경매 상황에서 임차인이 꼭 알아야 할 것

임대인이 빚을 갚지 못해 근저당권자가 임의경매를 신청하거나, 다른 채권자가 강제경매를 신청하면 살고 있던 집이 경매에 넘어갑니다. 이때 임차인에게 가장 중요한 것은 전세보증금을 얼마나 확실하게 회수할 수 있느냐입니다.

경매 절차에서 전세금을 받기 위해서는 배당요구라는 절차가 필수입니다. 배당요구란, 경매로 매각된 대금에서 자신의 채권(전세보증금)을 변제받겠다고 법원에 신청하는 것입니다. 배당요구종기까지 신청하지 않으면 선순위 임차인이라 해도 배당에서 제외될 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

임차권등기명령과 경매 배당요구, 어떤 관계인가

임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후 전세보증금을 돌려받지 못했을 때, 이사를 가더라도 기존에 취득한 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있도록 해주는 제도입니다. 경매가 진행될 때 임차권등기가 언제 완료되었느냐에 따라 배당요구 필요 여부가 달라지는데, 이 부분이 많은 분들이 헷갈려하시는 지점입니다.

실무에서는 경매개시결정등기 전에 임차권등기를 마쳤더라도 안전을 위해 배당요구를 함께 제출하는 것이 일반적입니다. 또한 전세금반환소송을 통해 지연손해금(민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%)까지 청구하는 경우, 지연손해금은 임차권등기의 우선변제 범위에 포함되지 않으므로 반드시 별도로 배당요구를 해야 합니다.

경매 배당요구 절차, 이렇게 진행됩니다

경매가 시작되면 법원에서 임차인에게 안내문을 보내줍니다. 이때부터 배당요구종기 안에 빠르게 움직여야 합니다. 배당요구 절차는 다음과 같은 순서로 진행됩니다.

경매 중 이사해야 한다면, 임차권등기명령이 반드시 필요합니다

경매가 진행되는 동안에는 일반적으로 매각대금 납부일까지 이사하지 않는 것이 보통입니다. 하지만 어쩔 수 없이 경매 도중 이사해야 하는 사정이 생길 수 있습니다. 이런 경우 대항력(점유와 전입)을 유지하기 위해 반드시 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고, 등기부등본에서 임차권등기가 완료된 것을 확인한 뒤에 이사해야 합니다.

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 임차권등기명령도 변호사 비용 0원으로 진행합니다. 경매 상황에서 놓치기 쉬운 배당요구종기 관리까지 전문 변호사가 대리하므로 안심할 수 있습니다.

전세금반환소송과 경매, 병행해야 하는 이유

경매가 진행되고 있더라도 전세금반환소송을 별도로 제기하는 것이 유리한 경우가 많습니다. 경매에서 전세보증금 전액을 배당받지 못하는 상황이 발생할 수 있기 때문입니다. 특히 임대인의 재산 상태가 좋지 않은 경우, 경매 매각대금만으로는 모든 채권자를 만족시키기 어렵습니다.

전세금반환소송을 제기하면 일반적으로 소장 접수 후 4개월에서 6개월 정도면 판결을 받을 수 있습니다. 승소 판결문(집행권원)을 확보해 두면, 경매에서 부족한 금액에 대해 임대인의 다른 재산을 찾아 채권압류 및 추심, 동산경매 등의 강제집행을 진행할 수 있습니다.

전세금반환소송 비용, 얼마나 절약할 수 있을까

전세금을 돌려받기 위해 변호사를 선임하면 일반적으로 착수금만 300만 원에서 500만 원, 여기에 성공보수와 각 단계별 추가 비용이 더해집니다. 이런 비용 부담 때문에 소송을 망설이는 분들이 많습니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제가 의미 있는 이유입니다.

* 법원 실비용(인지대, 송달료)은 의뢰인 부담 / 승소 시 임대인에게 청구 가능

법도 전세금반환소송센터, 왜 믿을 수 있는가

대표변호사 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사로, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하였으며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 해당 분야의 전문가입니다. 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발하게 활동하고 있습니다.

법도는 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능합니다. 서울이 아닌 지방 사건도 거리에 상관없이 처리하고 있으며, 450건 이상의 풍부한 경험과 95% 이상의 높은 승소율을 바탕으로 명확한 법적 근거가 있는 사건을 수임합니다.

경매 임차권등기 배당요구, 자주 묻는 질문

관행은 이제 그만, 임대차계약서대로 법대로

"새 세입자가 들어와야 전세금을 돌려줄 수 있다"는 말을 들어보셨나요? 이 말은 임대차계약서 어디에도 쓰여 있지 않습니다. 법적 근거가 전혀 없는, 순전히 임대인의 사정일 뿐입니다. 임대차계약서에 명시된 날짜에 전세보증금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반자입니다.

"지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋다"는 등의 말도 마찬가지입니다. 이러한 핑계들은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 없습니다. 오랫동안 지속된 관행이라 해서 합법적인 것은 결코 아닙니다.

법도 전세금반환소송센터는 '임대차계약대로! 법대로!'라는 캠페인을 통해 이러한 잘못된 관행을 바로잡고, 한 분이라도 더 많은 임차인에게 실질적인 도움을 드리고자 0원제를 운영하고 있습니다.