계약갱신을 요구했더니 임대인에게서 "이번엔 갱신 안 됩니다"라는 통보를 받으면 임차인은 순간 당황하기 마련이다. 그러나 임대인이라고 해서 아무 이유 없이 갱신을 거부할 수 있는 것은 아니다. 주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 몇 가지로 한정해 열거하고 있고, 이 사유에 해당하지 않으면 거부는 법적으로 효력이 없다.

이 글은 실제로 갱신 거부 통보를 받은 임차인의 입장에서, 임대인이 내세울 수 있는 사유가 무엇이고 각 사유가 실제로 요건을 갖췄는지 어떻게 따져야 하는지, 그리고 거부가 부당하다고 판단될 때 어떤 절차로 대응해야 하는지를 정리했다. 갱신을 요구하는 방법이나 기간 자체가 궁금하다면 별도 실무자료에서 행사 요건을 자세히 다루고 있으니 참고하고, 여기서는 거부 국면에서의 대응에 집중한다.

특히 실거주를 이유로 한 거부는 임대인이 가장 많이 내세우는 사유이면서 동시에 나중에 거짓으로 드러나 손해배상 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다. 어떤 사유가 실제로 정당하고 어떤 사유는 다퉈볼 여지가 있는지, 지금부터 하나씩 짚어본다.

상담 과정에서 임차인들이 가장 많이 묻는 질문은 "이 사유가 진짜 맞는 건가요", "거부를 받아들이지 않으면 제가 불리해지는 건 아닌가요", "나중에 거짓으로 밝혀지면 뭘 받을 수 있나요" 세 가지로 요약된다. 이 글에서는 이 세 질문에 답할 수 있도록 사유별 요건, 확인 방법, 손해배상 산정 기준의 순서로 설명한다.

임대인은 어떤 경우에 전세 계약갱신을 거부할 수 있을까

이 아홉 가지 사유는 법이 정한 것이므로 임대인이 여기에 없는 이유, 예를 들어 "보증금을 더 올려 받고 싶다", "새 세입자가 조건이 더 좋다", "그냥 마음이 바뀌었다" 같은 사정만으로는 갱신을 거부할 수 없다. 실무에서는 임대인이 위 사유 중 하나를 내세우면서도 실제로는 요건을 제대로 갖추지 못한 채 통보하는 경우가 적지 않으므로, 어떤 사유를 들었는지 서면으로 명확히 받아두고 하나씩 따져보는 태도가 중요하다.

특히 실거주와 철거·재건축은 임대인이 가장 자주 내세우는 동시에 요건 충족 여부를 두고 다툼이 가장 많이 발생하는 사유이기도 하다. 아래에서 이 두 가지를 중심으로 자세히 살펴보고, 임차인의 귀책에 해당하는 사유들도 함께 짚어본다.

또 한 가지 실무에서 자주 놓치는 부분은, 갱신 거절의 정당성은 임대인이 실제로 거절 의사를 통보한 시점을 기준으로 판단된다는 점이다. 임차인이 갱신을 요구했는데도 임대인이 정해진 기간 안에 아무 사유도 들지 않은 채 침묵하다가, 한참 지난 뒤에야 뒤늦게 사유를 갖다 붙이는 경우라면 그 거절 통보 자체의 효력을 다툴 수 있다. 거부 사유를 언제, 어떤 형식으로 통보받았는지를 정확히 기록해두는 것이 이후 대응에서 중요한 이유다.

실거주를 이유로 거부 통보를 받았다면

실거주가 인정되는 대상은 임대인 본인과 임대인의 직계존속·직계비속으로 한정된다. 직계존속은 부모나 조부모, 직계비속은 자녀나 손자녀를 뜻하는데, 임대인의 배우자나 형제자매, 처가·시가 쪽 부모가 들어와 사는 경우까지 이 사유에 그대로 해당하는지는 조문상 명확하지 않아 실무에서 다툼의 소지가 있는 지점이다. 거부 통보에 "가족이 들어온다"고만 적혀 있다면 정확히 누가, 어떤 관계의 사람이 들어오는지 구체적으로 확인해야 한다.

법 조문은 철거·재건축 사유와 달리 실거주 사유에 대해서는 사전 고지 시기나 구체적 소명 방법을 별도로 규정하고 있지 않다. 그렇다고 해서 임대인이 아무 근거 없이 "실거주 예정"이라고만 말하면 충분한 것은 아니며, 실제로 거주할 계획이 진정한 것인지는 이후 실제 이행 여부로 사실상 검증된다. 임차인 입장에서는 거부를 받아들이기 전에 실거주 예정자가 누구인지, 언제부터 들어오는지 서면으로 명확히 밝혀 달라고 요구해두는 것이 이후 분쟁에서 유리한 근거가 된다.

실거주 거부를 받아들여 이사하기로 했다면, 이사 전에 목적 주택의 등기부등본을 발급받아 소유자 정보를 확인해두고, 이사 후에도 한동안 전입세대 열람 내역을 확인할 수 있는 방법을 마련해두는 것이 좋다. 실무에서는 임대인이 실거주 의사를 밝혀놓고 실제로는 짧게 머물다가 다시 세를 놓거나, 처음부터 다른 목적으로 사용하는 사례가 드물지 않게 확인된다. 이사 당시의 계약서, 보증금 반환 내역, 임대인이 밝힌 실거주 예정 시기를 적어둔 서면을 잘 보관해두면, 나중에 거짓 실거주가 드러났을 때 손해배상을 청구하는 데 핵심 자료가 된다.

철거·재건축을 이유로 한 거부, 인정되는 요건은 무엇일까

세 요건 중 실무에서 가장 자주 다투는 부분은 첫 번째, 즉 계약 당시 구체적으로 고지했는지 여부다. 계약을 체결할 때는 아무 말이 없다가 갱신 시점에 임박해서야 "곧 재건축한다"고 밝히는 경우라면 이 요건을 충족했다고 보기 어렵다. 반대로 안전사고 우려나 법령에 따른 철거는 계약 당시 몰랐던 사정이라도 실제로 그런 사정이 존재한다면 인정될 수 있으므로, 이 경우에는 건축물의 상태나 관련 행정 절차 진행 여부를 확인하는 것이 중요하다.

안전사고 우려를 이유로 든다면 정밀안전진단 결과나 관할 구청의 행정 조치 여부를 요청해 확인해볼 수 있고, 법령에 따른 철거라면 정비구역 지정이나 사업시행인가 등 관련 행정 절차가 실제로 진행 중인지를 구청이나 정비사업 조합을 통해 확인하는 것이 가능하다. 이런 객관적 자료 없이 임대인의 구두 설명만으로 철거·재건축 계획을 통보받았다면, 서면으로 구체적인 자료 제시를 요구하는 것이 첫 대응이 된다. 실제로 공사가 상당 기간 지연되거나 무산되는 경우도 있으므로, 거부를 받아들이기 전에 진행 상황을 한 번 더 확인해보는 것도 실무적으로 의미가 있다.

차임 연체나 계약 위반을 이유로 한 거부

임차인의 귀책 사유로 인한 거부 가운데 가장 흔한 것은 차임 연체다. 법이 정한 "2기의 차임액에 이르도록 연체"라는 표현은 연속해서 두 달을 완전히 밀린 경우만을 뜻하는 것이 아니라, 매달 조금씩 밀린 금액이 누적되어 그 합계가 2개월치 차임에 이른 경우도 포함한다고 해석하는 것이 일반적이다. 예를 들어 월차임이 100만 원인데 몇 달에 걸쳐 조금씩 밀려 누적 연체액이 200만 원에 이르렀다면 이 요건을 충족할 수 있다.

다만 거부 통보를 받은 시점에는 이미 연체분을 모두 갚았다면 거부 사유로서의 효력을 그대로 인정할 수 있는지는 사안에 따라 다르게 평가될 수 있는 부분이다. 무단전대나 고의·중과실 파손을 이유로 한 거부라면, 실제로 전대나 파손이 있었는지, 임대인의 사전 동의가 있었는지, 파손이 통상적인 사용에 따른 마모 수준을 넘는지를 구체적으로 따져야 하며, 임대인의 일방적 주장만으로 곧바로 정당한 사유로 인정되는 것은 아니다. 거짓이나 부정한 방법으로 임차했다는 사유 역시 계약 체결 과정에서 실제로 어떤 허위 서류나 진술이 있었는지가 관건이므로, 막연히 "속아서 계약했다"는 임대인의 주장만으로는 부족하다.

예를 들어 임차인이 가족과 함께 잠시 지방에 거주하며 지인에게 집 관리만 부탁한 경우를 두고 임대인이 "무단전대"라고 주장하는 사례가 있는데, 이는 실제로 임차인이 목적물의 점유를 제3자에게 넘겨 사용·수익하게 한 것인지를 따져야지 단순한 관리 위탁만으로 곧바로 전대로 단정할 수는 없다. 파손 역시 벽지 변색이나 바닥 마모처럼 통상적인 사용에 따른 자연스러운 손상은 고의·중과실 파손에 해당하지 않는 것이 일반적이며, 임대인이 이런 통상 손모까지 거부 사유로 내세운다면 그 주장 자체가 정당하지 않을 가능성이 크다.

실거주 거부가 거짓으로 밝혀지면 손해배상을 받을 수 있을까

세 기준 가운데 가장 큰 금액이 배상액으로 인정되므로, 시세 차이가 크지 않은 지역이라면 3개월분 기준이 최소한의 배상선이 되고, 시세가 크게 뛴 지역이라면 차액 2년분 기준이 더 크게 산정될 수 있다. 실손해액 기준은 이사 비용, 중개수수료, 임시 거주 비용 등 구체적으로 지출한 금액을 입증해야 하므로 영수증과 계약서 등 자료를 미리 챙겨두는 것이 중요하다.

이 손해배상을 청구하려면 임대인이 실거주를 이유로 거절했다는 사실과, 실제로는 실거주하지 않고 제3자에게 임대했다는 사실을 임차인이 입증해야 한다. 등기부등본으로 소유권이나 전입세대 변동을 확인하거나, 인근 부동산 중개업소를 통해 실제로 새 세입자가 들어왔는지 확인하는 방법이 실무에서 흔히 쓰인다. 이사한 뒤에도 한동안 목적 주택의 등기부등본과 전입세대 열람 내역을 주기적으로 확인해두면, 나중에 실거주 여부를 다툴 때 결정적인 증거가 될 수 있다.

손해배상을 실제로 받아내려면 임대인과의 협의로 끝나지 않는 경우 소송 절차를 거쳐야 하는 경우가 많다. 이때는 갱신 거절 통보서, 실거주를 이유로 든 서면, 제3자 임대 사실을 뒷받침하는 등기부등본과 전입세대 열람 내역, 이사 비용 등 실손해를 입증할 영수증까지 최대한 폭넓게 자료를 갖춰야 배상액을 유리하게 인정받을 수 있다. 세 가지 산정 기준 중 어느 것이 자신의 사안에서 가장 유리한지는 시세 차이와 실제 지출 비용에 따라 달라지므로, 자료를 정리한 뒤 개별적으로 유불리를 따져보는 과정이 필요하다.

이런 손해배상 청구는 임대인이 처음부터 실거주 의사가 없었다는 것을 증명하는 것이 아니라, 갱신되었더라면 유지됐을 기간 안에 실제로 제3자에게 임대한 객관적 사실만 증명하면 되도록 설계되어 있다는 점도 임차인에게 유리한 부분이다. 즉 임대인의 속마음까지 파고들 필요 없이, 결과적으로 실거주하지 않고 남에게 임대를 준 사실관계만 확인되면 배상 청구의 근거가 마련된다. 그만큼 이사 이후에도 목적 주택의 상황을 주기적으로 확인해두는 습관이 실질적인 도움이 된다.

거부 통보를 받으면 임차인은 무엇부터 확인해야 할까

거부 통보를 받으면 감정적으로 대응하기보다 아래 항목을 순서대로 점검하는 것이 실무적으로 훨씬 도움이 된다. 사유의 정당성을 냉정하게 따져보는 것이 이후 대응 방향을 결정하는 첫걸음이다.

• 거부 사유가 서면으로 명확히 적혀 있는가 — 구두 통보뿐이라면 서면으로 다시 밝혀 달라고 요구한다.
• 그 사유가 법정 9가지 사유 중 하나에 해당하는가 — 해당하지 않으면 정당한 사유 없는 거절일 가능성이 크다.
• 실거주라면 누가, 언제 들어오는지 구체적으로 밝혔는가 — 막연한 진술이라면 구체화를 요구한다.
• 철거·재건축이라면 계약 당시 사전 고지가 있었는가 — 갱신 임박해 처음 밝혔다면 요건 미충족 소지가 있다.
• 연체나 전대 등 자신의 귀책 사정이 실제로 있었는가 — 스스로도 냉정하게 사실관계를 점검한다.
• 통보 받은 날짜와 발송 방법을 기록해두었는가 — 이후 대응 절차에서 시점 다툼을 막는다.
• 보증금 반환 계획을 임대인이 함께 밝혔는가 — 거부와 별개로 만료일에 보증금을 반환할 자금 계획이 있는지 확인해둔다.

이 일곱 가지를 하나씩 짚어보면 임대인의 거부가 법적으로 정당한지, 아니면 다퉈볼 여지가 있는지 어느 정도 가늠할 수 있다. 애매한 경우가 많다면 서류를 모두 갖춘 채로 전문가의 검토를 받아보는 것이 시간과 감정 소모를 줄이는 길이다. 특히 거부 사유의 정당성과 보증금 반환 자금 확보 여부는 서로 다른 문제이므로, 사유를 다투는 동안에도 만료일에 보증금을 제대로 돌려받을 수 있을지는 별도로 챙겨야 한다는 점을 놓치지 말아야 한다.

거부가 부당하다고 판단되면 어떤 절차를 밟아야 할까

내용증명을 보낼 때는 임대인이 내세운 거부 사유를 그대로 인용하면서, 어떤 점에서 그 사유가 법정 요건을 충족하지 못하는지를 조목조목 짚어주는 것이 효과적이다. 예를 들어 실거주를 이유로 들었다면 "실거주 예정자와 시기를 구체적으로 밝혀 달라"고 요구하고, 철거·재건축을 이유로 들었다면 "계약 체결 당시 사전 고지가 없었다"는 사실관계를 명시하는 식이다. 이런 서면 대응은 이후 소송으로 이어지더라도 임차인이 성실하게 대응했다는 증거로 활용된다.

내용증명을 보낸 뒤에도 임대인이 별다른 답 없이 시간을 끄는 경우가 있는데, 이럴 때 임차인이 먼저 초조해할 필요는 없다. 갱신청구권을 적법하게 행사했고 거부 사유가 요건을 갖추지 못했다면, 법률관계는 이미 갱신된 상태로 정리되어 있는 것이고 임대인이 이를 뒤집으려면 오히려 임대인 쪽에서 명도소송 등 적극적인 조치를 취해야 하는 부담을 지게 된다. 임차인은 차임을 종전대로 성실히 납부하면서 자신의 권리를 주장하는 서면을 계속 남겨두는 것으로 충분한 경우가 많다.

만약 임대인이 그럼에도 명도소송을 제기하거나 강제로 퇴거를 요구한다면, 임차인은 갱신요구권을 적법하게 행사했다는 자료와 거부 사유가 부당하다는 근거를 갖추어 소송에서 다퉈야 한다. 반대로 실거주 등을 이유로 일단 이사했는데 나중에 거짓으로 밝혀졌다면, 앞서 설명한 세 가지 기준 중 가장 큰 금액을 손해배상으로 청구하는 절차를 밟게 된다. 사실관계가 복잡하거나 시간이 지나 증거 확보가 걱정된다면 무료 전화상담(02-591-5662)에서 지금까지 확보한 자료를 바탕으로 다음 단계를 안내받는 것이 도움이 된다.

거부 통보 이후 대응 과정에서 가장 중요한 것은 시간을 끌지 않는 것이다. 사유의 정당성을 따지는 것과 별개로, 향후 증거가 될 수 있는 등기부등본·전입세대 열람·통신 기록은 시간이 지날수록 확보하기 어려워지므로 거부 통보를 받은 즉시 정리해두는 습관이 필요하다.

거부가 정당하지 않다고 판단해 계속 거주하기로 했는데, 그 사이 임대인이 보증금 반환 자체를 미루거나 만료일 이후 곧바로 돌려주지 않는 상황으로 번질 수도 있다. 이런 경우에 대비해 이사 전에는 임차권등기명령을 신청해 등기부에 임차권을 기입해두는 절차도 함께 고려할 수 있는데, 이는 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있게 해주는 별도의 제도다. 다만 등기부에 실제로 기입이 완료된 사실을 확인한 뒤 이사하는 것이 원칙이며, 기입 전에 먼저 이사부터 하면 대항력을 잃을 위험이 있으므로 순서를 반드시 지켜야 한다.

자주 묻는 질문