전세 계약을 맺고 2년이 지나면 임차인은 계약갱신요구권을 행사해 2년을 더 살 수 있습니다. 이때 임대인이 흔히 요구하는 것이 전세금 인상인데, 법은 이 갱신 시점의 증액청구에 대해 명확한 상한선을 정해두고 있습니다. 그런데도 실무에서는 임대인이 이 상한을 모르거나 무시하고 훨씬 큰 폭의 인상을 요구하는 경우가 적지 않습니다.

문제는 임차인 역시 이 5%라는 숫자를 어렴풋이 알고는 있어도, 실제로 자신의 보증금에 적용하면 얼마가 되는지, 5%를 넘긴 요구를 받았을 때 어떤 순서로 대응해야 하는지는 막막해하는 경우가 많다는 점입니다. 숫자를 정확히 계산하지 못하면 임대인이 제시하는 금액을 그대로 받아들이게 되고, 그 결과 법이 보장하는 상한보다 더 많은 돈을 지불하게 되는 손해로 이어질 수 있습니다.

이 글에서는 계약갱신청구권을 행사해 갱신할 때 전세금 인상이 정확히 어떤 계산식으로 정해지는지, 실제 보증금 액수를 넣어 계산한 예시, 그리고 임대인이 5%를 초과한 인상을 요구할 때 단계별로 어떻게 대응해야 하는지를 법도 전세금반환소송센터의 실무 기준으로 정리합니다. 갱신을 앞두고 인상 통보를 받았다면 이 글의 계산법부터 먼저 대입해보시기 바랍니다.

계약갱신청구권을 쓰면 전세금을 얼마나 올려달라고 할 수 있나요?

이 5% 상한은 주택임대차보호법이 계약갱신요구권 행사에 따른 갱신에서 임차인을 보호하기 위해 마련한 강행규정 성격의 기준입니다. 임대인과 임차인이 계약서에 5%를 넘는 금액을 인상분으로 적어 넣더라도, 그 초과 부분은 법률상 효력을 인정받기 어렵습니다. 즉 계약서에 서명했다는 사실만으로 초과 인상분까지 정당화되는 것은 아니라는 점을 먼저 알아두어야 합니다.

실무에서 자주 나오는 오해 중 하나는 "5% 상한이 모든 전세금 인상 상황에 다 적용된다"는 생각입니다. 하지만 이 상한은 임차인이 계약갱신요구권을 행사하는 그 갱신 한 번에 적용되는 규정입니다. 계약갱신요구권을 이미 소진한 뒤 임대인과 임차인이 다시 협의해 맺는 재계약은 이 상한의 적용을 받지 않는 자유 협상의 영역이고, 반대로 임대인이 통지 시점을 놓쳐 성립하는 묵시적 갱신은 아예 증액 자체가 이루어지지 않고 종전 조건 그대로 이어집니다. 세 가지 상황을 혼동하면 협상에서 불리해질 수 있으므로 자신이 지금 어느 상황에 해당하는지부터 구분해야 합니다.

또한 이 5% 상한은 어디까지나 "상한"이라는 점도 기억해야 합니다. 법이 5%까지 인상해도 된다고 정한 것이 아니라, 임대인이 인상을 요구하더라도 최대 5%를 넘길 수 없다는 뜻입니다. 실제로는 임대인과의 협의를 통해 5%보다 낮은 폭으로 정하거나, 아예 인상 없이 갱신하는 경우도 얼마든지 있을 수 있습니다.

5% 인상률 계산법 — 실제 숫자로 계산해보기

계산 자체는 어렵지 않습니다. 종전 전세 보증금에 1.05를 곱하면 갱신 시 임대인이 요구할 수 있는 최대 금액이 나옵니다. 예를 들어 종전 보증금이 3억 원이었다면 3억 원의 5%인 1,500만 원이 인상 가능한 최대 금액이므로, 갱신 후 보증금은 아무리 많아도 3억 1,500만 원을 넘을 수 없습니다. 이 계산식 하나만 정확히 알아두면 임대인의 인상 요구가 상한 이내인지 아닌지를 그 자리에서 바로 확인할 수 있습니다.

보증금 규모별로 최대 인상 가능 금액을 미리 계산해두면 협상 자리에서 훨씬 수월합니다. 아래 표는 흔히 볼 수 있는 보증금 액수를 기준으로 5% 상한 금액을 정리한 것입니다.

종전 보증금	5% 인상액	갱신 후 최대 금액
2억 원	1,000만 원	2억 1,000만 원
3억 원	1,500만 원	3억 1,500만 원
4억 원	2,000만 원	4억 2,000만 원
5억 원	2,500만 원	5억 2,500만 원

표에서 보듯 보증금이 커질수록 5%에 해당하는 절대 금액도 함께 커지는 구조입니다. 그래서 보증금이 큰 경우일수록 임대인이 "얼마 안 올리는 것"처럼 말하며 실제로는 5%를 넘는 금액을 제시하는 경우가 생길 수 있으므로, 협상 전에 반드시 자신의 보증금을 직접 계산식에 대입해 정확한 상한 금액을 확인해두는 것이 중요합니다. 계산이 헷갈리거나 임대인이 제시한 금액이 맞는지 확신이 서지 않는다면, 무료 전화상담(02-591-5662)을 통해 실제 금액으로 다시 확인받아보는 것도 방법입니다.

계산 순서를 그대로 풀어보면 이렇습니다. 먼저 종전 보증금에 0.05를 곱해 인상 가능 금액을 구하고, 그 값을 종전 보증금에 더해 갱신 후 최대 금액을 계산합니다. 예를 들어 종전 보증금이 3억 5천만 원이라면 3억 5천만 원×0.05는 1,750만 원이므로, 갱신 후 보증금은 3억 5천만 원에 1,750만 원을 더한 3억 6,750만 원을 넘을 수 없습니다. 이 두 단계만 순서대로 계산하면 임대인이 제시한 금액이 상한 이내인지 아닌지 바로 판단할 수 있습니다.

실무에서는 종전 보증금을 어느 시점 금액으로 봐야 하는지를 두고 혼동이 생기는 경우도 많습니다. 계약을 맺은 뒤 한 번도 인상이 없었다면 최초 계약 금액이 곧 종전 보증금이 되지만, 이미 한 차례 인상이 있었다면 그 인상된 금액이 이번 계산의 기준이 되는 종전 보증금입니다. 계약서가 여러 장 있다면 가장 최근에 작성된 계약서, 혹은 가장 최근 인상에 합의한 서류상의 금액을 기준으로 계산해야 정확합니다.

보증금과 월세를 함께 올릴 때도 5% 제한이 똑같이 적용되나요?

예를 들어 보증금 1억 원에 월세 100만 원으로 살고 있었다면, 임대인이 보증금은 그대로 두고 월세만 올리거나, 월세는 그대로 두고 보증금만 올리는 방식으로 5% 상한을 넘기려 해도 마찬가지로 상한 규정이 적용됩니다. 실무에서는 이 환산 계산이 다소 복잡하게 느껴질 수 있어, 임대인이 제시한 새 조건이 실제로 5% 이내인지 헷갈릴 때가 많습니다.

보증금을 월세로, 혹은 월세를 보증금으로 서로 전환할 때 적용하는 비율도 법으로 정해진 범위를 벗어날 수 없습니다. 즉 전환 과정에서 임대인에게 유리한 비율을 임의로 적용해 사실상 5%를 초과하는 결과를 만드는 것도 인정되지 않습니다. 이런 혼합 조건의 인상 요구를 받았다면 계산이 맞는지 스스로 판단하기보다, 무료 전화상담을 통해 정확한 환산 기준으로 검토받아보는 것이 안전합니다.

5% 상한을 넘겨서 계약서에 도장을 찍었다면 그 초과분은 유효한가요?

다만 이는 임차인이 계약갱신요구권을 행사해 갱신하는 상황을 전제로 한 것입니다. 만약 임차인이 갱신요구권을 행사하지 않고 임대인과 새로운 조건으로 재계약하기로 자발적으로 합의한 것이라면, 그 재계약은 갱신요구권 행사와는 다른 별개의 계약으로 취급될 수 있어 상황이 달라질 수 있습니다. 그래서 인상에 합의하기 전에 지금 상황이 갱신요구권 행사에 따른 갱신인지, 아니면 별도의 재계약 협의인지를 먼저 분명히 해두는 것이 중요합니다.

이미 계약서에 서명해버렸다고 해서 되돌릴 수 없는 것은 아닙니다. 갱신요구권 행사에 따른 갱신이 맞다면, 초과 인상분에 대해 추후 문제를 제기하거나 반환을 요구할 여지가 있으므로 계약서와 그 당시 정황을 잘 정리해두는 것이 좋습니다. 이 부분은 개별 계약 경위에 따라 판단이 달라질 수 있어, 계약서와 대화 기록 등을 준비해 무료 전화상담을 통해 구체적으로 점검받아보시길 권합니다.

5% 계산에서 자주 하는 실수 세 가지

계산식 자체는 단순하지만, 실제 상황에 대입하는 과정에서 흔히 틀리는 지점들이 있습니다. 아래 세 가지만 미리 점검해두어도 협상에서 불필요하게 손해를 보는 일을 줄일 수 있습니다.

첫 번째는 기준 금액을 혼동하는 경우입니다. 계약이 여러 차례 이어지면서 최초 계약 금액과 그 이후 인상된 금액을 헷갈려, 더 낮은 최초 금액을 기준으로 5%를 계산해 실제보다 적은 상한을 산출하거나, 반대로 임대인이 더 높은 금액을 기준으로 계산해 상한을 부풀리는 경우가 생길 수 있습니다. 계약서와 인상 합의 서류를 시간 순서대로 나열해 가장 최근 금액이 무엇인지부터 확인해야 합니다.

두 번째는 반전세나 월세가 섞인 조건에서 월세 환산을 빠뜨리는 실수입니다. 보증금만 놓고 5%를 계산하면 실제 상한보다 낮게 나올 수 있는데, 앞서 설명했듯 월세까지 포함한 전체 환산 금액을 기준으로 계산해야 정확합니다. 세 번째는 1년 이내 재인상 제한을 놓치는 경우로, 5% 이내라고 해서 무조건 응해야 하는 것이 아니라 직전 인상으로부터 1년이 지났는지도 함께 확인해야 합니다. 세 가지 모두 계약서와 이전 인상 이력을 한 번에 정리해두면 손쉽게 예방할 수 있는 실수들입니다.

인상에 합의했다면 계약서와 확정일자는 어떻게 다시 챙겨야 하나요?

새로 작성하는 계약서나 특약사항에는 이번 갱신이 계약갱신요구권 행사에 따른 것인지, 아니면 별도의 재계약 합의인지를 분명히 적어두는 것이 좋습니다. 또한 종전 보증금과 인상 후 보증금, 인상률이 5% 이내라는 사실을 문서에 함께 기재해두면, 나중에 인상 폭을 두고 다툼이 생기더라도 계산 근거를 쉽게 확인할 수 있습니다.

보증금이 늘어난 만큼 확정일자도 인상된 금액을 기준으로 다시 받아두어야 합니다. 확정일자는 계약서를 작성한 시점을 기준으로 우선변제권의 순위를 정하는 역할을 하므로, 인상 합의서나 새 계약서를 작성한 즉시 주민센터 등을 통해 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다. 전입신고가 이미 되어 있는 상태라면 별도로 다시 할 필요는 없지만, 확정일자만큼은 인상 합의 시점마다 챙겨두는 습관이 필요합니다.

종전 계약서 원본도 반드시 보관해두어야 합니다. 이번 인상이 5% 이내인지 계산하려면 종전 금액이 얼마였는지가 출발점이 되기 때문에, 계약서를 분실하면 나중에 계산 근거를 입증하기 어려워질 수 있습니다. 아울러 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입되어 있다면 보증금이 인상된 사실을 보증기관에도 알려 가입 조건이 그대로 유지되는지 확인해두는 것이 좋습니다.

임대인이 5%를 초과해서 인상을 요구할 때 대응 순서

5%를 넘는 인상 요구를 받았을 때 당황해서 바로 응하기보다는, 아래와 같은 순서로 차근차근 대응하는 것이 손해를 줄이는 길입니다.

협의가 원만하게 끝나지 않는 경우, 임차인이 먼저 감정적으로 대응하기보다는 계산 근거와 법적 기준을 침착하게 제시하는 것이 협상에서 유리합니다. 5%라는 숫자는 임의로 정한 관행이 아니라 법이 정한 기준이므로, 임대인에게 이 기준을 근거로 조정을 요청하는 것은 정당한 권리 행사입니다. 요구를 거절했다고 해서 갱신 자체가 무산되는 것은 아니며, 임대인이 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수 없다는 원칙도 함께 기억해두어야 합니다.

대응 과정에서 오간 대화나 메시지는 날짜와 함께 잘 보관해두는 것이 좋습니다. 나중에 인상 폭을 두고 다툼이 커지거나, 임대인이 애초에 얼마를 요구했는지가 쟁점이 되는 경우 이런 기록이 중요한 근거 자료가 되기 때문입니다. 특히 구두로만 오간 인상 요구는 나중에 "그런 말 한 적 없다"는 식으로 다툼의 소지가 되기 쉬우므로, 되도록 문자메시지나 이메일처럼 기록이 남는 방식으로 대화를 이어가는 습관이 필요합니다.

간혹 임대인이 "5% 넘게 안 주면 갱신 안 해주고 그냥 나가라고 하겠다"는 식으로 압박하는 경우도 있습니다. 이런 말은 임차인을 심리적으로 압박하려는 것일 뿐, 계약갱신요구권을 정당하게 행사한 임차인에게 법이 정한 정당한 사유 없이 갱신을 거부할 수는 없습니다. 이런 압박성 발언을 들었다면 당황하지 말고, 5% 이내 조건으로 갱신 의사가 있다는 점을 서면으로 다시 한 번 확인시켜주는 것이 순서입니다. 그래도 임대인이 계속 갱신 자체를 거부하거나 무리한 조건을 고집한다면, 그 시점부터는 혼자 대응하기보다 무료 전화상담을 통해 상황에 맞는 대응 방법을 안내받는 것이 좋습니다.

이미 5% 초과분을 냈다면 돌려받을 수 있나요?

초과분 반환을 요구하려면 먼저 종전 보증금과 인상 후 보증금, 그리고 실제로 지급한 금액을 정확히 정리해두어야 합니다. 계약서, 계좌이체 내역, 인상 요구 당시 주고받은 메시지 등을 모아두면 추후 반환을 요구하는 과정에서 중요한 근거가 됩니다. 특히 갱신요구권을 행사한 시점과 인상에 합의한 시점이 언제인지가 쟁점이 될 수 있으므로, 시간 순서대로 자료를 정리해두는 것이 좋습니다.

임대인이 초과분 반환 요구에 순순히 응하지 않는 경우, 계약이 끝나는 시점에 정산해 돌려받는 방법을 협의하거나, 필요하다면 별도의 청구 절차로 이어갈 수 있습니다. 이 부분은 갱신요구권 행사 여부, 인상 합의 경위, 지급 시기 등 개별 사정에 따라 결론이 달라질 수 있는 영역이므로, 관련 자료를 준비해 무료 전화상담을 통해 구체적인 대응 방법을 확인받아보는 것을 권합니다.

초과분을 곧바로 돌려받지 못하더라도, 계약이 끝나 보증금 전액을 반환받는 시점에 초과분만큼을 제외하고 정산하는 방식으로 풀어가는 경우도 실무에서는 적지 않습니다. 다만 이 경우에도 애초에 얼마가 종전 보증금이었고, 얼마가 5% 상한이었으며, 실제로 얼마를 더 지급했는지가 명확히 정리되어 있어야 정산 과정에서 혼선이 생기지 않습니다. 지금 당장 초과분을 문제 삼지 않기로 했더라도, 관련 자료만큼은 계약이 끝날 때까지 잘 보관해두는 것이 이후 정산 단계에서 손해를 막는 길입니다.

1년 이내 재인상 요구는 원칙적으로 안 됩니다

전세금이나 월세 등 차임 등의 증액청구는 임대차계약을 체결한 이후, 또는 약정한 증액이 있은 이후 1년 이내에는 다시 할 수 없다는 것도 함께 알아두어야 할 기준입니다. 즉 한 번 인상에 합의했다면 그로부터 1년이 지나기 전에는 임대인이 또다시 인상을 요구할 법적 근거가 없습니다.

이 1년 제한은 5% 상한과 함께 임차인의 주거 안정을 뒷받침하는 또 하나의 장치입니다. 임대인이 계약 기간 중간에 시세가 올랐다는 이유로 수시로 인상을 요구하는 것을 막기 위한 규정이라고 이해할 수 있습니다. 만약 임대인이 최근 인상에 합의한 지 1년이 되지 않았는데도 추가 인상을 요구한다면, 이 기간 제한을 근거로 명확히 거절 의사를 밝힐 수 있습니다.

다만 이 1년 기준은 증액청구, 즉 임대인이 먼저 인상을 요구하는 상황을 전제로 한 것이며, 계약갱신요구권 행사 시점 자체와는 별개로 계산해야 하는 기준입니다. 인상 합의 날짜와 계약갱신 시점이 헷갈린다면, 계약서와 인상 합의 서류의 날짜를 정확히 대조해 1년 경과 여부를 확인하는 것이 우선입니다.

실무에서는 계약 중간에 한 번 인상에 합의했다가, 얼마 지나지 않아 계약갱신요구권 행사 시점이 겹쳐 두 번의 인상 요구를 잇달아 받는 경우도 있습니다. 이런 경우에도 직전 인상으로부터 1년이 지나지 않았다면 추가 인상 요구에 응할 의무가 없다는 원칙은 그대로 적용됩니다. 인상 합의서나 계약서에 날짜를 정확히 기재해두는 습관이 이런 상황에서 스스로를 지키는 가장 확실한 방법입니다.

갱신요구권 갱신·묵시적 갱신·재계약, 인상 기준 한눈에 비교

같은 "갱신"이라는 말을 쓰더라도 어떤 방식으로 계약이 이어지느냐에 따라 인상 가능 여부와 상한이 완전히 달라집니다. 협상 전에 아래 표로 자신이 처한 상황을 먼저 구분해두는 것이 좋습니다.

구분	성립 방식	전세금 인상	인상 상한
갱신요구권 행사 갱신	임차인이 갱신요구권 행사	가능	종전 보증금의 5% 이내
묵시적 갱신	임대인 미통지로 자동 성립	불가	해당 없음(종전 조건 유지)
재계약(갱신요구권 소진 후)	양측 새로 합의	가능	상한 없음(자유 협상)

표에서 보듯 5% 상한이 적용되는 경우는 임차인이 계약갱신요구권을 실제로 행사하는 그 갱신 한 번뿐입니다. 지금 자신이 계약갱신요구권을 아직 쓰지 않은 상태에서 갱신을 앞두고 있다면 5% 상한을 근거로 협상할 수 있지만, 이미 그 권리를 다 썼거나 임대인이 통지 없이 시점을 넘겨 묵시적 갱신이 된 상황이라면 각각 다른 기준으로 접근해야 합니다. 자신이 지금 어느 칸에 해당하는지부터 확인하는 것이 인상 협상의 출발점입니다.

세 가지 경로를 혼동한 채 협상에 들어가면, 5% 상한을 주장할 수 있는 상황에서도 스스로 자유 협상인 줄 알고 과도한 인상에 응하거나, 반대로 재계약 상황에서 5% 상한을 근거로 내세웠다가 협상 자체가 틀어지는 경우가 생길 수 있습니다. 임대인과 대화를 시작하기 전에 계약서상 지금까지 계약갱신요구권을 행사한 적이 있는지, 이번이 몇 번째 계약 갱신인지를 먼저 스스로 정리해두는 것이 협상의 출발점이 됩니다.

자주 묻는 질문