이사는 가야 하는데, 보증금은 묶여 있고

새 직장, 자녀 학교, 더 좋은 집… 이사 날짜는 정해졌는데 전 임대인은 보증금을 돌려주지 않습니다.

가장 흔한 말이 “새 세입자가 들어오면 그때 드릴게요”입니다. 하지만 이 말은 임대차계약서 어디에도 없습니다. 새 세입자를 구하는 것은 임대인의 사정일 뿐, 보증금 반환 의무를 미룰 법적 근거가 되지 못합니다. 계약 만료일에 보증금을 돌려주지 않은 임대인이 곧 계약 위반자입니다.

문제는 마음이 급한 임차인입니다. 보증금을 못 받은 채 그냥 이사하고 주민등록을 옮기면, 그동안 쌓아 온 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있기 때문입니다. 바로 이때 임차인을 보호하기 위해 만들어진 제도가 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령 기간 중 이사, 결론부터

임차권등기에는 전입일·점유 개시일·확정일자가 등기부에 함께 공시됩니다. 그래서 임차권등기가 마쳐진 뒤에는 실제로 점유를 잃거나 주민등록을 전출해도, 이미 취득해 둔 대항요건이 등기로 보존되는 것입니다.

반대로 가장 조심해야 할 것은 ‘등기 완료 전’ 이사입니다. 임차권등기명령 ‘결정’만 받은 단계는 아직 안전하지 않습니다. 등기부에 임차권등기가 실제로 기입되기 전에 점유와 주민등록을 모두 옮기면, 대항력은 그 순간 즉시 사라지고, 한 번 사라진 대항력은 나중에 다시 요건을 갖춰도 되살아나지 않습니다(대법원 2024다326398 취지). 즉, ‘신청’이 아니라 ‘등기 완료’가 안전선입니다.

신청부터 이사·회수까지, 전체 흐름

기간은 법원 업무량·서류 보정·송달 상황에 따라 달라집니다. 아래는 일반적인 흐름입니다.

이사 전, 꼭 기억할 핵심 체크