전세 계약을 앞두고, 혹은 이미 전세로 살고 있는 상태에서 "전세 보증금에도 세금이 붙는다"는 이야기를 듣고 불안해하는 임차인이 적지 않습니다. 특히 계약이 끝나가는 시점에 집주인이 "세금 문제 때문에 보증금을 바로 못 준다"는 식으로 말을 흐리는 경우, 이게 정말 세법상 근거가 있는 이야기인지 판단하기가 쉽지 않습니다. 결론부터 말씀드리면 이런 말의 상당수는 세법에 대한 오해거나, 반환을 미루기 위한 핑계에 가깝습니다.

이런 오해가 반복되는 이유 중 하나는, 임차인 스스로도 세법을 정확히 알기 어렵고 임대인이 하는 말을 그대로 믿을 수밖에 없는 구조에 있습니다. 임대인이 세무서에서 실제로 어떤 안내를 받았는지, 정말 간주임대료 과세 대상에 해당하는지를 임차인이 확인할 방법은 마땅치 않습니다. 그렇다 보니 "세금 때문에"라는 말 한마디가 계약 협상의 우위를 가져가는 수단처럼 쓰이기도 합니다. 이 글에서 요건과 계산 방식을 구체적으로 짚어 드리는 것도 이 때문입니다.

이 글은 전세 보증금과 관련된 세금 문제 중 임차인이 실제로 알아야 할 부분과, 임대인에게만 해당되는 '간주임대료'라는 제도를 구분해서 정리합니다. 아래와 같은 상황에 해당한다면 이 글이 도움이 될 것입니다.

• 집주인이 "보증금에 세금이 붙어서 지금은 못 돌려준다"고 말한 적이 있다
• 뉴스에서 '간주임대료'라는 말을 들었는데 나와 관련이 있는지 알고 싶다
• 전월세 신고를 하면 내게 불리한 게 있는 건 아닌지 걱정된다
• 전세자금대출 원리금을 갚고 있는데 세금 혜택이 있는지 궁금하다
• 계약이 끝났는데 "세금 정산 후에 주겠다"며 반환이 미뤄지고 있다

전세 보증금에도 세금이 붙나요?

결론부터 말하면 전세 보증금 자체에는 세금이 붙지 않습니다. 보증금은 계약이 끝나면 임차인에게 그대로 돌려줘야 하는 돈이므로 소득세법상 임차인의 소득으로 보지 않기 때문입니다. 다만 임대인이 보유한 주택 수와 받은 보증금의 규모에 따라 '간주임대료'라는 별도의 세금이 임대인에게 부과될 수 있고, 이 부분이 종종 임차인의 세금처럼 오해되고 있습니다.

세금의 기본 원리를 생각하면 이해가 쉽습니다. 소득세는 실제로 발생한 소득에 대해 부과되는데, 전세 보증금은 계약 종료 시 그대로 반환되어야 할 채무이지 임차인이 얻은 이익이 아닙니다. 반대로 임대인 입장에서는 보증금을 운용해 이자 수익 등 실질적인 이익을 얻을 가능성이 있으므로, 일정 요건에서 그 운용이익을 간주해 과세하는 제도가 바로 간주임대료입니다.

계약 문서와 관련된 세금도 마찬가지입니다. 부동산 매매계약서나 근저당권 설정계약서 등 인지세법이 정한 특정 문서에는 인지세가 부과되지만, 주택 임대차계약서는 인지세 과세 대상 문서에 포함되지 않습니다. 즉 전세계약서를 작성한다고 해서 임차인이 별도의 인지세를 낼 의무는 없습니다.

보유세(재산세·종합부동산세) 역시 해당 주택의 소유자인 임대인에게 부과되는 세금이며, 임차인이 거주한다는 사실만으로 임차인에게 보유세 납부 의무가 생기지 않습니다. 취득세도 마찬가지로 소유권을 취득하는 사람의 세금이지, 전세로 거주하는 임차인과는 무관합니다. 임차인이 계약 과정에서 실질적으로 마주치는 세금 관련 절차는 뒤에서 설명할 전월세 신고와 확정일자 정도이며, 이는 세금을 내는 절차가 아니라 임차인의 권리를 지키기 위한 신고 절차입니다.

간주임대료란 정확히 무엇인가

간주임대료는 말 그대로 '임대료로 간주하는 금액'입니다. 월세를 받는 임대인은 그 월세 자체가 임대소득으로 과세되지만, 전세(또는 반전세)로 보증금만 받는 임대인은 매달 현금으로 들어오는 소득이 없어 보입니다. 그러나 임대인은 그 보증금을 은행에 예치하거나 다른 방식으로 운용해 이자 수익 등 실질적인 이익을 얻을 수 있으므로, 세법은 이 잠재적 운용이익을 추정해 임대소득에 합산하도록 정하고 있습니다. 이것이 소득세법 제25조와 그 시행령이 규정한 간주임대료 제도의 취지입니다.

이 제도의 목적은 조세 형평입니다. 같은 부동산 임대업이라도 월세로 받는 임대인과 전세로 받는 임대인 사이에 과세 형평이 깨지지 않도록, 전세보증금에 대해서도 일정한 방식으로 임대소득을 계산해 넣는 것입니다. 다만 모든 임대인에게 무조건 적용되는 것이 아니라 아래에서 설명하는 주택 수와 보증금 규모 요건을 충족하는 경우에만 적용됩니다.

여기서 가장 중요한 점은, 간주임대료는 임대인이 세무서에 종합소득세를 신고할 때 계산에 포함되는 항목이라는 것입니다. 임차인이 별도로 계산하거나 신고할 의무가 전혀 없고, 임차인의 통장에서 빠져나가는 세금도 아닙니다. 임대인의 종합소득세 신고서에 반영되는 항목일 뿐, 임차인이 지급한 보증금의 액수나 반환받을 권리와는 별개의 문제입니다.

그럼에도 이 제도가 임차인 사이에서 자주 혼동되는 이유는, 계약 갱신이나 종료 시점에 일부 임대인들이 "간주임대료 때문에 세금 부담이 커졌다"는 이야기를 임차인에게 하기 때문입니다. 임대인의 세부담이 실제로 커지는 것은 사실일 수 있지만, 그 부담을 임차인에게 전가하거나 보증금 반환을 미루는 근거로 삼는 것은 전혀 다른 문제입니다.

또한 간주임대료는 부동산임대업에서 발생하는 '총수입금액'을 계산하는 특례 규정이라는 점도 알아둘 필요가 있습니다. 실제로 세무서에 신고되는 종합소득세는 이 총수입금액에서 필요경비를 뺀 소득금액을 기준으로 세율이 적용되므로, 간주임대료가 계산 항목에 포함된다고 해서 그 금액 전부가 곧바로 세금으로 나가는 것은 아닙니다. 임대인이 "간주임대료가 얼마니까 그만큼 세금을 더 내야 한다"고 단순화해서 말하는 경우가 많지만, 실제 세액은 소득공제·세율 구간 등을 거쳐 계산되는 훨씬 복잡한 과정을 거칩니다. 이 복잡성 때문에 임차인이 정확한 반박을 하기 어렵고, 그래서 더더욱 '보증금 반환 의무는 세금 계산과 별개'라는 원칙만 확실히 알고 있으면 충분합니다.

간주임대료 계산, 실제 예시로 보기

말로만 설명하면 감이 잘 오지 않으니 간단한 예시로 살펴보겠습니다. 어떤 임대인이 부부 합산으로 주택 4채를 보유하고 있고, 그중 소형주택 특례에 해당하지 않는 주택들의 전세보증금 합계가 5억원이라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 계산 기준액은 보증금 합계 5억원에서 3억원을 뺀 2억원의 60%인 1억2천만원이 됩니다.

이렇게 산출된 1억2천만원에 그해 국세청장이 고시하는 정기예금이자율을 곱한 금액이 간주임대료로 총수입금액에 더해집니다. 여기서 임대사업과 관련해 실제로 받은 이자나 배당금이 있다면 그 금액만큼은 차감됩니다. 최종적으로 이 간주임대료는 다른 임대소득과 합산되어 종합소득세 신고서에 반영되고, 소득공제와 세율 구간을 거쳐 실제 납부세액이 결정됩니다.

이 예시에서 중요한 점은, 계산의 출발점이 되는 '보증금 합계 5억원'이라는 숫자는 어디까지나 임대인이 여러 채의 주택을 굴리며 받은 전체 보증금이라는 것입니다. 임차인 한 사람이 낸 보증금 하나만으로 이 요건을 채우는 경우는 드물고, 3주택 이상을 보유한 임대인이 여러 임차인으로부터 받은 보증금을 합산해야 비로소 이 계산이 시작됩니다. 원룸이나 오피스텔 한 채 정도를 세놓는 개인 임대인이라면 애초에 이 계산 구조 자체와 무관한 경우가 많다는 뜻이기도 합니다.

따라서 임대인이 "간주임대료 때문에"라는 말을 꺼낸다면, 먼저 그 임대인이 정말 3주택 이상 보유자인지, 보증금 합계가 3억원을 넘는지부터 따져보는 것이 합리적입니다. 요건에 해당하지 않는데도 이런 말로 반환을 미루려 한다면 근거 없는 주장에 불과하고, 요건에 해당하더라도 앞서 설명했듯 그 세금은 임대인의 몫이지 임차인의 보증금 반환 의무와는 무관합니다.

간주임대료, 누가 얼마나 부담하는가

간주임대료가 실제로 적용되는 요건은 법으로 명확히 정해져 있습니다. 아래 표는 개인 임대인을 기준으로 한 핵심 요건을 정리한 것입니다.

표에서 알 수 있듯이 간주임대료는 아무 임대인에게나 적용되는 것이 아니라, 3주택 이상을 보유하고 보증금 합계가 3억원을 넘는 경우에 그 초과분의 60%를 기준으로 계산됩니다. 원룸이나 소형 오피스텔 한 채를 전세로 내준 개인 임대인 대부분은 이 요건 자체에 해당하지 않는 경우가 많습니다. 즉 "간주임대료 때문에 세금이 많이 나온다"는 말을 듣더라도, 실제로 그 임대인이 이 요건에 해당하는지부터 따져볼 필요가 있습니다.

또한 이 계산은 임대인의 연간 종합소득세 신고 과정에서 이루어지는 것이며, 계약 도중이나 보증금 반환 시점에 갑자기 발생하는 목돈이 아닙니다. 임대인이 "이번에 세금이 많이 나와서 당장 목돈을 마련하기 어렵다"고 말하더라도, 이는 임대인 개인의 자금 사정 문제이지 임차인이 계약대로 보증금을 돌려받을 권리에 영향을 주는 사유가 될 수 없습니다.

집주인이 "세금 때문에" 보증금을 못 준다고 하면 어떻게 하나요?

임대인의 세금 문제는 임대인 개인의 사정일 뿐, 전세계약이 종료되면 보증금을 반환해야 하는 법적 의무와는 무관합니다. "세금 낼 돈이 없어서", "간주임대료 때문에 손해라서"라는 말은 보증금 반환을 미룰 법적 근거가 되지 못합니다. 계약 종료일을 넘긴 채 이런 말만 듣고 기다리다가는 임차인의 권리가 흔들릴 수 있으므로, 기한을 넘기면 곧바로 절차를 준비해야 합니다.

전세금 반환의 기준은 오직 임대차계약서와 법입니다. 계약서에 적힌 종료일이 되면 임대인은 보증금을 반환할 의무가 있고, 임차인은 목적물을 인도할 의무가 있습니다. 여기에 세금, 새 세입자 여부, 집이 안 나가는 사정 등은 임대인 쪽의 개인적인 사정일 뿐 법적 반환 의무를 늦출 근거가 되지 않습니다. "간주임대료 때문에"라는 말도 결국 "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 흔한 핑계와 성격이 같습니다.

실무에서는 이런 말을 듣고 임차인이 좋은 게 좋은 거라며 기한을 계속 미뤄주다가, 정작 임차권등기명령이나 소송 시점을 놓치는 경우가 많습니다. 계약 종료일이 지났는데도 보증금을 받지 못했다면, 상대방의 사정과 관계없이 내용증명을 발송하는 것부터 시작하는 것이 임차인의 권리를 지키는 가장 확실한 방법입니다. 구체적인 절차는 이 글의 뒷부분에서 단계별로 안내합니다.

세금 외에도 임대인들이 반환을 미루며 대는 이유는 다양합니다. "새 세입자가 구해져야 준다", "집이 안 팔려서 자금이 없다", "다른 대출을 받아야 하니 기다려 달라" 같은 말들이 대표적입니다. 이런 사유들의 공통점은 전부 임대인 개인의 자금 사정이나 영업 상황에 관한 것이지, 임대차계약서에 근거한 반환 의무를 소멸시키거나 유예시키는 법적 사유가 아니라는 점입니다. 세금 핑계 역시 이 목록에 포함되는 여러 사유 중 하나일 뿐이며, 임차인이 판단해야 할 기준은 언제나 계약서상 종료일입니다.

전월세 신고를 하면 나에게 불리한 점이 있나요?

전월세 신고제는 임차인에게 불리하지 않으며 오히려 유리한 제도에 가깝습니다. 보증금 6천만원 초과 또는 월차임 30만원 초과인 계약은 계약일로부터 30일 이내에 주택 소재지 시·군·구에 신고해야 하고, 신고를 마치면 확정일자가 자동으로 부여되어 별도로 주민센터를 방문하지 않아도 대항력과 우선변제권 확보에 필요한 확정일자를 챙길 수 있습니다.

다만 신고된 임대차 정보는 과세 행정의 참고자료로도 활용될 수 있어, 임대인의 간주임대료나 임대소득 파악 근거가 되기도 합니다. 그래서 일부 임대인은 신고 자체를 꺼리거나 임차인에게 신고를 미루자고 요구하기도 합니다. 그러나 이는 임대인의 세금 문제일 뿐이며, 임차인 입장에서는 신고와 확정일자를 통해 얻는 법적 보호가 훨씬 중요합니다. 신고를 미루자는 요구에 응했다가 대항력 확보 시점이 늦어지면 임차인에게 불리해질 수 있습니다.

신고 의무 위반에 대한 과태료 규정은 존재하지만, 제도 시행 초기부터 여러 차례 유예가 반복되어 왔으므로 계약 시점의 최신 시행 여부를 확인하는 것이 안전합니다. 다만 과태료 적용 여부와 별개로, 신고와 확정일자 확보 자체는 임차인의 권리 보호를 위해 반드시 챙겨야 할 절차라는 점은 변하지 않습니다.

신고 의무자는 원칙적으로 임대인과 임차인 쌍방으로 되어 있지만, 실무에서는 공동으로 신고서를 작성해 제출하거나 온라인으로 계약서를 첨부해 신고하는 방식이 널리 쓰입니다. 임대인이 신고에 소극적이라면 임차인 단독으로도 신고가 가능한 경우가 많으므로, 임대인의 협조 여부와 관계없이 임차인 스스로 신고 기한을 챙기는 것이 좋습니다. 신고를 마치고 받은 신고필증은 계약 내용을 공적으로 확인해 주는 자료가 되어, 이후 분쟁이 생겼을 때도 도움이 될 수 있습니다.

전세자금대출 원리금도 세금 혜택을 받을 수 있나요?

무주택 세대주가 전세자금대출을 받아 원리금을 상환하고 있다면 '주택임차차입금 원리금상환액 소득공제'를 통해 연말정산에서 공제를 받을 수 있습니다. 상환액의 40%를 근로소득에서 공제하며, 국민주택규모(전용 85㎡, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡) 이하 주택을 임차한 경우에 적용됩니다.

이 공제는 주택청약종합저축 공제와 통합 한도가 적용되는 항목입니다. 통합 한도는 세법 개정에 따라 조정되어 왔으므로(최근 개정으로 한도가 상향된 사례가 있습니다), 정확한 한도와 본인의 적용 가능 여부는 국세청 연말정산 안내나 전문가 상담을 통해 그해 기준으로 확인하는 것이 안전합니다. 다만 요건 자체(무주택 세대주, 근로소득자, 국민주택규모 이하 주택 임차)는 비교적 안정적으로 유지되어 온 조건입니다.

이 공제는 전세 보증금 자체에 세금이 붙는 것과는 정반대로, 임차인이 실제로 받을 수 있는 세제 혜택입니다. 전세자금대출을 이용하고 있다면 연말정산 시 이 항목을 놓치지 않고 챙기는 것이 중요하며, 회사의 연말정산 담당 부서나 세무 전문가를 통해 본인이 요건에 해당하는지 확인해 보는 것을 권합니다. 월세 세액공제와는 대상과 계산 방식이 다르므로 혼동하지 않아야 합니다.

전세와 월세, 임차인 관점에서 세금 취급이 다른 이유

전세와 월세는 임차인이 실제로 마주치는 세금 관련 항목에서 차이가 있습니다. 이 차이를 이해하면 "왜 나는 세금과 무관한데 간주임대료 이야기가 나오는지" 헷갈리지 않을 수 있습니다.

정리하면 임차인이 실제로 챙겨야 할 세금 혜택은 계약 형태에 따라 다르지만, 어느 경우든 임대인의 세금 부담이 임차인에게 직접 전가되는 구조는 아닙니다. 이 원칙을 알고 있으면 계약 갱신이나 종료 협상 과정에서 근거 없는 요구에 흔들리지 않을 수 있습니다.

계약을 갱신할 때 세금 부담을 이유로 보증금을 올려달라고 하면 어떻게 하나요?

임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 경우, 임대인이 요구할 수 있는 차임 등 증액 청구는 기존 보증금(또는 차임)의 5% 범위 내로 법으로 제한되어 있습니다. 간주임대료나 다른 세금 부담이 커졌다는 이유를 대더라도 이 5% 상한을 넘겨 보증금 인상을 요구할 법적 근거는 없습니다. 임차인은 상한을 넘는 인상 요구에 응할 의무가 없으며, 기존 조건대로 갱신을 주장할 수 있습니다.

다만 이 5% 상한은 임차인이 계약갱신요구권을 실제로 행사하는 경우에 적용되는 제한이라는 점도 함께 알아둘 필요가 있습니다. 임차인이 갱신요구권을 이미 사용했는지, 계약 형태가 이 제도의 적용 대상인지에 따라 구체적인 결론이 달라질 수 있으므로, 임대인이 큰 폭의 인상을 요구해 온다면 본인의 계약 이력과 조건을 정리해 상담을 통해 확인해 보는 것이 정확합니다.

세금 부담을 이유로 한 인상 요구든 다른 이유를 댄 인상 요구든, 협상 과정에서 임차인이 알아야 할 원칙은 같습니다. 법이 정한 상한과 절차를 넘어서는 요구에는 응할 의무가 없고, 오히려 그런 요구에 밀려 서둘러 도장을 찍었다가 이후 불리한 조건에 묶이는 사례가 실무에서 적지 않게 나타납니다. 인상 요구서나 통보 내용은 문자나 서면으로 남겨두고, 애매한 부분은 계약서에 서명하기 전에 확인하는 습관이 필요합니다.

보증금을 돌려받지 못할 때 임차인이 밟는 절차

세금을 핑계로 한 반환 지연이든 다른 이유든, 계약 종료일이 지나도 보증금을 받지 못했다면 임차인이 취할 수 있는 절차는 정해져 있습니다. 아래 순서대로 진행하는 것이 임차인의 권리를 가장 확실하게 지키는 방법입니다.

이 절차에서 세금 문제는 어느 단계에도 개입할 여지가 없습니다. 법원은 임대차계약서와 관련 법리에 따라 판단하며, 임대인이 세금을 이유로 항변하더라도 반환 의무 자체를 부정하는 근거로는 받아들여지지 않습니다. 다만 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 재산 정보를 알고 있는 경우라면, 소송 이전 단계에서 가압류를 함께 검토할 필요가 있습니다. 반대로 임대인이 반환에 이견 없이 100% 동의하는 상황이 아니라면 지급명령은 이의 시 소송으로 이행되어 오히려 시간을 낭비할 수 있어 권하지 않습니다.

만약 HUG나 SGI 등 전세보증보험에 가입되어 있다면, 소송과 별도로 보증기관에 먼저 이행청구가 가능한지 확인해 보는 것도 방법입니다. 다만 보증기관별 요건과 처리 기간은 사안마다 달라 여기서 일률적으로 단정하기는 어렵고, 무료 전화상담을 통해 본인의 계약과 보증 조건에 맞춰 안내받는 것이 정확합니다.

자주 묻는 질문

법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』을 저술한 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사 자격 보유)가 이끄는 전세금 반환 전문 상담 창구입니다. 전국 어디서든 전화로 상담과 사건 선임이 가능하며, 계약서상 근거가 없는 반환 지연 사유에 대해서는 절차적으로 대응할 수 있는 방법을 안내해 드립니다. 세금 문제로 반환이 미뤄지는 사안뿐 아니라, 새 세입자 미확보나 자금 사정 등 다른 이유로 지연되는 사안에서도 계약서와 등기부를 기준으로 다음 단계를 함께 점검해 드리고 있습니다.