전세금반환소송에서 판사가 보는 3가지는 무엇인가요?

임대차보증금 소송의 승소 여부는 계약과 보증금 지급, 임대차 종료, 공제 다툼 세 가지에서 갈립니다. 임차인은 앞의 두 사실을 서류로 정리하고, 임대인은 다투는 부분이 있으면 답변서로 주장합니다.

주임법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 만기가 지났다고 임차인의 권리가 사라지지는 않지만, 그 조문이 돈을 대신 받아 주는 것도 아닙니다. 기간을 2년 미만으로 정한 계약은 그 기간을 2년으로 보되 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있으므로(제4조①), 종료일을 어느 쪽으로 잡을지도 먼저 정리해야 합니다.

임대인의 말 세 가지가 승소 축에서 자주 등장합니다. 임대인의 사정도 공정하게 듣되 법적 의미는 구분해야 합니다.

전세금반환소송 판결 뒤 돈을 가르는 3가지는 무엇인가요?

임차인이 소송에서 이겨도 임대인이 스스로 갚지 않으면 강제집행으로 넘어가며, 회수 전망은 집값과 선순위, 임대인의 다른 재산, 임차인의 대항력과 우선변제권이 좌우합니다. 판결문은 집행의 출발 서류이지 돈 자체가 아니기 때문입니다.

전세금 못받을때 이사부터 하면 회수 축이 크게 흔들릴 수 있습니다. 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차권등기명령을 신청할 수 있고, 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3①⑤). 그래서 이사와 전출은 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤에 해야 하며, 등기 전에 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

판결이 집 인도와 동시에 지급하라는 상환이행 형식이면 집행 방법에 따라 조건도 달라집니다. 임차주택에 대해 경매를 신청할 때는 반대의무의 이행이나 이행의 제공이 집행개시 요건이 아니지만(주임법 제3조의2①), 채권압류 등 다른 집행에는 민사집행법 제41조①에 따라 그 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 합니다. 경매에서 우선변제로 보증금을 받으려면 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다(주임법 제3조의2③).

두 축 4칸 판정표와 칸별 시작 수단

소송의 시작 수단은 다툼의 크기와 회수 여유를 교차한 4칸 중 어디에 해당하는지로 정하면 순서가 분명해집니다. 칸은 승패나 회수 결과를 약속하는 표시가 아니라, 무엇부터 할지 고르는 도구입니다.

가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있습니다(민사집행법 제276조①). 다만 모든 사건에 필요한 것은 아니며, 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요합니다.

아래 표는 내 사건을 칸에 넣어 보는 체크표입니다. 축마다 한쪽으로 기우는 항목이 많은 쪽을 고르면 되고, 어느 쪽인지 애매한 항목이 바로 서류를 봐야 판단되는 지점입니다.

오늘 할 수 있는 1차 조치는 세 가지입니다. 체크표에 내 사건을 표시하고, 인터넷등기소에서 등기부 갑구·을구를 확인하고, 계약서·이체 내역·문자를 날짜순으로 묶어 둡니다.

전세금 반환 소송 절차와 기간은 어떻게 되나요?

전세금 반환 소송 절차는 소장 접수, 송달과 답변서, 변론, 판결, 강제집행 순서이고, 전세금 반환 소송 기간은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월을 봅니다. 기간을 늘리는 쪽은 대개 송달이 안 되는 경우와 공제 다툼으로 증거 조사가 길어지는 경우입니다.

소장을 낼 법원은 선택지가 있습니다. 소는 피고가 사람이면 원칙적으로 그 주소지 법원이 관할하고(민사소송법 제2조·제3조), 재산권에 관한 소는 의무이행지 법원에도 제기할 수 있습니다(제8조). 계약에 변제 장소를 정하지 않았다면 보증금 변제는 채권자의 현주소에서 하므로(민법 제467조②) 임차인 주소지 법원에 낼 수 있습니다. 대구 전세금반환소송처럼 지역을 붙여 찾는 경우도 기준은 같고, 임차권등기명령만 임차주택 소재지 관할 법원에 신청한다는 점이 다릅니다.

전세금 반환 소송 셀프, 어느 칸까지 가능한가요?

전세금 반환 소송 셀프는 본인이 당사자로 진행하는 것이므로 법적으로 막혀 있지 않고, A칸에 가까울수록 혼자 진행해 볼 여지가 큽니다. 반대로 B·C·D칸은 소장 자체보다 증거 설계와 회수 순서에서 판단할 일이 많아집니다.

지급명령은 소송보다 간단해 보여 자주 묻는 수단이지만, 임대인이 금액과 의무를 전부 인정하는 예외적인 경우가 아니면 권하지 않습니다. 이의가 나오면 소송으로 넘어가 시간과 비용이 이중으로 들 수 있기 때문입니다.

전세금반환소송비용을 좌우하는 변수는 무엇인가요?

전세금반환소송비용은 법원 실비, 변호사 보수, 보전·집행 비용 세 덩어리로 이루어지며 액수는 사건마다 다릅니다. 금액을 키우는 쪽은 주로 다툼의 크기와 집행 수단의 수이므로, 4칸 판정은 비용을 가늠하는 데에도 쓰입니다.

비용을 키우는 변수는 공제 다툼에 따른 증인·감정, 송달 불능, 항소, 집행 수단의 추가입니다. 패소한 임대인에게 넘길 소송비용액은 부담 재판이 확정되거나 집행력을 갖게 된 후 당사자의 신청을 받아 제1심 법원이 결정으로 확정합니다(민사소송법 제110조①). 임대인에게 재산이 없으면 비용 역시 회수가 어려울 수 있어 회수 축을 먼저 봐야 합니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

전세금반환소송 유효기간이라는 말의 실제

전세금반환소송 유효기간이라는 법률 용어는 없고, 실제로 따져야 하는 것은 채권의 소멸시효입니다. 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성하고(민법 제162조①), 판결에 의하여 확정된 채권도 그 소멸시효가 10년입니다(제165조①). 판결 확정 당시에 변제기가 도래하지 아니한 채권에는 적용되지 않습니다(제165조③).

소멸시효는 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 중단되고(제168조), 재판상의 청구로 중단된 시효는 재판이 확정된 때부터 새로이 진행합니다(제178조②). 임차인이 집에 계속 살고 있는 동안 시효가 어떻게 되는지는 판례의 영역이라 단정하기 어렵습니다. 판결 뒤 시효가 다가올 때 다시 소를 낼 수 있는 범위도 사안별로 달라지므로, 판결문을 받은 뒤 오래 묵히지 않는 것이 가장 안전합니다.

전세금 못받을때, 전세금 안줄때 자주 묻는 질문