전세 계약을 맺을 때 최초 2년을 채우고 나면 임차인에게는 계약갱신요구권이 주어져 다시 2년을 더 살 수 있습니다. 그렇게 최초 2년과 갱신 2년, 합쳐서 4년을 다 채운 다음에는 상황이 크게 달라집니다. 이제는 법이 보장하는 갱신요구권을 이미 한 번 행사한 뒤이기 때문에, 임대인과 임차인이 각자의 사정에 따라 재계약, 묵시적 갱신, 이사 가운데 하나의 길로 흘러가는 시점이 오는 것입니다.

문제는 이 시점에서 무엇이 벌어지느냐에 따라 전세금 인상 폭, 계약 조건, 이사 일정, 보증금 회수 방법이 전부 달라진다는 점입니다. 임대인과 새로 재계약을 하면 전세금을 시세대로 올려달라는 요구를 받을 수 있고, 임대인이 아무 통보 없이 시점을 넘기면 묵시적 갱신으로 넘어가며, 어느 한쪽이 계약을 끝내기로 하면 이사와 보증금 회수 절차가 관건이 됩니다. 세 가지는 겉보기엔 비슷해 보여도 법적 성격과 실무 대응이 전혀 다릅니다.

특히 많은 임차인들이 "4년을 채웠으니 이제 집주인 마음대로 나가라고 할 수 있는 것 아니냐"거나 반대로 "2년을 더 살 권리가 당연히 있는 것 아니냐"고 오해하는 경우가 많습니다. 두 생각 모두 정확하지 않습니다. 4년을 다 채운 뒤의 관계는 갱신요구권이라는 법정 권리의 틀을 벗어나, 재계약이라는 새로운 협의의 영역과 묵시적 갱신이라는 별도 법 조항의 영역으로 나뉘어 움직이기 때문입니다.

이 글에서는 4년(2+2)의 계약갱신요구권을 다 쓴 임차인이 마주하는 세 갈래 선택지, 즉 재계약·묵시적 갱신·이사 각각의 절차와 손익을 실제 법률 기준으로 짚어보고, 어느 쪽을 택하든 놓치면 손해로 이어지는 지점들을 정리합니다. 법도 전세금반환소송센터에서 실무를 다루며 자주 받는 질문들을 기준으로 풀어보겠습니다.

전세 4년(2+2)을 다 채우면 그다음엔 어떻게 되나요?

계약갱신요구권은 임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 행사할 수 있고, 법이 정한 일부 예외(임대인 또는 그 직계존비속의 실거주 등 정당한 사유)가 아니라면 임대인이 거절하기 어려운 권리입니다. 다만 이 권리는 하나의 임대차 관계에서 한 차례만 쓸 수 있고, 한 번 행사해 2년을 더 살았다면 그 임대차에서는 이 권리를 다시 쓸 수 없습니다. 최초 2년과 갱신으로 얻은 2년, 합쳐서 4년이 이 권리로 보장되는 최대 기간인 셈입니다.

그래서 4년째가 다가오면 임대인 입장에서는 세 가지 중 하나를 선택하게 됩니다. 시세에 맞춰 조건을 다시 정하고 계속 임대하고 싶다면 재계약을 제안하고, 별다른 의사표시 없이 시점을 넘기면 법이 정한 묵시적 갱신이 자동으로 성립하며, 실거주나 다른 사정으로 계약을 끝내고 싶다면 정해진 통지기간 안에 갱신거절 의사를 밝히게 됩니다. 임차인 역시 이 세 갈래 중 자신에게 유리한 방향을 미리 가늠해두는 것이 좋습니다.

중요한 것은 세 갈래 모두 임차인에게 곧바로 불리하게 작용하는 구조는 아니라는 점입니다. 재계약은 협상의 여지가 있고, 묵시적 갱신은 오히려 조건을 그대로 유지시켜주며, 이사를 택하더라도 보증금은 법으로 보호받는 임차인의 권리입니다. 다만 각각의 절차와 시점을 정확히 알지 못하면 인상 폭을 그대로 받아들이거나, 이사 시점을 놓치거나, 보증금 반환이 늦어지는 손해로 이어질 수 있습니다.

① 재계약 — 조건을 새로 정하는 선택

재계약은 임대인과 임차인이 기존 계약을 끝내고 조건을 새로 협의해 임대차계약서를 다시 쓰는 것을 말합니다. 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신과 달리, 재계약은 양쪽이 자유롭게 합의하는 새로운 계약이라는 점에서 성격이 다릅니다. 전세금은 물론 계약기간, 특약사항, 관리비 부담 등 세부 조건을 처음부터 다시 정할 수 있습니다.

재계약의 가장 큰 장점은 계속 같은 집에서 익숙하게 살 수 있다는 점입니다. 이사비용과 중개보수, 새 집을 알아보는 시간과 스트레스를 아낄 수 있고, 자녀 학교나 직장 통근처럼 생활 기반을 그대로 유지할 수 있습니다. 임대인 입장에서도 새 세입자를 구하는 공백기와 중개보수 부담 없이 안정적으로 임대를 이어갈 수 있어, 양쪽 모두에게 나쁘지 않은 선택지가 될 수 있습니다.

다만 단점도 분명합니다. 재계약은 법이 정한 5% 인상 상한이 적용되지 않는 자유 협상이기 때문에, 전세금 인상 폭을 예측하기 어렵습니다. 인근 시세가 크게 올랐다면 임대인이 그만큼의 인상을 요구할 수 있고, 임차인은 그 인상분을 마련하지 못하면 결국 이사를 고민해야 하는 처지에 놓일 수 있습니다. 또한 재계약은 기존 계약의 연장이 아니라 새 계약이므로, 계약서 문구와 특약사항을 처음부터 다시 꼼꼼히 검토해야 한다는 실무적 부담도 있습니다.

재계약을 앞두고 있다면 인근 시세 자료를 미리 확보해두는 것이 협상에 도움이 됩니다. 국토교통부 실거래가 공개시스템이나 부동산 중개사무소를 통해 비슷한 조건의 전월세 시세를 확인해두고, 인상 요구가 과도하다고 판단되면 근거를 들어 조정을 요청할 수 있습니다. 재계약 조건에 합의했다면 반드시 새 계약서를 서면으로 작성하고, 확정일자와 전입신고 등 대항력 요건도 다시 한 번 점검해두는 것이 안전합니다.

재계약할 때 전세금은 얼마나 올려달라고 할 수 있나요?

많은 임차인들이 "4년째 갱신도 결국 갱신이니 5% 상한이 적용되는 것 아니냐"고 혼동하는데, 이는 정확하지 않습니다. 5% 상한은 계약갱신요구권이라는 특정 법정 권리를 행사할 때 적용되는 규정이고, 그 권리를 이미 소진한 뒤 양쪽이 다시 합의해 맺는 재계약에는 이 상한이 적용되지 않습니다. 즉 4년째의 재계약은 법적으로는 시세에 따른 자유로운 협상의 영역에 놓이게 됩니다.

그렇다고 해서 임대인이 요구하는 금액을 무조건 받아들여야 하는 것은 아닙니다. 인근 시세와 크게 동떨어진 인상 요구라면 근거 자료를 들어 조정을 요청할 수 있고, 협상이 원만하지 않다면 재계약 대신 이사라는 대안도 함께 고려해볼 수 있습니다. 전세금 인상 폭이 부담스럽다면 혼자 판단하기보다 무료 전화상담(02-591-5662)을 통해 계약서 조건과 시세를 함께 점검해보는 것도 방법입니다.

인상분을 대출로 마련해야 하는 경우라면 전세자금대출 한도와 금리 조건을 미리 확인해두어야 합니다. 인상 후 전세금이 대출 한도를 초과하거나 소득 대비 상환 부담이 커진다면, 재계약보다 이사가 오히려 합리적인 선택이 될 수도 있습니다. 재계약 여부를 결정하기 전에 인상분을 포함한 전체 자금 계획을 먼저 세워두는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

② 묵시적 갱신 — 아무 말 없으면 자동으로 2년 연장

묵시적 갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 갱신을 거절하거나 조건을 변경하겠다는 통지를 하지 않으면, 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 제도입니다. 임차인 역시 같은 기간 안에 별다른 의사표시를 하지 않으면 묵시적 갱신이 성립합니다. 이때 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

여기서 중요한 점은 묵시적 갱신이 계약갱신요구권과는 완전히 별개의 법 조항이라는 것입니다. 계약갱신요구권은 임차인이 딱 한 번만 행사할 수 있는 권리이지만, 묵시적 갱신은 임대인이 정해진 기간 안에 통지를 하지 않을 때마다 성립할 수 있어 이론적으로 여러 차례 반복될 수 있습니다. 4년(2+2)을 이미 다 채워 갱신요구권을 소진했더라도, 그 이후에 임대인이 아무 통보 없이 시점을 넘기면 다시 묵시적 갱신이 성립할 수 있다는 뜻입니다.

묵시적 갱신의 또 다른 특징은 "종전과 동일한 조건"으로 이어진다는 점입니다. 즉 임대인이 정해진 기간 안에 인상 의사를 통지하지 않았다면, 묵시적 갱신 기간 동안에는 전세금 인상 자체가 이루어지지 않습니다. 이는 재계약이 시세에 따른 자유 협상으로 인상될 수 있는 것과 대비되는 지점으로, 임차인 입장에서는 오히려 유리하게 작용할 수 있는 구조입니다.

다만 묵시적 갱신은 임대인이 통지 시점을 놓쳤을 때 성립하는 것이므로, 임대인이 정해진 기간 안에 조건 변경이나 갱신거절 의사를 서면이나 문자 등으로 명확히 밝혔다면 묵시적 갱신은 성립하지 않습니다. 통지가 있었는지 없었는지, 언제 있었는지를 두고 다툼이 생기는 경우가 실무에서 적지 않으므로, 임대인의 통지 여부와 시점을 문자메시지나 내용증명 등 기록으로 남겨두는 습관이 중요합니다.

묵시적 갱신 중에도 임차인은 언제든 나갈 수 있나요?

이 3개월이라는 기간은 임대인에게 새로운 세입자를 구할 시간을 주기 위한 것으로 이해할 수 있습니다. 임차인 입장에서는 이사를 결심한 즉시 계약을 끝낼 수 있는 것이 아니라, 통지 후 3개월이 지나야 해지 효력이 생긴다는 점을 미리 감안해 이사 일정을 계획해야 합니다. 반대로 임대인이 묵시적 갱신 기간 중 갑자기 방을 빼달라고 요구하는 것은 법적 근거가 없는 요구입니다.

실무에서는 임차인이 구두로만 이사 의사를 밝혔다가 나중에 "언제 말했는지" "정말 통지가 됐는지"를 두고 다툼이 생기는 경우가 종종 있습니다. 계약해지 통지는 문자메시지나 내용증명처럼 날짜가 남는 방법으로 해두는 것이 안전하며, 특히 3개월이라는 기간 계산의 기준점이 되는 만큼 통지 도달 시점을 명확히 해두어야 합니다.

묵시적 갱신 중 이사를 결정했다면, 통지 시점부터 3개월 후로 예상되는 계약종료일에 맞춰 새 집 계약과 이사 일정을 조율하는 것이 좋습니다. 이 기간을 넘겨서까지 보증금 반환이 늦어진다면, 뒤에서 설명할 내용증명과 임차권등기명령 절차로 이어갈 수 있습니다.

③ 이사 — 보증금 회수와 새 집 준비, 손익 비교

재계약도 묵시적 갱신도 아닌 이사를 선택했다면, 가장 먼저 챙겨야 할 것은 대항력을 유지한 채로 보증금을 회수하는 순서입니다. 전출신고나 이사를 서두르기 전에 보증금이 실제로 입금되었는지부터 확인해야 하며, 부득이하게 먼저 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청해 등기부에 그 내용이 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 진행하는 것이 원칙입니다.

이사에는 이사비용, 중개보수, 새 집 계약을 위한 자금 조달 등 부수적인 비용과 절차가 따릅니다. 특히 4년을 채운 집에서 나가는 경우 새로 계약할 집의 전세금 시세가 기존보다 높아져 있을 수 있어, 보증금을 온전히 돌려받더라도 자금 계획을 다시 세워야 하는 경우가 많습니다. 이사 시점과 새 집 입주 시점, 보증금 반환 시점을 하나의 일정표로 맞춰두어야 자금 공백을 줄일 수 있습니다.

반대로 이사의 장점은 명확합니다. 인상 요구에 얽매이지 않고 원하는 지역과 조건의 집을 새로 선택할 수 있다는 점, 그리고 임대인과의 관계에서 발생할 수 있는 이후의 분쟁 소지를 정리하고 새 출발을 할 수 있다는 점입니다. 특히 임대인의 재계약 조건이 부담스럽거나, 건물 관리나 시설 문제로 거주 만족도가 낮았다면 이사가 더 합리적인 선택이 될 수 있습니다.

이사 과정에서 가장 흔한 손해는 보증금 반환이 늦어지는 경우입니다. 실무에서는 임대인이 "새로운 세입자가 들어오면 그때 보증금을 주겠다"고 말하는 경우가 많은데, 이는 임대인 개인의 사정일 뿐 법적인 근거가 되지 않습니다. 임대차 계약이 끝나면 임대인은 새 세입자를 구했는지 여부와 상관없이 정해진 기일에 보증금을 반환할 의무가 있으며, 이 원칙을 분명히 알아두어야 협상에서 불필요하게 밀리지 않습니다.

새로 이사할 집을 계약할 때도 대항력 요건을 놓치지 않도록 주의해야 합니다. 새 집으로 전입신고를 마치고 확정일자를 받는 절차는 되도록 이사 당일에 함께 처리하는 것이 좋으며, 기존 집에서 보증금을 받기 전에 먼저 전출해버리면 기존 집에 대한 대항력을 잃어 보증금 회수가 더 어려워질 수 있습니다. 이사 순서와 전입·전출 시점을 하루 단위로 미리 계획해두는 것이 이사 과정의 손해를 줄이는 실무적인 방법입니다.

재계약이나 이사, 결정은 언제까지 내려야 하나요?

임대차기간 만료를 앞두고 임대인이 조건 변경이나 갱신거절을 통지할 수 있는 기간은 6개월 전부터 2개월 전까지로 정해져 있습니다. 이 기간 안에 임대인이 아무 통지도 하지 않으면 앞서 설명한 묵시적 갱신이 성립하고, 반대로 이 기간 안에 재계약 조건을 제시하거나 갱신거절 의사를 밝히면 그에 따라 재계약 협상이나 이사 절차가 시작됩니다. 결국 임차인 입장에서도 이 구간을 넘기기 전에 스스로 어느 쪽을 원하는지 정리해두어야 협상에서 끌려다니지 않습니다.

특히 재계약 조건에 합의하지 못하고 이사를 선택하게 될 경우를 대비해, 계약만료 2~3개월 전부터는 새로 이사할 지역의 시세와 매물을 미리 살펴보는 것이 좋습니다. 전세 매물은 계약만료 시점이 몰리는 경우가 많아 원하는 조건의 집을 급하게 구하다 보면 오히려 더 불리한 조건에 계약하게 되는 경우가 적지 않습니다. 시간 여유를 두고 후보 매물을 비교해두면, 임대인과의 재계약 협상에서도 "이사도 가능하다"는 현실적인 대안을 갖고 협상할 수 있어 유리한 위치에 설 수 있습니다.

반대로 임대인 쪽에서 먼저 연락이 없다고 해서 안심하고 있다가, 뒤늦게 계약만료 임박 시점에 조건 변경 통지를 받는 경우도 있습니다. 통지가 만료 2개월 전 안에만 이루어졌다면 법적으로는 유효한 통지이므로, 임차인은 그 시점부터 재계약 협상이나 이사 준비를 서둘러야 합니다. 이런 상황을 막으려면 계약만료 6개월 전쯤부터 임대인에게 먼저 연락해 갱신 의사가 있는지, 조건 변경 계획이 있는지를 확인해두는 것이 실무적으로 도움이 됩니다.

재계약·묵시적 갱신·이사, 무엇이 다를까 — 한눈에 비교

세 가지 선택지는 계약 성립 방식부터 전세금 인상 여부, 이후 계약기간까지 전부 다르게 움직입니다. 아래 표로 핵심 차이를 먼저 정리한 뒤, 각자의 상황에 맞는 선택을 판단하는 것이 좋습니다.

구분	계약 성립 방식	전세금 인상	계약기간	중도 해지
재계약	양측 합의로 새 계약서 작성	자유 협상(상한 없음)	새로 협의(통상 2년)	계약서 특약에 따름
묵시적 갱신	임대인 미통지로 자동 성립	불가(종전 조건 그대로)	2년으로 간주	임차인 언제든(통지 후 3개월)
이사(계약종료)	어느 한쪽의 갱신거절·해지	해당 없음	계약 종료	기일에 보증금 전액 회수

표에서 보듯 묵시적 갱신은 인상 없이 조건이 그대로 유지된다는 점에서 임차인에게 나쁘지 않은 선택지처럼 보이지만, 이는 임대인이 통지를 놓쳤을 때 성립하는 것이지 임차인이 원한다고 선택할 수 있는 것은 아닙니다. 반대로 재계약은 협상의 여지가 있는 대신 인상 폭이 자유롭다는 리스크가 있고, 이사는 인상 부담에서는 자유롭지만 보증금 회수와 새 집 준비라는 실무적 과제가 남습니다. 세 갈래 모두 장단점이 있는 만큼, 자신의 자금 사정과 거주 계획에 맞춰 미리 방향을 정해두는 것이 유리합니다.

4년 지나 이사 가는데 집주인이 보증금을 안 주면 어떻게 하나요?

가장 먼저 할 일은 반환 기일과 반환 요구 의사를 명확히 남기는 내용증명 발송입니다. 구두로만 요청하면 나중에 "언제 요구했는지" 다툼이 생길 수 있으므로, 반환 기일과 금액, 계좌 정보를 명시한 내용증명으로 공식적인 기록을 남겨두어야 합니다.

부득이하게 먼저 이사해야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 신청해야 합니다. 임차권등기명령은 임대인의 동의 없이도 임차인 단독으로 신청할 수 있으며, 전세권 설정과 달리 집주인의 협조가 필요 없다는 차이가 있습니다. 다만 신청만으로 끝나는 것이 아니라 실제로 등기부등본에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사와 전출을 진행해야 합니다. 등기가 완료되기 전에 먼저 이사해버리면 대항력과 우선변제권을 잃을 위험이 있기 때문입니다.

내용증명과 임차권등기명령으로도 반환이 이루어지지 않는다면 전세금반환소송으로 넘어갑니다. 소장을 접수하면 통상 4~6개월 정도의 시간이 걸려 판결에 이르며, 판결이 확정되고도 임대인이 임의로 이행하지 않으면 임대인 소유 부동산에 대한 경매, 임대인의 다른 채권에 대한 압류 및 추심, 임대인 소유 동산에 대한 압류 등 강제집행 절차로 실제 회수에 나서게 됩니다. 참고로 임대인이 지급명령에 순순히 응할 것이 확실하지 않은 이상, 지급명령보다는 처음부터 소송 절차로 진행하는 편이 시간 낭비를 줄이는 경우가 많습니다.

만약 임대인의 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 다른 부동산을 소유하고 있다는 정보를 미리 알고 있다면, 소송 전 단계에서 그 재산에 가압류를 걸어두는 것을 고려할 수 있습니다. 다만 가압류는 모든 상황에 필요한 절차는 아니고, 임대인의 재산 상태와 회수 가능성을 함께 살펴 필요할 때만 활용하는 것이 좋습니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입되어 있다면 소송에 앞서 보증기관에 먼저 이행 여부를 확인해보는 것도 하나의 경로가 될 수 있습니다.

이 절차에서 임차인들이 자주 하는 실수 중 하나는, 임대인의 "곧 준다"는 말만 믿고 아무 조치 없이 시간을 흘려보내는 것입니다. 내용증명 한 통 보내지 않은 채 몇 달을 기다리다가 뒤늦게 임차권등기명령을 신청하면, 그 사이 임대인의 사정이 더 악화되어 회수 가능성이 낮아지는 경우도 있습니다. 계약만료일이 지났는데도 반환이 이루어지지 않는다면, 늦어도 며칠 안에는 내용증명부터 발송해 반환 의사와 기일을 공식적으로 남겨두는 것이 원칙입니다. 시간이 곧 회수 가능성과 직결된다는 점을 기억해두어야 합니다.

이 절차 전체를 혼자 판단하고 진행하기는 쉽지 않습니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 집필했으며 부동산·민사 분야를 전문으로 다루어온 만큼, 임차권등기명령 신청 시점부터 소송, 강제집행까지 이어지는 절차를 무료 전화상담을 통해 안내받아볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문