• 이직·결혼·새 집 마련으로 전세 만기 전에 나가야 하는데, 집주인에게 어떤 말로 꺼내야 할지 모르겠다.
• 집주인이 집을 팔거나 직접 들어와 살겠다며 만기 전에 나가 달라고 한다.
• 계약서상 전세 만기는 이미 지났고, 아무도 연락하지 않은 채 계속 살고 있다.
• 새 임차인 중개보수(복비)를 누가 내는지, 이사비를 요구할 수 있는지 궁금하다.

전세 만기 전 퇴거 통보와 퇴거 요청, 무엇이 다른가요?

전세 만기 전 퇴거 통보는 임차인이 먼저 나가겠다고 알리는 것이고, 전세 만기 전 퇴거 요청은 임대인이 먼저 나가 달라고 요구하는 것입니다. 두 경우 모두 기간 전에 계약을 끝내자는 말이지만, 법이 해지 통지권을 어느 쪽에 주었는지가 달라 결론도 달라집니다.

「주택임대차보호법」은 제6조제1항에 따라 갱신된 임대차에 대해 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정했습니다(제6조의2제1항). 임대인에게는 같은 내용의 조문이 없습니다. 그래서 같은 '만기 전 퇴거'라도 꺼낸 사람이 누구인지 나눠 보고, 그 위에 계약 상태를 겹치면 아래 6칸 판정표가 됩니다.

판정표에서 임차인에게 가장 유리한 칸은 '갱신된 기간에 임차인이 먼저 꺼낸 경우'입니다. 집주인의 동의가 없어도 통지만으로 계약을 끝낼 수 있기 때문입니다.

계약서에 1년처럼 2년보다 짧은 기간을 적었다면 제4조제1항 본문에 따라 그 기간을 2년으로 봅니다. 다만 제4조제1항 단서에 따라 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있어, 짧게 정한 만기에 맞춰 나가는 선택은 임차인에게 열려 있습니다.

내 계약은 어느 칸인가요? 결론을 가르는 갈림길 3가지

전세 만기전 퇴거 문자를 똑같이 받았어도 계약 상태와 통지 기록에 따라 답이 달라집니다. 아래 세 가지를 확인하면 내 사건이 판정표의 어느 칸인지 대부분 정리됩니다.

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전세 만기 전 퇴거 통보, 임차인이 먼저 나갈 때의 순서

임차인이 먼저 나가야 할 때는 계약 상태에 따라 '합의 요청'과 '해지 통지' 중 하나를 고릅니다. 합의 요청은 집주인의 답을 기다리는 제안이고, 갱신된 기간의 해지 통지는 임대인에게 도달하는 날부터 3개월 시계가 돌기 시작하는 권리 행사입니다.

1. 계약 상태 확인 — 계약서 만기일, 갱신거절 통지가 있었는지, 계약갱신요구권을 쓴 적이 있는지 확인합니다.
2. 문서 선택 — 약정기간 중이면 합의 요청, 갱신된 기간이면 제6조의2에 따른 해지 통지를 씁니다.
3. 도달 기록 남기기 — 문자 캡처나 내용증명처럼 임대인이 받은 날을 증명할 수 있는 방법을 고릅니다.
4. 반환일·이사일 확정 — 해지 효력일 또는 합의한 해지일에 보증금 반환과 집 인도를 맞춥니다.

약정기간 중이라면 집주인이 거절하는 한 계약은 그대로 유지됩니다. 협상은 '언제 나가고 보증금은 언제 어떻게 받는지'를 중심으로 하고, 새 임차인을 구하는 일에 협조하는 방법이나 중개보수 부담을 함께 조율하는 경우가 많습니다. 합의가 되면 해지일과 보증금 반환일을 날짜로 적은 문서를 남겨 두는 것이 안전합니다.

두 문안은 예시이며, 같은 문구라도 계약 내용과 특약에 따라 법률 효과가 달라질 수 있습니다. 갱신 상태인지 확신이 없을 때 해지 통지 문안을 먼저 보내면 집주인이 '약정기간 중이라 효력이 없다'고 답할 수 있으니, 계약 상태부터 확인합니다.

전세 만기 전 퇴거 요청, 집주인이 나가 달라고 할 때

집주인의 전세 만기 전 퇴거 요청은 임차인이 동의하지 않으면 그것만으로 계약을 끝내지 못하는 것이 원칙입니다. 약정기간은 계약으로 정한 기간이고, 2년 미만으로 정했더라도 그 기간을 2년으로 보며(제4조제1항), 갱신된 기간의 해지 통지권은 임차인에게 정해져 있기 때문입니다. 집주인이 자주 드는 이유와 판정은 다음과 같습니다.

요청에 응할 생각이라면 '나가 주는 대신 무엇을 받을지'를 문서로 정하는 것이 핵심입니다. 확인할 항목은 보증금 반환일과 반환 방법, 이사비나 새 집 중개보수 같은 이사 비용 보전, 이사 준비 기간, 원상복구 범위입니다. 이사 비용은 법으로 정해진 액수가 없어 협의로 정하며, 집주인 쪽 사정으로 일정을 앞당기는 만큼 임차인이 조건을 제시하고 협의할 여지가 큽니다.

전세 만기전 퇴거시 복비는 누가 내나요?

전세 만기전 퇴거시 복비, 즉 새 임차인을 들이는 중개보수를 기존 임차인이 내야 한다고 정한 법 조문은 없습니다. 「공인중개사법」 제32조제1항은 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다고 정하고 있어, 누가 중개를 의뢰했는지와 당사자 사이의 합의가 기준이 됩니다.

주택 중개보수와 실비의 한도는 국토교통부령으로 정하는 범위 안에서 시·도 조례로 정합니다(「공인중개사법」 제32조제4항). 그래서 구체 금액은 지역과 거래 내용에 따라 달라지고, 합의서에는 '누가, 어느 거래의 중개보수를' 부담하는지까지 적어 두어야 다툼이 줄어듭니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 공인중개사 자격도 갖추고 있어, 중개보수 특약 문구를 계약 구조와 함께 살펴봅니다.

해지 통지는 보내면 철회할 수 없나요? 보내기 전 점검표

계약이나 법률의 규정에 따른 해지권을 행사한 해지 의사표시는 철회하지 못합니다. 민법 제543조제1항은 해지권이 있는 때 해지는 상대방에 대한 의사표시로 한다고 정하고, 제2항은 그 의사표시를 철회하지 못한다고 정합니다.

갱신된 기간에 임차인이 보내는 해지 통지는 법률이 준 해지권의 행사입니다. 보내고 나서 이사 계획이 틀어져도 임차인이 일방적으로 철회할 수 없고, 3개월 뒤 계약이 끝나는 것을 전제로 움직여야 합니다. 반면 약정기간 중의 합의 요청은 상대방의 승낙을 구하는 제안이라 성격이 다르므로, 합의서를 쓰기 전에 일정을 충분히 확인합니다. 해지 통지를 보내기 전에는 아래 점검표를 먼저 채우는 편이 안전합니다.

• 새 집 잔금일·입주일이 해지 효력일 이후로 잡혀 있는가
• 계약이 갱신된 기간이라는 근거(만기일, 양쪽의 통지 기록)가 있는가
• 임대인이 통지를 받은 날을 증명할 방법(내용증명, 문자 회신)이 있는가
• 보증금 반환을 요청하는 날짜와 받을 계좌가 적혀 있는가, 특약의 중도해지·복비 조항을 다시 읽었는가

보증금 반환일과 이사일 맞추기, 못 받으면 임차권등기명령

전세 만기전 퇴거에서 가장 큰 위험은 보증금을 받기 전에 먼저 이사하고 주민등록을 옮기는 것입니다. 우선변제권은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는데(제3조의2제2항), 보증금을 받기 전에 점유와 주민등록을 옮기면 이 보호가 유지되지 않을 위험이 있다는 것이 판례의 취지입니다.

해지 효력일이나 합의한 해지일이 지났는데도 보증금이 반환되지 않으면, 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 해당하는지 확인해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(제3조의3제1항). 신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 하고, 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서가 안전합니다.

임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다(제4조제2항). 다음 단계는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서이고, 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다. '새 세입자가 들어오면 주겠다'는 말은 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 아니므로, 반환이 늦어진 기간의 지연손해금(다른 법률이나 약정이 없으면 소장 부본 송달 전까지는 민법이 정한 연 5%, 판결로 이행을 명할 때 송달 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」에 따라 대통령령으로 정하는 이율)을 함께 청구할 수 있는지도 검토합니다.

전세 만기 전후 퇴거, 자주 묻는 질문