전세금 돌려받기의 공통 뼈대는 어떻게 되나요?

전세금 돌려받기는 집 유형과 상관없이 통지, 임차권등기, 소송, 강제집행의 네 단계로 움직입니다. 판단 기준은 임대차계약서와 법이고, "새 세입자가 들어오면 주겠다"는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법적 근거가 아닙니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

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   통지

   임차인은 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 통지합니다(주임법 제6조 제1항). 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생기므로(민법 제111조 제1항) 회신이나 배달 기록을 남겨 둡니다.

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   임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 신청할 수 있습니다(주임법 제3조의3 제1항). 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권을 잃지 않으므로(같은 조 제5항), 이사는 등기부 기입을 확인한 뒤에 합니다. 먼저 전출하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

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   전세금반환소송

   소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 잡습니다. 임대인이 공제를 다투는지, 소장이 제대로 송달되는지가 일정을 흔드는 변수입니다.

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   강제집행

   부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 고릅니다. 확정판결 등 집행권원에 따라 임차주택 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아니지만(주임법 제3조의2 제1항), 반대의무의 이행과 동시에 집행하도록 된 판결로 채권압류 등을 할 때는 민사집행법 제41조 제1항에 따라 그 이행이나 이행의 제공을 증명해야 합니다. 우선변제로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(주임법 제3조의2 제3항).

네 단계 가운데 집 유형에 따라 달라지는 것은 등기의 대상과 앞순위 계산입니다. 경매에서 호실 하나가 대상이 되는지 건물 전체가 대상이 되는지, 내 앞에 누가 서 있는지가 다르기 때문입니다. 가압류는 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 검토합니다. 보증보험(HUG·SGI)에 가입했다면 유형과 무관하게 보증기관에 요건과 절차를 먼저 확인합니다.

오늘 할 일: 유형 판정 3단계

아파트 전세금 돌려받기의 변수는 그 호실 등기부의 선순위, 시세, 임대인의 자금 경로 세 가지입니다. 아파트는 보통 호실별 등기부가 있어 갑구의 압류·가압류와 을구의 근저당을 보면 내 앞의 권리가 드러납니다. 주임법 제3조의2 제2항의 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인의 권리이므로, 확정일자만 떼어 놓고 순위를 따지면 안 됩니다.

아파트 시세는 실거래 자료와 인근 매물을 함께 봅니다. 근저당 채권최고액과 내 보증금을 더한 합계를 시세 옆에 적어 보면 경매까지 갔을 때의 여유를 가늠할 수 있습니다. 다만 매각가는 시세와 달라질 수 있어 이 계산은 판단 자료이지 회수를 보장하는 숫자가 아닙니다.

아파트 임대인이 보증금을 마련하는 길은 새 세입자 보증금, 매매 잔금, 추가 대출로 나뉩니다. 대출 실행이나 매매 성사는 임대인 쪽 사정이라 임차인이 통제할 수 없고, 임대인 입장에서도 자금 일정이 빠듯할 수 있으므로 약속은 날짜를 적어 문자로 남깁니다. 집이 팔리면 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보지만(제3조 제4항) 대항력을 갖춘 임차인을 전제로 하는 구조입니다. 매매 소식을 들으면 전입과 점유를 유지한 채 등기부 소유자 변동을 확인하고, 잔금일에 받기로 했다면 입금을 확인한 뒤 열쇠를 넘기고 전출하는 순서를 합의해 둡니다.

빌라 전세금 돌려받기는 '빌라'라는 이름보다 호별 등기 여부를 먼저 따져야 합니다. 일상에서 빌라로 부르는 집은 호별로 등기된 다세대일 수도 있고 건물 전체가 한 등기인 다가구일 수도 있습니다. 표제부에 호별 전유부분이 있으면 이 칸을, 없으면 바로 다음의 다가구 칸을 읽으면 됩니다.

다세대 임차인에게 전입 표기는 작지 않은 문제입니다. 호별로 등기된 다세대는 등기부상 동·호수까지 맞게 전입해야 대항력에 문제가 없다는 것이 대법원 판결의 취지이고, 표기가 어긋났을 때의 결론은 사안별로 달라질 수 있습니다. 현관에 붙은 호수와 등기부 호수가 다른 건물도 있으므로 계약서와 주민등록을 등기부 기준으로 대조합니다.

빌라·다세대는 같은 형태의 거래가 적으면 시세를 한 숫자로 잡기 어렵습니다. 인근 유사 호실의 실거래와 매물을 여러 건 모아 범위로 판단합니다. 을구에 공동담보 표시가 있으면 한 근저당이 다른 호실 등 여러 부동산에 걸려 있다는 뜻이어서 내 호실 부담을 단순 계산하기 어렵습니다. 임대인이 같은 건물의 여러 호실을 가졌다면 다른 호실의 만기도 겹칠 수 있으니 등기부 소유자란을 함께 살핍니다.

다가구 전세금 돌려받기의 핵심 변수는 등기부만으로 알기 어려운 앞선 세입자 보증금 합계입니다. 다가구는 건물 전체가 한 등기여서 을구의 근저당은 보여도 다른 호실 세입자의 보증금은 임차권 등기가 없으면 보이지 않습니다. 호실을 따로 떼어 경매하기 어려운 구조라 건물 전체가 경매 대상이 되는 경우가 보통이고, 매각대금에서 근저당과 먼저 요건을 갖춘 세입자가 앞설 수 있습니다.

앞선 세입자 합계를 파악하는 첫 수단은 주임법 제3조의6 제3항의 정보 요청입니다. 이해관계인의 범위와 요청할 수 있는 정보의 범위는 대통령령 또는 대법원규칙 사항이어서(같은 조 제6항) 어디까지 받을 수 있는지는 창구에서 확인합니다. 확정일자를 받지 않은 세입자는 이 자료에 잡히지 않을 수 있으므로 건물 호실 수도 함께 세어 봅니다. 그림처럼 아래부터 쌓아 올린 높이가 집값 선에 가까워지거나 넘어서면 임대인의 다른 재산 파악을 앞당깁니다.

다가구에서는 보증금 중 일정액 보호(제8조 제1항)도 함께 따집니다. 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 하고(같은 항), 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 대통령령으로 정합니다(제8조 제3항). 여러 호실이 함께 해당하면 계산이 복잡해지니 임대차 시점과 건물 상황을 함께 봐야 합니다.

다가구 임차인의 호수 표기는 다세대와 기준이 다릅니다. 다가구용 단독주택은 지번이 맞으면 호수 표기가 없어도 대항력이 인정될 수 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 임차권등기명령을 낼 때는 제3조의3 제2항 제2호의 "임대차의 목적이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분의 도면을 첨부한다"는 부분을 확인합니다. 건물 전체에 다른 호실 월세가 나온다면 강제경매 외에 강제관리(민사집행법 제78조 제2항)도 검토할 여지가 있습니다.

오피스텔 임차인은 주임법이 적용되는 주거용 건물 임대차인지부터 확인합니다. 주임법 제2조는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 적용되고, 건축물대장에 업무시설로 되어 있어도 실제 주거 용도로 쓰면 적용될 수 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 실제 용도는 구조와 사용 실태를 함께 보고 판단하므로 오피스텔이라는 이유만으로 어느 쪽이라고 단정할 수는 없습니다.

계약 때 전입신고를 하지 말아 달라는 요구를 받은 오피스텔 임차인은 특히 점검이 필요합니다. 등기 없는 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 생기므로(제3조 제1항) 전입이 없으면 이 요건이 비게 됩니다. 사업자등록을 하고 영업용으로 쓴 호실이라면 「상가건물 임대차보호법」 쪽을 검토하는데, 같은 법 제6조의 임차권등기명령은 환산보증금을 초과하는 상가에는 적용되지 않습니다. 적용법이 달라도 계약이 끝나면 보증금 반환을 청구한다는 뼈대는 같습니다.

세 갈림길 판정

전세금 돌려받기 내용증명, 유형별로 문구가 어떻게 달라지나요?

전세금 돌려받기 내용증명은 필수 절차가 아니지만, 보낸다면 집을 특정하는 문구가 유형에 따라 달라집니다. 내용증명은 통지의 내용과 발송 사실을 증명하는 수단일 뿐 임대인을 강제하는 힘은 없습니다. 아래 문구는 설명을 위한 가상의 예이며, 법률 효과는 사안에 따라 달라집니다.

문구를 고르기 전에 내 계약의 상태를 확인합니다. 주임법 제6조 제1항에 따라 이미 갱신된 계약이라면 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하므로(제6조의2) 첫 문장을 해지 통지로 바꿉니다. 갱신요구로 갱신된 계약도 제6조의3 제4항이 제6조의2를 준용합니다. 감정적인 표현이나 협박성 문구는 넣지 말고 사실과 날짜만 적는 편이 뒤의 임차권등기와 소송 자료로 쓰기에도 좋습니다.

아파트·빌라·다가구·오피스텔 유형별 비교표

전세금 돌려받기에서 네 유형의 뼈대는 같고, 다른 것은 등기부 형태와 앞순위 계산, 전입 표기, 유형 특유의 쟁점입니다. 아래 표는 회수의 쉽고 어려움을 매기는 표가 아니라 확인할 칸의 순서를 정리한 것입니다.

표를 읽은 뒤의 순서는 네 유형 모두 같습니다. 유형을 판정하고, 전입과 확정일자를 점검하고, 앞순위 합계를 적고, 이사 일정에 맞춰 시작 단계를 정합니다. 법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 등기부와 계약서를 함께 놓고 이 순서를 점검합니다.

전세금 못받을때 자주 묻는 질문