• 소장을 냈거나 낼 예정인데 이자 시작일을 언제로 적어야 할지 모르겠다
• 계약은 끝났지만 아직 그 집에 살고 있어 이자가 붙는지 헷갈린다
• 집주인이 원상복구비 공제를 다투며 그동안의 이자는 줄 수 없다고 한다
• 일부만 입금돼 원금이 얼마나 남았는지 계산이 안 된다
• 청주 등 지방에 있는 집인데 어느 법원에 내야 할지 고민이다

전세금 반환 소송 이자는 무엇이고 언제부터 붙나요?

전세금 반환 소송 이자는 임대인이 보증금 반환을 늦춘 데 대한 손해배상, 즉 지연손해금입니다. 「민법」 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하고, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 같은 조 제2항에 따라 임차인은 손해를 따로 증명할 필요가 없고, 임대인은 과실이 없다는 항변을 하지 못합니다.

법정이율은 「민법」 제379조가 정합니다. 이 조문은 이자있는 채권의 이율을 "다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼으로 한다"고 규정하므로, 개인 사이의 전세계약에 특약이 없으면 연 5%가 출발선이 됩니다. 계약서에 반환이 늦어질 때의 이율을 따로 적어 두었다면 그 약정이 법령의 제한을 넘지 않는 범위에서 기준이 됩니다.

임차인이 이자를 받는 시작점은 '임대인이 언제 지체에 빠졌는가'의 문제입니다. 「민법」 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 하고, 제2항은 기한이 없는 경우 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다고 합니다. 전세계약은 보통 만료일이 반환 기한이 되지만, 실제 출발점은 아래 세 갈림길을 함께 봐야 정해집니다.

갈림길 ⓐ에 관해 대법원 판결은, 임대차가 끝난 뒤 임차인이 목적물을 인도하거나 그 이행을 제공하지 않은 채 보증금을 청구하면 임대인이 동시이행 항변을 할 수 있고 그동안은 지체책임이 부정될 수 있다는 취지입니다. 다만 열쇠 반환 제안이나 이사 일정 통지 같은 행동을 인도 제공으로 볼지는 사안에 따라 달라질 수 있어, 날짜와 방법을 기록으로 남기는 것이 중요합니다.

이자 시계 3구간, 표 한 장으로 보는 전세금 반환 소송 이자

전세금 반환 소송 이자는 하나의 이율이 처음부터 끝까지 이어지는 구조가 아닙니다. 소장 부본 송달이라는 사건을 기준으로 이율이 바뀌고, 그 앞에는 '지체가 시작됐는가'라는 관문이 하나 더 있습니다. 아래 표는 임차인이 청구취지를 짤 때 그대로 옮겨 볼 수 있는 세 구간입니다.

A구간은 「주택임대차보호법」 제4조 제2항과 함께 봐야 합니다. 이 조항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정하므로, 임차인은 계속 살면서 권리를 지킬 수 있습니다. 그러나 그 기간이 곧바로 이자 기간이 되는 것은 아니고, 계속 거주한 기간의 사용 대가를 두고 임대인이 공제를 주장하는 경우도 있어 인도일을 분명히 남겨 두는 편이 안전합니다.

B구간과 C구간의 경계는 법원 기록에 남는 송달일입니다. 전자소송이라면 사건 화면의 송달 내역에서 확인할 수 있고, 임대인 주소를 잘못 적어 송달이 늦어지면 C구간의 시작도 함께 늦어집니다.

소장 청구취지 이자 문구, 이렇게 쓰고 이렇게 틀립니다

전세금 반환 소송 이자는 청구취지에 적어야 판결에 담깁니다. 청구취지에 이자를 빠뜨리거나 시작일을 늦게 적으면 그만큼 받을 수 있는 범위가 줄어들기 때문에, 소장 단계의 문구가 사실상 이자의 상한을 정한다고 보면 됩니다. 시작일, 구간 경계, 이율 표현 세 가지가 모두 들어가야 합니다.

가상의 예로, 이사 날짜를 맞추지 못해 만료일보다 한참 뒤에 열쇠를 돌려준 임차인이 만료일부터 이자를 청구하면, 임대인은 그사이 기간에 대해 동시이행 항변을 내세울 수 있습니다. 처음부터 인도일 기준으로 적으면 불필요한 다툼이 줄어듭니다.

집주인이 '다툴 이유가 있었다'고 하면 이율이 달라지나요?

집주인이 다툴 이유가 있었다고 주장하더라도, 그 다툼이 타당하다고 인정되는 범위에서만 소송촉진법 이율이 빠집니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제2항은 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

핵심은 전부가 아니라 '타당한 범위'라는 점입니다. 원상복구비 공제 주장 가운데 일부만 근거가 있다면 그 부분에 한해 예외가 문제 될 수 있고, 다툼이 없는 원금 부분까지 예외가 넓어지는 것은 아닙니다. 실무에서는 항쟁이 타당하다고 본 부분에 대해 판결 선고일까지는 민법 이율을, 그 다음 날부터는 소송촉진법 이율을 적용하는 식으로 주문을 나누는 경우가 많습니다.

전세금반환소송 승소 판결에서 이자 줄은 어떻게 읽나요?

전세금반환소송 승소 판결의 주문 첫 줄에는 원금과 함께 이자의 시작일, 구간, 이율이 적힙니다. 소장에 적은 구간이 그대로 인정되면 문구가 청구취지와 거의 같고, 항쟁 예외나 인도일 다툼이 받아들여지면 시작일이나 구간 경계가 바뀌어 나옵니다. 소송 흐름에 이자를 얹어 보면 아래와 같습니다.

1. 1소장 접수청구취지에 이자 시작일·구간·이율 표현을 기재
2. 2소장 부본 송달송달 다음 날이 소송촉진법 이율의 기준점
3. 3답변·변론인도 시점과 공제 다툼, 항쟁이 타당한 범위를 심리
4. 4판결 선고소장 접수 후 보통 4~6개월, 주문에 구간이 확정
5. 5가집행·확정가집행 선고가 있으면 확정 전에도 강제집행 신청 가능

주문 마지막 줄의 가집행 문구도 놓치지 마십시오. 「민사소송법」 제213조 제1항은 재산권의 청구에 관한 판결에는 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 담보를 제공하거나 제공하지 아니하고 가집행을 할 수 있다는 것을 선고하여야 한다고 정합니다. 「민사집행법」 제24조는 강제집행이 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하므로, 임차인은 판결 확정을 기다리지 않고 원금과 이자의 회수를 시도할 수 있습니다.

판결문을 받으면 세 가지를 먼저 확인하십시오. 첫째, 이자 시작일이 소장에 적은 날과 같은지. 둘째, 구간 경계가 소장 부본 송달일인지 판결 선고일인지. 셋째, 원금 가운데 일부에만 다른 이율이 붙었는지입니다. 구간이 바뀌었다면 법원이 인도일이나 항쟁 범위를 어떻게 봤는지가 판결 이유에 적혀 있습니다.

일부만 입금됐다면 이자부터 빠지나요?

임대인이 일부만 입금한 돈은 원칙적으로 비용, 이자, 원본 순서로 충당됩니다. 「민법」 제479조 제1항은 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다고 정합니다.

임차인에게 이 순서가 중요한 이유는 원본이 줄어드는 속도 때문입니다. 입금액이 먼저 쌓인 비용과 지연손해금에 충당되고 남는 금액만 보증금 원본을 줄이므로, 원본이 덜 줄어든 만큼 그 원본에 대한 지연손해금도 계속 붙습니다. 임대인이 원금에서 빼 달라고 일방적으로 지정해도 이 순서를 바꾸기 어렵다는 것이 대법원 판결의 취지이지만, 당사자 사이에 다른 충당 합의가 있었는지는 문자와 합의서로 따로 확인해야 합니다.

가상의 예로, 판결 뒤 임대인이 보증금의 일부에 해당하는 돈을 보냈다면 임차인은 입금일까지의 지연손해금을 먼저 계산해 충당하고, 남은 금액으로 원본을 줄인 계산표를 만들어 두는 것이 좋습니다. 강제집행을 신청할 때도 이 계산표가 남은 청구 금액을 정리하는 기준이 됩니다.

청주 전세금 반환소송처럼 지역에서 낼 때 관할은 어떻게 정하나요?

청주 전세금 반환소송처럼 집과 당사자 주소가 서로 다른 지역에 있으면 관할 법원부터 정해야 합니다. 출발점은 「민사소송법」 제2조로, 소는 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하고, 사람의 보통재판적은 같은 법 제3조에 따라 그의 주소에 따라 정합니다. 청주에 있는 집이라도 임대인이 다른 도시에 산다면 원칙적으로 임대인 주소지 법원이 기본 선택지입니다.

여기에 선택지가 더해질 수 있습니다. 「민사소송법」 제8조는 재산권에 관한 소를 제기하는 경우에는 거소지 또는 의무이행지의 법원에 제기할 수 있다고 정하고, 「민법」 제467조 제2항은 변제장소를 정하지 않은 경우 특정물인도 이외의 채무변제는 채권자의 현주소에서 하여야 한다고 정합니다. 보증금 반환은 금전채무이므로 임차인의 현주소지 법원에 소를 낼 여지가 있지만, 구체적인 사건에서 어느 법원이 적절한지는 계약 내용과 주소 관계를 보고 따져야 합니다.

관할 선택은 이자에도 영향을 줍니다. 관할을 잘못 골라 사건이 다른 법원으로 옮겨지면 진행이 늦어지고, 송달 주소가 틀리면 송달일이 밀려 소송촉진법 이율의 시작도 늦어집니다. 법도 전세금반환소송센터는 전국 사건을 전화로 상담하고 선임까지 진행하고 있어, 청주처럼 지방에 집이 있는 경우에도 관할과 송달 주소를 먼저 함께 정리합니다.

전세금 반환 소송 이자, 자주 묻는 질문