2년 전 전세 계약을 맺고 전입신고와 확정일자까지 꼼꼼히 챙겨둔 임차인이라도, 재계약 시점에 방심하는 경우가 의외로 많다. 집주인이 "요즘 시세가 올라서 몇천만 원만 더 올려 달라"고 요구하면, 계약갱신을 이어가려는 마음에 재계약서에 인상된 보증금만 적어 넣고 도장을 찍는 것으로 끝내는 경우가 흔하다. 처음 계약 때 확정일자를 받아뒀으니 이번에도 당연히 보호될 것이라 생각하기 때문이다.

그러나 이 생각에는 중요한 구멍이 있다. 최초 계약 보증금에 대한 우선변제권은 그대로 유지되지만, 재계약으로 새로 올려준 증액분은 별개의 금액으로 취급되어 그 부분만 다시 확정일자를 받아야 순위가 발생한다는 점이다. 이 사실을 모른 채 넘어가면, 나중에 집이 경매에 넘어갔을 때 원래 보증금은 지켜지더라도 증액분은 후순위 채권자 뒤로 밀려 한 푼도 돌려받지 못하는 상황이 생길 수 있다.

이 글은 전세 보증금을 올려주는 재계약 상황에서 확정일자를 왜 다시 받아야 하는지, 받지 않으면 정확히 어떤 위험이 생기는지, 그리고 지금 이미 증액 재계약을 마친 임차인이 무엇을 확인하고 어떻게 대응해야 하는지를 정리한다. 전세금반환소송 전반의 절차는 다른 글에서 다루었으므로, 여기서는 '증액분 보호'라는 문제 하나에 집중한다.

특히 이 문제가 위험한 이유는, 임차인 스스로 잘못한 것이 거의 없다는 데 있다. 계약을 갱신하고 시세에 맞춰 보증금을 조금 올려주는 것은 지극히 흔하고 자연스러운 일이고, 임대인과의 관계를 생각하면 "확정일자까지 새로 받아야 하나" 싶어 번거롭게 느껴지기 쉽다. 그러나 법적 순위는 이런 인간관계나 신뢰와 무관하게 서류와 날짜로만 정해지기 때문에, 아무리 사이가 좋은 임대인이라도 재계약 시점의 절차를 생략하면 그 위험은 고스란히 임차인의 몫으로 돌아온다.

이 문제는 임대차 기간이 길어질수록, 그리고 부동산 가격이 오르는 시기일수록 더 자주 발생한다. 시세가 계속 오르는 지역에서는 2년마다 재계약을 반복하며 보증금을 조금씩 올리는 경우가 많은데, 그때마다 확정일자를 새로 챙기지 않으면 여러 차례에 걸쳐 순위 없는 증액분이 쌓이게 된다. 결과적으로 처음 계약할 때는 안전하게 지켜졌던 보증금이, 몇 차례 재계약을 거치는 사이 상당 부분 우선변제권 없는 상태로 남아 있는 경우도 드물지 않다.

이런 상황이라면 이 글이 도움이 됩니다

• 재계약하면서 보증금을 올려줬는데 확정일자를 다시 받은 기억이 없다.
• 기존 계약서와 재계약서 중 어떤 것에 확정일자가 찍혀 있는지 헷갈린다.
• 재계약 이후 집주인이 대출을 더 받았다는 이야기를 들어 불안하다.
• 증액분만이라도 지금 확정일자를 받아둘 수 있는지 궁금하다.
• 집이 경매에 넘어가면 증액분을 못 받을 수도 있다는 말을 듣고 걱정이 됐다.

해당하는 항목이 있다면 지금 바로 등기부등본과 재계약서, 확정일자 도장을 다시 확인해볼 필요가 있다. 아래에서 증액분이 왜 별도로 취급되는지부터, 확정일자를 놓쳤을 때의 위험, 지금이라도 취해야 할 조치까지 순서대로 짚어본다.

전세 보증금 증액분이 별도로 취급되는 이유

주택임대차보호법이 임차인에게 주는 가장 강력한 보호 장치는 대항력과 우선변제권이다. 대항력은 전입신고와 주택의 점유로 발생하고, 우선변제권은 여기에 확정일자까지 갖춰야 인정된다. 이 우선변제권의 핵심은 '순위'다. 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 확정일자를 먼저 받은 채권자가 나중에 받은 채권자보다 먼저 배당을 받는다.

문제는 이 순위가 '임차인'이라는 사람 단위가 아니라 '그 금액을 받은 시점' 단위로 정해진다는 데 있다. 처음 계약할 때 2억 원에 확정일자를 받았다면, 그 2억 원에 대한 순위는 최초 확정일자 시점으로 고정된다. 그런데 재계약을 하면서 5천만 원을 올려줬다면, 이 5천만 원은 처음 계약과는 별개의 금액으로 취급된다. 즉 처음 확정일자를 받은 날짜가 자동으로 증액분에까지 적용되는 것이 아니라, 증액분은 재계약서를 새로 작성한 그 시점에 별도로 확정일자를 받아야 비로소 순위가 생긴다.

이 원리를 그림으로 표현하면, 처음 계약의 보증금은 '먼저 줄을 선 사람'이고 증액분은 '재계약 시점에 새로 줄을 서는 사람'이라고 이해하면 쉽다. 원래 줄에서 이미 확보한 순번은 그대로 유지되지만, 새로 늘어난 부분은 지금 줄의 맨 뒤에서 다시 시작한다. 그 사이에 다른 채권자, 예를 들어 집주인이 재계약 시점과 다음 확정일자 사이에 은행에서 근저당을 새로 설정했다면, 그 근저당이 증액분보다 앞선 순위를 차지하게 된다.

이런 구조가 만들어진 배경에는 등기부라는 공적 장부를 신뢰하는 제3자, 특히 그 집을 담보로 돈을 빌려주는 금융기관을 보호해야 한다는 목적이 있다. 만약 임차인이 계약 초기에 확정일자만 받아두면 그 이후 아무리 큰 금액을 올려도 자동으로 최우선 순위가 유지된다면, 등기부만 보고 대출을 해준 제3자는 예상하지 못한 위험을 떠안게 된다. 그래서 법은 '그 시점까지 실제로 확정일자를 받은 금액'만큼만 순위를 인정하는 방식을 취하고 있고, 이 원칙이 재계약 증액분에도 그대로 적용되는 것이다.

전세금을 올려주면 확정일자를 다시 받아야 하나요?

실무에서는 재계약서(또는 변경계약서, 증액계약서)를 작성한 뒤 그 서류를 가지고 주민센터나 등기소를 방문해 확정일자를 받으면 된다. 전입신고가 이미 되어 있는 상태에서 재계약만 하는 것이므로 전입신고를 다시 할 필요는 없고, 확정일자만 재계약서 기준으로 새로 받으면 된다. 최근에는 전월세신고나 인터넷등기소를 통한 온라인 신청도 가능한 경우가 많아 방문이 어렵더라도 절차 자체는 크게 번거롭지 않다.

여기서 주의할 점은 '확정일자'와 '전입신고'를 혼동하지 않는 것이다. 전입신고는 대항력의 요건이고 이미 그 집에 살고 있다면 유지되지만, 확정일자는 우선변제권의 순위를 정하는 기준으로 계약서(또는 재계약서) 자체에 도장을 받는 절차다. 재계약을 했다면 재계약서라는 새로운 서류가 생긴 것이므로, 이 새로운 서류에 대해 확정일자를 다시 받아야 한다는 논리로 이해하면 헷갈리지 않는다.

간혹 "기존 계약서 원본에 증액 금액만 손으로 적어 넣고 다시 확정일자를 받으면 되지 않느냐"고 생각하는 경우도 있는데, 실무에서는 재계약 내용을 별도의 문서(변경계약서 또는 증액계약서)로 명확히 작성하고 그 문서 자체에 확정일자를 받는 방식이 권장된다. 기존 계약서에 임의로 가필하는 방식은 나중에 문서의 진정성이나 작성 시점을 두고 다툼의 소지가 생길 수 있기 때문에, 날짜와 당사자, 증액 금액이 명확히 기재된 별도 서면을 만들어두는 것이 분쟁을 예방하는 데 더 안전하다.

재계약서에 확정일자를 안 받으면 어떻게 되나요?

더 큰 문제는 이런 위험이 재계약 직후에는 전혀 드러나지 않는다는 점이다. 재계약서에 도장을 찍고 몇 달, 몇 년이 지나도록 아무 일이 없다가, 집주인의 사업이 어려워지거나 다른 대출이 늘어나면서 갑자기 그 집이 경매에 넘어가는 순간에야 비로소 확정일자를 받지 않은 증액분이 후순위로 밀려 있다는 사실을 알게 되는 경우가 많다. 그 시점에는 이미 되돌릴 수 없다는 점에서, 재계약 시점에 확정일자를 챙기는 것이 사실상 유일한 예방책이다.

경매가 아니라 임대인이 단순히 지급을 미루는 상황이라 해도 확정일자 유무의 영향은 이어진다. 확정일자와 우선변제권은 어디까지나 '경매·공매 시 배당'을 전제로 한 권리이기 때문에, 임대인이 임의로 지급을 미루는 단계에서는 소송과 강제집행이라는 통상적인 절차로 대응하게 된다. 다만 그 강제집행 단계에서 임대인 소유 부동산에 대해 경매를 신청하게 되면 결국 배당 순위 문제가 다시 등장하므로, 확정일자를 받아두었는지 여부는 소송의 승패와 별개로 실제 회수 금액을 좌우하는 변수로 작용하게 된다.

아래는 재계약 후 증액분에 확정일자를 받은 경우와 받지 않은 경우, 실제 경매 배당 상황에서 어떤 차이가 나는지를 단순화한 비교다.

증액 재계약 시 반드시 확인해야 할 절차

재계약으로 보증금을 올려주기로 했다면, 다음 순서를 지키는 것이 증액분을 안전하게 지키는 가장 확실한 방법이다.

특히 1번 절차, 즉 재계약 직전 등기부등본을 다시 떼어보는 습관이 의외로 소홀히 여겨진다. 처음 계약할 때만 등기부를 확인하고 재계약 때는 "어차피 같은 집인데"라며 생략하는 경우가 많은데, 정작 임대인의 재정 상태가 나빠지는 시점은 계약 초기가 아니라 계약 기간 중간인 경우가 많다. 재계약은 곧 새로운 확정일자 순위를 다시 설정하는 시점이므로, 그 시점의 등기부 상태를 반드시 확인해야 한다.

또한 재계약서에는 증액된 금액뿐 아니라 기존 계약과의 관계도 명확히 남겨두는 것이 좋다. 예를 들어 "기존 임대차계약(2020년 O월 O일자)의 보증금 2억 원에 5천만 원을 추가하여 보증금 총액을 2억 5천만 원으로 한다"는 식으로 최초 계약과 증액분의 관계를 문서 안에 분명히 기재해두면, 나중에 배당 절차에서 최초 보증금분과 증액분을 구분해 각각의 확정일자 순위를 주장할 때 훨씬 수월하다. 금액만 새로 적고 기존 계약과의 연결 관계를 생략하면, 두 금액의 관계를 별도로 입증해야 하는 부담이 생길 수 있다.

확정일자를 다시 받으면 순위가 어떻게 되나요?

확정일자의 효력은 신청한 당일이 아니라 익일 0시에 발생한다는 점도 함께 기억해야 한다. 예를 들어 재계약서에 확정일자를 받은 날 오후에 임대인이 다른 근저당을 설정했다면, 그 근저당은 같은 날 등기가 마쳐진 시점에 효력이 발생하는 반면 증액분 확정일자는 다음 날 0시에야 효력이 생기므로, 순위에서 밀릴 수 있는 미묘한 시차가 존재한다. 그래서 재계약과 확정일자 재부여는 가급적 같은 날, 그것도 되도록 빠른 시간에 처리하는 것이 안전하다.

정리하면 하나의 임대차 관계 안에 서로 다른 순위를 가진 두 개의 금액 단위가 존재하게 되는 셈이다. 최초 보증금은 최초 확정일자 순위로, 증액분은 재계약 확정일자 순위로 각각 배당에 참여한다. 이 둘을 하나로 착각해서 "이미 확정일자를 받았으니 증액분도 안전하다"고 생각하는 것이 가장 흔한 오해이자 가장 위험한 방심이다.

재계약을 여러 차례 거치면서 보증금을 그때마다 조금씩 올려준 경우라면, 순위 구조는 더 복잡해진다. 최초 계약, 1차 재계약 증액분, 2차 재계약 증액분이 각각 서로 다른 확정일자를 기준으로 순위를 갖게 되기 때문이다. 이런 경우 지금까지 몇 차례 재계약을 했는지, 그때마다 확정일자를 빠짐없이 받았는지를 하나씩 되짚어보는 작업이 필요하며, 재계약 이력이 여러 번인 임차인일수록 서류를 한 번에 정리해 확인해보는 것이 안전하다.

증액분이 순위에서 밀리는 대표적인 상황

다음은 실무에서 자주 나타나는 유형을 일반화한 것으로, 특정 사건을 지칭하는 것은 아니다. 임차인이 처음 계약 때 보증금 2억 원에 확정일자를 받아 두었고, 이후 2년 뒤 재계약을 하면서 5천만 원을 올려주기로 했다고 가정해보자. 이때 재계약서를 작성만 하고 확정일자를 받지 않은 채 시간이 흘렀는데, 그 사이 임대인이 이 주택을 담보로 은행에서 새로 대출을 받아 근저당을 설정했다.

이후 집이 경매에 넘어가면, 배당 순위는 다음과 같이 정리된다. 최초 확정일자를 받은 2억 원은 그 순위 그대로 우선 배당을 받는다. 그런데 재계약으로 늘어난 5천만 원은 확정일자를 받지 않았기 때문에 우선변제권이 없고, 그 사이 설정된 근저당보다도 후순위로 밀린다. 낙찰가가 충분히 높지 않다면 이 5천만 원은 전혀 배당받지 못하거나 극히 일부만 배당받는 결과로 이어질 수 있다.

반대로 같은 상황에서 재계약 당일 확정일자를 곧바로 받아 두었다면 어떻게 될까. 증액분 5천만 원은 재계약 확정일자 순위로, 그 이후 설정된 근저당보다 앞선 순위를 확보하게 된다. 근저당 설정 시점보다 확정일자를 먼저 받아두는 것 하나로 배당 결과가 완전히 달라질 수 있다는 점에서, 이 작은 절차 하나가 임차인에게는 매우 큰 금액을 좌우하는 분기점이 된다.

비슷한 유형으로, 재계약 당시에는 등기부가 깨끗했지만 확정일자를 미루는 사이 임대인이 다른 채무 문제로 가압류를 당하는 경우도 있다. 가압류 역시 그 등기가 마쳐진 시점을 기준으로 순위가 정해지므로, 확정일자를 받지 않은 증액분은 이 가압류보다도 뒤로 밀릴 수 있다. 결국 재계약과 확정일자 재부여 사이의 시간 간격을 최대한 좁히는 것, 이상적으로는 같은 날 처리하는 것이 증액분을 지키는 가장 확실한 방법이라는 결론으로 이어진다.

확정일자를 재계약 당일 받은 경우 증액분의 배당 참여 가능성(개념도)

증액분, 확정일자 재부여 여부에 따른 결과 비교

두 결과의 차이를 만드는 것은 임차인의 협상력이나 계약 조건이 아니라 순전히 확정일자를 받았는지 여부뿐이다. 그만큼 이 절차는 사소해 보이지만 결과에 미치는 영향은 결코 사소하지 않다. 만약 재계약을 이미 마쳤는데 확정일자를 받았는지 기억이 분명하지 않다면, 지금이라도 재계약서와 확정일자 도장을 다시 확인하고, 받지 않았다면 즉시 절차를 밟아야 한다.

확정일자를 재부여하는 데 드는 시간과 비용은 크지 않다. 서류를 준비해 방문하면 그 자리에서 바로 처리되는 경우가 대부분이고, 수수료도 크게 부담스러운 수준이 아니다. 반면 이를 소홀히 했을 때 잃을 수 있는 금액은 증액된 보증금 전액이 될 수 있다는 점에서, 이 절차는 임차인이 할 수 있는 여러 예방 조치 중에서도 비용 대비 효과가 가장 큰 축에 속한다. 재계약을 앞두고 있다면 계약서에 도장을 찍는 그 자리에서 확정일자까지 함께 처리하는 것을 원칙으로 삼는 것이 좋다.

증액분을 포함한 보증금을 못 받고 있다면

이미 계약이 종료되었는데 증액분을 포함한 보증금 전체를 임대인이 돌려주지 않고 있다면, 확정일자 재부여 여부와 별개로 회수 절차를 진행해야 한다. 기준은 어디까지나 임대차계약서(재계약서 포함)와 법이며, "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 임대인의 사정은 법적 근거가 되지 못한다는 점을 분명히 인식해야 한다.

일반적인 진행 순서는 내용증명을 발송해 반환 의사를 명확히 밝히는 것에서 시작해, 이사를 해야 하는 상황이라면 대항력을 유지하기 위해 임차권등기명령을 신청하고 등기부에 그 기입이 실제로 확인된 뒤 이사와 전출을 진행하며, 임대인이 계속 지급을 거부하면 전세금반환소송을 제기하고 그래도 지급하지 않으면 부동산 강제경매, 예금·급여 등 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행 단계로 나아가는 흐름이다. 소장 접수부터 판결까지는 통상 4~6개월이 걸리며, 그 기간 동안의 지연손해금은 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 소장 송달 이후 구간은 연 12%가 적용되는 구조다.

다만 확정일자를 재계약 시점에 받아두지 못해 증액분의 우선변제권이 인정되지 않는 상황이라면, 소송에서 승소하더라도 그 승소금 회수를 위한 집행 과정에서 다른 채권자와 경합하는 구도가 될 수 있다. 이런 경우일수록 임대인의 재산 상황을 정확히 파악하고, 어떤 재산에 먼저 강제집행을 시도할지 전략적으로 판단하는 것이 중요해진다. 법도 전세금반환소송센터는 확정일자 순위 문제로 회수가 복잡해진 사안까지 폭넓게 다뤄온 경험을 바탕으로 상황별 대응 방법을 안내하고 있다.

또한 임차인이 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증 같은 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면, 소송과 별개로 보증기관을 통한 대위변제 절차를 먼저 확인해보는 것도 방법이다. 다만 보증기관마다 가입 시점과 상품에 따라 적용되는 기준과 처리 기간이 다르므로, 자신이 가입한 보증이 어떤 조건을 요구하는지 보증서를 직접 확인하거나 보증기관에 문의하는 절차가 먼저 필요하다. 보증에 가입되어 있지 않다면 앞서 설명한 내용증명부터 강제집행까지의 절차를 순서대로 밟아가는 것이 유일한 회수 경로가 된다.

자주 묻는 질문