이런 상황이라면 이 글의 순서가 바로 도움이 됩니다

• 임대인에게서 갑자기 보증금을 올려달라는 연락을 받은 경우
• 요구받은 인상률이 5%를 넘는지, 5%가 어느 경우에 적용되는지 헷갈리는 경우
• 이미 한 번 갱신요구권을 쓴 적이 있어 이번에도 5% 상한이 적용되는지 궁금한 경우
• 인상에 합의는 했는데 확정일자를 어떻게 다시 받는지 모르는 경우
• 임대인이 갱신 관련 통지를 아예 하지 않은 채 기간이 지난 경우

전세금을 올려달라고 하면 무조건 줘야 하나요

임대인의 인상 요구를 받았을 때 가장 먼저 해야 할 일은 얼마를 요구받았는가가 아니라 이번 갱신이 어떤 갱신인가를 확인하는 것입니다. 같은 인상 요구라도 계약갱신요구권을 행사해서 갱신되는 경우와, 임차인과 임대인이 자유롭게 합의해서 재계약하는 경우는 적용되는 법 규정 자체가 다릅니다. 이 구분을 하지 않고 곧바로 요구받은 금액을 받아들이면, 실제로는 거부할 수 있는 초과분까지 그대로 지급하게 될 수 있습니다.

계약갱신요구권을 행사하는 갱신이라면 주택임대차보호법이 정한 증액 상한이 강행규정으로 작동합니다. 강행규정이라는 것은 당사자가 합의로도 이 상한을 넘길 수 없다는 뜻이어서, 설령 계약서에 5%를 넘는 금액으로 서명했더라도 그 초과 부분은 효력이 인정되지 않을 여지가 있습니다. 반면 갱신요구권을 이미 써버린 뒤의 재계약은 사적 합의의 영역이라 이 상한이 적용되지 않습니다.

그래서 인상 요구를 받았을 때는 감정적으로 대응하기 전에 두 가지를 먼저 확인해야 합니다. 하나는 지금 계약이 만료 몇 개월 전인지, 즉 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간 안에 있는지이고, 다른 하나는 과거에 이미 이 계약에서 갱신요구권을 행사한 적이 있는지입니다. 이 두 가지에 대한 답이 이어지는 상황별 대응 순서를 결정하는 출발점이 됩니다.

계약갱신요구권, 언제까지 행사할 수 있나요

예를 들어 임대차 기간 만료일이 12월 31일이라면, 그 6개월 전인 7월 1일부터 2개월 전인 10월 31일까지가 갱신요구권을 행사할 수 있는 기간입니다. 이 기간 안에 임차인이 갱신을 요구하면 임대인은 법이 정한 예외적인 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.

갱신요구권은 하나의 임대차 계약을 통틀어 1회만 행사할 수 있고, 이 권리를 행사해 갱신되면 그 존속기간은 2년으로 봅니다. 다시 말해 최초 계약이 2년이었다면 갱신요구권을 한 번 쓴 뒤에는 총 4년까지 거주할 수 있는 구조가 되는 것입니다. 이 1회라는 제한 때문에, 지금 받은 인상 요구가 몇 번째 갱신에 해당하는지를 정확히 확인하는 것이 매우 중요해집니다.

임대인 쪽에서 실거주 등 법이 정한 사유로 갱신을 거절하는 경우도 있어, 인상 요구와 갱신 거절이 함께 오면 임차인 입장에서는 혼란스러울 수 있습니다. 이런 경우는 뒤에서 핑계와 판정을 함께 정리한 부분에서 별도로 다룹니다.

인상률 5% 상한은 어떤 경우에 적용되나요

5%라는 수치는 종전 보증금의 20분의 1에 해당하는 금액으로, 인상 후 금액이 아니라 인상 전 금액을 기준으로 계산합니다. 예를 들어 종전 보증금이 2억원이라면 5%는 1천만원이므로, 갱신요구권 행사에 의한 갱신에서는 보증금이 2억1천만원을 넘는 증액을 요구받더라도 그 초과분까지 지급할 의무는 없습니다.

이 5% 상한은 어디까지나 상한선이지, 반드시 5%까지 올려줘야 한다는 뜻은 아닙니다. 시세가 오르지 않았거나 임대인과의 협의로 동결 또는 그보다 낮은 인상률로 합의할 수도 있고, 실제로 인상 없이 갱신되는 사례도 드물지 않습니다. 5%는 임차인을 보호하기 위한 상한이지, 임대인에게 보장된 인상 폭이 아니라는 점을 분명히 해둘 필요가 있습니다.

반대로 이미 갱신요구권을 사용한 뒤의 재계약, 즉 합의갱신에서는 이 상한 규정이 빠지고 순수한 협상의 영역으로 넘어갑니다. 이때는 주변 시세, 임대인과의 관계, 이사 비용 등을 종합적으로 고려해 협상하는 수밖에 없고, 법이 정한 상한을 근거로 초과분을 거부하기는 어려워집니다. 이 차이를 모르고 두 상황을 같은 기준으로 대응하면 불필요하게 손해를 보거나, 반대로 근거 없이 과도하게 버티다 관계만 악화시킬 수 있습니다.

계산 실수도 흔한 지점입니다. 5%를 인상 후 금액 기준으로 잘못 계산하면 상한이 실제보다 높게 나올 수 있으므로, 반드시 종전 보증금을 기준으로 다시 계산해 확인하는 습관을 들여야 합니다.

실제 사례로 보는 인상 요구 대응

종전 보증금 1억8천만원인 전세를 두 번째 계약 기간으로 살고 있던 세입자가, 이번이 첫 번째 갱신요구권 행사 기회였던 상황을 살펴보겠습니다. 5%는 900만원이므로 갱신요구권을 행사해 갱신하는 이번 갱신에서 임대인이 요구할 수 있는 보증금 상한은 1억8천900만원입니다. 임대인이 2천만원 인상을 요구했다면, 900만원을 넘는 1천100만원은 초과분이어서 지급 의무가 없다는 점을 서면으로 회신할 수 있습니다.

다른 사례로, 이미 한 번 갱신요구권을 사용한 세입자가 두 번째 갱신 시점에 인상 요구를 받은 경우를 살펴보겠습니다. 이번 갱신은 합의갱신이어서 5% 상한이 적용되지 않으므로, 세입자는 먼저 주변 시세를 확인해 요구받은 인상액이 시세에 부합하는 수준인지를 따져봐야 합니다. 시세보다 크게 높다면 조정을 요청하고, 시세에 가깝다면 이사 비용과 비교해 수용 여부를 판단하는 현실적인 접근이 필요합니다.

두 사례의 차이는 오직 갱신요구권을 이번에 행사하는지, 이미 다 써버렸는지에서 갈립니다. 같은 액수의 인상 요구라도 어느 갱신에 해당하는지에 따라 거부할 수 있는 근거의 유무가 완전히 달라지므로, 이 구분을 가장 먼저 확인하는 것이 모든 대응의 출발점입니다.

두 사례 모두 계산 자체는 어렵지 않지만, 실제로는 계약 기간 중 보증금이 이미 한 번 조정된 이력이 있거나 특약으로 별도 조건이 붙어 있는 경우가 적지 않아 종전 보증금을 어느 시점 기준으로 볼지 애매해지기도 합니다. 이런 경우에는 최초 계약서부터 현재까지의 변경 이력을 순서대로 정리한 뒤 다시 계산해야 정확한 상한이 나오므로, 계산이 애매하다면 서류를 갖춰 상담을 통해 확인해보는 것이 안전합니다.

이미 갱신요구권을 한 번 썼는데 또 올려달라고 하면

갱신요구권을 이미 한 번 사용했다는 것은 법이 보장하는 추가 2년의 권리를 이미 다 썼다는 의미입니다. 이 시점 이후의 재계약은 임대인이 새로운 조건을 제시하고 임차인이 이를 받아들이거나 거절하는, 신규 계약에 가까운 협상 구조로 바뀝니다. 따라서 인상 요구 자체를 법적으로 다툴 근거는 약해지고, 협상력과 시장 정보가 더 중요해집니다.

이런 상황에서는 인근 유사 매물의 전세 시세를 먼저 파악해두는 것이 협상의 출발점이 됩니다. 요구받은 인상액이 주변 시세보다 크게 높다면 그 근거를 물어보고 조정을 요청할 수 있고, 반대로 시세에 부합한다면 이사에 드는 비용과 번거로움을 함께 비교해 수용 여부를 판단하는 편이 현실적입니다.

협상이 정말 어렵다고 판단되면 이사를 전제로 한 대안도 함께 검토해야 합니다. 다만 이사를 결정하기 전에는 현재 계약의 보증금을 문제없이 돌려받을 수 있는지, 즉 전세금 반환 절차까지 함께 준비해두는 것이 안전합니다. 인상 협상과 별개로 보증금 반환 문제가 얽히는 경우도 드물지 않기 때문입니다.

증액한 보증금, 확정일자는 어떻게 다시 받나요

확정일자는 임대차 계약서가 특정 시점에 존재했음을 공적으로 확인해주는 절차로, 이를 기준으로 임차인의 우선변제권 순위가 정해집니다. 처음 계약할 때 받은 확정일자는 그 당시의 보증금 액수를 기준으로 순위가 매겨지고, 이후 보증금이 늘어나더라도 자동으로 늘어난 금액까지 같은 순위로 보호해주지는 않습니다.

그래서 인상에 합의한 뒤에는 증액된 금액을 반영한 계약서를 새로 작성하고, 그 계약서에 대해 다시 확정일자를 받는 절차가 반드시 필요합니다. 이 절차를 건너뛰면 증액분에 대해서는 우선변제권 순위가 인정되지 않거나, 그 사이에 등장한 다른 권리자보다 후순위로 밀릴 위험이 있습니다.

실무적으로는 인상 합의가 이뤄진 즉시, 늦어도 며칠 안에 변경계약서 작성과 확정일자 재부여를 함께 처리하는 것이 안전합니다. 합의만 구두로 해두고 서류 작업을 미루는 사이에 등기부상 다른 권리관계가 생길 수도 있으므로, 합의와 서류 처리 사이의 공백을 최소화하는 것이 핵심입니다.

확정일자를 다시 받을 때는 전입신고가 그대로 유지되고 있는지, 실제 거주 상태에 변동이 없는지도 함께 점검해두는 것이 좋습니다. 대항력과 우선변제권은 주택의 인도와 전입신고, 확정일자가 함께 갖춰져야 온전히 인정되는 요건이기 때문에, 증액 절차를 처리하면서 기존 요건이 흔들리지 않았는지 다시 확인해두는 것이 안전합니다.

임대인이 갱신 통지를 아예 안 보내면 어떻게 되나요

묵시적 갱신은 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 안에 갱신거절이나 조건 변경 의사를 통지하지 않았을 때 성립합니다. 이 경우 별도의 서류 작성 없이도 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차가 이어진 것으로 봅니다.

여기서 핵심은 동일한 조건이라는 부분입니다. 임대인이 기간 안에 통지를 하지 않아 놓고 뒤늦게 보증금을 올려달라고 요구하는 것은, 이미 동일 조건으로 갱신이 성립한 뒤의 일방적인 요구에 지나지 않습니다. 임차인 입장에서는 통지 기간이 지났다는 사실 자체가 인상 요구를 거절할 근거가 됩니다.

다만 묵시적 갱신에서는 임차인에게 유리한 비대칭도 함께 존재합니다. 임차인은 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있고, 그 통고가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생합니다. 즉 임대인은 일방적으로 계약을 끝내기 어렵지만, 임차인은 상대적으로 자유롭게 관계를 정리할 수 있는 구조입니다.

전세금 인상 요구, 상황별 대응 순서

앞서 살펴본 기준들을 실제 통지를 받은 순간부터 순서대로 적용해보면 다음과 같습니다. 아래 일곱 단계는 인상 요구를 받은 시점부터 확정일자 재부여까지, 상황에 따라 갈라지는 흐름을 하나로 정리한 것입니다.

일곱 단계 중 어느 지점에서 상황이 정리되든, 그 시점까지 확인한 날짜와 이력, 주고받은 서면 기록은 이후 단계에서도 그대로 쓸 수 있는 근거가 됩니다. 특히 1단계와 2단계에서 확인한 사실관계는 3단계 이후 어느 갈래로 가더라도 대응의 출발점이 되므로, 통지를 받은 즉시 날짜와 이력부터 정리해두는 습관이 결과적으로 협상과 대응을 훨씬 수월하게 만들어 줍니다.

단계마다 걸리는 시간도 미리 가늠해두면 좋습니다. 통지 시점과 이력 확인은 하루이틀이면 충분하지만, 서면 요청 이후 임대인의 답변을 기다리는 기간이나 재계약서 문구를 조율하는 과정은 예상보다 길어질 수 있습니다. 계약 만료일이 다가올수록 협상의 여지가 줄어들 수 있으므로, 갱신요구권 행사가 가능한 기간이 시작되는 시점부터 이 순서를 미리 염두에 두고 움직이는 것이 여유 있는 대응으로 이어집니다.

임대인이 이렇게 말한다면 실제로는 이렇습니다

전세금 인상 요구, 자주 있는 오해 바로잡기

인상 요구를 둘러싸고 실제 법 규정과는 다른 통념이 퍼져 있는 경우가 적지 않습니다. 아래 네 가지는 상담 과정에서 특히 자주 확인되는 오해입니다.

• 오해 1. 갱신 때는 무조건 5%를 올려줘야 한다 → 5%는 상한선일 뿐, 동결이나 그 이하 인상도 얼마든지 가능합니다.
• 오해 2. 계약서에 서명했으면 5% 초과 인상도 전부 유효하다 → 갱신요구권 행사 갱신이라면 강행규정이어서 초과분은 효력이 인정되지 않을 수 있습니다.
• 오해 3. 5% 상한은 모든 갱신에 항상 적용된다 → 갱신요구권을 이미 쓴 뒤의 합의갱신에는 적용되지 않습니다.
• 오해 4. 임대인이 통지를 안 하면 자동으로 인상률이 정해진다 → 통지가 없으면 오히려 동일 조건으로 묵시적 갱신이 성립해 인상 자체가 어려워집니다.

이런 오해들은 대체로 갱신요구권 행사 갱신과 합의갱신을 구분하지 않는 데서 비롯됩니다. 두 갱신의 차이를 이해하고 나면, 인상 요구에 대한 대응이 훨씬 명확해집니다. 특히 오해 2와 오해 3은 실제 상담에서 반복적으로 나오는 질문이기도 한데, 두 갱신을 구분하지 않은 채 계약서에 서명부터 해버려 나중에야 초과분 여부를 다시 확인하게 되는 경우가 많습니다.

재계약서 작성 전 확인해두면 좋은 것들

인상에 합의하기로 마음을 정했다면, 서명 전에 몇 가지를 먼저 점검해두는 것이 이후 분쟁을 줄이는 데 도움이 됩니다.

먼저 증액되는 정확한 금액과 그 근거가 종전 보증금의 몇 퍼센트에 해당하는지를 계약서에 함께 적어두면, 나중에 이번 갱신이 5% 상한 적용 대상이었는지 아닌지를 두고 다툴 여지를 줄일 수 있습니다. 다음으로 계약서에 변경 전후 금액과 변경일자를 명확히 구분해 기재하고, 기존 계약서와 이번 변경계약서를 함께 보관해 두 문서의 연속성을 확인할 수 있도록 합니다.

마지막으로 변경계약서 작성일과 확정일자 재부여 신청일 사이에 공백이 생기지 않도록 일정을 미리 잡아두는 것이 좋습니다. 등기소나 주민센터 방문이 어려운 상황이라면 온라인으로 확정일자를 처리할 수 있는 방법도 함께 알아두면 일정 조율에 도움이 됩니다.

합의 과정에서 임대인이 계약서를 새로 쓰지 말고 기존 계약서 여백에 증액 금액만 적어 넣자고 제안하는 경우도 있습니다. 이런 방식은 나중에 변경 시점과 서명자를 두고 다툼의 소지가 남을 수 있어, 번거롭더라도 별도의 변경계약서를 정식으로 작성해 양쪽이 서명하고 그 문서로 확정일자를 받는 방식을 권합니다. 문서 형식을 갖추는 데 드는 약간의 수고가 나중의 우선변제권 분쟁을 예방하는 데는 훨씬 효율적입니다.

자주 묻는 질문