묵시적갱신이란? 임대차계약 자동 연장의 의미

묵시적갱신은 임대차 계약 기간이 만료되기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인이나 임차인 어느 쪽도 갱신 거절 통지나 계약 조건 변경 통지를 하지 않으면, 기존 임대차계약과 동일한 조건으로 자동으로 계약이 갱신되는 제도입니다. 주택임대차보호법 제6조 제1항에 근거하고 있으며, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.

쉽게 말해, 전세계약 만료일이 다가오는데 양쪽 모두 아무런 의사표시를 하지 않으면 임대차계약이 자동으로 연장된 것으로 간주되는 것입니다. 이렇게 묵시적갱신이 이루어지면 보증금과 차임(월세) 조건도 동일하게 유지됩니다. 다만, 묵시적 갱신이 되면 임차인에게는 중요한 권리가 하나 생깁니다. 바로 언제든지 계약해지를 통지할 수 있다는 것입니다.

묵시적갱신 후 계약해지, 임차인의 권리

주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적갱신으로 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 임대인이 해지 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 계약해지의 효력이 발생합니다. 이 3개월이 지나는 날이 바로 임대인이 전세보증금을 반환해야 하는 날입니다.

여기서 중요한 점이 있습니다. 임대인은 묵시적갱신된 계약에 대해 임의로 해지를 할 수 없습니다. 즉, 묵시적갱신 후 계약해지 권한은 오직 임차인에게만 있습니다. 임차인이 계약해지를 통보한 뒤 3개월 동안은 임대료를 납부해야 하지만, 3개월이 지나면 계약이 종료되며 임대인은 반드시 전세보증금을 반환해야 합니다.

묵시적갱신 계약해지 내용증명, 왜 꼭 보내야 할까?

묵시적갱신 상태에서 계약해지를 하려면 내용증명을 통해 임대인에게 해지 의사를 명확히 전달해야 합니다. 카카오톡이나 문자 메시지로도 해지 통보를 할 수는 있지만, 법적 분쟁이 발생했을 때 내용증명이 가장 강력한 증거가 됩니다.

내용증명은 우체국에서 발송되며, 발송인 1통, 우체국 1통, 수신인 1통, 총 3통이 작성됩니다. 우체국은 내용증명을 3년간 보관하므로, "언제, 어떤 내용을 보냈는지"를 공적으로 증명할 수 있습니다. 전세보증금 반환을 위한 계약해지 내용증명에는 묵시적갱신 사실, 해지 통지 의사, 보증금 반환 요청 등의 내용을 담아야 합니다.

내용증명 보냈는데 전세금을 안 돌려준다면?

묵시적갱신 계약해지 내용증명을 발송하고 3개월이 지나 계약해지 효력이 발생했음에도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우가 상당히 많습니다. 임대인이 흔히 하는 말은 이렇습니다.

이런 말들은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없습니다. 임대차계약서에 명시된 조건대로, 법에서 정한 기한 내에 전세보증금을 반환하는 것이 임대인의 의무입니다. 이것이 법도 전세금반환소송센터가 펼치고 있는 "임대차계약대로! 법대로!" 캠페인의 핵심 메시지이기도 합니다.

임대인의 핑계에 속아 무작정 기다리면 안 됩니다. 내용증명을 보냈음에도 전세보증금을 반환받지 못하면, 전세금반환소송을 통해 법적으로 보증금을 회수해야 합니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 변호사 비용 0원으로 소송을 진행할 수 있습니다.

전세금반환소송 절차, 내용증명부터 강제집행까지

묵시적갱신 후 계약해지 내용증명을 보내도 임대인이 전세보증금을 반환하지 않는 경우, 아래와 같은 순서로 법적 절차가 진행됩니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 이 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.

전세금반환소송 비용, 왜 0원이 가능할까?

묵시적갱신 계약해지 내용증명을 보내는 것부터 전세금반환소송, 그리고 강제집행까지 모든 단계에서 변호사 비용이 0원인 이유는, 승소 시 패소한 임대인이 부담하는 소송비용이 법도 전세금반환소송센터의 수입원이 되기 때문입니다.

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묵시적갱신 계약해지, 자주 묻는 질문

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