 있어 임차인이 다음 단계를 계획하기가 상대적으로 수월합니다.

형사·민사 병행 절차, 전체 흐름으로 보면

전세사기 정황을 확인한 뒤부터 실제로 돈을 회수하기까지, 형사와 민사 절차가 어떤 순서로 겹쳐서 진행되는지 단계별로 정리했습니다.

이런 말에 흔들리지 마세요

형사·민사 병행 시 자주 하는 실수

이 세 가지 실수는 모두 형사와 민사를 별개의 사건으로만 여기고 따로 대응하다가 발생합니다. 두 절차를 하나의 회수 전략 아래 함께 관리한다는 생각으로 접근하면, 서류 작성의 일관성도 지키고 시간 낭비도 줄일 수 있습니다. 특히 형사 사건 담당 수사관이나 검사에게만 상황을 설명하고 민사소송을 담당할 변호사와는 정보를 공유하지 않는 경우, 두 절차의 진행 속도와 전략이 어긋나 불필요한 시간이 더 걸리는 경우가 많으므로 처음부터 형사·민사를 함께 볼 수 있는 창구를 통해 진행 상황을 일원화하는 것이 바람직합니다.

보증보험(HUG·SGI 등)에 가입되어 있다면 형사·민사 절차와 별도로 보증기관에 이행 요건과 처리 기간을 먼저 확인해 보는 것도 병행할 만한 선택입니다. 보증기관을 통한 회수와 민사소송, 형사 고소는 서로 배타적이지 않으며, 상황에 따라 함께 진행하며 가장 빠른 경로를 택하는 것이 실무적으로 유리합니다.

여러 임차인이 함께 피해를 입었다면

한 임대인이 여러 세대에 걸쳐 비슷한 방식으로 보증금을 돌려주지 않는 경우, 임차인들이 개별적으로 대응하는 것보다 사실관계와 자료를 공유하며 대응하는 편이 유리할 때가 많습니다. 계약 조건과 임대인의 발언이 임차인마다 조금씩 다르더라도, 전체적인 패턴이 드러나면 기망의 고의를 입증하는 데 서로의 진술이 힘을 보태는 자료가 됩니다.

다만 형사 고소는 임차인별로 각자 진행하되 사실관계 자료만 공유하는 것이 원칙입니다. 민사소송 역시 각자의 계약과 보증금 액수, 반환기일이 다르기 때문에 원칙적으로는 개별 소송으로 진행됩니다. 임대인의 재산이 한정적이라면 배당 절차에서 대항력과 우선변제권을 확보한 순서, 즉 전입신고와 확정일자, 임차권등기 시점이 실제 회수 순위를 좌우하므로, 다른 피해자들과 정보를 나누되 자신의 권리 확보 절차는 미루지 않고 서둘러야 합니다.

여러 임차인이 동시에 형사 고소를 진행하면 수사기관이 사건의 규모와 반복성을 더 무겁게 볼 가능성이 있고, 이는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 적용 여부를 포함해 처벌 수위 판단에도 참고자료가 될 수 있습니다. 다만 이는 수사기관과 법원의 판단 영역이므로, 임차인 입장에서는 각자의 민사 회수 절차를 흔들림 없이 진행하는 것을 우선순위로 두어야 합니다.

피해자 모임이나 단체 대화방을 통해 정보를 공유하는 경우, 서로 다른 변호사나 기관에서 받은 조언이 섞이면서 오히려 혼선이 커지는 경우도 있습니다. 정보는 최대한 공유하되, 자신의 계약 조건과 반환기일에 맞춘 개별적인 소송 전략은 별도로 상담을 통해 확인하는 것이 안전합니다. 다른 피해자의 사례가 내 사건에 그대로 적용되지 않을 수 있다는 점을 유념해야 합니다.

자주 묻는 질문