• 만기가 지났거나 다가오는데 곧 주겠다는 말만 반복되는 임차인
• 새 세입자가 들어와야 준다는데 그게 언제인지 듣지 못한 임차인
• 내용증명·임차권등기·소송 중 무엇부터 할지 정하지 못한 임차인

전세금 안줄때 대처방법, 왜 의사와 능력을 나눠 보나요?

전세금 안줄때 대처방법은 임대인이 안 주는 것인지 못 주는 것인지를 먼저 나눠야 고를 수 있습니다. 겉으로는 똑같은 미룸이어도 돈이 있는데 버티는 임대인에게 필요한 것은 강제력이고, 돈이 없는 임대인에게 필요한 것은 재원을 찾아 내 보증금까지 닿게 하는 일입니다.

보증금 반환 의무가 임대인의 사정에 따라 사라지는 것은 아닙니다. 기준은 임대차계약서와 법이고, 새 세입자가 들어와야 돌려주겠다는 말은 임대인 사정일 뿐 법적 근거가 없습니다. 의사와 능력을 따지는 이유는 임대인의 책임을 덜어 주려는 것이 아니라 임차인이 쓸 수단의 순서를 정하기 위해서입니다.

판정에 앞서 임차인은 내 계약이 끝났는지부터 확인해야 합니다. 「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제6조 제1항에 따라 임대인이 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등을 통지하지 않거나 임차인이 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 같은 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 그렇게 갱신된 계약에서 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다(제6조의2).

칸 이름은 이 글의 설명 도구이며 법률 용어가 아닙니다.

의사·능력 신호는 어떻게 읽나요?

임대인의 줄 의사는 말의 온도가 아니라 구체성으로 읽고, 줄 능력은 등기부와 재원 설명의 실체로 읽습니다. 미안하다는 말이 길어도 날짜가 없으면 의사 신호로 세지 않는 편이 안전합니다.

신호 하나로 칸을 확정해서는 안 됩니다. 임차인이 임대인의 재정을 정확히 알 방법은 많지 않고, 근저당이 많다고 곧바로 돈이 없다고 단정할 수도 없습니다. 판정은 지금 쓸 수단을 고르기 위한 잠정 판단이며, 회신이 달라지면 칸도 다시 정합니다.

줄 의사도 돈도 있는데 미루는 칸

줄 의사도 돈도 있는데 미루는 칸에서는 강한 압박보다 반환 날짜와 교환 방법을 문서로 고정하는 일이 먼저입니다. 이 칸의 임대인은 대체로 자금 일정을 맞추느라 미루므로, 합의서에 날짜·금액·입금 계좌·열쇠 인도 시각을 적으면 분쟁 없이 끝날 여지가 큽니다.

임차인은 보증금 입금과 열쇠 인도를 같은 시점으로 맞춰야 합니다. 「민법」 제536조 제1항은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 입금 확인 전에 열쇠를 넘기거나 전출하면 쥐고 있던 카드를 먼저 내려놓는 셈입니다.

확약서나 합의서만으로는 강제집행을 할 수 없다는 점도 알아 두어야 합니다. 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결(「민사집행법」 제24조) 또는 같은 법 제56조가 정한 그 밖의 집행권원에 기초합니다.

줄 의사는 있는데 돈이 없는 칸

줄 의사는 있는데 돈이 없는 칸에서는 임대인의 진심보다 재원의 실체와 그 재원이 내 보증금까지 닿는지를 확인해야 합니다. 임대인이 말하는 경로는 보통 세 가지이며, 경로마다 물어볼 것이 다릅니다.

임차인은 등기부의 근저당·압류 같은 앞선 권리와 실거래 시세를 함께 보고 내 보증금 앞에 무엇이 있는지 메모해 둡니다. 앞선 권리가 시세에 가까울수록 임대인의 의사가 진심이어도 재원이 닿지 않을 수 있습니다. 전세보증금 반환보증(HUG·SGI)에 가입했다면 다른 절차를 밟기 전에 보증기관에 요건과 순서를 먼저 확인합니다.

일부만 입금된다면 남은 금액을 적어 영수 기록을 남깁니다. 주임법 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 보므로, 일부를 받았다는 이유만으로 먼저 집을 비울 필요는 없습니다.

돈은 있는데 안 주는 칸

돈은 있는데 안 주는 칸에서는 기다림을 줄이고 판결이라는 강제력을 준비하는 것이 기본 수단입니다. 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4~6개월이 걸리며, 판결을 받으면 임대인의 재산을 상대로 집행할 수 있어 재산이 있는 임대인에게 효과가 큽니다. 공제나 하자를 이유로 다툰다면 항목별 금액 근거를 요구해 다툴 부분과 다툼 없는 부분을 먼저 가릅니다.

1. 1내용증명 계약 종료와 반환 요구를 도달 기록으로 남깁니다. 그 자체로 강제력을 주지는 않습니다.
2. 2임차권등기명령 이사가 필요하면 임대차가 끝난 뒤 신청하고, 등기부 기입을 확인한 다음 움직입니다.
3. 3전세금반환소송 계약서, 종료 통지, 이체 내역을 묶어 소장을 냅니다.
4. 4강제집행 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 가운데 임대인의 재산에 맞춰 고릅니다.

분쟁조정은 임대인이 응할 뜻이 있을 때 쓸모가 있는 수단입니다. 주택임대차분쟁조정위원회 위원장은 피신청인이 조정절차에 응하지 아니한다는 의사를 통지한 경우 신청을 각하하고(주임법 제21조 제3항 제5호), 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락 의사를 서면으로 표시하지 않으면 조정을 거부한 것으로 봅니다(제26조 제2항). 지급명령은 임대인이 전부 인정하는 예외가 아니면 권하지 않습니다. 이의가 나오면 결국 소송으로 넘어가 시간만 쓰기 때문입니다.

지연손해금은 확정된 기한이 있으면 기한이 도래한 때부터 지체책임이 있다는 민법 제387조 제1항에서 출발하고, 다른 법률의 규정이나 약정이 없으면 이율은 연 5%입니다(제379조, 제397조 제1항). 다만 임차인이 아직 집을 점유하고 있다면 동시이행 관계와 맞물려 곧바로 붙는다고 단정하기 어렵습니다. 금전채무 이행 판결을 선고할 때는 소장이 송달된 다음 날부터 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항의 대통령령으로 정하는 이율이 기준이 되고(「민사소송법」 제251조의 소는 제외), 채무자가 의무의 존재나 범위를 다투는 것이 타당하다고 인정되면 그 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 적용하지 아니합니다(제2항).

연락도 돈도 없는 칸

연락도 돈도 없는 칸에서는 임대인의 협조가 필요 없는 수단부터 순서대로 밟습니다. 임차권등기명령은 전세권 설정과 달리 임대인의 동의가 필요 없고, 주임법 제3조의3 제3항이 준용하는 「민사집행법」 제292조 제3항에 따라 임대인에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있는 구조입니다.

전화를 안 받는 것과 주소를 알 수 없는 것은 다릅니다. 소송에서 임대인의 주소등 또는 근무장소를 알 수 없는 경우에는 법원사무관등이 직권으로 또는 당사자의 신청에 따라 공시송달을 할 수 있고(「민사소송법」 제194조 제1항), 첫 공시송달은 실시한 날부터 2주가 지나야 효력이 생깁니다(제196조 제1항). 신청에는 사유를 소명해야 하므로 주소 확인 자료를 미리 모아 둡니다.

임대인의 다른 재산이 보이지 않으면 회수의 중심은 임차주택 자체가 됩니다. 임차인이 보증금반환 확정판결 등에 따라 임차주택 경매를 신청할 때는 반대의무 이행이나 이행 제공이 집행개시 요건이 아니고(주임법 제3조의2 제1항), 보증금을 받으려면 집을 양수인에게 인도해야 합니다(제3항). 이미 경매가 진행 중이면 배당요구 종기를 확인해 배당요구(「민사집행법」 제88조 제1항)를 검토합니다. 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되고(주임법 제3조의2 제2항), 임차권등기를 마쳐도 취득합니다(제3조의3 제5항).

가압류는 조건부로 검토합니다. 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때 미리 필요한 수단이지, 모든 사건의 첫걸음은 아닙니다. 전세사기 등 형사나 특별법 해당 여부는 사정마다 달라 단정할 수 없고, 이 글의 축은 민사 회수입니다.

칸이 바뀌는 순간과 다음 수

전세금 안줄때 대처방법을 한번 골랐다고 끝까지 같은 칸에 머무는 것은 아닙니다. 임대인의 답과 등기부가 달라지는 순간 칸을 옮겨야 하며, 갈림길은 세 가지로 추릴 수 있습니다.

가상의 예로, 월말에 주겠다던 임대인이 월말에 새 세입자가 아직 없다고 답했다면 의사 칸에서 벗어나는 신호입니다. 기다림을 끊을 시점은 법이 정해 주지 않으므로, 서면 날짜가 한 번 어겨진 때처럼 임차인이 자기 이사 일정에 맞춰 미리 기준을 정해 둡니다.

칸과 무관한 공통 안전장치

어느 칸에 있든 전세금 안줄때 대처방법의 안전장치는 같습니다. 이사나 전출을 해야 한다면 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 움직입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있고(주임법 제3조의3 제1항), 임차권등기를 마치면 그 뒤 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(제5항). 효과의 기준은 결정이 아니라 등기이며, 등기 전에 이사하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기는 권리(주임법 제3조 제1항)이므로 입금 확인 전에는 주민등록과 점유를 그대로 둡니다. 내용증명은 민법상 최고로 다뤄질 수 있는데, 최고는 6월내에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다(「민법」 제174조).

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자이자 공인중개사로, 판정이 애매한 지점을 계약서와 문자를 놓고 함께 짚어 드립니다. 센터의 처리 사건은 450건 이상입니다.

전세금 안줄때 자주 묻는 질문